Оглавление
Антон Мыскин. Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
Предисловие
Глава 1. Возникновение и динамика правоотношений, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями
§ 1.1. Договор социального найма и право собственности на жилое помещение: общие юридические постулаты
А. Социальный наем
Б. Право собственности
§ 1.2. Основные права и обязанности социального нанимателя и собственника жилого помещения
А. Социальный наем
Б. Право собственности
§ 1.3. Особенности совершения некоторых распорядительных актов с жилыми помещениями, находящимися в социальном найме и принадлежащих на праве собственности
А. Социальный наем
Б. Право собственности
Глава 2. Правовые взаимоотношения, возникающие между нанимателем (собственником) жилого помещения и членами его семьи
§ 2.1. Потенциальный состав членов семьи нанимателя и собственника жилого помещения
А. Социальный наем
Б. Право собственности
§ 2.2. Порядок и условия вселения нанимателем (собственником) жилого помещения новых членов своей семьи
А. Социальный наем
Б. Право собственности
§ 2.3. Юридический статус членов семьи нанимателя (собственника) жилого помещения
А. Социальный наем
Б. Право собственности
§ 2.4. Юридические последствия прекращения семейных отношений с нанимателем (собственником) жилого помещения
А. Социальный наем
Б. Право собственности
Глава 3. Общее имущество многоквартирного дома как объект обладания собственника и социального нанимателя
Глава 4. Юридические основания и правовые последствия прекращения прав нанимателя (собственника) на жилое помещение
§ 4.1. Длительное непроживание в жилом помещении как основание утраты прав на него
А. Социальный наем
Б. Право собственности
§ 4.2. Переселение нанимателя (собственника) из занимаемых им жилых помещений в связи с изъятием последних
А. Социальный наем
Б. Право собственности
§ 4.3. Выселение нанимателя (собственника) из принадлежащих ему помещений за совершение жилищных правонарушений
А. Универсальные положения
Б. Социальный наем
В. Право собственности
Приложения
Сравнительная таблица гражданско-правового и жилищно-правового статуса собственника и социального нанимателя
Материалы судебной практики Верховного Суда РФ по жилищным спорам
Отрывок из книги
Как известно, лица могут проживать в жилых помещениях по самым различным юридическим основаниям. В сфере жилищного права это могут быть, например, такие основания, как договор социального найма, договор поднайма жилого помещения, договор найма служебного жилья, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В области гражданского права лица могут проживать в жилых помещениях в силу таких факторов, как право собственности, завещательный отказ (легат), членство в жилищных (жилищно-строительных) кооперативах, договор коммерческого найма и ряд других. Однако так исторически сложилось в нашей стране, что традиционными формами проживания граждан в жилых помещениях являлись и продолжают являться только два правовых типа – это договор социального найма и право собственности. Во времена Советского Союза, ввиду отсутствия полноценных товарно-денежных отношений и такого важнейшего гражданско-правового института, как право частной собственности, практически все граждане СССР занимали закрепленные за ними жилые помещения по договорам найма (в современной интерпретации – договорам социального найма) в домах государственного жилищного фонда. Конечно, это не исключало возможность проживания в жилых помещениях и по другим правовым основаниям (например, членство в кооперативах, проживание в общежитиях, право личной собственности), однако именно договор найма занимал в этой сфере лидирующее и главенствующее положение. В связи с переходом нашей страны на путь рыночных отношений, ситуация в жилищно-правовой сфере резко изменилась. В настоящее время большинство граждан России являются частными собственниками принадлежащих им помещений. Жилые помещения (да и в целом объекты недвижимости) после долгого исторического забвения наконец-то стали полноценными объектами гражданского оборота. В отношении жилых помещений субъекты гражданских правоотношений могут совершать самые различные гражданско-правовые сделки, носящие как традиционный (купля-продажа, мена, дарение, залог, завещание), так и более экзотический характер (новация, отступное, внесение в качестве взноса в уставный капитал юридического лица). Обладание правом частной собственности на жилое помещение стало нормой современной общественной жизни.
Итак, еще раз повторим, что к настоящему моменту времени основными жилищно-правовыми формами проживания граждан в принадлежащих им помещениях являются договор социального найма и право собственности. Именно эти две формы дают лицам возможность не просто проживать в жилых помещениях, а проживать в них на постоянной (бессрочной) основе. Только право собственности и социальный наем могут дать людям твердую уверенность, что их право проживания не обусловлено каким-либо сроком, либо чьим-либо субъективным усмотрением. Бóльшая же часть иных прав по пользованию жилыми помещениями (например, проживание по договору коммерческого найма, проживание в служебных жилых помещениях (в том числе общежитиях), пользование жильем в силу завещательного отказа) являются правами срочными. Лица, проживающие в жилых помещениях по указанным основаниям, пользуются ими на временной основе, прекрасно понимая и осознавая, что рано или поздно занимаемое жилье придется освободить.
.....
Даже беглый анализ двух кратких норм ЖК РФ показал, что нормы современного жилищного законодательства порождают огромное количество правовых вопросов, на которые сам жилищный закон, к сожалению, не дает прямых ответов. Вполне возможно, что в этом нельзя упрекать только текст ЖК РФ. Ведь как известно, ныне действующий ЖК РФ писался в условиях, когда в нашей стране только начали формироваться первые ростки полноценных товарно-рыночных отношений по вовлечению жилых помещений в мир гражданского оборота. Как писал еще Жан Порталис, один из авторов-разработчиков Французского гражданского кодекса 1804 г., «потребности общества столь различны, связи людей столь интенсивны, их интересы столь многообразны и отношения столь обширны, что законодателю совершенно невозможно предусмотреть все. Едва только завершена подготовка кодекса, каким бы полным он не казался, как перед судьей тут же возникает тысяча неожиданных вопросов»[2]. Однако факт остается фактом. ЖК РФ действительно не регулирует достаточно большой пласт общественных отношений, которые он объективно должен был урегулировать в своей структуре.
Однако не все так печально, как может показаться на первый взгляд. В настоящее время достаточно большое число «юридических пробелов» и «правовых лакун» жилищно-правовой сферы заполнено материалами судебной практики. Количество этой судебной практики – огромно. В качестве иллюстрации здесь можно сослаться на прекрасное двухтомное издание, подготовленное авторским коллективом под редакцией П.В. Крашенинникова, и посвященное исключительно систематическому изложению судебных дел, рассмотренных различными судебными инстанциями в различные годы по самым разнообразным аспектам жилищного права[3]. Данный свод судебной практики включает в себя объем более чем в 900 страниц. И это при всем при том, что данное издание вышло в свет в 2006 г. В настоящее же время диапазон судебной практики по жилищным делам вырос без преувеличения в разы. Поэтому вторая задача, которая будет решаться в рамках настоящей работы, заключается в поиске однозначных ответов на многочисленные вопросы, возникающие в процессе использования и применения норм жилищного законодательства в области договора социального найма и права собственности на жилые помещения. А для выполнения указанной задачи нами как раз и будут использоваться самые разнообразные материалы судебной практики (преимущественно судебной практики Верховного Суда Российской Федерации), посвященные различным аспектам жилищно-правовой тематики. Причем где-то эти документы будут приводиться в сокращенном, а где-то (с учетом уровня значимости) практически в полном варианте.
.....
