Читать книгу Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность - А. Г. Брунгильд - Страница 14

Итак, вы приглядели себе квартиру. По деньгам – приемлемо, площадь и планировка устраивают, продавец – сама любезность. Но, как известно, не все то золото, что блестит. Поэтому приступаем к первому этапу: проверке юридической «чистоты» квартиры.

Просим продавца представить:

1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Это могут быть: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации. Если продавец стал собственником в 2000 г. или позднее, то, кроме указанных документов, должен предъявить еще и свидетельство о праве собственности.

2. Документ, удостоверяющий личность продавца. Вам нужно убедиться, что квартиру продает именно тот, кто значится ее хозяином в правоустанавливающих документах.

3. Справки из ДЕЗа (или иной жилищно-эксплуатационной организации). Требуются:

– выписка из домовой книги с данными о том, какие лица были зарегистрированы по месту жительства (прописаны) в продаваемой квартире, а также об их снятии с регистрационного учета (выписке). Имейте в виду: по обновленным законам все жильцы теряют право на жилплощадь после продажи квартиры собственником. Однако если вы приобретете такую «населенную» квартиру, то выписать этих лиц сможете только через суд. Причем судья может не дать «добро» на выселение жильцов «в никуда», руководствуясь конституционным правом граждан на жилище;

– копия финансово-лицевого счета. По закону покупатель не отвечает по долгам продавца перед коммунальными службами. Но, чтобы избежать лишних выяснений с ДЕЗом, энергетиками и проч., лучше убедиться, что продавец своевременно оплатил все жилищно-коммунальные услуги.

4. Документы из бюро технической инвентаризации (БТИ): экспликация, поэтажный план, справка о стоимости.

Эти документы помогут:

а) удостовериться, не было ли в квартире самовольной перепланировки. По новому законодательству узаконить ее непросто, а санкции для хозяина (то есть покупателя) довольно суровы;

б) проверить общую площадь квартиры. Продавец вместо 55 м2 вполне мог разрекламировать вам 60, ведь ползать по квартире с сантиметром вы не будете.

А каждый лишний «квадрат» стоит недешево.

В справке о стоимости указываются обременения: залог, арест, наложенный на квартиру.

Передавать деньги продавцу надежнее всего через банковскую ячейку.

В банке вы составляете дополнительное соглашение (бланк выдается тут же). Этот документ предусматривает, что продавец вправе получить деньги, предъявив свидетельство о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

Вносим предоплату. Убедившись в наличии и достоверности всех документов (лучше поручить это профессионалам-риэлторам, поскольку без специальных знаний разобраться очень сложно), можно вносить предоплату.

Правовая форма может быть разной: соглашение об авансе, задатке, предварительный договор. Главное – указать стоимость квартиры, размер внесенной суммы и сроки действия договора.

Документ о предоплате дисциплинирует продавца, поскольку в случае срыва сделки по его вине пострадавший покупатель сможет вернуть свои деньги (при задатке – в двойном размере) и потребовать возмещения убытков.

«Обследуем» приватизированное жилье

Если продавец подтверждает свое право собственности документом о приватизации квартиры, то потребуется дополнительная проверка. Надо выяснить по домовой книге, какие лица были зарегистрированы в квартире по месту жительства (прописаны) на момент приватизации. Чтобы продавец правомерно получил квартиру в «единоличную» собственность, такие жильцы должны были оформить свой отказ от приватизации.

Не исключено, что заинтересованные лица попытаются оспорить приватизацию и – по цепочке – ваши права на купленную квартиру. Однако помните, что срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет. Если приватизация произошла раньше, то суд вправе отказать истцу, оспаривающему сделку.

Любое риэлторское агентство предлагает услуги по проверке юридической чистоты квартиры. Что это значит, и откуда берутся эти сведения? Человеку, впервые сталкивающемуся с покупкой – продажей квартиры, может показаться, что в этом процессе есть что-то от шпионского романа – дамы средних лет (коих больше всего именно среди риэлторов) под покровом ночи, при свете карманного фонаря изучают в местном ДЕЗе пыльные фолианты с секретными записями – кто куда выписался, когда и зачем. Разыскивают с помощью агентуры всех, кто может пролить свет на тайны квартиры…

На самом деле это не так, то есть так тоже бывает, но есть и более простой и цивилизованный способ – обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в этом самом реестре. По сути, это начало формирования института титула – регистрации в масштабах государства истории возникновения и перехода прав на все объекты недвижимого имущества, включая землю.

Именно титул в странах с рыночной экономикой является основой прав собственности. У нас до этого еще очень далеко.

Во-первых, многие объекты до сих пор не приватизированы, остаются в правовом обиходе такие загадочные, с точки зрения рыночной экономики, формы, как бессрочное пользование.

Во-вторых, большинство объектов в стране ни разу не меняло собственников через договор купли-продажи, а потому значительная часть недвижимости в ЕГРП не числится.

Есть еще «в-третьих», «в четвертых» и т. д. Так что Единый реестр единым пока не является. Проще говоря, с титулом в России пока беда.

Тем не менее на развитых региональных рынках база ЕГРП более полная, в первую очередь это относится к московскому жилищному фонду: значительная часть его приватизирована и прошла через сделки купли-продажи. Для риэлтора полнота реестра принципиального значения не имеет – главное, чтобы там был интересующий его объект. Данные реестра весьма полезны, но далеко не достаточны для проверки истории квартиры. Это еще одна особенность нашего права: факт государственной регистрации не гарантирует прав собственника и не может даже служить аргументом в суде. Допустим, если в начальный дикий период приватизации не были учтены права одного из собственников (а это случалось сплошь и рядом), запись в ЕГРП не поможет защититься от его законных претензий – ни вам, ни последующим добросовестным (или не очень) приобретателям.

Что же записывается в ЕГРП?

Реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах недвижимого имущества и сведения о правообладателях. То есть, обратившись к реестру, можно получить сведения об истории квартиры – времени приватизации или покупки, переходе прав, наличие обременений и др.

Эта информация является открытой, не относится к государственной тайне и обязана быть предоставлена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (например, в Москве – Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве). Сведения предоставляются о любом объекте недвижимости, данные о котором содержатся в ЕГРП, любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

За плату (для физических лиц на сегодняшний день плата составляет 100 руб., для юридических лиц – 300 руб.) любому лицу может быть предоставлена следующая информация: описание объекта, зарегистрированные права на объект, наименование правообладателя, зарегистрированные ограничения (обременения) прав и сведения о существующих правопритязаниях на объект (в том числе требования в судебном порядке).

А вот сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая история объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только самим правообладателям или их законным представителям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ.

Также эти сведения могут представляться налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам, правоохранительным органам, судебным приставам – исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов; председателю Счетной палаты РФ, его заместителю и аудиторам Счетной палаты РФ.

Данные ЕГРП могут интересовать не только риэлторов. Более того, они могут являться не только средством юридической защиты, но и оружием нападения. Нетрудно догадаться, что в стране, где в подземном переходе можно купить почти любую конфиденциальную информацию, включая базы ГИБДД, ОВИР и, конечно же, Министерства по налогам и сборам, при столь обширном списке организаций, уполномоченных получать информацию из ЕГРП, любые ограничения можно считать насмешкой. Единственное реальное ограничение – любая из перечисленных организаций может получить не всю базу сразу, а только сведения об одном объекте, иначе диск со сведениями из ЕГРП, безусловно, давно бы продавался на черном рынке. Тем не менее теоретически такая угроза существует.

И это вопрос куда более болезненный, чем публикации данных о белых доходах высших чиновников (это было бы интересно, если бы кто-то поверил, что это их единственный источник существования). Дело в том, что данные о переходе прав собственности и правоустанавливающих документах могут быть успешно использованы мошенниками для продажи чужой квартиры по фиктивной доверенности. Иногда аферисту достаточно заполучить ксерокопии правоустанавливающих документов, чтобы быстро перепродать несколько раз квартиру так, что в конце цепочки окажется «добросовестный» приобретатель. Так что ЕГРП – это потенциально весьма опасное оружие в руках мошенников.

Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о регистрации предоставляются в течение 5 рабочих дней с момента обращения, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая история объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в течение 10 рабочих дней с момента обращения, информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, предоставляется в течение не более чем 7 рабочих дней.

Процесс подготовки документов для государственной регистрации сделок и прав на недвижимость является одним из самых важных и хлопотных. Для упрощения работы Мосжилрегистрация (АО «МЖР») создала дистанционный метод получения информации для специалистов рынка – Систему предварительной обработки документов (САПОД).

Это система удаленного доступа, аналогичная системе банк-клиент. В офисе стоит компьютер, оснащенный определенного рода программным обеспечением, в первую очередь, обеспечивающим ее защиту. Клиент запрашивает информацию. Видов запросов достаточно много. Запрос подтверждается электронно-цифровой подписью. Интересно, что доступ варьируется: один сотрудник отправляет запросы только по жилым помещениям, другой – только по нежилым. Так можно ограничить круг доступа с точки зрения владельца риэлторского бизнеса.

САПОД используется при подготовке к государственной регистрации:

– вторичных сделок и (или) возникающих на их основании прав (купли-продажи, мены, ренты, дарения, расторжения и др.);

– прав на основании военных сертификатов и жилищных субсидий;

– прав, возникающих в результате наследования по закону, завещанию;

– прав, возникающих на основании справки ЖК, ЖСК о выплаченном пае;

– внесения изменений в ЕГРП прав на жилые помещения, возникших до 31.01.98 г.;

– внесения изменений в ЕГРП после перепланировки (переоборудования) жилых помещений.