Tratado de la SOCIMI

Оглавление

David Calzada Criado. Tratado de la SOCIMI

TRATADO DE LA SOCIMI. UN ANÁLISIS MULTIDISCIPLINAR DEL REIT ESPAÑOL

Abreviaturas

Prólogo SOCIMIs

Nota de los directores

Relación de autores

Capítulo I. Los REITs: introducción desde una perspectiva fiscal

I. La figura de los REIT en el ámbito internacional

1. La doble imposición económica

2. Origen y rasgos que caracterizan a un REIT

II. La Ley 11/2009 y su evolución normativa. 1. Fracaso del antiguo régimen fiscal de las SOCIMI

2. ¿Éxito del régimen actual?

Capítulo II. Principales aspectos mercantiles y regulatorios de la SOCIMI

I. Definición de SOCIMI

II. Normativa aplicable

III. Objeto social, Forma societaria y denominación social. 1. Objeto social

2. Forma societaria

3. Denominación social

IV. Requisitos de inversión

V. Obligación de cotización

VI. Capital social

VII. Requisitos de distribución de resultados

VIII. Financiación de las SOCIMI

IX. Obligaciones de información de las SOCIMI

X. Estatutos sociales: referencia a la cláusula penal-gravamen especial

XI. Contrato de gestión

Bibliografía

Capítulo III. Accionariado y objeto social de las SOCIMI

I. SOCIMI cotizadas vs. SOCIMI no cotizadas

1. Requisitos y calendario de cumplimiento

1.1. SOCIMI cotizadas

1.2. SOCIMI no cotizadas

1.3. REIT

2. Cambio sobrevenido en la estructura

II. El arrendamiento de inmuebles urbanos como objeto social

2.1. Explotaciones de inmuebles distintas del arrendamiento

2.2. El sector hotelero

3. Residencias de estudiantes y de la tercera edad

III. Compatibilidad con el ejercicio de otras actividades

Capítulo IV. Requisitos de inversión

I. Introducción

II. Requisito de inversión en activos válidos

1. Tipos de activos válidos. 1.1. Bienes inmuebles urbanos destinados al arrendamiento. a) Concepto de bien inmueble

b) De naturaleza urbana

c) Destinados al arrendamiento

d) Bienes inmuebles situados en el extranjero

1.2. Terrenos para promoción de inmuebles destinados al arrendamiento

1.3. Acciones o participaciones en otras entidades que cumplan con los requisitos del artículo 2.1 de la LSOCIMI

1.4. Otros activos considerados aptos a efectos del régimen SOCIMI

2. Forma de cómputo del valor del activo y cálculo del porcentaje del 80%

III. Requisito de rentas

1. Concepto de renta del periodo y tipos de rentas válidas

2. Forma de cómputo de la parte de rentas atribuible al arrendamiento y cálculo del porcentaje del 80%

IV. Plazo de mantenimiento

1. Plazo de mantenimiento exigido para bienes inmuebles

2. Plazo de mantenimiento exigido para acciones y participaciones

Capítulo V. La obligación de negociación de las acciones de las SOCIMIs. Mercados regulados y sistemas multilaterales de negociación. Requisitos aplicables a la admisión y obligaciones recurrentes en materia de cumplimiento normativo

I. Introducción

1. Evolución normativa

2. Características de las acciones de las SOCIMIs como acciones negociables

II. Mercados disponibles para la negociación de las acciones

1. Mercados regulados

2. Sistemas multilaterales de negociación

Capítulo VI. Distribución de resultados

I. Introducción

II. Breve referencia a la Exposición de motivos y normativa aplicable

III. Ámbito de aplicación

1. Magnitud sujeta al requisito de distribución obligatoria. A. Concepto de beneficio obtenido en el ejercicio

B. Partidas contables excluidas del cómputo

a) Ingresos por compensación de créditos

b) Ingresos en pasivos impuestos diferidos por cambios de tipos impositivos

c) Ingresos por diferencia negativa de escisión

d) Beneficios imputados directamente en el Patrimonio Neto

e) Conclusiones

C. Préstamos participativos entre entidades del mismo grupo de sociedades

D. Qué se entiende por «cumplimiento de las obligaciones mercantiles que correspondan»

2. Importes a distribuir. A. Tipologías de fuentes de renta y porcentajes de distribución aplicables

a) Dividendos o participaciones en beneficios de entidades del artículo 2.1. de la Ley

b) Beneficios por la transmisión de activos afectos transcurridos el plazo de mantenimiento

c) Resto de beneficios obtenidos

B. Límites a la obligación de distribuir: Existencia de rentas negativas y, en su caso, resultados negativos

C. Modo de calcular las distintas fuentes de renta. a) Modo de calcular la renta

b) Cálculo de las distintas fuentes de rentas en caso de que alguna fuera negativa

3. Plazos del acuerdo de distribución y del pago efectivo del dividendo

4. Distribución de dividendos con cargo a reservas procedentes del régimen fiscal especial y/o general

IV. Situaciones especiales. 1. ¿Cabe el reparto de dividendos a cuenta?

2. Supuestos contables y fiscales paradigmáticos de posibles faltas de liquidez

3. Restricciones o situaciones contractuales que podrían derivar en incumplimientos del requisito de distribución

4. Análisis de posibles alternativas de distribución para supuestos de falta de liquidez y/o restricciones contractuales

A. Dividendos en especie

B. Distribución de dividendos con diferimiento en el pago (crédito) y posterior ampliación de capital por compensación de créditos

C. Ampliaciones de capital con cargo a reservas y «scrip dividends»

Capítulo VII. El régimen fiscal de la SOCIMI

I. Ámbito de aplicación del régimen fiscal especial. 1. La opción por el régimen fiscal especial

2. Normativa aplicable, compatibilidades e incompatibilidades con otros regímenes fiscales

3. Requisitos esenciales y requisitos que pueden cumplirse tras optar por el régimen fiscal especial: el período transitorio de dos años

4. La presunción de existencia de motivos económicos válidos en operaciones de reestructuración que se efectúen para optar por el régimen SOCIMI

5. La renuncia y la exclusión del régimen fiscal especial

II. El régimen fiscal especial en el Impuesto sobre Sociedades. 1. Las rentas sometidas al régimen fiscal especial

2. Las rentas sometidas al régimen fiscal general

2.1. El incumplimiento del periodo mínimo de mantenimiento

2.2. La ganancia procedente de activos adquiridos antes de la opción por el régimen fiscal especial

3. La retroactividad en la aplicación del régimen fiscal especial y el artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades

4. El gravamen especial del 19 por ciento: cuestiones problemáticas

5. Régimen fiscal de la salida del régimen SOCIMI

III. Los beneficios fiscales para las SOCIMI en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Bibliografía / Bibliographical notes

Capítulo VIII. Régimen fiscal especial de los socios

I. Dividendos distribuidos con cargo a reservas acogidas al régimen de SOCIMI (artículo 10.1)

1. Contribuyente del IS e IRNR con EP [artículo 10.1.a)]

1.1. Aplicación a los socios que sean SOCIMI

1.2. Otras cuestiones

2. Contribuyente del IRPF [artículo 10.1.b)]

3. Contribuyente del IRNR sin EP [artículo 10.1.c)]

II. Transmisión o reembolso de la participación (artículo 10.2)

1. Contribuyente del IS e IRNR con EP [artículo 10.2.a)]

1.1. Tratamiento de las rentas negativas

1.2. Aplicación a los socios que sean SOCIMI

2. Contribuyente del IRPF [artículo 10.2.b)]

3. Contribuyente del IRNR sin EP [artículo 10.2.c)]

III. Implicaciones de fiscalidad internacional. 1. Aplicación de los convenios de doble imposición: especial referencia a los convenios con cláusula específica para SOCIMI

2. Directiva Matriz-Filial

3. El régimen de SOCIMI frente a las libertades del Tratado UE

3.1. Aplicación del régimen a entidades no residentes en España, con o sin establecimiento permanente, por los inmuebles situados en España

3.2. Posible exención de las plusvalías obtenidas por entidades no residentes (REIT) que transmiten sus participaciones en una SOCIMI no cotizada

Capítulo IX. Tributación de los socios en el Impuesto sobre el Patrimonio y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

I. Requisitos básicos para poder aplicar los beneficios fiscales previstos en el Impuesto sobre el Patrimonio y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 1. Introducción

2. Requisito objetivo: composición del activo

3. Requisito subjetivo: accionariado

4. Interpretación de la Administración

II. Análisis del activo subyacente de la SOCIMI a efectos de poder acceder al Régimen de la Empresa Familiar

1. Arrendamiento de inmuebles. Concepto de actividad económica

2. Realización de otro tipo de inversiones

3. Composición del activo y su valoración

Capítulo X. Las declaraciones tributarias de la SOCIMI

I. Introducción

II. Impuesto sobre Sociedades. 1. Declaración del Impuesto sobre Sociedades, Modelo 200

2. Pagos fraccionados: Modelo 202

3. Gravamen especial sobre dividendos o participaciones en beneficios: Modelo 217

III. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Bibliografía

Capítulo XI. La reacción de la Administración tributaria a la figura de las SOCIMIs

I. Introducción

II. Comprobación e inspección por parte de la AEAT

1. Configuración jurídica de las SOCIMIs

2. La dimensión internacional y la limitación a la comprobación

3. El elemento temporal en el régimen SOCIMI

4. La existencia de BINs previas al acogimiento al régimen SOCIMI

5. La transformación en SOCIMI como motivo económico válido de las operaciones de reestructuración empresarial

6. Pagos fraccionados

III. Comprobación por parte de las CCAA. 1. Bonificación del 95% en el ITPAJD

2. El impuesto sobre las viviendas vacías

IV. Comprobación por parte de las Entidades Municipales

V. Conclusiones

Bibliografía / Bibliographical notes

Capítulo XII. Principales regímenes REIT. en Estados Unidos y la Unión Europea

I. Estados Unidos: US-REIT

1. Principales requisitos. 1.1. Forma jurídica

1.2. Capital social y cotización

1.3. Distribución de resultados

1.4. Inversores

1.5. Requisitos de activos y de actividad

2. Tratamiento fiscal. 2.1. Régimen fiscal del REIT

2.2. Régimen fiscal de los socios

II. Países Bajos: FBI

1. Principales requisitos. 1.1. Forma jurídica

1.2. Capital social

1.3. Distribución del resultado

1.4. Inversores

1.5. Actividades

2. Tratamiento fiscal. 2.1. Régimen fiscal del FBI

2.2. Régimen fiscal de los inversores

III. Francia: SIIC

1. Principales requisitos. 1.1. Forma jurídica y cotización

1.2. Capital

1.3. Distribución de resultados

1.4. Inversores

1.5. Actividades

2. Tratamiento fiscal. 2.1. Régimen fiscal de la SIIC

2.2. Régimen fiscal de los inversores

2.3. Impuesto de salida

IV. Reino Unido: UK REIT

1. Principales requisitos. 1.1. Forma jurídica y cotización

1.2. Capital

1.3. Distribución de resultados

1.4. Inversores

1.5. Actividades

2. Régimen fiscal. 2.1. Régimen fiscal del UK REIT

2.2. Régimen fiscal de los inversores

V. Alemania

1. Principales requisitos. 1.1. Forma jurídica y cotización

1.2. Capital social

1.3. Distribución de resultados

1.4. Inversores

1.5. Actividades

2. Tributación. 1.1. Régimen fiscal del G-REIT

2.2. Régimen fiscal de los socios

Capítulo XIII. El siguiente paso: una propuesta de flexibilización del modelo de SOCIMI a la luz del derecho comparado

I. Introducción

II. Una reflexión previa – A propósito de la necesidad de trasladar a la ley parte de la reciente doctrina de la Dirección General de Tributos sobre la aplicación del régimen SOCIMI

III. Hacia un nuevo régimen de socimi – Propuesta para una modificación de la ley acorde con un mercado inmobiliario más moderno y con la regulación de otros países de nuestro entorno

1. Reflexión sobre la exigencia del requisito de cotización

2. Requisito de activos. 2.1. Adaptación a las diferentes fórmulas de inversión existentes en el mercado inmobiliario

2.2. SOCIMI hipotecarias

3. A propósito de la necesaria flexibilización del requisito de. rentas

3.1. ¿Hacia el modelo americano de explotación de activos por parte de REITs?

4. Flexibilización en relación con el régimen de incumplimientos

Capítulo XIV. Régimen fiscal especial de las Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas y de las Instituciones de Inversión Colectiva inmobiliarias

I. Régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. 1. Introducción: antecedentes legislativos

2. Régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. 2.1. Requisitos para la aplicación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

2.2. Contenido del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. 2.2.1. Tributación de la entidad arrendadora

2.2.2. Tributación de los socios por los dividendos repartidos

2.3. Aplicación e incompatibilidades del régimen especial

2.4. Impuesto sobre el Valor Añadido

II. Instituciones de inversión colectiva inmobiliarias. 1. Introducción: aspectos generales de las instituciones de inversión colectiva

2. Régimen fiscal de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias. 2.1. Impuesto sobre Sociedades

2.2. Impuesto sobre el Valor Añadido

2.3. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados

3. Régimen fiscal de los socios o partícipes de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias. 3.1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

3.2. Impuesto sobre Sociedades

3.3. Impuesto sobre la Renta de No Residentes

III. Breve análisis comparativo

Capítulo XV. La SOCIMI en el mercado inmobiliario español: una visión de conjunto

I. La irrupción de la SOCIMI en España

II. Consideraciones de negocio para constituirse en SOCIMI

III. Situación actual como vehículo estrella de inversión inmobiliaria

IV. ¿Qué podemos esperar en el futuro?

Anexo al Capítulo XV

Bibliografía

Capítulo XVI. Una aproximación al mercado inmobiliario en España

I. Un poco de historia: pasado, crisis, recuperación. 1. Introducción

2. Crisis 2007 y recuperación

II. Situación actual y tendencias del mercado inmobiliario español. 1. Introducción

2. Residencial

3. Oficinas

4. Retail

5. Logística

6. Segmento de Inversiones Alternativas (Residencias de Estudiantes)

III. Papel de las SOCIMI e impacto en la economía española

IV. Oportunidades de crecimiento de las SOCIMI. 1. Introducción

2. Oportunidades de crecimiento de las Socimi

Capítulo XVII. La SOCIMI en España: una radiografía del sector

I. Introducción

II. Cotización

1. Mercado Continuo

1.1. Requisitos a cumplir para cotizar en el Mercado Continuo

1.2. Evolución del número de SOCIMIs cotizando en el Mercado Con­tinuo

2. Mercado Alternativo Bursátil

2.1. Requisitos a cumplir para cotizar en el MAB

2.2. Evolución del número de SOCIMIs cotizando en el MAB

3. Otros Mercados

3.1. Requisitos para cotizar en Euronext

4. No Cotizadas

5. Conclusiones

III. Clasificación por tipología de activos

1. Categorías consideradas

1.1. Residencial

1.2. Oficinas

1.3. Retail

1.4. Activos Logísticos e Industriales

1.5. Suelo

1.6. Residencias y hospitales

1.7. Hoteles

1.8. Centros Comerciales

1.9. Otros

2. Resultados obtenidos

3. Conclusiones

IV. Localización geográfica

1. Domicilio Social de las SOCIMIs

2. Presencia inversora de las SOCIMIs

3. Localización de los activos

4. Conclusiones

V. Diferentes tipologías de inversor

1. Categorías consideradas

2. Resultados obtenidos

3. Conclusiones

VI. Modelo de gestión

1. Categorías consideradas

1.1. Gestión interna

1.2. Gestión externa

1.3. Gestión por el arrendatario

2. Resultados obtenidos

3. Conclusiones

VII. Endeudamiento

1. Ratios de endeudamiento

1.1. Coeficiente de endeudamiento

1.2. Relación Deuda-Capital

1.3. Relación Deuda-Activos

1.4. Ratio de cobertura de intereses

2. Ratios de liquidez analizados

2.1. Ratio Corriente o current ratio

2.2. Ratio de caja

3. Resultados obtenidos

4. Conclusiones

VIII. Rentabilidades por dividendo

1. Evolución del número de SOCIMIs que reparten dividendo

2. Dividendos pagados

3. Rentabilidad por dividendo

4. Conclusiones

IX. Comportamiento de las cotizaciones

1. Principales magnitudes. 1.1. Mercado Continuo

1.2. MAB

2. Evolución de la cotización

3. Conclusiones

X. Retos y oportunidades

Bibliografía

Capítulo XVIII. La SOCIMI como oportunidad de inversión

I. Atractivo de las SOCIMIS para la comunidad inver­sora. 1. Breve historia relevante para un inversor

2. Características relevantes para un inversor

3. Entendimiento de la cuenta de resultados

4. Recomendaciones al inversor

II. Experiencia internacional de presencia de inversores en las SOCIMIs

III. Potencial comunidad inversora en España

Capítulo XIX. SOCIMI: Gobierno Corporativo

I. Concepto de gobierno corporativo

II. Evolución del gobierno corporativo en España

III. Situación actual del gobierno corporativo en sociedades cotizadas

1. Régimen legal de las sociedades cotizadas en materia de gobierno corporativo. Estructuras de gobierno: la junta y el consejo

1.1. Junta general

1.2. Consejo de administración

1.3. Otras particularidades de las sociedades cotizadas. Obligaciones de información y control

2. El Código de Buen Gobierno de las Sociedades Cotizadas

2.1. Aspectos generales

2.2. Junta general

2.3. Consejo de administración

3. Particularidades de las SOCIMIs cotizadas en MAB

IV. Sistemas de remuneración. 1. Introducción

2. Evolución de la legislación en España

3. Tipos de retribuciones del consejo de administración

4. Estructuras de las remuneraciones de los consejeros

5. SOCIMIs

Bibliografía / Bibliographical notes

Capítulo XX. SOCIMI: Responsabilidad Social Corporativa

I. Creación de valor en los grupos de interés

II. Gestión medioambiental

III. Memoria de responsabilidad social corporativa. 1. Obligación de elaborar la memoria

2. Aspectos sobre los que es necesario reportar

3. Lugar de inclusión de esta información

4. Momento de publicación de esta información

5. Marcos de referencia recomendados para la elaboración de la información no financiera

6. Revisión externa independiente

IV. Certificaciones. 1. Certificaciones ISO2

2. Certificaciones LEED/BREEAM3

3. Certificaciones energéticas

4. Certificaciones DIGA

Bibliografía

Entrevista I. Los REITs en Estados Unidos

I. Sobre Nareit

II. Sobre los REITs en Estados Unidos

III. Sobre los inversores en REITs

Entrevista II. El inmobiliario cotizado en Europa

I. Sobre EPRA

II. Sobre el sector inmobiliario

III. Sobre los REITs

Entrevista III. MERLIN PROPERTIES SOCIMI: un caso de éxito

Entrevista IV. UNIBAIL-RODAMCO: un jugador clave en el sector de los REIT

Entrevista V. El Mercado Alternativo Bursátil en España

Entrevista VI. Una visión del mercado inmobiliario en España desde el negocio promotor

Anexo I. Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (RCL 2009, 2024)

Anexo II. Relación de contestaciones. a consultas de la Dirección General. de Tributos sobre el régimen SOCIMI1* Año 2010

Año 2011

Año 2012

Año 2013

Año 2014

Año 2015

Año 2016

Año 2017

Año 2018

Anexo III. Datos de la Administración Tributaria: regímenes especiales Impuesto sobre Sociedades, incluyendo SOCIMI. 1. Memoria de la Administración Tributaria 2010, Ministerio de Economía y Administraciones Públicas

2. Memoria de la Administración Tributaria 2011, Ministerio de Economía y Administraciones Públicas

3. Memoria de la Administración Tributaria 2012, Ministerio de Economía y Administraciones Públicas

4. Memoria de la Administración Tributaria 2013, Ministerio de Economía y Administraciones Públicas

5. Memoria de la Administración Tributaria 2014, Ministerio de Economía y Administraciones Públicas

6. Memoria de la Administración Tributaria 2015, Ministerio de Economía y Función Pública1

7. Memoria de beneficios fiscales. Proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 20182

Anexo IV. Datos CNMV: Instituciones de Inversión Colectiva inmobiliarias. 1. Número de instituciones de inversión colectiva, gestoras y depositarias registradas en la CNMV

2. Número de partícipes y accionistas de las instituciones de inversión colectiva

3. Patrimonio de las instituciones de inversión colectiva

4. Fondos de Inversión Inmobiliaria

5. Sociedades de Inversión Inmobiliaria

Отрывок из книги

DAVID CALZADA CRIADO

JOSÉ LUIS LUCAS CHINCHILLA

.....

Víctor es Licenciado en Derecho, especialidad Jurídico-Económica, por la Universidad de Deusto, miembro del Colegios de Abogados de Madrid y de Vigo, así como Representante de la AEDAF (Asociación Española de Asesores Fiscales) en la Confederación Fiscal Europea profesor de Derecho Fiscal en la Universidad Autónoma de Madrid.

Viñuales, Luis Manuel

.....