ЖКХ. Вопросы и ответы

Оглавление

Руслан Атаханович Назаров. ЖКХ. Вопросы и ответы

Раздел 1. Общее имущество

Часть 1. Состав общего имущества

1. Домофоны – это общее имущество?

2. Является ли подвал общим имуществом?

3. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество всего дома?

4. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?

5. Что такое придомовая территория?

6. Кому принадлежат лифты в многоквартирном доме?

7. Является ли машино-место общей собственностью?

8. Относится ли система отопления к общему имуществу?

9. Является ли домофон общим имуществом?

10. Входят ли балконные плиты в состав общего имущества?

11. Какие нежилые помещения, находящиеся за пределами квартир, офисов, относятся к общему имуществу?

12. В чем состоит правовой смысл категории «общее имущество»?

13. Что понимается под многоквартирным домом и какими признаками обладает общее имущество?

14. Какие особенности правового статуса есть у общего имущества?

15. Включается ли в площадь здания площадь балконов?

16. Является ли полотенцесушитель общим имуществом?

17. Относятся ли ограждающие конструкции балконов к общему имуществу дома?

18. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома?

19. В каком случае многоквартирный дом может быть признан жилым домом?

20. Относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам?

21. Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу?

22. Относятся ли транзитные сети к общедомовому имуществу?

Часть 2. Порядок возникновения общей собственности

1. Необходима ли государственная регистрации права долевой собственности на общее имущество?

2. Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме?

Часть 3. Владение, пользованием и распоряжение общим имуществом

1. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме ограничить въезд на придомовую территорию шлагбаумами?

2. Может ли ТСЖ, управляющая организация посещать помещения, принадлежащие собственнику, если в помещении проходят общедомовые коммуникации?

3. Должны ли собственники магазинов, расположенных в нежилых помещениях дома, согласовывать с общим собранием дома установку крыльца?

4. Как определить общую площадь многоквартирного дома и помещения?

5. Должны ли операторы связи (провайдеры) платить за размещение оборудования на крышах многоквартирных домов?

6. Кто принимает решение о передаче общего имущества третьим лицам?

7. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания?

8. Переходят ли арендатору права на пользование общим имуществом?

9. Может ли общее собрание собственников принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод?

10. Можно ли устанавливать перегородку на лестничной площадке?

11. Можно ли размещать информационные вывески возле магазинов без согласия общего собрания?

12. Могут ли собственники квартир самостоятельно распоряжаться радиаторами отопления, находящимися в квартире?

13. Могут ли операторы связи размещать оборудование в доме без решения общего собрания собственников?

14. Может ли управляющая организация самостоятельно обратиться в суд за защитой прав собственников общего имущества?

Часть 4. Земельный участок

1. Как определяется размер земельного участка под многоквартирным домом?

2. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом?

3. Может ли под несколькими многоквартирными домами быть один земельный участок?

4. Могут ли собственники помещений в доме ограничить проезд по земельному участку, в том числе установить шлагбаумы?

5. Требуется ли решение общего собрания, государственная регистрация для возникновения права общей собственности на земельный участок?

6. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен?

7. Требуется ли издание специального правового акта для возникновения права общей собственности на земельный участок под домом?

Часть 5 Защита прав

1. Что делать, если сосед возвел перегородку на лестничной площадке?

Раздел 2. Общее собрание

1. Кто должен оплачивать расходы на проведение общего собрания?

2. Можно ли признать решение общего собрания недействительным, если решение принято меньшим количеством голосов, чем это предусмотрено законом?

3. Какие сведения указывать в протоколе общего собрания в части реквизитов документов, подтверждающих право собственности?

4. Могут ли в общем собрании принимать участие наниматели помещений в доме?

5. Если решение общего собрания является недействительным, то будет ли действительным договор управления?

6. Можно ли участвовать в общем собрании, пока право собственности не зарегистрировано?

7. Если было проведено заочное собрание без предварительного очного голосования, то можно ли оспорить решение заочного собрания?

8. Может ли управляющая организация оспаривать решение общего собрания собственников?

Раздел 3. Выбор способа управления

Часть 1. Общие вопросы

1. В каких случаях считается, что собственники не реализовали выбранный способ управления?

2. Можно ли выбрать несколько способов управления домом?

3. Кто управляет домом, если собственники способ управления не выбрали, а конкурс еще не проведен?

4. Может ли в одном доме быть несколько способов управления?

5. Могут ли собственники в любой момент изменить способ управления?

Часть 2. Отбор управляющей организации на конкурсе

1. Должна ли администрация города проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники не выбрали способ управления на общем собрании?

2. Должна ли администрация города проводить конкурс, если сдан только один из этапов строительства?

3. Может ли муниципальное образование передавать многоквартирные дома управляющим организациям без конкурса?

4. Если многоквартирный дом вводится очередями, должны ли муниципальные образования выбирать управляющую организацию на конкурсе?

Раздел 4. Управляющая организация

Часть 1. Общие вопросы

1. Могут ли собственники помещений в доме в любой момент поменять управляющую организацию?

2. Предусмотрена ли Жилищным кодексом РФ передача многоквартирного дома при смене управляющей организации, изменении способа управления?

3. Должна ли техническая документация на дом передаваться новой управляющей организации безвозмездно?

4. Если техническая документация на дом не была передана новой управляющей организации, влияет ли это на обязанность управлять домом, возникшую после расторжения договора с прежней управляющей организацией?

Часть 2. Договор управления многоквартирным домом: общие положения

1. Могут ли собственники заключить договор с новой управляющей организацией, если продолжает действовать договор управления с прежней управляющей организацией?

2. Является ли договор управления публичным договором?

3. Какие существенные условия должны быть включены в договор управления?

4. Должны ли условия договора управления быть одинаковыми для всех собственников?

5. Можно ли обязать арендатора заключить договор с управляющей организацией?

6. Можно ли обязать собственника помещения в доме заключить договор с управляющей организацией?

7. Может ли управляющая организация передать свои полномочия по управлению домом третьим лицам?

8. Является ли цена существенным условием договора управления?

9. Является ли существенным условием договора управления состав общего имущества?

10. Можно ли собственников помещений понуждать к заключению договора управления?

11. Можно ли заключить договор управления с новой организацией, если не расторгнут договор с прежней?

12. Может ли новая управляющая организация требовать компенсацию от прежней управляющей организации?

Часть 3. Исполнение договора управления

1. С какого момента управляющая организация обязана приступить к управлению домом?

2. Могут ли управляющие организации привлекать третьих лиц для исполнения обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества?

Часть 4. Расторжение договора управления

1. Может ли управляющая организация расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

2. В каких случаях собственники могут отказаться от договора управления?

3. Если договор управления расторгнут, то должна ли управляющая организация возвратить остаток средств?

4. Может ли управляющая организация удерживать остаток денежных средств при расторжении договора управления?

Раздел 5. Коммунальные услуги: система договоров

Часть 1. Общие вопросы

1. Может ли собственник нежилого помещения самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями?

2. Если управляющая организация не заключила договор с ресурсоснабжающей организацией, будет ли она исполнителем коммунальных услуг?

3. Может ли управляющая организация заключить агентский договор с РСО?

4. Есть между исполнителем коммунальных услуг и потребителем нет договора, может ли исполнитель требовать оплату?

5. Если управляющая организация не заключила договор с РСО, то должна ли она платить за ОДН?

6. Может ли ресурсоснабжающая организация быть исполнителем коммунальных услуг?

7. Вправе ли ресурсоснабжающая организация отказаться от договора с исполнителем коммунальных услуг?

8. В каких случаях допускаются прямые договорные отношения между ресурсоснабжающей организацией и собственниками?

9. Кто считается постоянно или временно проживающим в помещении?

10. Могут ли собственники заключать прямые договоры с РСО?

11. Что происходит, если управляющая организация не заключает договор на поставку коммунальных ресурсов с РСО?

12. Обязана ли управляющая организация заключить договор с РСО, если собственники приняли решение о прямых расчетах с РСО?

Часть 2. Приборы учета

1. За чей счет устанавливаются приборы учета?

2. Кто обязан содержать общедомовые приборы учета?

3. Если ресурсоснабжающая организация установила приборы учета, может ли она требовать оплату от управляющей организации?

Часть 3. Расчет объема потребления

1. Как считать объем потребления ОДН на электроэнергию, если общий прибор учета считает по двум временным зонам, а квартирные без разбивки по зонам?

2. Как определяется объем водоотведения, если потребители установили приборы учета водоснабжения только на горячую или только на холодную воду?

3. Как определяется объем сточных вод, если в многоквартирном доме не установлен общедомовой прибор учета?

4. Если в каждом помещении многоквартирного дома установлены индивидуальные приборы учета тепла, но общедомового прибора учета нет, то как считается размер платы за отопление?

5. Применяются ли повышающие коэффициенты для коммунальной услуги водоотведения?

6. Можно ли применять повышающие коэффициенты в ветхих и аварийных домах?

Часть 4. Размер платы

1. Может ли управляющая организация взимать плату за коммунальные услуги по повышенному нормативу, если органы власти субъекта РФ не утвердили повышенные нормативы?

2. Применяются ли повышающие коэффициенты за нарушение режима потребления тепла в отношении потребителей коммунальных услуг?

3. В каком порядке устанавливается плата за содержание общего имущества?

4. По каким тарифам платят за коммунальные услуги ОДН собственники нежилых помещений?

Часть 5. Оплата коммунальных услуг

1. Надо ли оплачивать коммунальные услуги на ОДН, если в помещении нет соответствующих коммуникаций? Например, в помещении нет водоснабжения, надо ли платить за водоснабжение по ОДН?

2. Платить за коммунальные услуги надо не с момента регистрации права собственности, а с момента передачи помещения по договору купли-продажи?

3. Вода из колонки – это тоже коммунальные услуги?

4. Надо ли платить за долги по коммунальным услугам предыдущего собственника?

5. Коммунальные услуги рассчитываются по площади помещения. Но если по каким-либо причинам площадь, принимаемая для расчета, оказалась больше фактической площади, определенной, например, БТИ, должна ли управляющая организация вернуть деньги?

6. У квартиры несколько собственников, например трое. И за коммунальные услуги (содержание жилья) никто из них не платит. К кому обращаться с иском?

7. Должен ли собственник платить за коммунальные услуги, если он не проживает в помещении и не пользуется услугами?

8. Если управляющая организация оказывает услуги ненадлежащим образом, могут ли собственники приостановить оплату услуг?

9. Может ли потребитель оплачивать коммунальные услуги авансом?

10. Может ли управляющая организация начислять плату за сточные воды на ОДН, если не установлен общедомовой прибор учета?

11. Какими документами можно подтвердить период отсутствия в жилом помещении для перерасчета по коммунальным услугам?

12. Если не составлен акт о ненадлежащем качестве коммунальных услуг, то можно ли заставить управляющую организация произвести перерасчет?

13. Если управляющая организация обнаружила незарегистрированных жильцов, то может ли она делать перерасчет платы за коммунальные услуги, оказанные в прошлые периоды?

14. За какой максимальный период может быть проведен перерасчет платы за коммунальную услугу?

15. Если управляющая организация не присылает платежные документы, то можно ли не платить за коммунальные услуги и содержание общего имущества?

Часть 6. Ограничение оказания коммунальных услуг

1. Может ли ресурсоснабжающая организация (РСО) прекратить поставку коммунальных ресурсов управляющей организации?

2. Может ли РСО отключить дом, если долг возник по вине управляющей организации?

Часть 7. Субсидии

1. Можно ли потребовать перерасчет субсидии, если фактические траты за коммунальные услуги превысили субсидию?

Часть 8. Коммунальные услуги: нетипичные ситуации

1. Может ли собственник помещения отказаться от центрального отопления в своей квартире?

2. Можно ли выселить собственника за долги по коммунальным услугам?

Часть 9 Ответственность

1. Если квартиру залили соседи, которые длительное время не проживали в жилом помещении, то несут ли они ответственность?

2. Интересная судебная практика ЖКХ: Когда управляющая организация не отвечает за слабое отопление?

3. Кто обязан возместить ущерб от залива: собственник квартиры или наниматель?

Часть 10 Нетипичные ситуации

1. Если в доме выбран непосредственный способ управления, то кому жильцы должны вносить плату за коммунальные услуги на ОДН?

2. Можно ли размещать рекламу на квитанциях ЖКХ?

3. Надо ли платить за отопление, если у потребителя нет договора с теплоснабжающей организацией?

4. Можно ли отказаться оплачивать долг за отопление, если услуги оказывались ненадлежащим образом?

5. Можно ли не платить за отопление, если демонтировать радиаторы в квартире?

6. Может ли управляющая организация использовать показания общедомовых приборов учета, установленных в аварийных и ветхих домах?

7. Возможно ли заключение прямого договора между собственниками помещений и ресурсоснабжающей организацией?

8. Обязана ли управляющая организация оплачивать потери в бесхозяйных электросетях?

9. Будет ли управляющая организация нести ответственность за залив квартиры, если нельзя установить причину залива из-за действий собственника?

10. Если некачественные коммунальные ресурсы поставляет ресурсоснабжающая организация, то снимается ли ответственность с управляющей организации?

11. Когда вывоз ТБО станет коммунальной услугой?

Раздел 6. Содержание и ремонт общего имущества

Часть 1. Общие вопросы

1. Должны ли собственники нежилых помещений платить за содержание общего имущества?

2. Должны ли собственники квартир, расположенных на первых этажах, платить за лифт?

3. Должны ли организации, владеющие помещениями в доме на праве оперативного управления, нести бремя содержания имущества как и собственники?

4. Обязаны ли арендаторы помещений в многоквартирном доме платить за содержание общего имущества?

5. Как определяется объем обязательств управляющей организации?

6. В каких пределах возникают обязанности управляющей организации перед собственниками?

7. Обязана ли управляющая организация устанавливать приборы учета?

8. Можно ли обратить взыскание на денежные средства, находящиеся на счетах управляющих организаций, если средства предназначены для оплаты коммунальных услуг, содержания имущества?

Часть 2. Перечень услуг и работ

1. Обязана ли управляющая организация ремонтировать балконы?

2. Обязаны ли управляющие организации содержать придомовую территорию?

3. Обязана ли управляющая организация очищать стены дома от рисунков, объявлений?

4. Может ли управляющая организация самостоятельно определить перечень работ и услуг?

5. Правомерно ли включать в платежный документ отдельной строкой плату за коллективную антенну?

6. Обязана ли управляющая организация красить почтовые ящики?

7. Обязана ли управляющая организация устанавливать плафоны в подъездах?

8. Требуется ли решение общего собрания собственников помещений в доме, чтобы произвести замену двери и установить домофон в одном из подъездов?

9. Может ли собственник квартиры требовать включить в договор управления условия, не предусмотренные общим собранием?

10. Может ли собственник отказаться от отдельных услуг управляющей организации?

11. В каких случаях плата за коммунальные услуги на ОДН входит в содержание жилья?

12. Может ли управляющая организация навязывать дополнительные услуги?

13. Как считается объем коммунальных ресурсов на ОДН при первоначальном включении в содержание общего имущества?

14. Обязана ли управляющая организация проводить работы, не предусмотренные решением общего собрания собственников?

15. Обязана ли управляющая организация устранять недостатки, вызванные действиями застройщика?

Часть 3. Оплата услуг и работ

1. Если собственники не утвердили какие-либо работы и услуги по содержанию дома (например, ремонт крыши) должна ли управляющая организация выполнять данные работы? Можно ли ее привлечь к ответственности, если она эти работы не выполняет?

2. Должен ли арендатор платить за коммунальные услуги и содержание общего имущества?

3. Если договор управления не был заключен, обязаны ли собственники оплачивать услуги, оказанные управляющей организацией?

4. На какой срок собственники должны утвердить тариф для управляющей организации?

5. Обязан ли новый собственник платить за долги по коммунальным услугам и содержанию имущества прежнего собственника?

6. Интересная судебная практика: Можно ли отказаться платить за содержание общего имущества, если из-за действий управляющей организации причинен ущерб собственнику?

7. Можно ли не платить за коммунальные услуги, содержание общего имущества, если не заключен договор с управляющей организацией?

8. Обязаны ли собственники нежилых помещений платить за содержание общего имущества, если они его не используют?

9. Можно ли не платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги, если договор управления признан недействительным?

10. Обязан ли арендатор платить за содержание общего имущества дома?

11. Кому принадлежит плата за содержание общего имущества многоквартирного дома?

Часть 4. Размер платы

1. Если собственники жилья на общем собрании не приняли решение о цене за содержание и ремонт жилья, может ли размер платы определить администрация города?

2. Можно ли размер платы за содержание и ремонт жилья определять по тарифам, установленным органами власти для нанимателей помещений в муниципальном или государственном жилье?

3. Может ли местная администрация устанавливать размер платы за содержание по принципу «комфортности проживания»?

4. В каком порядке устанавливается плата за содержание общего имущества?

5. Можно ли для собственников нежилых помещений установить тариф на содержание жилья больший, чем для собственников жилых помещений?

6. Может ли общее собрание изменить объем расходов, которые несут собственники?

7. Может ли управляющая организация изменить размер платы за содержание общего имущества?

8. Как посчитать размер расходов собственника на содержание общего имущества?

9. Может ли управляющая организация самостоятельно индексировать размер платы за содержание общего имущества?

10. Освобождается ли управляющая организация от ответственности, если нарушение вызвано действиями собственника жилья?

11. Может ли управляющая организация в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание общего имущества?

Часть 5. Капитальный ремонт

1. Кто должен платить взносы на капитальный ремонт?

2. Кто может не платить взносы на капитальный ремонт?

3. Как происходит формирование средств на капитальный ремонт?

4. Зачем нужна региональная программа капитального ремонта?

5. Какие сведения должна содержать региональная программа?

6. Как определяется очередность проведения капитального ремонта?

7. Как вносятся изменения в региональную программу?

8. Как еще собственники могут оплачивать взносы на капитальный ремонт?

9. Что такое фонд капитального ремонта?

10. Должны ли платить взносы собственники новостроек?

11. Могут ли собственники провести капитальный срок раньше срока, предусмотренного региональной программой?

12. В каком порядке вносятся взносы на капитальный ремонт?

13. Можно ли изменять способ формирования фонда капитального ремонта?

14. Кто может быть владельцем специального счета?

15. Может ли собственник как-то узнать о средствах, зачисленных на специальный счет?

16. Отвечает ли региональный оператор перед собственниками за причиненные убытки?

17. Как региональный оператор распоряжается средствами, внесенными собственниками?

18. Что такое «общий котел»?

19. Должен ли именно региональный оператор направлять собственникам платежные документы?

20. Несет ли региональный оператор ответственность за выполненный капитальный ремонт?

21. Кто принимает решение о проведении капитального ремонта?

22. В каких пределах оплачивается ремонт региональным оператором?

23. Включаются ли в региональную программу дома, все помещения в котором принадлежат одному собственнику? дома блокированной постройки?

24. В каком порядке региональный оператор выставляет платежные документы собственникам?

25. Что будет, если взносов на ремонт не хватает из-за возникшей задолженности собственников?

26. В каком порядке определяется подрядная организация для капитального ремонта многоквартирного дома?

Часть 6 Исполнение обязанностей по содержанию общего имущества

1. Могут ли управляющие организации привлекать третьих лиц для исполнения обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества?

2. Интересная судебная практика ЖКХ: Когда можно заставить управляющую организацию отремонтировать кухню?

3. Должен ли собственник помещения пускать управляющую организацию для осмотра инженерных сетей?

Часть 7 Ответственность

1. Обязана ли управляющая организация ремонтировать потолок в квартире, если повреждения возникли из-за протекания крыши?

2. Можно ли с управляющей организации взыскать ущерб, возникший из-за пожара?

3. Какими нормативными актами определяется, что относится к капитальному ремонту, а что – к текущему?

Раздел 7. Лицензирование управляющих организаций

1. Кому нужна лицензия?

2. Может ли управляющая организация осуществлять управление без лицензии?

3. На какой срок выдается лицензия?

4. Какие лицензионные требования предъявляются к управляющей организации?

5. Какие требования предъявляются к лицу, которое получило лицензию?

6. В каком порядке можно получить лицензию?

7. Есть ли особенности при проведении проверок управляющих организаций?

8. Какими домами может управлять организация?

9. В каком случае может быть аннулирована лицензия?

10. Какие последствия наступают, если лицензия аннулирована?

11. Кто обязан получить квалификационный аттестат?

12. Может ли получить лицензию филиал управляющей организации?

13. Что делать, если многоквартирный дом остался без управления?

14. Можно ли привлечь к ответственности за подделку протокола общего собрания?

15. Является ли заключение договора с РСО лицензионным требованием к управляющей организации?

16. Должны ли застройщики получать лицензию на управление домом?

Раздел 8. ГИС ЖКХ

1. Что понимается под ГИС ЖКХ?

2. На каких основных принципах строится работа ГИС ЖКХ?

3. Какие сведения должны содержаться в ГИС ЖКХ?

4. С какого момента информация должна быть размещена в ГИС ЖКХ?

Раздел 9. Нетипичные вопросы

1. Обязаны ли ТСЖ перерегистрироваться в связи с реформой юрлиц?

2. Требуется ли согласие на регистрацию в помещении для долевого собственника?

3. Можно ли выселить нанимателя, если он частично погасил долг?

4. Можно ли привлечь к административной ответственности собственников жилых помещений, которые отказываются устанавливать индивидуальные приборы учета?

5. Что является основанием для регистрации по месту жительства?

6. Можно ли разделить лицевые счета по соцнайму?

Раздел 10. Совет многоквартирного дома

1. В каком порядке оплачивать работу председателя и членов совета многоквартирного дома?

Раздел 11. Наем жилья

1. Можно ли выселить нанимателя, если он содержит жилье в ненадлежащем порядке (захламлено и т.п.)?

2. Могут ли наниматели по договору соцнайма платить за содержание и ремонт жилья больше, чем собственники помещений в том же доме?

3. Кому в соответствии с Жилищным кодексом РФ вносят плату за содержание и ремонт жилья, коммунальные услуги наниматели по договорам коммерческого найма жилья?

Приложение. Обзор нормативных актов в ЖКХ

1. ГОСТ Р 51617—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования

2. ГОСТ Р 51929—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения

3. ГОСТ Р 56038—2014 Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования

4. ГОСТ Р 56192—2014. Услуги содержания общего имуществав многоквартирных домах. Общие требования

5. Обзоры законопроектов в ЖКХ

5. Важные изменения законодательства

Отрывок из книги

Да, это так. Такой вывод сделан, например, в Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 г. №А14—3620/2009/153/15. Вместе с тем необходимо учитывать, что состав общего имущества определяют собственники. То есть, если собственники не включили домофон в общее имущество, то он таким и не является (п. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491).

Это тем более верно, что как нельзя произвольно лишить гражданина собственности, так и нельзя ему ее навязать, если только это сделано не в законе. Однако закон прямо не предусматривает, что домофоны относятся к общему имуществу.

.....

Через многие многоквартирные дома проходят транзитные сети. Такие сети не считаются общим имуществом (Решение АС от 03.12.2012 № АКПИ12—1326, определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 №308-КГ16—6464). Из этого можно сделать вывод, что собственники помещений в доме не обязаны содержать транзитные сети.

Нет, регистрировать такое право Жилищный кодекс РФ не требует. Такой вывод следует из п. 1 Письма Росреестра от 07.05.2010 №14-20-1143-1/10. Причем Росреестр обратил внимание, что регистрация прав на объект, входящий в общее имущество, все же понадобится при заключении договоров в отношении такого объекта.

.....