Реклама. ООО «ЛитРес», ИНН: 7719571260.
Предисловие
Нормативно-правовые акты
Обзор нормативных актов в ЖКХ
1. ГОСТ Р 51617—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования
2. ГОСТ Р 51929—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения
3. ГОСТ Р 56038—2014 Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования
4. ГОСТ Р 56192—2014. Услуги содержания общего имущества
Важные изменения в ЖКХ
2017 год
2018 год
2019 год
Раздел 1. Общее имущество
Часть 1. Состав общего имущества
1. В чем состоит правовой смысл категории «общее имущество»?
2. Какой алгоритм отнесения имущества к общедомовому надо применять?
3. Домофоны – это общее имущество?
4. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество дома?
5. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?
6. Что такое придомовая территория?
7. Кому принадлежат лифты в многоквартирном доме?
8. Какие нежилые помещения, находящиеся за пределами квартир, офисов, относятся к общему имуществу?
9. Включается ли в площадь здания площадь балконов?
10. Является ли полотенцесушитель общим имуществом?
11. Относятся ли балконы к общему имуществу дома?
12. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома?
13. Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу?
14. Относятся ли транзитные сети к общедомовому имуществу?
15. Относятся ли почтовые ящики к общему имуществу?
16. Является ли подводка от стояка к сантехники общим имуществом?
17. Является ли подвал общим имуществом?
Часть 2. Порядок возникновения общедомовой собственности
1. Необходима ли государственная регистрации права долевой собственности на общее имущество?
2. Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме?
Часть 3. Право общедомовой собственности
1. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме ограничить въезд на придомовую территорию шлагбаумами?
2. Могут ли не отдать ключи от шлагбаума?
3. Что можно требовать, если незаконно лишили права пользоваться земельным участком?
4. Может ли управляющая организация посещать помещения, принадлежащие собственнику, если в помещении проходят общедомовые коммуникации?
5. Можно ли требовать от магазинов, расположенных в доме, плату за размещение крыльца?
6. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания?
7. Может ли общее собрание собственников принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод?
8. Можно ли устанавливать перегородку на лестничной площадке?
9. Можно ли размещать информационные вывески возле магазинов без согласия общего собрания?
10. Могут ли собственники самостоятельно распоряжаться радиаторами отопления, находящимися в помещении?
11. Кто может пользоваться колясочными?
12. Может ли управляющая организация самостоятельно демонтировать незаконное оборудование?
13. Как соотносятся право аренды и право общей собственности?
14. В каком порядке имущество предоставляется одному из долевых собственников?
15. Как избавиться от хлама в лифтовом и приквартирном холле?
16. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом?
17. Как правильно определить земельный участок под домом?
18. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен?
19. Может ли под несколькими многоквартирными домами быть один земельный участок?
20. Должны ли операторы связи (провайдеры) платить за размещение оборудования на крышах многоквартирных домов?
21. Переходят ли арендатору права на пользование общим имуществом?
22. Может ли управляющая организация самостоятельно обратиться в суд за защитой прав собственников общего имущества?
Раздел 2. Общее собрание
1. Кто должен оплачивать расходы на проведение общего собрания?
2. Можно ли признать решение общего собрания недействительным, если решение принято меньшим количеством голосов, чем это предусмотрено законом?
3. Какие сведения указывать в протоколе общего собрания в части реквизитов документов, подтверждающих право собственности?
4. Могут ли на общем собрании голосовать наниматели помещений в доме и лица, получившие помещение от застройщика?
5. Если было проведено заочное собрание без предварительного очного голосования, то можно ли оспорить решение заочного собрания?
6. Как получить копию протокола общего собрания?
7. Можно ли подписывать пустые бланки голосования?
8. Сколько голосов нужно, чтобы присоединить элементы общего имущества к помещению?
9. Сколько голосов собственников требуется, чтобы использовать земельный участок?
10. Может ли собственник разделить свои голоса на общем собрании?
11. Надо ли включать в бюллетень дату голосования?
12. Может ли решение общего собрания иметь обратную силу?
13. Может ли управляющая организация оспорить решение общего собрания собственников?
Раздел 3. Выбор способа управления
Часть 1. Общие вопросы
1. В каких случаях считается, что собственники не реализовали выбранный способ управления?
2. Можно ли выбрать несколько способов управления домом?
3. Могут ли собственники в любой момент изменить способ управления?
Часть 2. Отбор управляющей организации на конкурсе
1. Должна ли администрация города проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники не выбрали способ управления на общем собрании?
2. Должна ли администрация города проводить конкурс, если сдан только один из этапов строительства?
3. Кто управляет домом, если собственники способ управления не выбрали, а конкурс еще не проведен?
Раздел 4. Управляющая организация
Часть 1. Общие вопросы
1. Могут ли собственники помещений в доме в любой момент расторгнуть договор с управляющей организацией?
2. Должна ли техническая документация на дом передаваться новой управляющей организации безвозмездно?
3. Если техническая документация на дом не была передана новой управляющей организации, влияет ли это на обязанность управлять домом, возникшую после расторжения договора с прежней управляющей организацией?
Часть 2. Договор управления многоквартирным домом: общие положения
1. Является ли договор управления публичным договором?
2. Могут ли собственники заключить договор с новой управляющей организацией, если продолжает действовать договор управления с прежней управляющей организацией?
3. Какие существенные условия должны быть включены в договор управления?
4. Должны ли условия договора управления быть одинаковыми для всех собственников?
5. Можно ли обязать собственника помещения в доме заключить договор с управляющей организацией?
6. Является ли управляющая организация агентом?
7. Если решение общего собрания является недействительным, то будет ли действительным договор управления?
8. Может ли управляющая организация передать свои полномочия по управлению домом третьим лицам?
9. Может ли новая управляющая организация требовать компенсацию от прежней управляющей организации?
Часть 3. Расторжение договора управления
1. Может ли управляющая организация расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?
2. В каких случаях собственники могут отказаться от договора управления?
3. Если договор управления расторгнут, то должна ли управляющая организация возвратить остаток средств?
4. Надо ли расторгать договор управления с каждым собственником?
Раздел 5. Коммунальные услуги
Часть 1. Общие вопросы
1. Если управляющая организация не заключила договор с ресурсоснабжающей организацией, будет ли она исполнителем коммунальных услуг?
2. Обязана ли управляющая организация оплачивать потери в бесхозяйных электросетях?
Часть 2. Приборы учета
1. За чей счет проводится повторное опломбирование прибора учета?
2. Кто обязан содержать общедомовые приборы учета?
3. Чем отличаются поверка и проверка прибора учета?
4. Надо ли заменять прибор учета при истечении срока службы?
5. Можно ли устанавливать приборы учета на столбах?
6. Кто должен обслуживать лестничные приборы учета?
7. Какие есть возражения против права собственности на приборы учета?
8. Может ли прибор учета быть недействительным?
9. Если ресурсоснабжающая организация установила приборы учета, может ли она требовать оплату от управляющей организации?
Часть 3. Расчет платы за коммунальные услуги
1. Кто считается постоянно или временно проживающим в помещении?
2. Как определяется объем водоотведения, если потребители установили приборы учета водоснабжения только на горячую или только на холодную воду?
3. Можно ли применять повышающие коэффициенты в ветхих и аварийных домах?
4. Может ли управляющая организация использовать показания ОДПУ, установленных в аварийных и ветхих домах?
5. Обязана ли управляющая организация провести перерасчет, если не предоставлялись показания прибора учета?
6. С какого момента применяются новые тарифы?
7. Можно ли использовать показания квартирных приборов учета для расчета платы за отопление?
8. Как платить за подогрев воды?
9. Как применяется повышающий коэффициент в муниципальных квартирах?
10. Как оплачивается тепловая энергия на подогрев воды?
11. Как оплачивается сверхнормативный объем коммунальных услуг?
12. Когда допускается перерасчет за коммунальные услуги?
13. Могут ли собственники запретить привлекать платежных агентов?
14. Когда не применяется правило о бездоговорном потреблении коммунальных ресурсов?
15. Можно ли потребовать перерасчет субсидии, если фактические траты за коммунальные услуги превысили субсидию?
Часть 4. Качество коммунальных услуг
1. Если помещение залили соседи, которые длительное время отсутствовали, то несут ли они ответственность?
2. Когда управляющая организация не отвечает за слабое отопление?
3. Кто обязан возместить ущерб от залива: собственник квартиры или наниматель?
4. Какие возникают последствия, если из крана идет ржавая вода?
5. Какие наступают правовые последствия слабого напора воды?
6. Будет ли управляющая организация нести ответственность за залив квартиры, если нельзя установить причину залива из-за действий собственника?
7. Кто отвечает за ущерб, причиненный скачком напряжения?
8. Если некачественные коммунальные ресурсы поставляет ресурсоснабжающая организация, то снимается ли ответственность с управляющей организации?
Часть 5. Последствия задолженности по ЖКУ
1. Можно ли отключать коммунальные услуги инвалидам?
2. Долги за жилищно-коммунальные услуги, которым больше трех лет, должны списывать?
3. Можно ли устанавливать заглушки на канализацию?
4. Как применяется исковая давность по долгам за ЖКУ?
5. Может ли управляющая организация списать долги?
6. Прерывает ли исковую давность частичная оплата?
7. Обязана ли управляющая организация отключать коммунальные услуги?
Часть 6. Прямые договоры с РСО
1. Кто несет ответственность за качество коммунальных услуг?
2. Когда можно перейти на прямые договоры?
3. Кто предоставляет в РСО показания приборов учета?
4. Можно ли отказаться от прямых договоров?
5. Надо ли вносить изменения в договор управления при переходе на прямые договоры?
6. Какая ответственность возникает у управляющей организации, которая препятствует переходу на прямые договоры?
7. Когда можно перейти на прямые договоры?
8. Как соотносятся ресурсы на ОДН и коммунальные услуги при прямых договорах?
9. Может ли застройщик заключить прямые договоры?
10. Как соотносятся коммунальные ресурсы на ОДН и прямые договоры?
11. В каком случае нельзя перейти на прямые договоры при расторжении договора с управляющей организацией?
Часть 7. Вывоз ТКО как коммунальная услуга
1. Как регулируется вывоз ТКО по новым правилам?
2. Как правильно платить за вывоз ТКО?
3. Может ли управляющая организация отказать в вывозе крупногабаритного мусора?
Раздел 6 Содержание и ремонт общего имущества
Часть 1 Перечень работ и услуг
1. Как определяется объем обязательств управляющей организации?
2. Какие работы и услуги обязана оказывать управляющая организация?
3. Обязаны ли управляющие организации содержать придомовую территорию?
4. Обязана ли управляющая организация очищать стены дома?
5. Может ли управляющая организация самостоятельно определить перечень работ и услуг?
6. Правомерно ли включать в платежный документ отдельной строкой плату за коллективную антенну?
7. Обязана ли управляющая организация красить почтовые ящики?
8. Обязана ли управляющая организация устанавливать плафоны в подъездах?
9. Требуется ли решение общего собрания собственников помещений в доме, чтобы произвести замену двери и установить домофон в одном из подъездов?
10. Может ли собственник помещения исключить из договора управления отдельные работы, услуги?
11. В каких случаях плата за коммунальные услуги на ОДН входит в содержание жилья?
12. Кто должен делать ремонт в новостройке: застройщик или управляющая организация?
13. На какой срок собственники должны утвердить тариф для управляющей организации?
14. За чей счет содержится освещение на придомовой территории?
15. Кто должен чистить клеммы в щитках?
16. Кто очищает подвал дома после прорыва канализации?
17. Должны ли собственники помещений платить за работу паспортного стола?
18. Может ли управляющая организация требовать плату за ведение лицевых счетов?
19. Может ли управляющая организация требовать оплату за снятие показаний прибора учета?
20. Можно ли требовать от управляющей организации ремонта в помещении, принадлежащем собственнику?
21. Кто должен убирать сосульки с крыши дома?
Часть 2. Коммунальные ресурсы на ОДН
1. Можно ли учитывать площадь чердаков и подвалов для расчета платы за коммунальные ресурсы на ОДН?
2. Кто платит за электроснабжение домофона?
3. В чем отличие коммунальных ресурсов на ОДН и платы за коммунальные ресурсы?
4. Как платить за коммунальные ресурсы, если не утвержден тариф?
Часть 3. Оплата содержания жилья и коммунальных услуг
1. Платить за ЖКУ надо не с момента регистрации права собственности, а с момента передачи помещения по договору купли-продажи?
2. Как ошибка в площади помещения влияет на плату за ЖКУ?
3. Кто должен платить, если квартира в долевой собственности?
4. Может ли потребитель оплачивать коммунальные услуги авансом?
5. Если не составлен акт о ненадлежащем качестве коммунальных услуг, то можно ли заставить управляющую организацию произвести перерасчет?
6. Если управляющая организация обнаружила незарегистрированных жильцов, то может ли она делать перерасчет платы за коммунальные услуги, оказанные в прошлые периоды?
7. За какой максимальный период может быть проведен перерасчет платы за коммунальную услугу?
8. Платить управляющей организации надо, даже если она причинила собственнику вред?
9. Должны ли собственники нежилых помещений платить за содержание общего имущества?
10. Должны ли учреждения нести бремя содержания имущества как и собственники?
11. Если управляющая организация оказывает услуги ненадлежащим образом, могут ли собственники приостановить оплату услуг?
12. Надо ли платить за долги по ЖКУ предыдущего собственника?
13. Как расходуется экономия средств управляющей организацией?
14. Является ли законной комиссия банка за оплату ЖКУ?
15. Обязана ли управляющая организация доказывать фактические расходы на содержание?
16. Могут ли собственники в любой момент изменить размер платы?
17. Какую роль играют акты сверки при расчетах?
18. Средства за ЖКУ являются целевыми?
19. Если управляющая организация не присылает платежные документы, то можно ли не платить за ЖКУ?
20. Можно ли не платить за ЖКУ, если договор управления признан недействительным?
21. Если между исполнителем коммунальных услуг и потребителем нет договора, может ли исполнитель требовать оплату?
Часть 4. Размер платы
1. Когда администрация города не может утверждать плату за ЖКХ?
2. Комфортность проживания не влияет на плату за ЖКХ
3. В каком порядке устанавливается плата за содержание общего имущества?
4. Может ли управляющая организация изменить размер платы за содержание общего имущества?
5. Как определяется размер ежемесячной платы за ЖКУ?
6. Как оплачиваются дополнительные услуги (видеонаблюдение, охрана)?
Часть 5. Капитальный ремонт
1. Кто должен платить взносы на капитальный ремонт?
2. Какие работы относятся к капитальному ремонту дома?
3. Зачем нужна региональная программа капитального ремонта?
4. Кто может не платить взносы на капитальный ремонт?
5. Кто определяет размер взноса на капитальный ремонт?
6. Кому принадлежат взносы?
7. Кто может требовать оплату взносов на капитальный ремонт?
8. Как изменить владельца счета капитального ремонта?
9. Региональный оператор отвечает перед собственниками квартир за убытки?
10. Куда тратят взносы на капитальный ремонт?
11. Какие обязанности есть у регионального оператора капитального ремонта?
12. Когда капитальный ремонт дома обязаны проводить местные власти?
13. Какие последствия предусмотрены, если собственники мешают провести капитальный ремонт дома?
14. Не хватает денег на капитальный ремонт дома. Что делать?
15. Подрядчик капитального ремонта дома. Кто и как его выбирает?
Часть 6. Ответственность
1. Отвечает ли организация за сор канализации, возникший по вине собственников?
2. Можно ли привлечь к ответственности за подделку протокола общего собрания?
3. Может ли управляющая организация отказать в выдаче актов работ?
4. Несут ли собственники магазинов в доме ответственность за содержание придомовой территории?
5. Когда управляющая организация может быть освобождена от ответственности?
6. Какая неустойка предусмотрена по услуги видионаблюдения?
7. Можно ли требовать оплату штрафа за причинение вреда собственнику?
Раздел 7. Лицензирование управляющих организаций
1. Лицензирование управляющих организаций: что должны знать собственники?
2. Каким требованиям должна соответствовать управляющая организация?
3. Можно ли привлечь к лицензионной ответственности за нарушения, связанные с обращениями собственников?
4. Как определить схожесть наименований управляющих организаций?
Раздел 8. Отдельные вопросы
1. В каком случае многоквартирный дом может быть признан жилым домом?
2. Относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам?
3. Можно ли содержать животных в подвалах домов?
4. Можно ли запретить выгул животных во дворе дома?
5. Как по закону решить проблемы с бездомными животными?
6. Можно ли запретить парковку во дворе дома?
7. Обязательно ли применять письма Минстроя?
8. Можно ли писать анонимные жалобы в жилищную инспекцию?
9. Как совместная собственность влияет на право быть членом совета дома?
10. Можно ли устанавливать стекла на балконе?
11. На каком расстоянии от домов должны находится офисы управляющих организаций?
12. Какие права на общедомовое имущество есть у собственника машино-места?
13. В каких формах допускается реклама на квитанциях за ЖКУ?
14. Что делать, если соседи курят на балконе?
15. Можно ли требовать плату за справку о составе семьи?
16. Можно ли требовать возмещения, если вред причинен из-за мокрого пола?
17. Можно ли обжаловать акты, составленные управляющей организацией?
18. Можно ли изменять типовые формы договоров
19. Кто отвечает за незаконную перепланировку квартиры?
Приложения
Тезисы по теории гражданского права
Общие вопросы
Вещное право. Собственность
Обязательственное право. Сделки. Договор
Ответственность
Отдельные вопросы
Судебная практика по гражданскому праву
Данная книга является элементом проекта, который носит название «ЖКХ: вопросы и ответы». Поэтому позвольте рассказать подробнее об этом проекте, чтобы стало понятно, чего ожидать от книги.
* * *
.....
Что остается управляющей организации?
Вот это очень интересный вопрос. Кажется, что дело обстоит так: раз собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры с РСО, то управляющая организация уже никакого значения не имеет.
.....