ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Оглавление

Павел Кузнецов. ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Предисловие Леонида Волкова

Предисловие Сергея Филимонова

От автора

Введение

Глава 1. Зачем нужно ТСЖ и чем оно лучше других форм управления домом

Глава 2. Ситуация с ТСЖ в Российской Федерации

Глава 3. Создание ТСЖ: с чего начать

1. Первичное общее собрание

Правила созыва общего собрания и уведомления собственников

Сообщение о проведении общего собрания и решении общего собрания

Как правильно определить повестку и составить протокол общего собрания

Куда передают результаты общего собрания, как информировать о них собственников

Формирование органов управления ТСЖ

Роль председателя ТСЖ. Кто может быть председателем

Регистрация ТСЖ

2. Второе общее собрание

Утверждение сметы доходов и расходов, правила ее составления и ведения

Определение размера платы за содержание жилого помещения

Определение состава ревизионной комиссии

Использование общего имущества МКД третьими лицами

Утверждение штатного расписания ТСЖ

Понятие общедомовых потерь коммунальных ресурсов

Глава 4. Капитальный ремонт: как эффективно собирать деньги и их тратить

Что такое капитальный ремонт и кто обязан его оплачивать

Взносы на капитальный ремонт

Способы аккумулирования взносов на капитальный ремонт: общий счет регионального оператора

Как перейти с общего счета на специальный

Кто обязан выставлять квитанции на уплату взносов на капитальный ремонт

Кого и в какие сроки нужно уведомлять об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Как отчитываться за спецсчет и за взносы на капитальный ремонт

Специальный счет: преимущества и владельцы

В каком банке открывать специальный счет ТСЖ

Как использовать средства, накопленные на капитальный ремонт

Почему существующие сборы на капитальный ремонт должны быть отменены

Глава 5. Передача и прием технической документации на дом и ключей от запорных устройств

Куда обратиться и с чего начать прием документации

Что входит в перечень обязательной технической документации

Куда сообщать о получении документации

Что делать при отказе УК передать документацию или ее часть

Глава 6. Управление общедомовым имуществом

1. Заключение договоров с контрагентами и сотрудниками

Чем управляет ТСЖ

Вывоз мусора и ТБО

Дворник и уборщица или клининговая компания

Бухгалтер или расчетный аутсорсинговый центр

Управляющий ТСЖ

Выбор банка для банковского обслуживания

Сдача общедомового имущества в аренду

2. Управление инженерными коммуникациями в ТСЖ

Лифты: как выбрать лифтообслуживающую организацию

Обслуживание лифтов: дефектоскопия и страхование

Обслуживание газового оборудования

Обслуживание пожарной сигнализации

Тепловой пункт, общедомовые приборы учета и электрика: аутсорсинг

Глава 7. Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО)

Взаимодействие ТСЖ и РСО

Обязанности ТСЖ по заключению договора ресурсоснабжения

Определение балансовой и эксплуатационной границы ответственности между ТСЖ и РСО

Как противостоять попыткам РСО навязать на баланс ТСЖ внешние инженерные сети

Прямые платежи потребителей на счет РСО: плюсы и минусы

Как ТСЖ может отказаться от роли исполнителя коммунальных услуг: модель

Куда жаловаться на действия РСО

Глава 8. Работа ТСЖ с жителями

Заполнение заявления о вступлении в ТСЖ и согласие на обработку персональных данных

Отношения с собственниками помещений, не вступившими в ТСЖ

Договорные обязательства с собственниками, не являющимися членами ТСЖ

Работа по запросам жителей. Решение спорных вопросов

Связи с общественностью в деятельности ТСЖ

Интернет в деятельности ТСЖ

Глава 9. Работа с должниками

Типы неплательщиков в ТСЖ

Обращение в суд с исковым заявлением по истребованию задолженности

Истребование долга по судебному приказу

Ограничение использования собственником коммунальных услуг

Передача долга коллекторскому агентству

Психологические приемы работы с должниками

Глава 10. Регистрационный учет в ТСЖ

Обязанности граждан по регистрационному учету

Обязанности ТСЖ по регистрационному учету

Глава 11. Годовое общее собрание и порядок отчетности ТСЖ

Когда и в какие сроки проводится третье общее собрание

Работа с ревизионной комиссией перед плановым общим собранием

Повестка планового годового собрания

Официальное раскрытие информации по Стандарту 731

Сайт «Реформа ЖКХ»

Сайты жилищных инспекций субъектов РФ

«ГИС ЖКХ» и ЭЦП

Глава 12. Налоговые вопросы и программное обеспечение учетной политики ТСЖ

Выбор налогового режима

Какие доходы образуют налоговую базу ТСЖ

Уплата налогов и социальных взносов за работников ТСЖ

Выбор программного обеспечения для бухгалтера ТСЖ

Глава 13. Проверка деятельности ТСЖ: кого бояться, а кого нет

О проверках деятельности ТСЖ

Действия надзорных органов по окончании проверки

Работа в Едином реестре проверок при ожидании плановых проверок

Проверки трудовой инспекцией и налоговые проверки

Что проверяет жилищная инспекция в ТСЖ и за что она штрафует

Что проверяет Роспотребнадзор в ТСЖ и за что он штрафует

Что проверяет Ростехнадзор в ТСЖ и за что он штрафует

Федеральная миграционная служба и ТСЖ

Региональные управления МЧС России и пожарный надзор

Прокуратура и ТСЖ

Риски уголовной ответственности в связи с управлением ТСЖ

Глава 14. Направления эффективного менедж мента многоквартирными домами

Межевание территории: плюсы и минусы

Ограждение территории: порядок и способы финансирования

Обслуживание домофонного оборудования: отказ от услуг домофонных компаний

Установка камер видеонаблюдения по периметру земельного участка

Меры против курения на территории МКД

Решение проблем с парковкой автотранспорта

Установка датчиков движения и энергосберегающих ламп

Организация и проведение массовых субботников

Дополнительные работы по улучшению качества жизни в многоквартирном доме

Заключение

Благодарности

Список сокращений

Перечень нормативных актов

1. Кодексы

2. Федеральные законы

3. Постановления правительства (по приоритетности для ТСЖ)

Приложения

Приложение 1. Пример сообщения о проведении общего собрания

Приложение 2. Образец простой письменной доверенности на право участия в общем собрании от имени собственника

Приложение 3. Примеры уведомлений о создании ТСЖ в МКД

Пример 1

Пример 2

Пример 3

Приложение 4. Передаточный акт технической документации от предыдущей управляющей организации в ТСЖ: выдержки

Приложение 5. Акт приема-передачи поквартирных карточек

Приложение 6. Перечень возможных работ по обслуживанию внутренних инженерных систем, ХВС, ГВС, систем отопления, систем канализации, электрических систем, индивидуального теплового пункта (выдержка)

Приложение 7. Пример заявления о вступлении в ТСЖ и согласия на обработку персональных данных

Приложение 8. Пример агитационного письма о вступлении в ТСЖ

Приложение 9. Пример сообщения с обнародованием квартир должников и суммы долга

Приложение 10. Пример сообщения с требованием погашения задолженности

Приложение 11. Пример обращения в домофонную компанию с требованием прекращения выставления квитанций собственникам за использование домофона

Приложение 12. Форма одностороннего расторжения договора с домофонной компанией

Отрывок из книги

В 2009 году я стал депутатом Екатеринбургской городской думы, выиграв выборы в одномандатном округе. 90 % вопросов, которые задавали мне избиратели на встречах во время предвыборной кампании, касались сферы ЖКХ. «А вы нам почините отопление? А перерасчета добьетесь? А можно сделать так, чтобы управляющая компания перед нами отчитывалась?» – спрашивали бабушки и молодые мамы, отставные военные и предприниматели.

И я каждый раз терпеливо объяснял: «Порядок в сфере ЖКХ начинается с самоорганизации жильцов. По одиночке вы бесправны, а, создав ТСЖ, сможете добиваться справедливости и осуществлять свои права собственников жилья. Да, на это придется тратить какое-то время, но иначе вас и дальше будут обманывать, предоставляя услуги ненадлежащего качества».

.....

ЖСК может управлять домом эффективно (управление ЖСК похоже на управление ТСЖ), однако факт управления МКД силами ЖСК носит вторичный характер (первично приобретение или постройка дома). Не случайно ЖСК по решению общего собрания (конференции) его членов может быть преобразован в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ).

Создав товарищество собственников жилья, жители на общем собрании определяют политику управления МКД. Обратите внимание: п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ объединяет практику управления МКД товариществами собственников жилья и жилищными и иными специализированными кооперативами, распространяя на них одни и те же правила.

.....