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Werner Siepe. Handbuch Eigentumswohnung
HANDBUCH EIGENTUMSWOHNUNG
LIEBE LESERIN, LIEBER LESER
INHALTSVERZEICHNIS
VOM NUTZEN EINER EIGENTUMSWOHNUNG
WIE ENTSTAND DAS WOHNUNGSEIGENTUM?
Die Probleme der Aristokraten
Ein Blick zurück
Vorläufer: Das Stockwerkseigentum
Lösung: Das Wohnungseigentumsgesetz
In der DDR
WOHNEIGENTUM ALS ALTERSVORSORGE
Selbstnutzer oder Kapitalanleger
Förderung des Wohneigentums
Wohneigentum als Schonvermögen in Notlagen
Kaufnebenkosten oft über 10 Prozent
Eingriffe in Wohneigentum bei Sonderfällen
Höhere Steuern und mehr Bürokratie
VOM MIETER ZUM SELBSTNUTZER
Selbstgenutzte Eigenheime
Eigentumsförderung
Wohn-Riester-Rente löst Eigenheimulage ab
Gründe für den Erwerb eines Eigenheims
Eigentumswohnung statt Einfamilienhaus
Hände weg vom Miet- oder Optionskauf
DIE VERMIETETE EIGENTUMSWOHNUNG
Mietobjekte
Kapitalanlage in eine vermietete Eigentumswohnung
Anlageziele
Rahmenbedingungen
Schrottimmobilien und geschlossene Immobilienfonds
WECHSELNDE NUTZUNGSPHASEN
Erst Selbstnutzung, dann Vermietung
Erst Vermietung, dann Selbstnutzung
Vorübergehende Vermietung oder Selbstnutzung
SUCHEN UND KAUFEN: DER FAHRPLAN
DER WOHNUNGSMARKT IN DEUTSCHLAND
Wohneigentum in ausgewählten Ländern Europas 2019
GEBRAUCHTE WOHNUNG ODER NEUBAU?
BESICHTIGUNG UND PRÜFUNG
Der Musterfahrplan
Alles allein?
Das Käufer- oder Bauherrenprofil
Das eigene Raumprogramm
Gewerbe in den eigenen Räumen?
Das Gebäude
Konstruktion und Material
Bauepochen
Der Standort
Allgemeine Faktoren
In die Zukunft denken
DIE EIGENE VERMÖGENSANALYSE
Kassensturz
Wie viel Zeit haben Sie?
Der Preis ist nicht alles
Strategische Analyse
VON DER ENTSCHEIDUNG ZUM VERTRAG
Eine Wohnung bauen
Eine Wohnung kaufen
Der Weg zum Vertrag
Was steht im Grundbuch?
Rangfragen
Was steht nicht im Grundbuch?
Notartermin
Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung)
DIE FINANZIERUNG RICHTIG PLANEN
Magisches Dreieck der Finanzierungsziele
Niedriger Zinsaufwand
Aktuelle Zinskonditionen
Die beste Zinsbindung wählen
Hohe Zinsaufschläge vermeiden
Planmäßige Entschuldung
Die tragbare Belastung
Eckdaten für Ihre Finanzierung
Darlehensanfrage und -angebot
Die Kreditverhandlung
Bonitätsprüfung und Schufa-Auskunft
Kreditgespräch auf gleicher Augenhöhe
Beleihungsprüfung der Bank
Der Darlehensvertrag
Bestellung und Eintragung der Grundschulden
Grundschuld statt Hypothek
Persönliche Haftung
Eventuelle Zusatzsicherheiten
Auszahlung des Darlehens
EIGENTUMSWOHNUNG FÜR SELBSTNUTZER
VERGLEICH „EIGENTUM STATT MIETE“
FINANZIERUNG FÜR SELBSTNUTZER
Hohe Eigenkapitalquote
Eigenkapitalersatzmittel
KfW-Mittel für Selbstnutzer
Finanzierungs-Mix für Selbstnutzer
KfW-Mittel für Sanierung und Energieersparnis
Wohn-Riester
Riester-Guthaben als Eigenkapital
Riester-Bankdarlehen
Bauspar-Kombikredite mit Riester
Riester-Guthaben zur völligen Entschuldung
Kombikredite der Bausparkassen
Riester-Guthaben für altersgerechten Umbau
Nachgelagerte Besteuerung der Wohn-Riester-Rente
FINANZIELLE UND STEUERLICHE HILFEN
Steuervergütung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Steuerersparnis für häusliches Arbeitszimmer
Denkmal-Abschreibung
Bausparförderung
Lastenzuschuss für bedürftige Selbstnutzer
Bafa-Zuschuss für neue Ökoheizung
Mittel von Ländern, Kommunen und Kirchen
BELASTUNG AUS BEWIRTSCHAFTUNG
Betriebskosten
Verwaltungskosten
Instandhaltungskosten und -rücklagen
Belastung aus Bewirtschaftungskosten
Gesamtbelastung aus Bewirtschaftung und Kapitaldienst
Sinkende Belastung durch Sondertilgungen
VON DER MIETE ZUR RENDITE
Investitionsplan für die vermietete Immobilie
MIETRENDITEN BRUTTO UND NETTO
VERMIETETE WOHNUNG RICHTIG FINANZIEREN
Niedrige Eigenkapitalquote
Niedriger Tilgungssatz
Zinsbindungsdauer 10 Jahre
Belastung aus Kapitaldienst
STEUERN SPAREN ALS VERMIETER
Steuerersparnisse durch Verluste aus Vermietung
Steuern sparen mit Verlusten
Einkünfte aus Vermietung (Anlage V)
Steuerpflichtige Mieteinnahmen inklusive Umlagen
Steuerlicher Schuldzinsenabzug
Steuerlich abzugsfähige Bewirtschaftungskosten
Steuerlich abzugsfähige Abschreibungen (inklusive Denkmalschutz-AfA)
Steuerfreier Veräußerungsgewinn bei Verkauf
VERMIETUNG UND BEWIRTSCHAFTUNG
Objektauswahl
Mietersuche und -auswahl
Mietpreiskalkulation
Mietvertrag
Betriebskostenabrechnung und Mietverwaltung
Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters
Vorgehen bei Mietrückständen
GRUNDLAGEN FÜR DIE VERWALTUNG
Der Aufteilungsplan
Die Teilungserklärung
Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum
Gegenstand des Sondereigentums
„Alte“ Sondernutzungsrechte
Die Gemeinschaftsordnung
Nutzungsregeln zu Art und Umfang des Gebrauchs
Zustimmung zum Kauf
Kostenverteilungsschlüssel für gemeinschaftliche Kosten
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
Einschränkung der Stimmrechtsvertretung
Weitere Regeln in der Gemeinschaftsordnung
DAS GEMEINSCHAFTSEIGENTUM VERWALTEN
Rechtliche Grundlagen
Neue Rechtsbeziehungen in der Gemeinschaft
Die Organe der Verwaltung
Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
Rechte jedes Eigentümers an die Eigentümergemeinschaft
Betriebskosten und Kosten der Verwaltung
Erhaltungsmaßnahmen – Instandhaltung und Instandsetzung
Öffentlich-rechtliche Vorschriften
Vorbereitung größerer Erhaltungsmaßnahmen
Mehrere Versammlungen bei größeren Bauvorhaben
Bauliche Veränderungen und Kostentragungspflichten
Modernisierende Instandsetzung
Modernisierungen
Bauliche Veränderungen
Beantragung von baulichen Änderungen
Verwaltung durch den Wohnungseigentumsverwalter
Aufgaben im Rahmen der Eigentümerversammlung
Führen einer Beschlusssammlung
Gesetzlich unabdingbare Aufgaben
Wirtschaftsplan und Abrechnung
Vermögensbericht
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder
Umsetzung der Beschlüsse der Gemeinschaft
Management bei Instandhaltung und Instandsetzung
Dringende Fälle der Instandhaltung und Instandsetzung
Verwaltungsmaßnahmen von untergeordneter Bedeutung
„Vergemeinschaftung“ von Verwaltungskosten
Bestellung und Verwaltervertrag
Qualifikation des Verwalters
Verwaltung in Eigenverantwortung oder durch den Profi?
Verwaltung durch den Verwaltungsbeirat
Prüfung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
Zusammensetzung des Beirats
Haftung des Beirats
Checkliste zur Entscheidungsfindung: Wer soll die gesetzlichen Mindestaufgaben des Verwalters gemäß § 27 WEG dauerhaft erfüllen?
VERWALTUNG DES SONDEREIGENTUMS
WAS IST MEINE WOHNUNG WERT?
ÜBERSCHLAG ODER GUTACHTEN?
WIE WIRD DER WERT BESTIMMT?
Das Vergleichswertverfahren
Kosten für ein Gutachten gemäß Gutachterausschuss im Kreis Euskirchen (Nordrhein-Westfalen)
Das Ertragswertverfahren
Berechnung nach dem Ertragswertverfahren
Das Sachwertverfahren
WERTMINDERNDE FAKTOREN
WERTSTEIGERNDE MASSNAHMEN
Die Aufwertung der Wohnung: Planung
Bestandspläne beschaffen
Bestandspläne prüfen
Neue Bestandspläne erstellen
Bestandsplan, Entwurfsplan, Genehmigungsplanung
Fachleute – Sachverständige – Experten
Die Maßnahmen- und Leistungsbeschreibung
Ausführungsplanung
Ausschreibung und Einholen der Angebote
Das Bauvertragsrecht
DIE VERGABE DER ARBEITEN
Bauleitung und Qualitätskontrolle
Der Bauzeitenplan
Das Bautagebuch
Bauleitung
Qualitätssicherung
Abnahme und Dokumentation
Dokumentation – mehr als eine Formalie
ENERGIEEFFIZIENT IM BESTAND
Neuralgischer Punkt: Die Fenster
Fensterbestand in Deutschland 2016
Energetische Eigenschaften von Fenstern
Kontrollierte Wohnraumlüftung
Fassadendämmung oder Innendämmung
Energieausweis im Bestand
Nachrüstpflichten
IN GUTEN UND IN SCHLECHTEN ZEITEN
Steuerklassen und Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung
Steuersätze bei Erbschaft und Schenkung
Was geschieht im finanziellen Härtefall?
GLOSSAR. A
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LITERATUR
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