Читать книгу Не страшный суд. Экспертиза недвижимости - Наталия Юрьевна Седова - Страница 1

Вступительная часть.

Анализируя свой опыт в этой деятельности, пришла к выводу о том, что граждане должны знать правду и ориентироваться в море информации о проблемах, возникающих с принадлежащей им недвижимостью. На сегодня эта информация размещена в основном на различных интернет сайтах. В своей книге я постаралась все систематизировать и рассказать о наиболее типичных конфликтных ситуациях и спорах, касающихся недвижимости и о путях их возможного разрешения.

В основу книги лег личный опыт в качестве эксперта, взятый из конкретных судебных разбирательств.

Причина написания этой книги

Вместо пролога.

Мы все собственники. У кого квартира, дом, участок земли. А некоторые владеют магазином, цехом, одним словом – объектами недвижимости.

Но случается так, что эти объекты становятся предметом споров, конфликтов и даже судебных разбирательств. Мы ее делим, оцениваем, требуем возмещения ущерба, который был нанесен нашей недвижимости специально, а может по не осторожности или просто по не знанию законов.

Но, как правильно сказано – не знание не освобождает от ответственности!

Как поступить, с чего начать и на что рассчитывать в таких спорах?

Об этом на конкретных примерах из опыта своей работы расскажет автор книги – судебный строительно – технический эксперт в области недвижимости.

И если у вас возник или уже назревает спор или конфликт, связанный с вашей недвижимостью, выход есть – прочтите эту книгу! Это не своды законов и норм, не методики и инструкции для экспертов. Книга написана специально для не специалистов простым и понятным языком. Она станет кратким руководством к вашим действиям.

Осведомлен – значит вооружен!

Предисловие.

Я долго думала – как же мне написать и сформировать эту книгу, чтобы читатель мог найти в ней ответ – как ему поступить, когда споры или уже конфликты, связанные с недвижимостью, приводят его в зал суда. Должна признаться, что материала по этой теме много, но он разбросан в основном по интренет – сайтам и ресурсам различных адвокатских контор, риэлторских фирм и на всевозможных правовых порталах.

Я постаралась все это объединить в одном источнике – к этой книге, которую вы держите в руках.

Собирая и выстраивая текст книги, постепенно пришла к выводу о том, что всю эту огромную и очень разнообразную информацию в одной небольшой публикации объять практически не возможно. Поэтому решила, что в ней должны быть отражены только наиболее типичные ситуации или вопросы, которые приводят собственников недвижимости в зал суда.

В конце книги в специальном разделе приведены ссылки на основные источники информации и нормативные документы, которые упоминаются в тексте и на которые ссылается автор.

Ну, а в самом начале я проведу для неискушенных читателей небольшой ликбез, в котором очень кратко, буквально пунктирно расскажу о предмете, которому посвящена эта книга – о недвижимости и её роли в нашей жизни. Допускаю, что в книге приведено много специальных терминов и определений, требований и правил, но без них никак не обойтись. Я постаралась привести их в самом сжатом виде и наиболее доступным для понимания языком, чтобы читатель не заснул и не выронил эту книгу из рук.

Я постаралась написать книгу так, чтобы она была понятна читателю. Но сразу оговорюсь, что в некоторых разделах текст напоминает "языка учебника". Всё потому, что в зале суда все разговаривают и общаются между собой на официальном и "кондовом" наречии, основанном на кодексах, законах, инструкциях и нормативах. Эмоции там не приветствуются. Свободная речь эксперта воспринимается неоднозначно. Если я позволяю себе какое-либо образное сравнение, то у судьи поднимаются от удивления брови, а адвокаты хватаются за ручки, чтобы потом указать на мой не профессионализм. Всё должно быть очень чётко, точно, конкретно со ссылкой на актуальный норматив или параграф закона.

Именно поэтому я заранее объясняю особенности повествования некоторых глав и разделов, которые читатель, возможно, заметит в этой книге. А может и не заметит, так как сухой язык инструкций и нормативов я постаралась перевести на нормальный, человеческий язык.

Это заметки или зарисовки, которые списаны из реальной жизни. Все они из моей практики и многолетней работы судебным строительно – техническим экспертом.

В книге также речь идет и о том, что для большинства рядовых граждан закрыто некоторой таинственной и слегка тревожной пеленой, о том месте, куда всегда и всем попадать, как правило, не хочется… Но в жизни порой случаются ситуации, когда без обращения в суд просто не обойтись. Я говорю о суде.

Согласитесь, при упоминании суда и предстоящего неизбежного судебного процесса, обычный гражданин невольно внутренне напрягается и у него слегка портится настроение. Понятно почему. Кому по доброй воле охота судиться?

А если без этого никак не обойтись?

Любого из нас пугает неизвестность. Каждого тревожит тот факт, что наши проблемы решаются не нами, а другими, пусть даже уполномоченными на то лицами, которые в своей деятельности должны руководствоваться буквой закона – я говорю о судьях.

Должна напомнить, что судебная система – это одна из ветвей власти, которых в нашем государстве три – законодательная, исполнительная и судебная. Какое решение в вашем деле в конечном итоге принимает суд, так вам и придется поступать дальше. Или бороться дальше, обращаясь в суды инстанцией повыше.

В этой книге я не хочу, и не буду подробно изучать устройство судебной системы. Она одновременно и простая и сложная, как и везде во всем мире и тоже имеет строгую вертикальную структуру – от суда первой инстанции (городской или районный суд) до Верховного Суда РФ.

Поэтому решение, принятое судом первой инстанции не всегда ложится в основу ваших последующих действий, так как законом предусмотрена процедура его опротестования – вверх по судебным инстанциям. Но это уже совсем другая история.

Как говорил Козьма Прутков: “Нельзя объять необъятное”, поэтому я не буду углубляться в дебри юриспруденции, а поделюсь своим многолетним опытом, который получила в залах суда именно первой инстанции в качестве судебного эксперта по вопросам недвижимости.

А вопросов этих тьма!

Подробнее остановлюсь на основных проблемах и главных ситуациях, которые возникают при спорах, касающихся земли, домов, наделов, дач, возмещении ущербов, оценки и т.д.

Судя по возрастающему количеству экспертиз, которые находятся только у меня в производстве, судебных споров, связанных с недвижимостью, становится все больше и больше. Люди судятся за квартиры, дома, землю, делят, оценивают или определяют порядок пользования своей недвижимостью. Проблем и вопросов в ходе этих судебных разборок возникает великое множество, и они очень разнообразны, а порой неожиданны.

В моей практике было несколько поистине уникальных экспертиз – когда ни методик, ни пособий, ни каких-то подобных или похожих исследований не проводилось. Во всяком случае, в ходе производства такой вот необычной экспертизы, я так и не смогла найти точных методик или инструкций, не обнаружила ничего подходящего на просторах интернета, мне ничего не смогли подсказать или посоветовать мои коллеги по цеху. Ничего не поделаешь – училась заново, вспоминала сопромат, минералогию и еще очень многое, о чем когда-то читали нам лекции в институте. Как пример вспоминаю исследование о причинах возникновения протяженных трещин на гранитной надгробной плите спустя полугода после её установки на могиле. Я люблю такие экспертизы. Каждая из них – это небольшая ступенька в личном профессиональном росте.

Но в целом все экспертизы делятся на основные направления, типичные для споров с недвижимостью: разделы (или порядок пользования), самовольное строительство, ущербы, качество и количество выполненных строительных работ, перепланировки и реконструкции, соблюдение правил застройки участка и другие.

Знакомьтесь – суд.

Но вернемся к вопросам о спорах с недвижимостью.

Раньше, в незапамятные дикие времена царизма или ханства какого или вовсе фараонства как было: если что не так или не по уставу – дал в морду или наказал розгами виновного и – порядок. Или вовсе – отрубил владыка голову или повесил кого и всё – проблема вроде решена.

Ныне случись какой конфликт или недоразумение – в морду уже не дашь – сам станешь виноватым. А мирно договориться – ну никак не получается. Не понимают люди друг – друга. У каждого своя правда.

А вопрос решать все-таки надо.

Вот и приходится обращаться в суд. А это уже – война или что-то такое затяжное, застарелое, обросшее упреками и доводами, которые стороны устали доказывать друг другу.

Из своего житейского опыта и многолетней работы судебным экспертом я пришла к выводу о том, что конфликтующим сторонам все же вначале надо постараться или хотя бы попытаться договориться миром.

До суда дело лучше не доводить.

Но очень часто конфликт не удалось решить мирно. Обе стороны так и не договорились. Или ситуация вовсе вышла из-под контроля и перешла в затяжные боевые действия сторон. Иначе как в суде её не разрешить и не узаконить. Вот тогда граждане обращаются в суд за защитой своих прав и интересов.

Иногда мне кажется, что Суд – это тот же театр. Только в нем герои не вымышленные, а настоящие, а их судьбы решаются не на сцене, а в зале суда и не понарошку, а реально. И, как правило, в зале суда разыгрываются настоящие драмы, основными героями которых являются две стороны – Истец и Ответчик. Они могут привлекать каждый со своей стороны тех или иных свидетелей, специалистов, экспертов или просто заинтересованных лиц. Это, если брать по аналогии с театром – герои второго плана, а иногда – просто массовка.

Как и в любой драме, где судьбы героев зависят от замысла автора, который принимает то или иное авторское направление развития событий, в зале суда очень много зависит от главного лица в процессе – судьи, который также самостоятельно выстраивает судебный процесс. Он назначает даты заседаний суда, рассматривает поступающие обращения (в суде они называются Ходатайства), выслушивает стороны, свидетелей, иных участников процесса и, наконец, принимает решения.

При принятии решений судьи, прежде всего, руководствуются буквой закона.

Но хочу заметить, что судьи такие же люди, как и мы все. Им вовсе не чужды простые человеческие качества и порывы. Они так же любят или ненавидят, их волнуют такие же чувства, как нас, они способны к состраданию. Они живые и поэтому нередко при принятии судьбоносных для граждан решений невольно прислушиваются к своему внутреннему голосу, следуя своему внутреннему человеческому убеждению.

Смею предположить, что решение, которое принимает судья, в некоторой степени предопределено и его внутренним миром, его внутренней системой ценностей, его жизненным опытом. Никакими процессуальными правилами, рациональными методами и даже научными разработками невозможно полностью устранить влияние его внутреннего мировоззрения, заглушить голоса его внутреннего убеждения.

В судебной практике личности судьи отведена большая роль. Это нашло свое отражение в требованиях к судье относительно возраста, образования, жизненного и профессионального опыта. Хотим мы того или нет, но основной гарантией справедливости судебного процесса в немалой степени является и личность судьи, его убеждения, которые вольно или невольно сказываются при применении судьей той или иной нормы закона.

Кстати, свою зарплату судьи получают из наших налогов – также как и сотрудники остальных органов власти (исполнительной и законодательной).

И если суд мне напоминает театр с реальными историями, настоящими героями и массовкой, которых вы можете встретить на улице или во дворе своего дома, с декорациями, которые можно потрогать руками, то я предлагаю вам заглянуть за кулисы этого захватывающего и немного таинственного для простого обывателя действия. Я постараюсь рассказать вам о главной сюжетной линии бесконечной драмы, в которой я регулярно участвую по долгу своей работы судебным экспертом. Это драма о любви и ненависти, о жадности и зависти, о здравом смысле и непонимании. Сюжет драмы основан на реальных событиях и рассказывает о борьбе людей за недвижимость – за свой дом, свою землю, за свой кусок счастья в этом мире в виде собственности.

Ликбез – коротко о чем пойдет речь.

Что такое недвижимость:

Итак, недвижимость. Давайте разберемся – что же это такое.

Вы – владелец недвижимости!

Согласитесь, звучит красиво.

Владеть недвижимым имуществом – участком земли, домом, который тоже находится на земле, квартирой, эллингом или дачей, согласитесь, хочется каждому. В конце – концов, это престижно, это определенный статус, это предмет гордости гражданина и, как правило, предмет зависти его соседей или «доброжелательных» знакомых и друзей.

Имущество измеряют в объектах. Поэтому так и говорят – «объект имущества» или когда речь идет о множественном числе или о нескольких объектах одновременно – «объекты имущества». При этом каждый объект имущества в идеале кому-то принадлежит (гражданину, организации, поселению или государству). Ну а если владелец имущества не определен и у него фактически нет хозяина, то это имущество становится собственностью того государства, на чьей территории оно построено и расположено.

В нашей стране люди не имеют имущества по праву рождения. Оно достается каждому человеку в течение его жизни различными способами и приходит к нему разными путями. Как правило, большинство из нас получили свое имущество (в данном случае я имею в виду квартиры, дома, дачи, гаражи и т. д.) в наследство или в подарок от родителей или близких родственников. А кто-то сумел сам заработать и купить себе квартиру, дом или дачу с участком, да всё, что угодно! И тогда ему выдаются соответствующие документы, подтверждающие, что эта недвижимость принадлежит именно ему – и он становится собственником. Но следует заметить, что каждый собственник несет за то имущество, которое ему принадлежит, ответственность по закону. И чем больше у него этого имущества, тем больше ответственности возлагается на его плечи.

История недвижимости (очень кратко!).

Понятие недвижимого имущества имеет длительную историю. В мировой хозяйственной практике оно появляется практически вместе с началом регулярного производства товаров, развитием товарно-денежных отношений и появлением частной собственности.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые упоминается в законодательстве во времена правления Петра I в его Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в котором под недвижимыми вещами понимались земли, заводы, фабрики, строения.

В Своде законов Российской империи в 19 веке содержание этого понятия формулируется так: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

После Октябрьской революции в связи с ликвидацией частной собственности на землю понятие «недвижимое имущество» почти на 70 лет выпало из общественно-экономического лексикона и употреблялось исключительно при обращении к зарубежной хозяйственной практике.

И только в 1991 году понятие недвижимого имущества появляется в документе под названием «Основы гражданского законодательства Союза ССР» (1991г. статья 4.): «К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно, с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения».

А уже после принятия Гражданского Кодекса РФ, вступившего в силу с января 1995 г. понятие «недвижимое имущество» вошло в хозяйственную практику нашей страны.

Я приведу полную формулировку статьи 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.