Читать книгу Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника - Екатерина Ованова - Страница 10

По данным открытых информационных источников за 2015 год, в стране построено 39,8 млн квадратных метров нового жилья. Много это или мало? Как относиться к новостройкам? Как выгодно использовать их?

Для сравнения, в 2005 году было построено 26 млн квадратных метров жилья, а в 2014 году – 81 млн квадратных метров. Кстати, в 2014 году в России был побит показатель ввода жилья в РСФСР 1987 года, когда в стране было построено 72,8 млн квадратных метров.

Строят в России не только много, но и по-разному организуя само пространство застройки. К новостройкам относятся отдельно стоящие дома, жилищные комплексы (ЖК), проекты комплексного освоения территории.

С домами и жилищными комплексами более или менее понятно. А вот КОТ может быть и коварно. Надо понимать, что часто место застройки – это практически чистое поле, которое заполняется большим количеством домов. А это значит, что в течение нескольких лет (пока застраивается территория) будет напряженка с транспортной доступностью и инфраструктурой.

Проекты комплексного освоения территории могут быть и эконом-, и комфорткласса, и класса люкс. Для них компаниями-застройщиками разрабатываются собственные стандарты качества, которые обычно строго соблюдаются.

Например, визитной карточкой одной питерской компании, которую отличает достойное строительство КОТ комфорткласса, уже стали просторные дворы, большое расстояние между домами, обширное озеленение, отделка входных групп по индивидуальным дизайн-проектам, а также единый стандарт предчистовой отделки квартир с использованием качественных материалов.

Скрупулезно выдерживается соответствие картинок в буклетах реальному облику жилых комплексов. Приятное впечатление производит то, что ожидания соответствуют реальности.

Обращайте на это внимание – ведь так и должно быть! В самом Питере и в Ленинградской области реализуется в настоящий момент много проектов КОТ. Здесь разработана и успешно реализуется программа «Соцобъекты в обмен на налоги», позволяющая девелоперам сократить расходы. В Москве интересный проект КОТ был осуществлен около университета им. М. В. Ломоносова. Он выдержан в стиле 1950-х, стилизован под архитектуру главного здания МГУ.

Знание того, к какой из вышеперечисленных категорий относится новостройка, должно определять и наш выбор.

Мы проезжаем мимо строящихся домов и размышляем: мы же не можем купить новую квартиру, не продав свою? Иначе откуда взять деньги? Так считала раньше и я: «Мы не можем, нам это не по силам…» На самом деле сейчас существует множество способов купить квартиру в новостройке, не продавая свое нынешнее жилье.

Первая причина, первый фактор того, почему так много строят, это, на мой взгляд, совершенно естественный закон рынка: из жилого сектора должно быть вытеснено жилье, которое уже ветшает и вскоре подлежит сносу. Можно ждать, пока его соберутся сносить организованно и предложат переехать бесплатно в новостройку.

В этом случае вы ничего не выбираете и не решаете – все решают за вас: район уже определен, в метраже вы, скорее всего, потеряете, разве что этаж вы сможете выбрать.

Пока жилье еще является вторичным и стоит не много, а в некоторых городах есть намного дороже новостройки с аналогичной площадью, но подальше от центра или немного за городом, можно свое жилье продать и купить новую квартиру. А еще лучше продать и купить несколько, причем одну – в ипотеку.

Решение администрации города о сносе жилья, относящегося к разряду ветхого, может колебаться, меняться из месяца в месяц, из года в год. В Москве я живу в районе Новые Черемушки. Снос пятиэтажек у нас начался в 1990-е годы.

Многие обитатели пятиэтажных домов ждали, что их снесут, практически сидя на чемоданах, не делая ремонт в квартире годами, не покупая новую мебель, даже если она была нужна. Откладывали свою жизнь на «после переезда в новую квартиру». И что же? Многие запланированные для сноса дома стоят до сих пор, и решение по ним пересмотрено – сносить их не будут. Мы успели дорого продать квартиру в таком доме и купить три объекта недвижимости на эту сумму. А многие все еще надеются, что их бесплатно переселят.

Итак, ветхое жилье сносится, а на его месте возводится уже не пятиэтажный многоквартирный дом, а 15–16 этажный, а то и большей высотности. Понятно, что строительной компании это выгодно. Количество квартир в новом доме существенно превышает число квартир в пятиэтажке. Квартиры продаются, компенсируя затраты на те, что выданы жителям. Здесь нет благотворительности. Таким образом происходит круговорот ветхого и нового жилья. Один из вариантов.

Правда, сейчас таких схем уже почти нет.

Если бы у города, области, региона, страны в целом, была реально действующая стратегия, общая, глобальная, а не просто местечковые проекты, то, на мой взгляд, это очень правильное решение в отношении многоквартирных домов, не подлежащих ремонту и реконструкции, срок эксплуатации которых уже истек или истекает.

Поскольку ветшающего жилья становится все больше – сами понимаете, срок службы «хрущевок» 1960-х на исходе, близится окончание срока безопасной эксплуатации, такие программы были бы очень кстати. Это не касается «сталинок» – они еще лет сто простоят. В основном это кирпичные дома разных серий, и вытеснению с рынка они не подлежат. Они как были дорогими, так и остались.

В основном же речь идет о панельных пятиэтажках, о которых речь шла выше. О панельных домах, срок безопасной службы которых заканчивается и которые подлежат вытеснению с рынка недвижимости. Для того чтобы такой дом снести, нужно, чтобы было альтернативное жилье, то есть оно на момент сноса дома должно быть уже построено.

Вторая причина, второй фактор: цена новостройки в экономсекторе должна равняться минимальной цене квартиры, которую человек может продать для того, чтобы купить новостройку.

Ну, например, минимальная цена за однокомнатную квартиру 37–40 кв. м в новостройке в регионе Х составляет 1,2 млн рублей, значит, и самое дешевое жилье – будь то дом, «однушка» или трехкомнатная квартира в этом регионе – не должно стоить меньше. То есть эти деньги человек должен получить за свое старое жилье, чтобы спокойно, не привлекая кредитных средств и не беря в долг, купить на свои деньги новую квартиру.

Кто-то покупает вторичное жилье, оно ветшает и продается дешевле, оно продолжает ветшать до тех пор, пока продать его становится невозможным – и тогда вступает в силу первый вариант. Речь, конечно, идет о жилье классов эконом и стандарт, потому что остальные постройки, классами выше, подлежат ремонту и служат веками.

Количество строящегося жилья говорит о повышении уровня жизни людей. Или о правильной политике вытеснения в разных смыслах. У одной семьи может быть не одна квартира в собственности, а столько, сколько вмещает мозг.

Квартиры покупаются для детей, для бизнеса, для сдачи в аренду, как долгосрочную, так и краткосрочную. Это может быть недвижимость не только в одном городе, но и разбросанная по тем местам, которые вам нравится посещать или жить там.

Много нового жилья приходит на рынок. Новостройки окружают нас, их невозможно не заметить. Как к этому относиться?

Первая мысль, которая возникает: это строительные компании хотят получить прибыли, сверхприбыли, их цель – построить как можно больше. Они берут землю и строят. Это бизнес, он нуждается в развитии, чем больше, тем лучше, недвижимости много не бывает. Иногда аппетиты их настолько превосходят возможности, что новостройки переходят в разряд недостроя-долгостроя. И здесь нам надо быть начеку и тщательно проверять застройщика, до покупки выявляя вероятность несостоятельности и обмана.

Итак, каким образом мы можем купить новую квартиру, не продав старую?

Существует несколько способов. Например:

• рассрочка, которая предоставляется застройщиком;

• ипотека по государственной программе;

• социальная ипотека;

• ипотека для зарплатных клиентов банка;

• просто ипотека.

Таким образом, на рынке происходит круговорот ветхого и строящегося жилья. Индивидуальные собственники вовлечены в этот процесс. И если у города, области, региона, страны в целом есть, а, вернее, была бы стратегия, а не просто местечковые проекты, то это было бы совсем не плохо.

Поскольку ветшающего жилья становится все больше («хрущевки» 1960-х, что называется, дышат современным новостройкам в затылок, поскольку подходит завершение их срока эксплуатации), то и строительство новостроек в таком количестве оправдано.

Еще раз подчеркиваю, что речь идет именно о панельных пятиэтажках, ни в коем случае не о сталинских кирпичных пятиэтажных домах, которые не подлежат вытеснению с рынка, поскольку построены по другой технологии, и срок их службы 100–150 лет. А то и больше.

Есть еще очень интересная тема. Это лофты (подробно об этом в главе «Почему лофты дорогие»).

Итак, чтобы дом снести, должна быть альтернатива, куда переехать, где жить.

С другой стороны, цена новостройки в экономсекторе должна равняться минимальной цене ветхого жилья в этом регионе. Таким образом происходит круговорот жилого фонда в обществе.

Вот почему строящегося жилья много не бывает.