Оглавление
Hermann Weißker. Vonovia oder doch Ganovia?
Mit der Kommunikation zwischen Mieter und dem Verwaltungsbevollmächtigten des Vermieters ist das so eine Sache. Sie hat ja eigentlich die Funktion, die Führung, die Organisation sowie das Marketing aller Geschäftsaktivitäten nach innen und außen, aber besonders uns Mietern gegenüber, achtungsvoll und verständlich zu gestalten. Der erforderliche und vertrauensvolle Dialog zwischen beiden Mietvertragspartnern besitzt leider Merkmale einseitigen Desinteresses, von Widersprüchlichkeit, Hinhaltetaktik, Überrumpelung sowie Mangel an Problemlösungen bis hin zum Abbruch der Problembearbeitung. Die Verständigung deutet eher auf eine Vertragsgegnerschaft als auf eine Vertragspartnerschaft hin. Die zahlreichen möglichen Kommunikationskanäle zu Vonovia sind gewollt sehr eng ausgelegt und wirken wie ein Filter. Auf normale Postsendungen und E-Mails wird nicht reagiert und geantwortet. Telefonate sind sehr zeitaufwendig. Der schnelle Kontakt zu uns ist die Telefonnummer 0234/414700 und je nach Laune des Gesprächspartners zusätzlich die Forderung nach der 18-stelligen Identifikationsnummer. Nur auf Einschreibebriefsendungen erhält man in der Regel eine schriftliche oder in Ausnahmefällen eine telefonische Eingangsbestätigung. Die Erstere ist ein Meisterstück der schriftlichen Kommunikation und wird inhaltlich gekennzeichnet durch Zuckerbrot und Peitsche: Zuerst eine Danksagung für die Mitteilung des Anliegens, dann die Bitte um Verständnis für eine unbestimmte Bearbeitungszeit, es folgt das Versprechen, sobald wie möglich eine Klärung herbeizuführen und im Schlussteil der Versuch einer Einschüchterung, dass die neu berechneten Vorauszahlungen vom Einspruch unberührt bleiben (Anlage 2). Diese Botschaft wird gezielt dem mutigen Absender übermittelt. Dabei geht es gar nicht um die Vorauszahlung, sondern um Kritiken an der Abrechnungsmethodik, die zu lange Bearbeitungsdauer, die Widersprüchlichkeit von Begründungen und Antworten sowie um nicht nachvollziehbare Entscheidungen, aber leider auch um die Nichtbeantwortung von Fragen und Problemstellungen. Das alles klingt sehr unglaubwürdig oder übertrieben. Einen Versuch ist es wert, senden Sie eine ernst gemeinte Problemstellung an den Vonovia-Kundenservice. Falls Ihnen keine Fragen auf dem Herzen liegen sollten, bedienen Sie sich einfach im Kapitel Kostenarten und freuen Sie sich auf die automatisch erstellte und von Textbausteinen zusammengefügte Empfangsbestätigung. Aber Achtung, die Mindestanforderungen müssen eingehalten werden: Sie müssen Mieter von Vonovia sein und dürfen das Einschreiben der Briefsendung nicht vergessen. Ich habe sehr viele solche Empfangsbestätigungen erhalten, sie sind faszinierend in Form und Inhalt – sie unterscheiden sich nur durch das Erstellungsdatum. Im Verlauf der weiteren Auseinandersetzung zur Betriebskostenabrechnung 2015/2016 unterbreitete mir der Kundenservice Vonovia das Angebot, persönliche Gespräche mit dem Kontrollbeauftragten und seinem Vorgesetzten zur Klärung der unterschiedlichen Auslegungen mietrechtlicher Regelungen bzw. zu Fragen der Nebenkostenabrechnung zu vereinbaren und zu organisieren. Da das Angebot nur leere Worte waren, habe ich es als Forderung erhoben und die Gesprächstermine vereinbart. Der Informationsgehalt der ersten persönlichen Aussprache am 04.06.2018 mit der Firma Immo Service Dresden GmbH war kümmerlich, halbherzig und inhaltlich lückenhaft, aber ehrlich. Wie würden Sie folgende Antworten im Gespräch auf meine Fragen bewerten?
Schade, dass dieser Job nicht mit mehr persönlicher Eigenverantwortung ausgeführt wird. Das darauffolgende Gespräch am 16.10.2018 mit der Vonovia-Regionalleitung war kooperativ und klärend, wenn auch manche Antworten inhaltlich unerwartet und fragwürdig waren:
Eigentlich könnten die Betriebskostenabrechnungen überschaubar, verständlich, fehlerfrei und vergleichbar gegenüber der Vorjahresabrechnung erstellt und den Mietern übergeben werden. Das setzt aber vom Vermieter Ehrlichkeit, Fairness, soziale Verantwortung, Einhaltung der gesetzlichen Regelungen, Eindeutigkeit in der Formulierung, Wahrung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit und gewollte Transparenz bei der jährlichen Abrechnung voraus. Wenn aber Geldgier und maximale Gewinnerwirtschaftung an erster Stelle stehen, dann kann zwangsläufig keine der genannten Eigenschaften und Merkmale annähernd erreicht werden. Die Folgen sind Nichtnachvollziehbarkeit der Abrechnung, Nichteinhaltung des Prinzips der Wirtschaftlichkeit, formale und inhaltliche Fehler in der Betriebskostenabrechnung, Intransparenz durch Bezeichnungsänderungen der Kostenarten, Erfindung neuer Kostenarten, nicht eindeutige Formulierungen sowie die ständige Veränderung der Reihenfolge der Kostenarten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Auffällig und fragwürdig ist bei der Berechnung der anteiligen Kosten pro Kostenart die Anwendung der sogenannten Abrechnungseinheit. Dabei beziffert die Abrechnungseinheit A die Summe der Wohnungsflächen und B die Wohnfläche des Wohnhauses. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277 stellen den rechtlichen Rahmen für die Flächenzuordnung dar und beantworten eindeutig, was zur Wohnfläche des Wohnhauses zählt:
In den Erläuterungen zu den Betriebskostenabrechnungen wird zwischen den Abrechnungseinheiten A und B unterschieden:
*Veränderung der Wohnungsflächen gesamt durch den Rückbau der leer stehenden Dreiraumwohnungen in Zweiraumwohnungen zu Gunsten der Verkehrsfläche. Da sich normalerweise nur durch Aus- bzw. Zuzug die Summe der vermieteten Wohnfläche A verändern kann, spielt sie keine Rolle bei der Berechnung der mieteranteiligen Kosten pro Kostenart (KA): Kostenanteil [€] = Gesamtkosten pro KA [€] multipliziert mit der Wohnungsfläche [m²] geteilt durch die Abrechnungseinheit [m²] Um den Kostenanteil gewinnbringender zu gestalten, muss die Berechnung so angelegt sein, dass das Ergebnis ein Maximum ergibt und gleichzeitig rechnerisch nicht widerlegt werden kann. Eine der Möglichkeiten ist es, die Gesamtkosten zu erhöhen und den kleinsten Wert der Abrechnungseinheit einzusetzen. Die Betriebskostenabrechnung 2015/2016 erklärt die Anwendung der Abrechnungseinheiten A oder B bei der Berechnung der anteiligen Kosten wie folgt: 4.2 Darstellung der Abrechnungseinheiten und Umlegungsgrößen (Auszug):
Bravo – jetzt ist klar, welche Abrechnungseinheit in die Berechnung eingeht, natürlich die, die rechnerisch den größten Kostenvorteil für den Vermieter ergibt. In den jährlichen Betriebskostenabrechnungen wird auf diese grundsätzliche Unterscheidung von A oder B schon lange verzichtet. Die Umlegungsgrößen der beiden Abrechnungseinheiten (bei gleicher Bezeichnung: Wohnfläche) liegen für dieses Wohnhaus weit auseinander. Seit dem Abrechnungszeitraum 2014/2015 wird nicht mehr zwischen den Abrechnungseinheiten unterschieden. Bei der Berechnung der anteiligen Kosten wird nur noch die Abrechnungseinheit A als Umlegungsgröße eingesetzt. Zielgerichtet und wirkungsvoll greift das Verhältnis der Wohnungsfläche lt. Mietvertrag zur Umlegungsgröße in die Berechnung ein, denn es stellt den Faktor für den Mieteranteil an den Gesamtkosten der Kostenart dar. Diese Methode beeinflusst direkt die Höhe der anteiligen Mieterkosten pro Kostenart. Diese scheinbar kleine und unbedeutende Veränderung des Rechenansatzes hat aber für den Mieter große Auswirkungen bei der Berechnung seiner anteiligen Kosten pro Kostenart in der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Die folgende Tabelle stellt die Veränderung dar, wie die Abrechnungseinheit B aus der Betriebskostenabrechnung ohne Ankündigung, Information oder Erklärung in den dargestellten Abrechnungszeiträumen stillschweigend und schleichend bei gleichzeitiger Erhöhung der Anzahl der Kostenarten verschwindet
*zwei Kostenarten B (Wartung elektrische Türen) nach erfolgreichem Widerspruch gestrichen. Jeder weiß, je größer der Zähler und je kleiner der Nenner eines Bruches ist, desto größer ist der Wert des Bruches. Für die Abrechnung gilt also: Gesamtkosten erhöhen und die Abrechnungseinheit mit der kleinsten Umlegungsgröße einsetzen. Wenn z. B. die Abrechnungseinheit A 12 % kleiner ist als B, dann erhöhen sich die anteiligen Kosten um den gleichen Prozentsatz pro Kostenart, und das nur durch diese veränderte. Rechenoperation. Nur drei Beispiele für diese versteckte, aber beachtliche Einnahmequelle durch Abschaffung der Abrechnungseinheit B aus der Nebenkostenabrechnung 2016/2017 zeigen folgende Ergebnisse:
Wie und womit wird diese stillschweigende und vorsätzliche Auswechselung der Abrechnungseinheit B durch A bei den Betriebskostenabrechnungen begründet? Vielfältiger und fragwürdiger sind die Bezeichnungsänderungen der Kostenarten, Erfindungen neuer Kostenarten in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen. Es wird auch ernsthaft behauptet, dass die Begriffsveränderungen der Kostenarten keine sachlichen und abrechnungstechnischen Konsequenzen haben, es bleibt bei den bisherigen Abrechnungsinhalten. Warum dann dieses Wechseltheater? Die folgende Zusammenstellung von Beispielen für die Kosten der Pflege, Wartung oder Vergütung für verschiedene Kostenarten in den dargestellten Abrechnungszeiträumen erschwert den Kostenvergleich erheblich und schließt die Nachvollziehbarkeit förmlich aus:
Die Behauptung, dass verschiedene sachliche Begriffe für inhaltlich gleiche Sachverhalte verwendet werden können, ist falsch und irreführend. Diese Beispiele zeigen eindeutig den Versuch, nicht nachvollziehbare Abrechnungsinhalte zu umlagefähigen Kosten zu qualifizieren und neue Kostenarten salonfähig zu machen. Es ist der bemerkenswerte Versuch, nicht vereinbarte Kostenarten umlagefähig in die Betriebskostenabrechnung einzugliedern. Interessant und eindrucksvoll ist auch auf jeden Fall die ständige Veränderung der Reihenfolgen der Kostenarten in den einzelnen Abrechnungszeiträumen
Zur Erhöhung der Übersichtlichkeit ist nur eine Auswahl von Kostenarten grafisch vernetzt. Die in der Darstellung fehlenden Reihenfolgenummern sind alle besetzt. Wie jeder erkennen kann, ist dieses Netz kein natürliches Spinnennetz und kann deshalb keiner in der Natur vorkommenden Spinnenart zugeschrieben werden. Vergleicht man die abgebildete Netzkonstruktion mit allen Spinnennetzformen, die das Internet zu bieten hat, dann erkennt man die nahe Verwandtschaft mit dem Super-Sozi-Spinnennetz. Die Spielregeln dieses Gesellschaftsspiels sind einfach. In einer stabilen stehenden Rahmenkonstruktion werden feste Stricke so gespannt, dass das geplante Netzwerk entsteht. Jeder Spieleteilnehmer muss versuchen, ohne Berührung der Bespannung durch ein Maschenloch das Netz zu durchsteigen. Jeder Kontakt mit dem Netz bedeutet das Aus für den Teilnehmer. Die aktuelle Geschäftspraxis bei der Betriebskostenabrechnung bedient sich einiger Elemente dieses Spielemodells. Die vier Rahmenteile symbolisieren oben bzw. unten das Mietrecht bzw. die BetrKV, links bzw. rechts den Mietvertrag bzw. die Betriebskostenabrechnung. Das aktuelle Netz ist geknüpft aus den Verbindungssträngen gleicher Kostenarten in den verschiedenen Abrechnungszeiträumen. Der Netzbetreiber bestimmt die Größe und Form der Maschen durch die Reihenfolge der Kostenarten in den einzelnen Abrechnungen. Pflichtteilnehmer ist der widersprechende bzw. der Beschwerde führende Mieter. Passiert er das Netz erfolgreich, wird sein Anliegen bearbeitet. Löst das Ergebnis der Bearbeitung das Mieteranliegen nicht oder ist er raus, muss er sich entscheiden, entweder für eine Wiederholung oder zur Aufgabe seiner Bemühung. Die Mieter des Miethochhauses „Wohnen in Geborgenheit“ haben ein Durchschnittsalter von über 83 Jahren. Ungefähr ein Drittel von ihnen ist auf eine Gehhilfe angewiesen. Verständlicherweise herrscht Teilnehmermangel bei diesem „Gesellschaftsspiel“ aus Alters- und gesundheitlichen Gründen. Diese Zielgruppe kann die körperlichen und mentalen hohen Anforderungen nicht erfüllen. Praktisch ist dieses Reihenfolge-Wirrwarr mit den Kostenarten die gewollte Vergleichsbremse und wird wirkungsvoll in der Betriebskostenabrechnung eingesetzt. Man kann sich sicher lebhaft vorstellen, wie schwierig und aufwendig der Vergleich der Gesamtkosten und der anteiligen Kosten pro Kostenart zu den Abrechnungsergebnissen der Vorjahre ist. Erschwerend dabei wirken sich auch die Änderungen der Kostenartenbezeichnungen aus. Diese immer wiederkehrende veränderte Reihenfolgedarstellung in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen ist nichts anderes als eine wirksame und beabsichtigte Transparenzbarriere. Sie wird ernsthaft von der Vonovia-Regionalleitung Dresden wie folgt begründet:
Das klingt zu schön, um wahr zu sein. Auch muss keiner glauben, dass die Anzahl der Kostenarten für ein mehrstöckiges Wohnhaus für alle Mieter gleich ist. Hausbewohnern, die mit ihrem Widerspruch gegen eine oder mehrere Kostenarten nach langem Hin und Her erfolgreich waren, wird diese umstrittene Kostenart aus der Nebenkostenabrechnung gestrichen oder die Höhe der anteiligen Kosten korrigiert. Gutschriften auf das Mieterkonto, die das Ergebnis langwieriger schriftlicher und mündlicher Auseinandersetzungen zur fehlerhaften Kostenartenabrechnung sind, werden nur dem Widersprechenden aus „Kulanz und ohne Anerkennung von Rechtspflichten“ mit fragwürdigen Entschuldigungen erstattet. Mieter, die der sachlichen und rechnerischen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung vertrauen und auf die soziale Verantwortung des Vermieters bauen, werden getäuscht, über den Tisch gezogen, sie zahlen treudeutsch weiter und weiter. Drei weitere Regelungen der Betriebskostenverordnung müssen bei der jährlichen Kostenabrechnung eingehalten werden:
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der aktuelle Mietvertrag legen eindeutig fest, welche Kostenarten in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen abgerechnet werden dürfen. Nur die Kosten für diese vereinbarten Kostenpositionen sind auf die Mieter umlagefähig. Da hinsichtlich der Aufzählung sowie Bezeichnungen der Kostenarten beide Dokumente, BetrKV und Mietvertrag, inhaltlich überwiegend übereinstimmen, beschränke ich mich im Folgenden auf meinen Mietvertrag § 4: Betriebskosten. Zurzeit werden monatliche Vorauszahlungen erhoben für: Wasserversorgung, Wartung Kaltwasserdruckerhöhung, Entwässerung, Wärmeversorgung, Aufzugsanlagen, Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für Spielplätze, Kosten für Winterdienst, Pflege der Außenanlagen, Kosten der Beleuchtung, Wartung Elektroanlagen, Müllkosten, Müllstandplatzkosten, Straßenreinigung, Hausreinigung, Flurreinigung, Wartung Brandschutzeinrichtungen, Prüfung Blitzschutzanlagen, Wartung Lüftungsanlagen, Hauswart, Grundsteuer. Zu den sonstigen Betriebskosten gehören insbesondere: Dachrinnenreinigung, Wartung Blitzschutzanlage, Prüfung Blitzschutzanlage, Wartung Lüftungsanlage, Wartung Elektroanlagen, Kosten für Concierge und turnusmäßige Sperrmüllberäumung. Seit Vonovia die Betriebskostenabrechnung erstellt, tauchen gegenüber der Vorjahresabrechnung veränderte Kostenartenbezeichnungen und neue Kostenartenpositionen ohne Ankündigungen und Begründungen auf, zum Beispiel:
Unumstritten ist:
Die Entwicklung vom angestellten Hausmeister bis zur Aufstockung der neuen Zwei-Personen-Kostenart Hauswart/Objektbetreuer ist einmalig, aber auch charakteristisch. Dieser über Jahre dauernde Prozess der Auseinandersetzung wurde begleitet von Schrift- und Wortgefechten, von Argumenten und Gegenargumenten, die ihren Ausdruck fanden in Entschuldigungen, in nicht nachvollziehbaren Entscheidungen, in widersprüchlichen und ausgebliebenen Antworten auf Fragen und Problemstellungen und in Unwahrheiten. Es begann mit der Betriebskostenabrechnung 2015/2016. Die allgemeine horrende Kostensteigerung sprang einem schmerzhaft in das Bewusstsein. Bei der Erstellung der Kostenabrechnung müssen sich fachliche Kompetenz und rechentechnische Anwendung ständig gegenseitig behindert haben. Die eine Seite strebt nach maximaler Kostenerfassung, die andere Seite erfüllt diesen Wunsch nur bei entsprechenden Datenvorgaben. Sind die Basisdaten falsch, werden sie durch die EDV-Rechenprozesse für die Mieter zu einer nicht gerechtfertigten finanziellen Belastung. Die folgende Zusammenstellung der Hauswartkostenentwicklung spricht eine deutliche Sprache
Ist diese Kostensteigerung im Abrechnungszeitraum 2015/2016 ohne Hauswart normal und erfüllt sie die Wahrung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit? Auf meine deutlichen Kritiken an der Art und Weise der Abrechnung dieser Kostenart, der praktizierten Kostenumlage, an der explosionsartigen Kostensteigerung sowie an der für die Mieter nachteiligen Auslegungen der Betriebskostenverordnung erhielt ich folgende Antworten: 07.12.2017: Es ist unser Bestreben, die Wohnqualität unserer Kunden vor Ort mit dem Einsatz von Hausmeisterleistungen zu steigern. Weiter heißt es: Es werden hier nur Kosten berücksichtigt, die für jene Arbeiten anfallen, die den bestimmungsmäßigen Gebrauch (…) gewährleisten. Falsch: 20.157,67 € Vorverteilung – davon wurden nur 9986,65 € nachgewiesen! 05.02.2018: Die Umlage der benannten Kosten erfolgte auf der Grundlage der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Und weiter: Zur Steigerung der Kosten für den Hauswart möchten wir Ihnen mitteilen, dass bis zum 31.12.2015 die Hauswartleistungen über einen Pauschalvertrag abgerechnet wurden. Ab dem 01.01.2016 erfolgt die Abrechnung der Hausmeisterleistungen auf der Grundlage der durch den Objektbetreuer durchgeführten und erfassten Tätigkeiten (…). Beigefügt wurden Rechnungslegungen über die umlegbaren Hausmeisterleistungen sowie die Tätigkeitsnachweise. Falsch: Der Objektbetreuer hat die Hausmeisterleistungen/-kontrollen nicht erfasst und nicht in einer Liste zusammengestellt. 23.04.2018: Die Erbringung der Hausmeisterleistungen erfolgt durch die Firma Immo Service Dresden GmbH. Die täglich notwendigen Leistungen des beauftragten Hauswartes wurden mit einem Beitrag von 26,35 € pro Leistung fakturiert. Die Kalkulation erfolgte ebenfalls durch die Firma Immo Service Dresden GmbH. In den Kosten enthalten sind unter anderem die Vergütung und die Sozialleistungen, die der Firma Immo Service Dresden GmbH für den Personaleinsatz entstanden sind. Weiter heißt es: (…) wir bestätigen Ihnen gern, dass es sich bei diesen abgerechneten Leistungen ausschließlich um umlagefähige Hausmeisterleistungen handelt. Falsch: Der Kostensatz von 26,35 € pro Kontrolle wurde nicht durch die Firma Immo Service Dresden GmbH kalkuliert und festgelegt. 25.05.2018: Gern haben wir Ihr Anliegen zu den Hauswartkosten mit unseren Schreiben vom 05.02.2018 und vom 23.04.2018 beantwortet. (…). Daher bieten wir Ihnen an, einen Betrag von 150,00 € aus der Betriebskostenabrechnung 2015/2016 zu erlassen. Falsch: Damit sind die Anliegen zu den Hauswartkosten nicht beantwortet. Denkwürdig: Das Angebot sollte den nicht nachgewiesenen Differenzbetrag der Gesamtkosten (20157 € Vorverteilung) zu den nachgewiesenen Kosten von 9986,65 € aus der Welt schaffen. 04.06.2018 (persönliches Gespräch): Die Tätigkeitsliste für den Hausmeister wurde von mir nicht erfasst und festgelegt, wie behauptet wird. Zu den abgerechneten inhaltlich doppelten bzw. ähnlichen oder objektiv nicht möglichen Tätigkeiten habe ich keine Erklärung. Widerspruch zur schriftlichen Antwort vom 05.02.2018. 12.10.2018: Die im Mietvertrag bestehende Vereinbarung hinsichtlich der Ausführung der Hausmeisterleistungen bezieht sich auf die Konstellation Hauswart/Objektbetreuer, der neben seinen Überprüfungstätigkeiten auch Leistungen wie z. B. Hausreinigung oder Gartenpflege erbringt. Falsch: Im Mietvertrag sowie seinen Anlagen gibt es keine Vereinbarung zur Konstellation der Kostenart Hauswart/Objektbetreuer. Auch in der Betriebskostenverordnung sucht man vergebens nach dieser Kostenart. 16.10.2018 (persönliches Gespräch mit der Regionalleitung): Die Hausmeisterleistungen wurden von Vonovia in einem Standardkontrollplan für alle Mietobjekte festgelegt. Der Zeitpunkt der Kontrollen und ihre Häufigkeit werden einheitlich von Vonovia bestimmt. Die Fakturierung von 26,35 € pro Kontrolle wurde durch Vonovia kalkuliert und festgelegt. Die Kostensteigerung auf fast 400 % war die Folge der Umstellung der Pauschalvergütung auf eine leistungsbezogene Vergütung. Die Formulierung leistungsbezogene Vergütung des Hauswartes ist falsch, es muss richtig heißen: Umstellung auf eine sachbezogene Abrechnung. Interessant: Der Hauswart wurde wegrationalisiert. Die bisherige Pauschalvergütung wurde durch eine sachbezogene Abrechnung auf der Grundlage eines einheitlichen Vonovia-Standardkontrollplanes ersetzt. Ergebnis: Die Kosten für den Hauswart ergeben sich ausschließlich aus der Anzahl aller Kontrollen im Abrechnungszeitraum multipliziert mit dem Kontrollkostensatz. Einheitliche Kontrollen für alle Mietobjekte multipliziert mit einem pauschalen Kostensatz für alle Kontrolltätigkeiten: pauschaler geht die leistungsbezogene Abrechnung nicht! 14.03.2019 (persönliches Gespräch mit der Regionalleitung): Meine Kritik ist, dass die Kontrolltätigkeit des Hauswartes erhebliche Kosten verursacht und in der berechneten Höhe nicht nachvollziehbar ist. Der Hinweis, dass die beigefügten Belege keine Nachweise für die in Rechnung gestellten Hausmeisterleistungen sind, blieb unbeantwortet. Enttäuschend: Die Zusage, dass alle offenen Fragen und Probleme innerhalb von vier Wochen schriftlich beantwortet würden, wurde nicht eingehalten. 15.08.2019: Vielen Dank für Ihre Hinweise zum Leistungsnachweis des Objektbetreuers. Wir haben dieses einer intensiven Prüfung unterzogen und haben Korrekturbedarf festgestellt. Zwischenzeitlich ist bereits eine Überarbeitung erfolgt. Falsch: Bisher gab es keinen Leistungsnachweis für den Objektbetreuer, nicht einmal einen Leistungsvertrag für den Hauswart, deshalb gab es keine Hinweise von mir zum o. g. Leistungsnachweis des Objektbetreuers. 10.10.2019: Die Beantwortung Ihres Schreibens an den Vorstandsvorsitzenden vom 09.09.2019 nimmt noch Zeit in Anspruch. Wir bitten diesbezüglich um Geduld. 07.02.2020: Alle Einlassungen und Antworten zum Thema Hauswart sind unklar, irreführend, schwammig und irrelevant, zum Beispiel:
Falsch: Personell gibt es nur einen Objektbetreuer entsprechend Informationsaushang im Eingangsbereich des Wohnhochhauses. Die Kostenart lautete bisher Hauswart, neuerdings Hauswart/Objektbetreuer. Diese Kostenart ist unzulässig, da sie weder im Mietvertrag vereinbart noch in der Betriebskostenverordnung aufgeführt ist
Falsch: Es gibt wesentlich mehr Kontrollpositionen, die weder im wöchentlichen noch im monatlichen Rhythmus durchgeführt werden (Anlage 3)
Feststellung: Der Standardkontrollplan wird inhaltlich fehlerbezogen korrigiert bzw. gewinnbringender erweitert
Frage: Ist das wirklich die Erklärung für die sich ständig verändernde Anzahl der Kontrollen pro Abrechnungszeitraum oder für die Erweiterung des Standardkontrollplans aufgrund von Auflagen? Gemäß Mietvertrag, Anlage 1, Nr.2 (2): (…) sind sofort nach Bekanntwerden neue Betriebskosten dem Mieter mitzuteilen. Die Kosten für den Hauswart generieren sich ausschließlich aus der Anzahl der durchgeführten Hausmeisterkontrollen und des Kontrollkostensatzes. Die Gesamtkosten stellen sich als mathematische Größe dar und beinhalten nicht die Vergütung lt. Arbeitsvertrag, die Sozialbeiträge sowie die geldwerten Leistungen des Hauswartes. Die unterschiedlichsten Kontrolltätigkeiten des Hauswartes werden mit dem einheitlichen Kostensatz 26,35 €/Kontrolle ohne arbeitszeitlichen Bezug und durch den festgelegten Kontrollrhythmus (Anlage 3) bewertet
Lt. Nachweis wurden nur *379 bzw.**540 Kontrollen durchgeführt. Die Tageshöchsteinnahmen ergeben sich aus der Anzahl der Tageskontrollen multipliziert mit dem Kostensatz. In der folgenden Zusammenstellung werden für die o. g. Abrechnungszeiträume die Tageshöchsteinnahmen dargestellt
Da der Standardkontrollplan auch für die beiden weiteren Vonovia-Hochhäuser gleichen Typs direkt neben unserem angewendet wird, vom selben Kontrollbeauftragten die gleichen Kontrollen durchgeführt werden, erhöhen sich die Tageseinnahmen proportional zur Anzahl aller Kontrollen. In diesem Fall sprechen wir von einer Vervielfachung der Kontrolleinnahme. Da der Kontrollbeauftragte keinen Cent für die durchgeführten Kontrollen erhält, stellt sich die Frage: Wer ist Nutznießer dieser außergewöhnlich hohen Geldeinnahmen? Im Abrechnungszeitraum 2017/2018 gab es 247 Werktage und 60 Kontrolltage, das bedeutet, dass durchschnittlich an jedem vierten Werktag mehrere Hauswartkontrollen durchgeführt wurden. Diese Kontrolldichte lässt keinen mehrwöchigen Urlaub zu. Der Kontrollbeauftragte für unser Mietobjekt war aber im Jahresurlaub, also sind der Leistungsnachweis und damit auch die Rechnungslegung fehlerhaft. Besteht man auf Belegeinsicht in dieser Kostenart, so erhält man Rechnungen und den detaillierten Tätigkeitsnachweis für den jeweiligen Abrechnungszeitraum. Zum Nachweis der umlegbaren Hausmeisterleistungen für 2017/2018 wurden 18 Rechnungen und der dazugehörige 15-seitige Tätigkeitsnachweis vorgelegt
Schauen wir uns diese Rechnung mal genauer an. Die angegebenen 49 sollen wohl die durchgeführten Kontrollen sein?
Der detaillierte Tätigkeitsnachweis für den Zeitraum 01.10.2017 bis 30.09.2018 als Nachweis für die Richtigkeit aller Rechnungen Hausmeisterdienstleistungen ist genauso spannend wie die Rechnungen selbst und hat folgende Listenform:
Bei 24 unterschiedlichen von 540 durchgeführten Kontrollen folgen in dieser Form noch 516 Leerzeilen, geordnet nach Tätigkeitsnummer und Datum auf 15 DIN A4 Seiten
Hausmeisterleistung = Arbeit = Kontrolltätigkeit. Die bisherige Gleichsetzung von Leistung und Arbeit wurde nun endlich mit dem Schreiben vom 07.02.2020 korrigiert: Die Kontrollen erfolgen in einem festgelegten Rhythmus und werden nur dann berechnet, wenn diese auch durchgeführt wurden. (…) je nach Position ist der Rhythmus entweder wöchentlich oder monatlich. Diese Definition lässt zwei Berechnungsmöglichkeiten der Hausmeisterleistung zu:
In allen Rechnungen Hausmeisterdienstleistungen sind nicht die beiden (1) und (2) deklarierten Ansätze angewendet worden, sondern: Hausmeisterkosten = Anzahl der Kontrollen x Hausmeisterleistung (3) Dieser Rechenansatz (3) ist formal falsch und führt auch zu keinem brauchbaren Ergebnis. Um die Hausmeisterkosten auf den Rechnungen nachvollziehbar darzustellen, wurde folgende Rechenmethode angewendet: Hausmeisterkosten = Anzahl der Kontrollen x Kostensatz! (4) Da der Kostensatz von 26,35 €/Kontrolle einheitlich, also pauschal für alle unterschiedlichen Hausmeistertätigkeiten, unabhängig vom Kontrollrhythmus, abgerechnet wird, sind auch die Kosten pauschale Kosten und stellen keine leistungsbezogene Vergütung des Hauswartes oder des Kontrollbeauftragten dar, sondern ist eine pauschale sachbezogene Abrechnung. Die Leistung wurde in der Rechnung 0166/3051010756/2018 vom 31.01.2018 nach (3) formuliert, aber trickreich nach Formel (4) berechnet: Rechnungssumme = 52 x Hausmeisterleistung = 1.370,20? Anmerkung: laut detailliertem Tätigkeitsnachweis vom 26.07.2019 sind für den genannten Leistungszeitraum nur 51 statt der berechneten 52 Kontrollen durchgeführt worden. Die Rechnung ist falsch. Richtig müsste es heißen: Rechnungssumme = Anzahl der Kontrollen x Kostensatz. Rechnungssumme = 51 Kontr. x 26,35 €/Kontr. = 1343,85 €! In allen Rechnungen wird auf das Leistungsverzeichnis hingewiesen. Das Leistungsverzeichnis ist nur der Listenausdruck des Tätigkeitsnachweises über alle durchgeführten Kontrollen des Hausmeisters im jährlichen Abrechnungszeitraum. Er hat seinen Ursprung im Vonovia-Standardkontrollplan, der für die Mietobjekte einheitlich angewendet wird. Der Standardkontrollplan (Quelle: Detaillierter Tätigkeitsnachweis) schreibt folgende Kontrolltätigkeiten vor:
Als Ergebnis der Überarbeitung des „Leistungsnachweises“ gegenüber 2016/2017 wurde [1] ohne Begründung gestrichen und [2] ohne Erklärung ergänzt. Außer der Tätigkeit Nr. 5.7, Absperren von frostgefährdeten Wasserleitungen, dienen alle Kontrollen/Überprüfungen der Mängelfeststellung. Das Urteil (AG Suhl, vom 27.05.2003, 5 C 1120/02, WuM 2003, 452) erklärt: Kontrollen zur Feststellung von Mängeln sind nicht umlagefähig. Einen Versuch ist es wert, die Ursachen/Begründungen für die gestrichenen und ergänzten Kontrollen selber herauszufinden
Bilanz der Überarbeitung 2019 des „Leistungsverzeichnisses Objektbetreuers“:
*** storniert, --- nicht vorgesehen. Fazit: Ausgefallene Einnahmen müssen irgendwie ausgeglichen werden. Für 2016/2017 ist das durch Erhöhung der Kontrolldurchgänge zu 100 % gelungen. Im Abrechnungszeitraum 2017/2018 allerdings wurde gewinnbringender zugeschlagen, die Umlageeinnahmen haben sich sogar fast verdoppelt! Eine weitere Betrachtung generiert eine neue Fragestellung zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart. Am 03.01.2017 wurden 22 Einzelkontrollen mit den Tätigkeitsinhalten Nr.: 1.1, 1.3, 1.6, 1.8, 1.9, 1.10, 2.3, 3.0, 5.1, 5.2, 5.3, 5.5, 5.8, 6.1, 6.3, 6.5, 7.0, 7.1, 7.2, 7.3, 7.4 und 7.9 durchgeführt. Um mit diesen Einzelkontrollen umlagefähige Kosten abrechnen zu können, muss das Wohnhochhaus mit seinen 16 Stockwerken und einer Kelleretage mindestens neunmal nacheinander durchgangen werden. Da aber viele Einzelkontrollen eine übereinstimmende Gemeinsamkeit besitzen, nämlich den persönlichen Durchgang aller Etagen des Wohnhochhauses, bietet es sich förmlich an, dass diese Einzelkontrollen als eine Komplexkontrolle in einem Kontrolldurchgang durchgeführt werden. Die Einhaltung des Prinzips der Wirtschaftlichkeit kann nur gewährleistet werden, wenn die Kontrolltätigkeit des Hauswarts und der Kontrollkostensatz den realen Bedingungen angepasst werden und die Abrechnung nachvollziehbar nachgewiesen wird. In der gegenwärtigen Praxis werden die gewinnbringenden Einzelkontrollen durchgeführt und als solche abgerechnet. Der Kostenunterschied zwischen den durchgeführten Einzelkontrollen und der effektiveren und wöchentlichen Komplexkontrolle spricht Bände (Abrechnung 2017/2018): Die Tätigkeiten Nr.3.0, 6.3, 6.5, 7.0, 7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.9 wurden als Einzelkontrollen 228-mal mit einem Kostenvolumen von 6007,80 € durchgeführt! Auf die Fragen zu den Hausmeisterkosten wiederholt auch der Vonovia-Pressesprecher Ostdeutschland im Januar 2020: In beiden Abrechnungsjahren (2016/17 und 2017/18) haben wir die korrekten, nachgewiesenen Kosten abgerechnet. Die Position Fußabtritte im Bereich von Außentüren und Kelleraußentreppen war in der Tat nicht korrekt und wir korrigieren diese. Die Korrektur wird in der nächsten Abrechnung gegengerechnet. Alle Mieter, für die dies gilt, erhalten ein gesondertes Anschreiben. Weiter heißt es zur Sicherung der Wasserleitungen und Wasseruhren vor Frostschäden: Die Position wurde versehentlich als erledigt markiert und folglich abgerechnet. Selbstverständlich korrigieren wir auch diese Position und schreiben die abgerechneten Kosten mit der nächsten Abrechnung gut. Alle Mieter, für die dies gilt, erhalten hierzu noch eine Information von uns. Wie ist das möglich, dass man sich im Minutentakt öffentlich so deutlich widerspricht? Eine wirklich spannende Frage sind die Abrechnungspraxis, die Rechnungslegung sowie ihre Nachweisführung ohne Hausmeisterarbeitsvertrag mit einem einheitlichen Kontrollkostensatz für alle unterschiedlichen Kontrolltätigkeiten auf der Grundlage des Vonovia-Standardkontrollplanes. Der Knaller ist, der Hauswart wurde abgeschafft. Die Kosten für den Nichthauswart sind imaginär, trotzdem als korrekt dargestellt und für umlagefähig erklärt. Neuerdings wird eine Zweipersonenkostenart Hauswart/Objektbetreuer eingeführt, die das Problem des nicht vorhandenen Hauswarts überzeugend lösen soll. Tatsache ist, einen Hauswart gibt es nicht, also kann es keine Vergütung des Hauswarts geben. Der Kostenumfang in dieser Kostenart ergibt sich aus dem Produkt der Anzahl der nachgewiesenen Kontrollen und dem Kontrollkostensatz. Dabei werden die Kontrolltage und die Häufigkeit der Kontrollen zentral vorgegeben. Die Kontrollinhalte sind im Vonovia-Standardkontrollplan festgelegt. Der pauschale Kostensatz von 26,35 €/Kontrolle hat keinen Bezug zur Arbeitszeit und gilt für alle unterschiedlichen Kontrolltätigkeiten. Damit ist diese Kostenart zur wirksamsten Stellschraube einer stetigen Kostenveränderung in der jährlichen Betriebskostenabrechnung geworden
Ein Beispiel aus der Abrechnung 2017/2018 für diese Kostenart:
Summe Vorverteilung lt. Rechnungen ist größer als der Kostennachweis, daraus folgt: Die errechneten mieteranteiligen Kosten sind nicht nachvollziehbar! Die Vonovia-Erläuterungen einzelner Hausmeistertätigkeiten vom 15.08.2019 schaffen nun endlich Klarheit über den Inhalt der Kontrolltätigkeit. Gesamtkosten von 2015/2016 – 2017/2018, hier einige Beispiele:
Kommentar:
Kommentar:
Kommentar:
Kommentar:
Kommentar:
Kommentar:
Am 08.11.2016 ist die Aufzugsanlage ausgefallen und für den bestimmungsgemäßen Gebrauch nicht verfügbar. Da auf die Störmeldung und auf meine E-Mail nicht reagiert wurde, habe ich am 29.11.2016 der Geschäftsführung den Zustandsbericht über den katastrophalen Zustand im Zusammenhang mit dem Ausfall der Anlage übersandt. Das Durchschnittsalter der Mieter liegt bei über 83 Jahren. Ein Drittel ist auf einen Rollator angewiesen, das bedeutet: Treppenbenutzung ist nicht möglich. Die Stimmung vor und im Fahrstuhl wurde durch die Vervielfachung der Warte- und Fahrzeit immer aggressiver. Das Schlimmste war die Informationsleere von den Verantwortlichen der Aufzugsfirma sowie vom Vermieter: Wie geht es weiter? Nun endlich, nach fünf Wochen Schweigen, wurde der Ausfall des Aufzuges offiziell als katastrophaler Zustand bestätigt: Wir arbeiten jedoch mit Hochdruck an der Organisation der Reparatur. Die technische Abnahme und Wiederinbetriebnahme der Aufzugsanlage erfolgte Mitte August 2018. Eine zeitweilige Funktionstüchtigkeit eines der beiden Fahrkörbe war gegeben. Die folgende Tabelle stellt das nicht nachvollziehbare und äußerst fragwürdige Verhältnis der Betriebsbereitschaft der Aufzugsanlage zur Kostenentwicklung dar:
In der folgenden Tabelle wird die Kostenstruktur „Aufzugsanlage“ für den Abrechnungszeitraum für 2017/2018 dargestellt:
Wertet man diese Darstellungen unter Berücksichtigung der nur zweimonatigen vollen Betriebsbereitschaft im August und September 2018 aus, dann stellt man fest, dass:
Die Außenanlage (Anlage 5) umfasst eine Fläche von ca. 1111m². Die Pflege der Außenanlage wird in drei Kostenarten unterteilt:
Im Mietvertrag und in der BetrKV ist übereinstimmend festgelegt, dass die Kosten der Gartenpflege/Pflege der Außenanlage nur auf die Miete umgelegt werden dürfen, wenn dieser Außenbereich dem nicht öffentlichen Verkehr dient. Diese mietrechtliche Vereinbarung wird durch die Entscheidung des BGH – VIII ZR 33/15 unterstützt. (Anlage 6) Die Betriebskostenabrechnungen beweisen, dass gegen diese mietvertragliche Vereinbarung und auch gegen die Festlegung der BetrKV permanent verstoßen wird. Die ersten telefonischen Antworten auf Kritiken zu dieser Problematik waren sinngemäß, die Mieter wollten es doch sauber und schön haben, oder auch, wir müssten das Grundstück einzäunen, das will doch keiner usw. Ab dem 15.08.2019 wird die schriftliche Auseinandersetzung zur Begründung der vertragsmäßigen Abrechnung in dieser Kostenart deutlicher: Die begrünten Flächen der Höfe wurden zu keinem Zeitpunkt der öffentlichen Nutzung gewidmet. Zusätzlich ist aufgrund der Bebauung und der hieraus resultierenden Umschließung der Grünfläche durch das Mietgebäude der Anschein einer öffentlichen Parkanlage nicht gegeben. Gemäß Definition handelt es sich bei Wohnanlagen um Gebäudekomplexe mit Wohnungen, umgeben von Grünanlagen und bestimmten, dem Zusammenleben der Mieter dienenden Einrichtungen. Diese Darstellungen sind falsch! Es gibt keine Umschließung der Grünfläche durch das Mietgebäude. Das Mietgebäude ist ein einzeln stehendes Wohnhochhaus und gehört zu keinem Gebäudekomplex, der von Grünanlagen umgeben ist. Die Außenanlage besitzt keine bestimmten, dem Zusammenleben dienenden Einrichtungen, abgesehen von einer Bankgruppe, die auch der Öffentlichkeit zur Verfügung steht. Im Wohnhochhaus sind mehrere gewerbliche Einrichtungen ansässig. Die Straße und Wege auf dem Grundstück dienen der materiellen Sicherstellung und dem öffentlichen Personenverkehr. In den Abrechnungszeiträumen 2015/2016 bis einschließlich 2017/2018 wurden für diese Kostenarten insgesamt 3518,67 € in die Betriebskostenabrechnungen eingestellt. Im gleichen Zeitraum wurden aber auch für die Kontrollen der Außenanlage durch den Hausmeister (Tätigkeiten Nr. 1.1, 1.2, 1.3, 1.6, 1.9, 2.3) 13939,15 € auf die Miete umgelegt. Aus dieser Perspektive gesehen stellt sich die Frage, wie kommt es zu diesem nicht nachvollziehbaren unglaublichen Kostenverhältnis der Hausmeisterkontrolltätigkeit zur Arbeitsleistung der Tochterfirma von Vier zu Eins? Die übereinstimmende Vonovia-Antwort: Im Vergleich zu anderen Miethäusern ist der Außenbereich dieses Hochhauses klein. Das Verhältnis der Kosten für die einheitlichen Hausmeisterstandardkontrollen für alle großen und kleinen Grundstücke zu den Arbeitskosten im relativ kleinen Außenbereich ergibt diese unglaubliche Kostenbilanz. Das ist doch mal eine interessante, aber gleichzeitig eine inakzeptable Begründung! Die Kontrolltätigkeit im Außenbereich muss doch wohl den unterschiedlichen Flächenverhältnissen der unterschiedlichen Flurstücke angepasst werden, um eine umlagefähige Kostenabrechnung zu gewährleisten. Als freundliche Zugabe werden die ermittelten Kostenerhöhungen von 2016/2017 zu 2017/2018 so begründet: Die Kostensteigerung hinsichtlich der Position Außenanlage resultiert aus der Anzahl von Durchgängen. Aufgrund der leistungsbezogenen Vergütung bzw. Abrechnung kam es zu einer Kostensteigerung. Was ist denn nun richtig, eine leistungsbezogene Vergütung oder eine leistungsbezogene Abrechnung – beides geht ja wohl nicht? Am Beispiel der Kostenart Gehölzfläche (Größe ca. 45 m²) sieht das so aus:
Die mehrmalige Veränderung der Kostenartbezeichnung Kosten der Beleuchtung (in Übereinstimmung von BetrKV und Mietvertrag) ist sagenhaft, irreführend und sachlich falsch. Aus der einen eindeutigen Kostenart Kosten der Beleuchtung von damals wurde im Laufe der Zeit eine Liste von wechselnden und unterschiedlichen Kostenartenbezeichnungen gleicher inhaltlicher Bedeutungen eingeführt. Interessant dabei ist allerdings, dass die Kostenarten Stromversorgung, Wartung Hauslichtanlage sowie Wartung Notstromanlage weder im Mietvertrag noch in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind
Zusätzlich und im Zusammenhang mit der Umlage der Kostenarten Stromversorgung und Wartung der Notstromanlage sind die Kosten für die Hausmeisterkontrollen (Stromversorgung) Nr. 1.1, 7.0, 7.1 und 7.2 auch auf die Miete umgelegt worden. Die Antwort vom 15.08.2019 auf meine Kritik zur Abrechnung dieser Kostenart lautet: Wir haben die Kostenposition Notstromanlage nochmals überprüft und teilen Ihnen mit, dass diese Position keine neue Kostenart ist, diese wurde lediglich umbenannt. In früheren Abrechnungen hieß diese Position „Wartung Hauslichtanlage“ diese nennt sich nun „Wartung Notstromanlage“ Die Wartung der Notstromanlage ist im Mietvertrag unter § 4 Betriebskosten (1) Wartung Elektroanlagen geregelt. Vorsorglich weisen wir Sie dennoch daraufhin, dass im Mietvertrag unter § 4 Abs. 4. Eine Mehrbelastungsklausel für neue Betriebskostenpositionen aufgeführt ist. Ich stelle fest:
Der Vonovia-Pressesprecher Ostdeutschland stellte im Januar 2020 öffentlich klar: Je nach Situation wird der Winterdienst in den sehr frühen Morgenstunden durchgeführt, sodass Mieter die Einsätze nicht immer mitbekommen. Wir haben auf Grundlage der uns vorliegenden Wetterdaten die Einsätze noch einmal überprüft, konnten aber keine unnötigen oder fehlerhaften Einsätze feststellen. Dieses Statement stellt uns Mieter ein trauriges Zeugnis aus, man nimmt offenbar an, wir wären nicht ganz zurechnungsfähig und bekämen nichts mehr mit. Sehr wohl ist um 09:00 Uhr von allen Mietern zu erkennen, ob in den frühen Morgenstunden Schnee beräumt und/oder Wege mit Streugut abgestumpft wurden. Schaut man sich die Rechnungsbelege Winterdienst an, fällt sofort die Kleinigkeit auf, dass es keine Währungsangabe auf den Rechnungen gibt und es unmöglich ist, die Rechnungssumme zu überprüfen, weil die Kostensätze für die abgerechneten Arbeiten nicht mit aufgeführt sind. Höchst interessant, aber nicht nachvollziehbar sind die folgenden Einsätze im März 2017:
Folgende Zusammenstellung der umlagefähigen Aktivitäten im Winter 2017/2018 ist besonders interessant hinsichtlich der inhaltlichen Tätigkeiten im Winterdienst, bei der Pflege der Außenanlage und der Hausmeisterkotrollen
Zahlen und Informationen aus den Betriebskostenabrechnungen sowie den Nachweisen stellen am eindrucksvollsten die Realität dar
Wer diese erheblichen Kostenschwankungen übersieht, hat natürlich keine Fragen. Meine Bedenken diesbezüglich wurden wie folgt beantwortet: 14.09.2017: Wartungen der Löscheinrichtungen werden nur alle zwei Jahre durchgeführt. daher schwanken die Kosten in jedem Abrechnungsjahr. 07.12.2017: Bei den Kosten der Wartung der Löscheinrichtung wurden höhere Kosten abgerechnet. Nach Vorverteilung reduzieren sich die Gesamtkosten auf (…), damit reduziert sich Ihre Nachforderung von (…) auf (…) 05.02.2018: Die Information, dass die Kosten für die Wartung der Löscheinrichtung nur alle zwei Jahre anfallen, ist leider falsch. Die Reduzierung der Nachforderung wurde rückgängig gemacht. 23.04.2018: Mit Schreiben vom 02.12.2017 wurden Ihnen die fehlerhaften Kosten für die Wartung der Löscheinrichtung anteilig korrigiert. Ein Vergleich der Leistungsbezeichnungen auf den Rechnungen mit denen der Hausmeistertätigkeiten sowie ihre Kosten 2015/2016 sieht wie folgt aus:
Mit Schreiben vom 24.02.2011 wird verbindlich mitgeteilt, dass die Kostenart „Gebühr für Fernsehen“ Bestandteil der Betriebskostenabrechnung wird. Die Kosten betragen ab 01.04.2011 monatlich 8,98 € je Wohnung. Das klappte vorbildlich! Seit der Abrechnung 2016/2017 wurde gegen die allgemeinen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung gemäß § 259 BGB verstoßen. Die geforderten Mindestangaben zur formell ordnungsgemäßen Abrechnung wurden nicht aufgeführt. Gleichzeitig wurde die monatliche Gebühr (umbenannt in monatlichen Grundpreis) auf 10 € ohne Ankündigung erhöht. Auf Nachfrage wurden folgende schriftliche Begründungen angegeben: 12.10.2018: Aufgrund des Wechsels des Kabelanbieters zur (…) kam es zu einer geänderten Darstellung über die Abrechnung der Kabelgebühren. Die Kabelgebühren werden nunmehr direkt für die jeweilige Mieteinheit in der Abrechnung angedruckt. Aus diesem Grund sehen Sie keine Gesamtkosten mehr in Ihrer Abrechnung. 15.08.2019: Seit dem 01.10.2016 erfolgt die Versorgung mit Fernsehempfang durch die Deutsche Multimedia Service GmbH und es erfolgt eine Direktzuordnung pro Mieter. Aus diesen technischen Gründen wurde hier die Umlage (…) nicht angedruckt, dieses Versehen bitten wir zu entschuldigen. Zukünftig werden wir dies in den Abrechnungen beachten. 07.02.2020: Die übersandten Rechnungen belegen die entstandenen Kosten. Wir bitten Sie dies zu akzeptieren. Unsere Rechtsmeinung wird sich auch durch eine weitere Einlassung nicht ändern. Die Zusammenstellung der Aufteilung der Gesamtkosten (Tabelle 4.1 in den Betriebskostenabrechnungen) sieht so aus:
Voraussetzung für die Fälligkeit einer Betriebskostenabrechnung ist der Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Formell ordnungsgemäß ist die Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Dies bedeutet, dass eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben aufzuführen ist. Die Mindestangaben sind:
Fehlen einzelne Mindestangaben, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zur Unwirksamkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung führen kann. Ich stelle fest:
Die Kostenart „Wartung elektrische Türen“ war für mich die sagenhafteste, vom Kostenumfang die unbedeutendste und in der Auseinandersetzung eine der widersprüchlichsten Umlagepositionen der Betriebskostenabrechnung. In der Abrechnung 2015/2016 wird sie in der Aufteilung der Gesamtkosten gleich zweimal hintereinander aufgelistet und die Kosten von insgesamt 450,30 € auf die Miete umgelegt. Auffällig ist ebenfalls, dass die Kostenart nicht in der Vorverteilung aufgeführt ist, obwohl diese Türen im Eingangsbereich den gesamten Personenverkehr zur Gewährleistung der Tagespflege sicherstellten. Die Rechnung als Kostennachweis beinhaltet:
Im aktuellen Mietvertrag sowie in der Betriebskostenverordnung ist die Kostenart „Wartung elektrische Türen“ nicht aufgeführt. Die Umlage der Kosten auf die Miete ist unzulässig
Wird dieser Rechnung (Anlage 7) der Arbeitsauftrag (Anlage 8) gegenübergestellt, wird deutlich, dass:
Die Vereinbarungen des Mietvertrages, die Festlegungen der Betriebskostenverordnung, das Mietrecht sowie die Rechtsprechungen legen eindeutig die Bedingungen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung fest, lassen aber in diesem festgelegten Rahmen kollektive Kreativität zu. Unter Kreativität verstehe ich die Fähigkeit, Neues, Originelles oder Phantasievolles zu erschaffen, was darüber hinaus nützlich für die Allgemeinheit ist. Das können Lösungen für Probleme oder alternative Lösungen für schon gelöste Probleme sein. Kreativität zeigt sich im Denken und Handeln. Die bisherigen Abrechnungen erfüllen in gewisser Hinsicht Merkmale von Kreativität. Jedes Jahr neue Kostenarten, originelle Begründungen und phantasievolle Nachweise und Rechnungen. Leider wirken strenge Zielorientierung, starre Lösungswegvorgabe bei der Kostenerfassung sowie Misstrauen zwischen den Betroffenen als Kreativbremse. Im Laufe der Jahre überschreiten die Betriebskostenabrechnungen mehr oder weniger erkennbar die Grenzen der Rechtmäßigkeit. Dazu gehören insbesondere Abrechnungen:
Im Mietvertrag und in der BetrKV sind übereinstimmend die Bedingungen für die Kostenumlage der Kostenart „Kosten der Gartenpflege“ festgelegt. Die gesamte Außenanlage (gärtnerisch angelegte Flächen und alle befestigten Wege/Straßen) ist öffentlicher Verkehrsraum. Er ist unverzichtbar für die materielle Sicherstellung und für den öffentlichen Personenverkehr der im Haus befindlichen Gewerbeeinheiten. Trotz der eindeutigen Entscheidung des Bundesgerichthofes zur Abgrenzung der Umlagefähigkeit der Kosten für die Pflege von Gartenflächen (Anlage 6) wurden die Kosten für die Pflege der Rasen- und Gehölzfläche auf die Wohnraummiete umgelegt. Tatsache ist, dass die Kostenarten Stromversorgung, Wartung Notstromanlage, Wartung elektrische Türen und Hauswart/Objektbetreuer weder im Mietvertrag vereinbart noch in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind, aber mit jährlicher Kostensteigerung abgerechnet werden. Die folgende Zusammenstellung informiert über die Kostenpositionen, in deren Abrechnungen und Umlage die Umsatzsteuer mit angesetzt wurde:
Bevor ich auf die Mehrfachkostenabrechnung eingehe, ist es notwendig, dass Begriffe wie Mehrbelastungsklausel, Wartung und Kontrolle eindeutig geklärt sind. Die Mehrbelastungsklausel im Mietvertrag regelt die Einführung neuer Kostenarten, die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht vorhanden waren, aber später angefallen sind. Kostenarten, die durch Umbenennung eine neue Kostenartenbezeichnung erhalten, werden nicht von der Mehrbelastungsklausel gedeckt, denn sie wurden ja schon unter einem anderen Begriff abgerechnet. Eine Kontrolle (Funktionskontrolle, Sichtkontrolle Qualitätskontrolle usw.) ist die Überwachung/Überprüfung eines Sachverhaltes. Sie ist die Durchführung eines Vergleichs zwischen Soll- und Istzustand des Kontrollobjektes sowie die Analyse ihrer Abweichungsursachen. Als Wartung zählen alle Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus bzw. der Abnutzung der konstruktiv festgelegten Standfestigkeit einer technischen Einrichtung. Die Wartung wird nach technischen Regeln oder einer Herstellervorschrift durchgeführt. Damit werden der Umfang der Wartung, aber auch gleichzeitig die Wartungskosten bekannt. Werden die Hausmeisterkontrollen und die Wartungsmaßnahmen zueinander in Beziehung gebracht, stellt man fest, dass die Anzahl der angewiesenen Kontrollen nicht von bestehenden technischen Regeln oder durch Herstellervorschriften vorgegeben sind. Sie folgen einem zentral festgelegten Kontrollrhythmus des Vermieters mit dem Ziel, eine hohe Gewinnquote zu erreichen. Da alle Wartungsarbeiten immer Sicht-, Funktions- oder Qualitätskontrolle nach technischen Gesichtspunkten beinhalten, sind zusätzliche Kontrollen, die der Vermieter anordnet, eigene Maßnahmen im Rahmen seiner Aufsichtspflicht und zur Erhaltung der Funktions- bzw. Gebrauchsfähigkeit des Kontrollobjektes. Unter Mehrfachabrechnung ist die Kostenerhebung und -umlage von Kostenpositionen mit unterschiedlichen Bezeichnungen, aber gleichen oder ähnlichen sachlichen Inhalten zu verstehen. Die Veränderung von Kostenartenbezeichnungen, ihre Umbenennung sowie die Einführung von neuen Kostenarten ist der Versuch, Kostenpositionen durch Umschreibungen salonfähig zu machen, sie der Betriebskostenverordnung anzupassen und sie somit für umlagefähig zu erklären. Diese Vorgehensweise verwischt die Abgrenzung der Begriffe Wartung und Kontrolle und versucht beide Maßnahmen als gleichberechtigt nebeneinander zu stellen. Die Mehrfachkostenabrechnung begründet sich in den Kostenpositionen z. B.: Stromversorgung/Hausbeleuchtung. Fest steht, es können nur die Kosten für die Beleuchtung von den Hausbewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteilen sowie der Außenanlage angesetzt werden. Ebenso wenig umlagefähig sind Stromkosten in dieser Kostenart für andere Einrichtungen. Die vereinbarte und einzig zulässige Kostenposition für die Stromversorgung des Mietobjektes ist die Kostenart: „Kosten Hausbeleuchtung“ (Beleuchtungskosten). Sie wird gleich durch mehrere Kostenpositionen (2017/2018) abgerechnet, dreimal als Kostenart und einmal als Kostenpositionen der Hausmeisterkontrollen:
Hausreinigung/Hausordnung (2017/2018) Die Kosten für die „Hausreinigung“ (15332,39 €) und für den „Hauswart/Objektbetreuer“ (14653,91 €) sind die umfangreichsten und stehen an oberster Stelle in der Betriebskostenabrechnung. Die Hausordnung ist rechtsverbindlicher Bestandteil des Mietvertrages. Der Abschnitt III. Reinigung regelt alle Belange der Hausreinigung. Sie ist ein wesentliches Element der Einhaltung der Hausordnung. In den inhaltlichen Erläuterungen der Hausmeisterkontrollen vom 15.08.2019 liest man: Nr.7.3: Hier erfolgt die Kontrolle der Einhaltung der Hausordnung gemäß Mietvertrag. (also Abschnitt III.: Hausreinigung, Kosten 1370,20 €) Nr.7.4: Bei der Position 7.4 hingegen erfolgt die Kontrolle der Sauberkeit. (also Abschnitt III. Hausreinigung, Kosten 1370,20 €) Abgesehen von den verwirrenden Erklärungen der Kontrollinhalte, wird hier nahezu die perfekte Doppelkontrolle nachgewiesen, einmal die Einhaltung der Hausreinigung und zweitens die Qualität der Sauberkeit. Kostenkomplex Türen und Schlösser. Werden Kosten für die Wartung elektrischer Türen und zusätzlich Kosten für Kontrollen der Türen und Schlösser des Gebäudes in einer Abrechnung an verschiedenen Stellen erhoben, dann sollte man der Sache auf den Grund gehen. Gehören die elektrischen Türen nicht auch zu den Türen des Gebäudes? Zur Begriffsklärung: Mit Türen und Schlössern sind die drei Etagentüren je Stockwerk des Wohnhochhauses gemeint. Die elektrischen Türen, auch als elektronische Türen oder Automatiktüren bezeichnet, repräsentieren die Eingangstüren im Erdgeschoss. Während die Kostenart Wartung elektrische Türen als direkte, aber neue Kostenart in der Aufteilung der Gesamtkosten erscheint, findet man die Kostenposition Kontrolle der Türen und Schlösser im großen Sammelbehälter der Hausmeisterkontrollen
* Zweimal dieselbe Kostenart abgerechnet und auf die Miete umgelegt (nach erfolgreichem Widerspruch wurden mir die Kosten für immer erlassen) Wasserversorgung. Die Kosten der Wasserversorgung werden in den Betriebskostenabrechnungen untergliedert in die Kostenarten:
Sind die Kosten für die Wohnungswasserzähler Mietkosten oder Anschaffungskosten? Ersteres ist eigentlich nicht möglich, da sich die Kosten jährlich erhöhen. Diese Frage ergibt sich auch bei der anteiligen Umlage der Anschaffungskosten. Das Ablesen der Wohnungswasserzähler wird schon seit Jahren nicht mehr durchgeführt, die jährlich steigenden Kosten für das Ablesen/Abrechnen werden aber auf die Miete umgelegt. Die Ablesekosten pro m³ Wasserverbrauch erhöhten sich wie folgt:
Eine weitere Besonderheit bei dieser Kostenart ist, die Ablesekosten sind proportional zur Ablesemenge, das bedeutet: kleine Ablesewerte = kleine Ablesekosten/größere Ablesewerte = höhere Ablesekosten! Wartung Druckerhöhung. Die Abrechnungen der Kostenart „Wartung Druckerhöhung“ und die Hausmeisterkontrolle Nr. 5.3 Kontrolle der Druck- und Hebeanlage haben einen bitteren Beigeschmack der Vorteilsnahme. Die Kostenrelation im Abrechnungszeitraum 2017/2018 der beiden Kostenpositionen ergibt Folgendes:
Im Schreiben vom 15.08.2019 wird die Hausmeisterkontrolle 5.3 wie folgt erläutert: Die Position 5.3 wird einmal im Monat durchgeführt und beinhaltet die Funktionskontrolle von Hebel und Schwimmer und die Überprüfung, ob die Schwimmer sauber, frei und beweglich sind. Des Weiteren wird Wasser in die Hebeanlage gegossen und geprüft, ob der Hebel ansteigt. Diese sachliche Erläuterung erfüllt inhaltlich den § 2 Abs. (2) Ziffer 2. BetrKV und ist ein Paradebeispiel einer sachbezogenen Doppelabrechnung zur Wartung Druckerhöhung. Wartung Löscheinrichtung. Diese Kostenart wurde in der Abrechnung 2014/2015 umbenannt von Wartung Brandschutzeinrichtung in Wartung Löscheinrichtung. Begründung: Die Systemumstellung machte die Bezeichnungsveränderung notwendig. Die Kostennachweisbelege weisen aber in eine ganz andere Richtung. Ab diesem Zeitpunkt wurden die Hausmeisterkontrollen Brandschutz eingeführt. Ohne Umbenennung würde jedem Mieter sofort die Doppelabrechnung der Kostenarten Wartung Brandschutzeinrichtung und der Hausmeisterkontrolle Brandschutz auffallen. Äußerst auffällig sind die Kostenrelationen und die Kostensteigerungen:
Hauswart (ab 2017/2018: Hauswart/Objektbetreuer) Eine besonders originelle Begründung der Rechtmäßigkeit der Kostenart Hauswart ist die Behauptung (Schreiben vom 07.12.2017): Es werden hier nur Kosten berücksichtigt, die für jene Arbeiten anfallen, die den bestimmungsmäßigen Gebrauch (…) und ordnungsgemäße Benutzung des Grundstückes und des Gebäudes gewährleisten. Eindeutiger ist die Festlegung der Betriebskostenverordnung § 2, (2) (Auszug) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 2. Die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden (…) Mängel zu beseitigen (…) Hier prallen Rechtsmeinung und Rechtslage frontal aufeinander. Die Vonovia-Kreativität begründet die Rechtmäßigkeit einer Kostenart mit der gleichen inhaltlichen Formulierung wie die BetrKV die Kostenart sachlich als nicht zu den Betriebskosten gehörend einstuft. Die Kosten für den Hauswart werden ausschließlich durch Kontrollen generiert, die der Feststellung von Mängeln oder der Qualitätssicherung dienen. Alle Standardkontrollen haben die gleiche Funktion: Gewährleistung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs des Grundstückes und des Gebäudes während der Nutzungsdauer. In der aktuellen Abrechnung 2017/2018 sieht das so aus:
Beim Grundsatz der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine sogenannte Nebenpflicht des Vermieters. Diese Pflicht ist nicht direkt vertraglich festgelegt, bedeutet jedoch, dass der Vermieter auf die wirtschaftlichen Interessen des Mieters Rücksicht nehmen muss. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit wurde für die Betriebskosten gesetzlich festgeschrieben:
Damit Mieter ihrer Beweispflicht bei Verstößen gegen den Grundsatz nachkommen können, gibt es das Recht auf Belegeinsicht. Mieter haben den gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihnen alle Rechnungen, Verträge, Nachweise etc. zu seiner Betriebskostenabrechnung zugänglich macht. Verweigert der Vermieter diese Pflicht, können sie die Vorauszahlung einbehalten und auf Belegeinsicht klagen. Ganz allgemein gilt: Wirtschaftlichkeit = einen bestimmten Erfolg mit geringstmöglichem Mitteleinsatz zu erreichen (Nutzen-Kosten-Verhältnis) Diese Prüfung auf Einhaltung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Kostenart Hauswart ergibt folgendes Ergebnis:
Eine Vervielfachung der Hauswartkosten bei Durchführung typischer Hausmeisterleistungen durch andere bei gleichzeitiger Freisetzung eines bisher angestellten Hausmeisters verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Eine Verletzung liegt auch vor, wenn ungelernte Arbeitskräfte für das gleiche Arbeitsentgelt des Kontrollbeauftragten eingesetzt werden. Auch diese Kostenumlagen auf die Miete, die ausschließlich nur durch Kontrollen des Hausmeisters generiert wurden, verstoßen gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, z. B.:
Solange die Hauswartkosten als Produkt von der Anzahl willkürlich festgelegter Einzelkontrollen und dem Kontrollkostensatz errechnet werden, kann das Wirtschaftlichkeitsprinzip nicht eingehalten werden. Wird diese Methode der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bei den Kosten Aufzugsanlage angewendet, wird ein erschreckendes Bild sichtbar:
Ein Vergleich zwischen der Grundmiete [€/m²] und den Flächenkosten pro m² des Außenbereichs spricht eine deutliche Sprache. Die Zusage, die Grenzen und damit die Flächenrelationen des Grundstückes bekanntzugeben, wurde nicht erfüllt. Die amtliche Fläche des Flurstücks 471 wird mit 1767 m² angegeben. Wird von dieser Grundstücksgesamtfläche die Gebäudegrundfläche abgezogen, so ergibt das eine Außenfläche von 1115 m²
Die beiden Modernisierungsmaßnahmen 2018 wurden blitzartig und sachlich fragwürdig angekündigt, sehr schnell durchgezogen und auch die Mieterhöhungen ließen nicht auf sich warten. Der Verdacht, dass die bekanntgewordene gesetzliche Absenkung der Umlagehöhe ab 2019 eine Rolle dabei spielt, hat sich bestätigt. Anlass der Modernisierung 2018 war die strategische Gewinnoptimierung und nicht die Realisierung der in den Ankündigungen formulierten Ziele. Die Dresdner Sozialcharta (Anlage 10) und die Ergänzung zum Mietvertrag (Anlage 11) regeln unmissverständlich die Rechte und Pflichten der Betroffenen (Vermieter und Mieter) bei Modernisierungsmaßnahmen. Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme Installation von Rauchwarnmeldern wurde mit dem Schreiben vom 25.04.2018 wie folgt begründet: Ihre Vermieterin wird im Interesse Ihrer Sicherheit auch Ihre Wohnung mit Rauchwarnmeldern ausstatten. Die Erhöhung der Grundmiete wurde gemäß § 559 BGB nach Fertigstellung der baulichen Veränderung berechnet und als Forderung erhoben. Der § 559 BGB Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen setzt aber die Einhaltung des § 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen voraus. Hier sucht man den Ankündigungsgrund Verbesserung der Sicherheit vergeblich! Die bloße Aufzählung der baulichen Maßnahmen, die entsprechend § 555b BGB als Modernisierungsmaßnahmen möglich sind, erfüllt nicht den § 559 BGB! Fakt ist:
Ist es wirklich die große Sorge des Vermieters, dass: Jeden Monat verunglücken in Deutschland ca. 40 Menschen tödlich durch Brände, die meisten davon in den eigenen vier Wänden. Die Mehrheit stirbt an einer Rauchvergiftung. Zwei Drittel aller Brandopfer wurden nachts im Schlaf überrascht. Da bereits das Einatmen einer Lungenfüllung mit Brandrauch tödlich sein kann, ist ein Rauchwarnmelder der beste Lebensretter (…) oder spielen nicht doch finanzpolitische Ziele die größere Rolle? Wenn die Sorge ernst gemeint ist, dann erhebt sich die Frage, warum wurde diese lebensrettende Modernisierung nicht, wie von der Regionalleitung am 14.03.2019 angekündigt, in den beiden parallel stehenden Wohnhochhäusern durchgeführt? Sollte das wesentlich höhere Durchschnittsalter der Mieter unseres Hauses „Wohnen in Geborgenheit“ der Grund für diese humane Modernisierung sein? Die Ankündigung vom 04.06.2018 zur Modernisierung der von mir bewohnten Wohnung lief noch verrückter. Die Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache Erstmaliger Einbau einer Videosprechanlage wird begründet mit Einsparung und Verbesserung des Wärmeschutzes. Diese geplante Zielsetzung, die durch den Einbau der Anlage erreicht werden soll, ist nicht nur sachlich falsch, sondern stellt deutlich die Frage nach der fachlichen Kompetenz des Autors der Ankündigung sowie der Verteidiger dieser „energetischen Modernisierung“ Ein Sammelwiderspruch der Mieter des Wohnhochhauses vom 28.07.2018 gegen den Einbau der Videosprechanlage wurde nicht bearbeitet und nicht beantwortet. Meine Widersprüche veranlasste die Korrektur der o. g. mietrechtlichen Begründung, es wurde die Maßnahme in Energetische Modernisierung umbenannt, um damit Gesetzesnähe zu erreichen. Die neue Bezeichnung ist noch unkonkreter als vorher, weil sie jetzt in einem Sammelbecken irrelevanter Effekte unauffindbar verschwindet, jeder kann sich bei der Suche von Begründungen nach Belieben bedienen. Einen Nachweis über die vorausgesagte Energieeinsparung gibt es nicht, sie ist auch objektiv nicht möglich. Alle Mieter und Besucher des Wohnhochhauses werden vorsorglich und deutlich vor Gebrauch der neuen modernen Videosprechanlage mit diesem Hinweisschild gewarnt:
Wenn innerhalb von elf Monaten drei Mieterhöhungsforderungen (zum 01.10.2018, 01.05.2019 und zum 01.09.2019) in die Wohnzimmer der Mieter flattern, darf man doch wohl diese äußerst bezeichnenden Vermieteraktionen hinterfragen. Die beiden Mieterhöhungen nach den Modernisierungsmaßnahmen 2018 stehen mit 10,22 €/Monat zu Buche. Die geforderte Mieterhöhung nach dem Einbau der Videosprechanlage und der mieterhöhende Modernisierungsanteil sind größer als 10 % gegenüber den voraussichtlich angekündigten Kosten – das ist nicht zulässig! Und noch etwas: Die deutliche Kritik, dass mit der zeitlich schnellen hintereinander folgenden Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen 2018 die Absenkung der gesetzlichen Umlagehöhe auf 8 % ab 2019 umgangen werden sollte, wurde vehement von der VONOVIA-Regionalleitung mit folgender Begründung bestritten: Um diesen Vorwurf von vornherein nicht aufkommen zu lassen, wurde festgelegt, dass die neue gesetzliche Umlagehöhe von 8 % als Grundlage für die Berechnung der Mieterhöhung zum 01.05.2019 genommen wird. Die Berechnung der Mietanhebung vom 25.02.2019 lautet aber: Gemäß § 559 BGB dürfen 11 % der für Ihre Wohnung entstandenen Modernisierungskosten geltend gemacht werden. In der Ankündigung der Modernisierung vom 04.06.2018 heißt es:
Die Überziehungen wurden nicht begründet oder nachgewiesen. In der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung wurden die Kostenpositionen mit folgenden Sammelbegriffen bezeichnet:
Einzelpositionen zu den in Rechnung gestellten Sammelkosten wurden nicht ausgewiesen. Die beiden Kostenpositionen in der Ankündigung sind nicht eingehalten worden. Irreführender, widersprüchlicher und nachteiliger für die Mieter geht es nicht. Seit dem Einbau der Videosprechanlage im September 2018 sind die Bohrlöcher der demontierten Gegensprechanlage immer noch vorhanden. Einen Versuch ist es wert, die Veränderung der Grundmiete wegen Modernisierung vom 25.02.2019 nachzuvollziehen. Der § 559, (1) BGB legt aber auch fest: Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b (…) durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Mieterhöhung wurde mit der gleichen Rechenlist wie die anteiligen Kosten in der Betriebskostenabrechnung durchgezogen:
Zum Vergleich: Bei der Installation der Rauchmelder wurden zur Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 559 BGB die Kosten der Warnmelder pro Wohnungseinheit als Grundlage genommen, also die wirklich aufgewendeten Kosten für die einzelnen Wohnungen. Die Mietanpassung zum 01.09.2019 sollte noch kreativer durchgezogen werden als die der beiden Modernisierungsvorgänger 2018. Lassen wir uns die wohnwerterhöhenden und die wohnwertmindernden Merkmale der Mietwohnung auf der Zunge zergehen. Auszug aus der Ermittlung der Vergleichsmiete vom 21.06.2019:
Die eingebaute Video-Wechselsprechanlage wird werterhöhend mit einem Pluspunkt ausgewiesen und kompensiert damit ein mietwertminderndes Merkmal. Die Summe aller gegeneinander aufgewogenen Wohnungsmerkmale ist dank dem Neu- und Ersteinbau der Videosprechanlage minus Eins. Mit diesem Faktor ergibt die Berechnung der Vergleichsmiete 5,34 €/m² Zur Erinnerung, zum 01.05.2019 wurde die Grundmiete durch die gleiche bauliche Veränderung, Austausch der Gegensprechanlage, gegen eine Videosprechanlage schon wirkungsvoll erhöht. Das Urteil (LG Berlin, Az.65 S 240/15) macht zu diesem Doppelmieterhöhungsverlangen eine klare und eindeutige Ansage: „Nach einer Modernisierung kann der Vermieter wählen, ob er einen jährlichen Modernisierungszuschlag verlangt oder ob er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht und zwar aufgrund des neuen Ausbaustandards. Beides zugleich geht jedoch nicht.“ Das bedeutet, alternativ kann die Mieterhöhung nach einer Modernisierung gemäß § 559 BGB oder gemäß § 558 BGB Mietanpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden
Anlage 1. Ablauf der Bearbeitung von Mietereingaben
Anlage 2. Eingangsbestätigung (Auszug)
Anlage 3. Vonovia-Standardkontrollplan mit Kontrollrhythmus
Anlage 4. Erläuterung der Hausmeisterleistungen/-kontrollen
Anlage 5. Flurstück 471: Postelwitzer Straße 2, Gruna
Quellen: geoportal.sachsen.de, maps.google.de. Anlage 6
Anlage 7. Rechnung „Wartung elektrische Türen“
Anlage 8. Arbeitsauftrag „Wartung elektrische Türen“
Anlage 9. Auszüge aus dem Briefwechsel zwischen mir. als Mieter (Einschreiben vom 09.09.2019) und. Vonovia Kundenservice vom 07.02.2020 (im Auftrag des Vorstandsvorsitzenden zu den Themen) Modernisierung. Da es sich bei der abgeschlossenen Maßnahme nicht um eine Luxusmodernisierung handelt, können wir diese auch abrechnen. Die Umlage ist daher korrekt und wir sehen diesen Vorgang als erledigt an. Kommentar: Diese Rechtsmeinung wird von der Rechtslage nicht gedeckt. Ich bitte Sie um Ihre Stellungnahme zur Anerkennung der mietrechtlichen Ergänzung des Mietvertrages vom 26.06.2006. Bezüglich des genannten Themas hat sich bereits die zuständige Fachabteilung mit Ihnen in Verbindung gesetzt. Kommentar: Bisher hat noch keine Fachabteilung zu diesem Thema Stellung bezogen. Mietanpassung. Sie haben die nachhaltige Energieeinsparung der o. g. Modernisierungsmaßnahme als einzige Begründung angeführt. Ich erwarte den schriftlichen Nachweis, dass die durchgeführte Modernisierung die nachhaltige Energieeinsparung im Sinne der Definition der energetischen Modernisierung § 555b Nr.1 und Nr.2 BGB sichert. Auch diesbezüglich hat sich bereits die zuständige Fachabteilung mit Ihnen in Verbindung gesetzt. Die vorgenannte Mietanpassung gem. § 558 BGB haben wir aus Kulanz zurückgenommen. Kommentar: Der nachvollziehbare Nachweis, dass der Einbau der Videosprechanlage eine energetische Modernisierung ist, blieb bisher aus, ihre Ankündigung ist sachlich falsch. In der Mietanpassung zum 01.10.2019 wurden in die Berechnung gem. § 558 BGB noch einmal die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme gem. § 559 BGB einbezogen. Aufzugsanlage/Mietminderung. Ihre Entscheidung vom 12.10.2018 und vom 06.12.2018, das Ergebnis der Berechnung der Gesamtausfallzeit auf 5 Monate festzulegen, entbehrt jeglicher Logik und Realität. Ich fordere Sie auf, den Rechenweg für die Berechnung des Gesamtausfalls darzulegen. Zu diesem Punkt haben wir ausreichend Stellung genommen. Wir verweisen auf unsere Schreiben vom 12.10.2018, 06.12.2018 und 15.08.2019. Kommentar: Die Gesamtausfallzeit betrug 22 Monate. Die zeitweise Funktionstüchtigkeit des zweiten Fahrkorbs kann nicht die Begründung für das Berechnungsergebnis von nur fünf Monaten Gesamtausfallzeit sein. Aufzugsanlage Kostenabrechnung. Wenn der Wartungsvertrag keine Anpassung der Wartungsarbeiten bei Betriebsstilllegung vorsieht und objektiv keine Wartungsarbeiten durchgeführt werden, die Kosten aber wie bei Normalbetrieb in Rechnung gestellt werden, ist das Betrug im Sinne des § 263 StGB. Ich fordere Sie auf, die Kostenabrechnung so zu verändern, dass sie in jeder Hinsicht nachvollziehbar ist. Kommentar: Trotz des nachgewiesenen inakzeptablen Verhältnisses von Betriebsbereitschaft (2016/2017: 1 Mon.) zu den Gesamtkosten (4518,09 €) wurde zu dieser Kostenabrechnung keine Stellung bezogen. Ein ähnliches Nutzen-Kosten-Verhältnis wurde uns Mietern auch 2017/2018 zugemutet. Neue Kostenarten. Zu den neuen Kostenarten gehören insbesondere:
Kommentar: Die Betriebskostenabrechnung ist keine Mitteilung des Vermieters für neue Kostenarten, sondern die fällige Betriebskostenforderung. Zur Verletzung Ihrer gesetzlichen Mitteilpflicht haben Sie nie Stellung bezogen. Wartung Notstromanlage. Ihre Begründung, dass diese neue Kostenart nur eine Umbenennung der bisherigen Kostenart Wartung Hausbeleuchtung ist, stimmt nicht. Die Stromversorgung beinhaltet ausschließlich die Kosten für die Hausbeleuchtung. Da der Auffangbegriff Wartung Elektroanlagen nicht die Kostenart Wartung Notstromanlage ausdrücklich, eindeutig und im Einzelnen bezeichnet und sie im Mietvertrag […] nicht aufgeführt ist, ist die Kostenart unzulässig. In unserem Schreiben (…) haben wir Ihnen diesen Punkt ausführlich erläutert. Kommentar: Die Umbenennung zur neuen Kostenart und diese mit der Mehrbelastungsklausel zu begründen ist nicht korrekt. Beide Kostenarten Wartung Notstromanlage und Stromversorgung sind somit Kosten für die Hausbeleuchtung. Stromversorgung. Die vorliegende Rechnungslegung weist die Gesamtkosten der Stromeinspeisung in die Verbraucherstelle Postelwitzer Str.2 aus. Der Nachweis der Kosten für die Hausbeleuchtung kann aus den Rechnungen nicht abgeleitet werden. Wir können Ihnen versichern, dass sich die abgerechneten Stromkosten auf den von Ihnen genannten Paragrafen beziehen. Kommentar: Da die Kosten für die „Wartung Notstromanlage“ für die der Hausbeleuchtung eingesetzt werden und die Stromversorgung ausschließlich für die Hausbeleuchtung zuständig ist, stellt die Abrechnung der Stromversorgung neben den Kosten für die Wartung der Notstromanlage eine Doppelabrechnung dar. Darüber hinaus wurde 2017/2018 die Umsatzsteuer (1622,87 €) in die Kostenumlage mit einbezogen (Bruttokosten lt. Rechnungen: 10164,29 €, Vorverteilung: 10164,29 € = Basiswert für die weiteren Berechnungen) Hauswart, neu: Hauswart/Objektbetreuer. Fakt ist:
Antworten zu den Punkten: 1.–4.Wir werden keine weitere Stellungnahme mehr abgeben. 5. Der Hauswart führt die für das zugeteilte Gebäude vorgesehenen Arbeiten durch. 6. Die Kontrollen erfolgen in einem festgelegten Rhythmus. 7. Jede Kontrolle kostet 26,35 € 8. Das Leistungsverzeichnis wird objektbezogen angepasst. 9. Wenn neue Positionen dazukommen, wird das Leistungsverzeichnis erweitert. 10.–12. Hierzu haben wir uns bereits geäußert. Obwohl die Leistungen korrekt abgerechnet wurden, haben wir Ihnen aus Kulanz einen Betrag von 150,00 € gutgeschrieben. Kommentar: siehe Kapitel Hauswart. Leistungsverzeichnis Hauswart/Objektbetreuer. Das überarbeitete Leistungsverzeichnis ist ebenso wenig wie das bisherige nur ein Kontrollverzeichnis. Die inhaltlichen Merkmale der einzelnen Hausmeisterkontrollen bestätigen eindeutig, dass es sich bei den Kontrollen ausschließlich um Sicht- und Funktionskontrollen handelt. Die Rechnungen über umlegbare Hausmeisterleistungen gemäß Leistungsverzeichnis sind falsch. Bitte beachten Sie, dass wir bereits mit Schreiben vom 15.08.2019 eine ausführliche Erklärung abgegeben haben. Kommentar: siehe Anlage 4. Außenanlage Rasenfläche und Außenanlage Gehölzfläche. Die gesamte Außenanlage, Grünflächen, Wege, Parkplätze und Straße dienen zwangsläufig dem öffentlichen Verkehr, da nur über sie die Sicherstellung der Versorgung und des Zugangsverkehrs zu den Gewerbeeinheiten im Miethaus möglich ist. Der § 556, Abs.1 BGB, die BetrKV § 2 Nr.10 sowie der Mietvertrag legen eindeutig fest, dass die Kosten für die Gartenpflege auf die Miete nur umgelegt werden können, wenn diese Flächen nicht dem öffentlichen Verkehr dienen oder nicht zugänglich sind. Die Außenanlagen gehören zur Wohnanlage und sind deswegen auch den umlagefähigen Betriebskosten zuzuordnen. Kommentar: Das Wohnhochhaus und die dazugehörige Außenanlage ist keine Wohnanlage, sondern ein selbständiges Mietobjekt auf einem eigenen Flurstück. Die o. g. Begründung zur Rechtfertigung der umlagefähigen Betriebskosten ist falsch. Ich möchte noch einmal auf die Entscheidung des BGH -VIII ZR 33/15- (Anlage 6) verweisen. Gebühr für Fernsehempfang. Erläutern Sie bitte die mehrfach angemahnte Kostenerhöhung. Sie wissen, dass das Fehlen von Mindestangaben in der Aufteilung der Gesamtkosten ein formeller Fehler ist und dieser die Abrechnung unwirksam macht. Die Pflichtbestandteile einer Rechnung ergeben sich aus § 14 Absatz 1 UStG. Kommentar: Zur Kostenerhöhung auf 111 % auf die ab 01.04.2011 vertraglich festgelegte Monatsgebühr und zum Fehlen von Mindestangaben gem. § 259 BGB „Umfang der Rechenschaftspflicht“ in den Abrechnungen 2016/2017 und 2017/2018 wurde bis jetzt keine Erklärung abgegeben. Gesprächstermin. Hiermit beantrage ich einen Aussprachetermin. Ziel der Zusammenkunft muss die sachliche und lösungsorientierte Klärung der unbeantworteten Fragen, die Annäherung unserer unterschiedlichen Auslegungen und Standpunkte und die Einschränkung des Schriftverkehrs sein. Aufgrund der bereits stattgefundenen Termine und die durch uns bereits zahlreichen Stellungnahmen, halten wir einen weiteren Gesprächstermin für nicht zielführend. Kommentar: Die Gesprächsinhalte habe ich als eine Art Protokolle dem Vermieter schriftlich übersandt. Die zahlreichen Stellungnahmen sind den schriftlichen Antworten zu entnehmen. Die eingereichten Widersprüche zu den jährlichen Betriebskostenabrechnungen seit 2016 werden zwar bearbeitet, aber nicht gelöst, und so kommen immer neue dazu. Anlage 10. Die Dresdner Sozialcharta (Auszug)
Anlage 11. Ergänzung des Mietvertrages (Auszug)
