Читать книгу Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие - Евгений Новиков, Ксения Олеговна Гущина - Страница 3

Жилищное законодательство является основой правовых норм, регулирующих отношения в области использования и эксплуатации жилищного фонда. Юридической базой жилищного законодательства Российской Федерации является Конституция РФ. Так, ст. 40 Конституции РФ в числе основных прав и свобод человека и гражданина провозглашает право на жилище. В Конституции РФ также установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1 ст. 40), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной и муниципальной власти должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ч. 2 ст. 40) и т. д.

Согласно ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из ЖК РФ и принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных на их основании указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Кроме того, жилищное законодательство находится в тесной связи с административным правом в части ответственности за нарушение жилищного законодательства, а также с финансовым правом в вопросах налогообложения в сфере жилищного фонда и осуществления коммунальных и прочих платежей. Так, например, порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЖК РФ).

К подобным нормативным актам относятся:

1) Положение о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании, утвержденное постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. № 554. Основной задачей государственного санитарно-эпидемиологического нормирования является установление санитарно-эпидемиологических требований, обеспечивающих безопасность для здоровья человека среды его обитания. Государственные санитарно-эпидемиологические правила устанавливают единые санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке городских и сельских поселений (п. 1, 3 вышеназванного Положения);

2) Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Названный ФЗ направлен на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения как одного из основных условий реализации конституционных прав граждан на охрану здоровья и благоприятную окружающую среду;

3) Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения – непригодным для проживания и многоквартирного дома – аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В настоящем Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией (п. 36 вышеназванного Положения).

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл (п. 37 вышеназванного Положения).

Ниже приводятся санитарно-эпидемиологические правила и нормативы по критериям отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания:

1) Ведомственные строительные нормы ВСН 53–86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утвержденные приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. № 446;

2) Основания признания жилых домов и жилых помещений непригодными для постоянного проживания, утвержденные приказом Минжилкомхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529;

3) Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.

Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда. Это:

1) сделки (например, договор найма);

2) административный акт (например, решение местной администрации о предоставлении квартиры);

3) решение суда (например, решение суда о признании права собственности на жилье);

4) приобретательная давность;

5) наследование.

Объектами жилищного права являются жилые помещения. Давайте подробно рассмотрим, какие признаки определяют жилое помещение:

1) жилое помещение является объектом жилищных прав. В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, причем жилое помещение предназначено непосредственно для проживания граждан. Кроме того, согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Однако на основании п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. 22–24 ЖК РФ);

2) жилое помещение является недвижимым имуществом, потому что жилое помещение относится к объектам, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, и обладает признаком прочной связи с землей;

3) жилое помещение является изолированным, причем изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат. Однако не могут быть признаны изолированным помещением часть комнаты или смежная комната. А также не может считаться изолированным помещение, если оно создано в результате самостоятельной, т. е. неутвержденной, перепланировки жилья;

4) недвижимое имущество отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Основываясь на вышесказанном, можно сформулировать понятие жилого помещения следующим образом: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, другим требованиям законодательства, признанное таковым в установленном законом порядке.

Аналогичное определение содержится в ст. 15 ЖК РФ.