Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Оглавление

Павел Кузнецов. Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Предисловие

Предисловие Елены Шерешовец

Глава 1. Способы управления многоквартирным домом

Общие моменты в cпособах управления многоквартирным домом

Непосредственное управление

Управление с помощью управляющей организации на основании лицензии

О видах мошенничества управляющих организаций

Совет многоквартирного дома как заказчик работ управляющей организации

ТСН, ТСЖ и ЖСК: в чем разница

Легенды и мифы о ТСЖ

За что ТСЖ отвечает

Модель «ленивого» ТСЖ: аутсорсинг

Как быстро сделать ТСЖ в новостройке

Глава 2. Как взять в управление многоквартирный дом

Как получить лицензию на управление многоквартирным домом

Основные лицензионные риски при управлении многоквартирным домом

Модель управления многоквартирным домом управляющим

PR и реклама в сфере ЖКХ

Механизмы формирования лояльности собственников

Как осуществляют рейдерский захват многоквартирного дома

Как противостоять рейдерскому захвату многоквартирного дома

Вхождение на объект через застройщика

Вхождение на объект путем создания ТСЖ

Назначение управляющей организации органом местного самоуправления

Двойные квитанции и как с ними бороться

Вхождение на объект путем конкуренции с другой управляющей организацией

Составление договора по управлению многоквартирным домом

Риски договора управления многоквартирным домом: как избежать ошибок

Глава 3. Общее собрание от а до я: как провести, принять непопулярные решения, оспорить результат и не остаться в проигрыше

Что такое общее собрание и его роль

Виды общих собраний

Кто имеет право инициировать общее собрание

Процедура уведомления о проведении общего собрания

Формы проведения общих собраний

Какие документы необходимо приготовить для проведения общих собраний

Как сформировать повестку проведения общего собрания

Проведение общего собрания в виде очного голосования

Проведение общего собрания в виде заочного голосования

Проведение общего собрания в виде очно-заочного голосования

Проведение общего собрания с использованием сайта ГИС ЖКХ

Ошибки при проведении общего собрания

Кто должен оформлять протокол общего собрания и готовить сопутствующие документы

Общие принципы подсчета голосов на общем собрании

Статус протокола как документа с решениями общего собрания

Подделка протоколов общих собраний

Как оформить протокол общего собрания

Сроки изготовления протокола и уведомления заинтересованных лиц

Условия недействительности решений общего собрания

Кто может оспорить решения общего собрания

Кто является надлежащим ответчиком по оспариванию решений общего собрания

В какие сроки можно оспорить решение общего собрания

Особенности проведения общих собраний членов ЖСК

Особенности проведения общих собраний членов ТСЖ

Порядок подсчета голосов на общем собрании членов ТСЖ

Дюжина полезных решений, которые изменят качество жизни в вашем доме

Глава 4. Определение состава общего имущества и зон ответственности

Что такое общее имущество и из чего оно состоит

Машино-места и коллективные автостоянки

Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете

Является ли уличное освещение общим имуществом

Является ли АИС общим имуществом

Почему важно определить состав общего имущества

Увеличение и уменьшение состава общего имущества многоквартирного дома

Нужно ли регистрировать право собственности на общее имущество

Определение внутренних границ общего имущества с потребителями

Определение внешних границ общего имущества (кроме сетей газа)

Определение внешних границ общего имущества (сетей газа)

Земельный участок до и после ЖК РФ

Формирование земельного участка

Как можно использовать земельный участок многоквартирного дома

Устанавливаем сервитуты на земельном участке многоквартирного дома

Использование общего имущества третьими лицами

Использование общего имущества провайдерами

Глава 5. Заключение договоров с ресурсо-снабжающими организациями

Ресурсоснабжающая организация, исполнитель, коммунальный ресурс, коммунальная услуга

Регламент заключения договоров с ресурсоснабжающей организацией

Предоставление коммунальных услуг до момента заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями

Виды договоров, заключаемых с ресурсоснабжающими организациями, и порядок их регулирования

Основные ошибки при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями и как их избежать

Решение проблемы бесхозяйных сетей, ведущих в дом

Переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по своей инициативе

Переход на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации

Особенности заключения договоров с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами

Глава 6. Содержание жилого помещения в рамках текущего ремонта

Модель обслуживающей организации

Лифтовое хозяйство и его обслуживание

Организация аварийно-диспетчерской службы

Как обслуживать инженерные коммуникации

Обслуживание вентиляции

Обслуживание внутридомовой инженерной системы газоснабжения

Договоры на утилизацию ртутьсодержащих отходов

Домофонное оборудование

Обслуживание пожарной сигнализации и соблюдение правил пожарной безопасности

Уборка придомовой территории, уход за деревьями, уборка мест общего пользования

Глава 7. Отдельные виды практик, связанных с управлением многоквартирным домом

Регистрационный учет и выдача справок по регистрационному учету

Реализация внешней расчетно-бухгалтерской аутсорсинговой практики

Все о персональных данных и законности процедуры их сбора и обработки

Налаживаем эффективную обратную связь с жителями

Какая информация и в каком объеме должна быть раскрыта

Как правильно предоставлять или не предоставлять информацию по запросу

Социальные сети и мессенджеры в управлении многоквартирным домом

Защита интересов управляющей организации через профессиональные сообщества и некоммерческие организации

Запуск собственного СМИ по тематике ЖКХ

Подключение услуги ЖКХ-консалтинга

Как получить техническую документацию на многоквартирный дом

Как быстро восстановить техническую документацию

Энергосервисный контракт и подтверждение класса энергетической эффективности

Глава 8. Капитальный ремонт: как провести и отчитаться

Понятие капитального ремонта

Какие работы можно делать по капитальному ремонту

Кто и в какие сроки оплачивает взносы на капремонт

Особенности оплаты капитального ремонта в новостройках

Особенности оплаты капитального ремонта в нежилых помещениях

Как можно полностью прекратить оплату капитального ремонта

Способы формирования фонда капитального ремонта

Смена способа формирования фонда капитального ремонта: переход на специальный счет

Переход на счет регионального оператора по капитальному ремонту добровольно

Переход на счет регионального оператора по капитальному ремонту в наказание за долги жителей

Специальный депозит и его возможности

Сроки и предпосылки проведения капитального ремонта

Регламент проведения капитального ремонта региональным оператором

Механизм проведения капитального ремонта с использованием специального счета

Как оплачивать работы по капитальному ремонту со специального счета

Какой договор заключать на проведение работ по капитальному ремонту

Смета и отчет по формам КС-2 и КС-3

Членство в саморегулируемых организациях

Как отчитываться за фонд капитального ремонта

Глава 9. Порядок взаимодействия с контрольно-надзорными органами

Какие виды проверок проводятся в отношении управляющих организаций

Плановые проверки управляющих организаций

Внеплановые проверки управляющих организаций

Особенность плановых (рейдовых) осмотров

Особенности общественного контроля

Особый порядок проверок

Муниципальный жилищный контроль

Жилищная инспекция

Трудовая инспекция

Налоговая инспекция

Роспотребнадзор

Росприродназор

Ростехнадзор

Органы регистрационного учета граждан

Региональные управления МЧС России и пожарный надзор

Возможные нарушения представителей надзорных органов

Прокурорский надзор и его особенности

Как отменить предписание и штраф от надзорных органов

Глава 10. Ответственность при управлении многоквартирным домом

Осмотры общего имущества как основа профилактики аварий и проблем

Назначение ответственных лиц

Гражданско-правовая ответственность и ее пределы

Риски административной ответственности

Риски уголовной ответственности

Глава 11. Работа с должниками: как получить деньги там, где их нет

Общие принципы работы с должниками

Начисление пеней как инструмент работы с должниками

Обращение с заявлением для вынесения судебного приказа или с иском: в какой суд подавать

Составление и подача заявления о вынесении судебного приказа

Составление и подача искового заявления

Особенности исполнительного производства

Ограничение и прекращение предоставления коммунальных услуг

Психологические приемы работы с должниками

Глава 12. Непопулярные способы взаимодействия с собственниками

Утверждение максимально высокого тарифа и его защита на общем собрании

Штрафы за радиатор на балконе

Штрафы за мошенничество со счетчиками

Распределение убытков по общедомовому потреблению на жителей по прибору учета

Повышенный тариф для собственников нежилых помещений

Перевод нежилого помещения в жилое через суд

Обучение собственников правильной парковке во дворе

Штрафы для агрессивных собственников

Заключение

Отрывок из книги

В 2016 году в издательстве «Альпина Паблишер» была издана моя книга «ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом». Сразу после ее выхода в мой адрес посыпались десятки писем с благодарностями, и я понял, как востребована эта тема.

Большинство из нас живут в многоквартирных домах, и проблема у нас одна и та же – высокая стоимость услуг при их низком качестве. А уж нерадивых коммунальщиков не ругал только ленивый. Между тем управление многоквартирным домом – это целая наука, сложный и ответственный процесс.

.....

В ТСН и ТСЖ тесно связано еще одно понятие – жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В соответствии с пп. 1 и 3 ст. 50 ГК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к видам потребительских кооперативов. Общая логика создания ЖСК подчинена удовлетворению материальных и иных потребностей членов ЖСК, осуществляемому путем объединения членами ЖСК имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 123.2 ГК РФ). Иными словами, ЖСК создается для достижения определенных целей (например, строительства дома), и в дальнейшем ЖСК имеет право этим домом управлять.

Во многом тысячи ЖСК, которые работают в нашей стране, являются неким рудиментом советского и раннего постсоветского жилищного строительства. В настоящее время ЖСК многоквартирных домов не строит, а их строительство регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участиив долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» с определенными требованиями, предъявляемыми к застройщикам.

.....