Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры

Оглавление

С. Б. Сиваев. Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры

Предисловие

Тема 1. Жилищное строительство и развитие коммунальной инфраструктуры в России

1.1. Введение

1.2. Основные направления государственной политики по стимулированию предложения жилья

1.3. Содержание пособия

Контрольные вопросы и задания

Литература

Тема 2. Субъекты публичной власти. Инструменты и модель системы градорегулирования. Вопросы согласованного планирования и развития жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры

2.1. Градорегулирование как институциональная основа жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры

2.2. Распределение функций между публичными субъектами градорегулирования

2.3. Публичные субъекты градорегулирования: от функций к полномочиям

2.4. Инструменты градорегулирования

2.5. Систематизация инструментов системы градорегулирования

2.6. О неразрывности двух составляющих планирования

2.7. Логическая модель технологии градостроительного проектирования

2.7.1. Принципы технологии градостроительного проектирования. Два типа объектов и ячеисто-сетевая неравномерная структура города

2.7.2. Принцип разделения совокупности городских объектов на локализованные и сетевые

2.7.3. Принцип объединения совокупности объектов посредством модели ячеисто-сетевой неравномерной структуры города

2.7.4. Градостроительное проектирование в части технологии определения баланса «потребности-ресурсы». Два условия для возможности системного планирования-проектирования развития города

2.8. Принципы установления предельных параметров развития территории

2.9. Особенности установления предельных параметров развития территории в документах территориального планирования и правилах землепользования и застройки

2.9.1. Почему на местном уровне должна практиковаться не одностадийная, а двухстадийная технология, предусматривающая и функциональное зонирование генерального плана, и градостроительное (правовое) зонирование правил землепользования и застройки?

2.9.2. План реализации генерального плана как основной документ-связка планирования строительства и развития коммунальной инфраструктуры

2.10. Полномочия и функции органов публичной власти (муниципальных и государственных) применительно к развитию муниципальных систем коммунальной инфраструктуры

2.10.1. Полномочия и функции органов местного самоуправления городского округа применительно к развитию муниципальных систем коммунальной инфраструктуры (МСКИ)

2.10.2. Полномочия и функции органов государственной власти субъекта РФ применительно к обеспечению условий для развития МСКИ городского округа

2.11. Состав и подготовка содержательных оснований для определения технических условий и информации о плате за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения

2.11.1. Вопрос об основных положениях применительно к техническим условиям и информации о плате за подключение

2.11.2. Обязательства по подключению построенного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения

2.11.3. Вопрос о побуждении, принуждении публичной власти заранее обеспечивать подготовку содержательных оснований для определения технических условий и информации о плате за подключение

Контрольные вопросы и задания

Литература

Тема 3. Планирование развития и экономическая природа систем коммунальной инфраструктуры, модели развития

3.1. Цели, стоящие перед публичными органами власти при планировании развития систем коммунальной инфраструктуры

3.2. Сложившаяся практика взаимоотношений коммунальных организаций с застройщиками

3.3. Экономическая природа систем коммунальной инфраструктуры

3.4. Классификация систем коммунальной инфраструктуры (на примере системы теплоснабжения)

3.5. Международный опыт взимания платы за развитие коммунальной инфраструктуры

Контрольные вопросы и задания

Литература

Тема 4. Программы комплексного развития коммунальной инфраструктуры. Инвестиционные программы организаций коммунального комплекса. Источники финансирования развития коммунальной инфраструктуры. Тариф на подключение

4.1. Принципы формирования инвестиционных потребностей для развития коммунальной инфраструктуры с целью решения градостроительных задач

4.2. Программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры как составная часть документов территориального планирования

4.3. Инвестиционная программа организации коммунального комплекса

4.4. Плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Тариф на подключение к системе коммунальной инфраструктуры

4.5. Расчет тарифа на подключение

4.6. Возможные схемы финансирования

Контрольные вопросы и задания

Литература

Тема 5. Реализация проектов комплексного освоения крупных территорий на принципах частно-государственного партнерства

5.1. Девелопмент и партнерство застройщиков‑девелоперов и органов власти как синхронизация выполнения различных взаимосвязанных проектов по развитию территорий

5.1.1. Объекты и субъекты действий

5.1.2. Объекты действий

5.1.3. Субъекты действий

5.2. Несоответствие между ограниченными возможностями застройщиков-девелоперов и масштабами задач развития городов и территорий

5.2.1. Проекты, которые подлежат взаимоувязке по параметрам и синхронизации во времени

5.2.2. Условия, при которых участие в проекте муниципалитета может быть признано целесообразным

5.3. Логическая модель технологии подготовки и выполнения взаимосвязанных проектов – девелопмента

5.4. О разновидностях территорий и земельных участков с позиции девелопмента

5.5. Правовые механизмы развития незастроенных (свободных) и застроенных территорий

5.5.1. Правовой институт комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства

5.5.2. Правовой институт развития застроенных территорий

5.6. Общие принципы и место партнерства публичной власти и девелоперов при реализации комплексных проектов развития территории в целях жилищного строительства

5.6.1. Партнерство публичной власти и частных девелоперов на этапе градостроительной подготовки и формирования земельных участков-территорий

5.6.2. Типологические случаи градостроительной подготовки свободных от застройки земельных участков-территорий для комплексного освоения в целях жилищного строительства

Контрольные вопросы и задания

Литература

Тема 6. Реконструкция застроенных территорий как пример партнерства частных и публичных инвесторов

6.1. Организационно-технологические схемы действий в отношении застроенных и планируемых к преобразованию территорий

6.2. Описание схем

6.2.1. Организационно-технологическая схема 1 – реализация проекта в рамках гражданско-правовых отношений между застройщиком-девелопером и правообладателями недвижимости без использования института «развития. застроенной территории» и без расширения рамок законодательства

6.2.2. Организационно-технологическая схема 2 – применение правового института «развитие застроенной территории» без расширения рамок законодательства

6.2.3. Организационно-технологическая схема 3 – применение правового института «развитие застроенной территории» с расширением рамок законодательства: введением посредством регионального закона института особого статуса реконструируемой территории, устанавливаемого по результатам местного референдума с возможностью принудительного изъятия недвижимости

6.3. Субъекты участия в проекте при различных организационно-технологических схемах

6.3.1. Схема 1 – взаимодействие застройщика-девелопера с собственниками недвижимости в режиме частноправовых отношений

6.3.2. Схема 2 – действия с использованием института развития застроенных территорий

6.3.3. Схема 3 – потенциально возможная, но не обеспеченная на данный момент в правовом отношении: сочетание института РЗТ с приданием таким территориям особого статуса по результатам проведения местного референдума

6.4. Особенности застроенных территорий при использовании различных организационно-технологических схем

6.4.1. При отсутствии каких объектов на территории применение соответствующей схемы невозможно

6.4.2. При наличии каких объектов на территории применение соответствующей схемы возможно

6.4.3. Наличие формально-юридических оснований для определения размера (площади) территории для преобразования

6.4.4. Можно ли расширять границы преобразуемой (развиваемой) территории в соответствии со схемой за счет незастроенных территорий

6.4.5. При отсутствии каких нормативных правовых актов, иных документов применение схемы невозможно

6.4.6. Наличие или отсутствие дополнительных правовых возможностей по принудительному изъятию недвижимости для реализации проекта (кроме определенных Земельным и Жилищным кодексами РФ)

6.5. Возможные сочетания различных проектов, осуществляемых различными субъектами при развитии застроенных территорий, партнерство частных инвест0ров-застройщик0в с органами власти (синхронизация проектов)

6.5.1. Схема 1 – взаимодействие застройщика-девелопера с собственниками недвижимости в режиме осуществления частноправовых отношений

6.5.2. Схема 2 (действия с использованием института развития застроенных территорий) и схема 3 (потенциально возможная, но не обеспеченная на данный момент в правовом отношении: сочетание института РЗТ с приданием таким территориям особого статуса по результатам проведения местного референдума)

6.6. Краткая характеристика рисков и способов управления рисками при реализации проектов преобразования застроенной территории

6.6.1. Риск 1 – отказ собственников недвижимости распорядиться ею в пользу застройщика-девелопера

6.6.2. Риск 2 – отсутствие у застройщика-девелопера эксклюзивного права на развитие застроенной территории

6.6.3. Риск 3 – отсутствие синхронизации во времени нескольких взаимосвязанных проектов

6.6.4. Риск 4, связанный с присоединением к магистральным сетям коммунальной инфраструктуры

6.6.5. Риск 5 – невостребованность предложенных потребителям (покупателям, арендаторам) построенных, реконструированных объектов недвижимости

Контрольные вопросы и задания

Литература

Тема 7. Опыт государственного стимулирования жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры на федеральном уровне. Федеральная целевая программа «жилище»

7.1. Введение

7.1.1. Цель, основные задачи и направления реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в части жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры

7.1.2. Приоритет «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»

Контрольные вопросы

Литература

Глоссарий

Тема 1. Жилищное строительство и развитие коммунальной инфраструктуры в России

Тема 2. Субъекты публичной власти. Инструменты и модель системы градорегулирования. Проблемы согласованного планирования и развития жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры

Тема 3. Планирование развития систем коммунальной инфраструктуры. Экономическая природа систем коммунальной инфраструктуры, модели. развития

Тема 4. Программа комплексного развития коммунальной инфраструктуры. Инвестиционные программы организаций коммунального комплекса. Источники финансирования развития коммунальной инфраструктуры. Тарифы на подключение

Тема 5. Реализация проектов комплексного освоения крупных территорий на принципах частно-государственного партнерства

Тема 6. Реконструкция застроенных территорий как пример партнерства частных и публичных инвесторов

Отрывок из книги

Политика государства играет решающую роль в развитии жилищного строительства во всем мире, поскольку именно государство контролирует основной и самый ограниченный ресурс, без которого невозможно строительство, – землю. Несмотря на то что классическая экономическая теория отводит власти роль «ночного сторожа», на рынке жилищного строительства роль государства остается значимой. Оно формирует правила работы рынка жилищного строительства, обеспечивает их соблюдение и распределяет землю. Опыт развитых стран показывает, что эффективное исполнение этих функций государством дает мощный стимул развитию жилищного строительства.

В то же время государство часто подвергается критике за создание различных барьеров на пути развития жилищного строительства. Административные барьеры, бюрократические проволочки, коррупция и непрозрачность в осуществлении основных функций государства оказывают прямое влияние на объемы рынка строительства и цену жилья, поскольку застройщики перекладывают все расходы на преодоление барьеров власти на конечного покупателя жилья.

.....

• обеспечить возможность предоставления прав на сформированные земельные участки до начала разработки проектной документации и получения разрешения на строительство;

• упразднить натуральные формы оплаты за предоставление земельных участков в виде передаваемых в администрацию квартир и перейти на денежные формы оплаты.

.....