Читать книгу Жилищное право. Учебное пособие - Г. Ф. Шешко - Страница 12

§ 1 Виды жилищных отношений. Участники жилищных отношений

Жилищные отношения – как некая значительная часть общественных отношений – являются предметом регулирования жилищного права.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Жилищные отношения – это главным образом отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. В их число входят отношения, складывающиеся по поводу: учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления жилых помещений; пользования жилыми помещениями; использования жилищного фонда; оплаты жилья; управления жилищным фондом, его содержания и др.

В орбиту жилищных отношений вовлечены также отношения по поводу «ограниченного» распоряжения жилым помещением – в частности, в числе прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержится право на его обмен. Вопросы обмена выходят за круг отношений по пользованию жилыми помещениями, поскольку содержат элементы распоряжения этим жилым помещением (которое не является собственностью нанимателя).

Отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по использованию жилья. Так, обязанностью наймодателя является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК), а обязанность нанимателя – своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.

Отношения по найму жилых помещений особо значимы в числе жилищных отношений. Они являются, прежде всего, отношениями по пользованию жилым помещением, т.е. связаны с реальным удовлетворением потребности в жилье.

Гражданский кодекс обозначает особую разновидность договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном фондах социального использования – договор социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК). Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК). Таким образом, как отмечено П.И. Седугиным: «Гражданский кодекс РФ не ставит задачу регулировать социальный наем»[26].

Отдельные авторы утверждают, что договор найма жилого помещения (регулируемый нормами гл. 35 ГК) и договор социального найма (регулируемый жилищным законодательством) – два разных типа договора[27]. Однако общие позиции договоров – стороны договора, объект договора, форма его и проч. – позволяют сделать вывод, что они являются разновидностями договора жилищного найма[28].

Содержащееся в ст. 671 ГК общее определение договора найма жилого помещения свидетельствует о том, что договор является консенсуальным (содержание договора – «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и двусторонним (наймодатель—наниматель).

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

В юридической литературе нет единого мнения по вопросу некоторых отношений, связанных с реализацией жилищных потребностей граждан, в частности, по поводу строительства жилого дома.

Так, одни авторы считают, что строительство и реконструкция жилища отнесены к сфере жилищных правоотношений[29].

Другие, в частности Ю.К. Толстой, придерживаются иного мнения. «Жилищное законодательство не распространяется на отношения по строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает в них в качестве инвестора, заказчика и подрядчика»[30]. Эта точка зрения представляется более правильной. Отношения, связанные со строительством жилого дома, подлежат регламентации главным образом нормами градостроительного законодательства, земельного и отчасти гражданского[31].

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ Жилищным кодексом определены категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49 ЖК). В Жилищном кодексе установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст. 57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма этого договора (ст. 63), предусматриваются права и обязанности его сторон (ст. 65, 67), а также ответственность за нарушение жилищного законодательства и условий договора (ст. 66, 68). Из числа прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма следует отметить ряд положений, предоставляющих ему право распоряжения жилым помещением: ст. 72 ЖК – обмен жилого помещения; ст. 76 ЖК – сдача жилого помещения в поднаем; ст. 80 ЖК – вселение временных жильцов.

В отношении «коммерческого» найма по данному вопросу следует обратиться к ст. 680 («Временные жильцы») и ст. 685 («Поднаем жилого помещения») ГК.

Следует отметить, что реализация нанимателем жилого помещения права по распоряжению жильем зависит от воли наймодателя. Так, для реализации права на обмен жилья по договору социального найма (ст. 72 ЖК), права на сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК, ст. 685 ГК) нанимателю жилья необходимо согласие наймодателя. Заселение временных жильцов возможно с предварительным уведомлением наймодателя. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случаях, предусмотренных ст. 80 ЖК и ст. 680 ГК.

Изменение договора социального найма предусматривается ст. 82 ЖК (об объединении граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также о замене нанимателя). Кодекс не содержит положения о разделе жилой площади. Такой случай изменения договора предусматривался ст. 86 ЖК РСФСР. Законодатель отказался от подобного способа изменения договора социального найма, поскольку раздел жилой площади приводил к росту числа квартир коммунального заселения[32].

Необходимо обратить внимание на то, что договор социального найма изменяется также в случаях: вселения в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК); предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК). Изменение договора социального найма может последовать в результате переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (гл. 4 ЖК), а также капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК).

26

См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 83.

27

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2005. С. 662.

28

См.: Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник (гл. 34 «Жилищное право») / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 279.

29

См.: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова И.Л. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения. М., 1997. С. 7.

30

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учеб. пособие. М., 1996. С. 10.

31

См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1997. С. 9.

32

Однако следовало бы учитывать и интересы граждан, желающих, например, устранить конфликты в семье.