Читать книгу Бывший горожанин в деревне. Курс выживания - Андрей Кашкаров - Страница 11

Федеральные законы, определяющие порядок оборота земельных участков (в том числе выдела земельных участков деревенскому жителю), неспециалисту известны мало (а еще меньше – практика их применения). Кроме того, наша страна уже несколько лет находится в преддверии принятия новых законов о земле, что входит в канву начатой (продолжающейся с разной активностью по сей день) земельной реформы. Поскольку я сам стоял перед решением проблемы выделения земельных паев «в натуре» с тем, чтобы ими можно было бы распоряжаться, как собственностью, готов поделиться с читателями нюансами и практикой этого сложнейшего на первый взгляд, но архинужного дела.

Во время проведения земельной реформы и при реорганизации колхозов, в начале 90-х годов XX века, всем селянам, работавшим в свое время в колхозах (совхозах), выдавались «Свидетельства о праве собственности на землю», а также «Свидетельство собственности на имущественный пай». В первом случае в «Свидетельстве» указана земельная доля с оценкой в балллогектарах, во втором – существенный пай в денежном эквиваленте.

Рассмотрим первый случай. Здесь земля (пай) не выделена «в натуре», хотя наследник умершего родственника, вступив в наследство, наследует и этот пай. Чтобы выделить землю «в натуре», уточнить границы участка, не потеряться в большом обществе таких же держателей паев и бывших работников колхоза (и их наследников), чтобы впоследствии иметь возможность распоряжаться землей, как собственностью (продать, подарить, завещать и пр.), потребуется вызвать кадастрового инженера из районного или областного центра (стоит более 20 тыс. рублей) и с его помощью провести межевание.

Для уточнения границ конкретных земельных участков придется собрать всех собственников паев земли, не выделенной «в натуре», на общее собрание для согласования границ участков. Это можно сделать через местную муниципальную администрацию или районную газету. Как правило, поселковая администрация помогает инициативным жителям.

Еще лучше (по моему опыту) на таком собрании принять решение об организации коллективного межевания (обратившись с оптовым заказом к кадастровым инженерам сразу на несколько участков (пайщиков) – тогда стоимость работ для каждого пайщика уменьшается в разы.

Также потребуется взять кадастровую выписку о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости). Она выдается бесплатно (через 2 недели после обращения за ней) по личному заявлению или по доверенности – территориальным отделом управления Роснедвижимости по соответствующей области РФ. Далее с этим комплектом документов («Свидетельствами» о праве собственности на землю, межевым планом, кадастровой выпиской и пр.) следует обратиться в местное отделение Росреестра для регистрации права собственности.

Должен заметить, что процесс этот длительный и затратный, хотя и «овчинка стоит выделки». К примеру, только балансовая стоимость земельного участка, выделенного под сельхозназначение, площадью 110 баллогектаров (примерно 7 га) составит более 2 млн рублей. А реальная стоимость, за которую можно продать этот участок земли, варьируется от региона, самой земли, соседних участков и прочих заслуживающих внимания факторов. По данным на март 2009 года участок площадью 8 га в Псковской области продавался по цене 840 тыс. рублей.

СОВЕТ

Участок земли можно не только продать, но и сдать в аренду местным фермерам и получать доход, а также использовать его как закладную или обеспечение при получении кредита, в том числе под ипотеку.

ВНИМАНИЕ, ВАЖНО!

Определенные проблемы создает и то, что сегодня в России есть разграничение по назначению земли. Так, к примеру, если назначение земельного участка – для сельхозработ (как у большинства бывших крестьян), то что-либо строить на этой земле или производить промышленным способом нельзя по закону – только сеять и собирать урожай, иначе надо «переводить» землю под другое назначение.

Законные обоснования

Считаю полезным обратить внимание заинтересованных читателей на следующие положения законодательства Российской Федерации применительно к земельным участкам и земельным паям.

Свидетельство о праве на наследство согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является одним из документов – оснований государственной регистрации права на объект недвижимости (долю в праве собственности на него). Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон).

Итак, согласно статье 12 Закона:

• без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности;

• участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. При этом передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 Закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю (конец цитаты).

Последовательность действий, связанных с выделением земельного участка в счет своей земельной доли (своих земельных долей) для создания либо расширения личного подсобного или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, регламентирована статьей 13 Закона.

Вопросы предоставления заявителями документов для осуществления кадастрового учета и состава необходимых для кадастрового учета документов урегулированы Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в частности его статьями 21 и 22. При этом проведение кадастровых работ, в результате которых кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ межевой план, осуществляется в соответствии с положениями части 4 статьи 1 и статей 35–37 данного Федерального закона.