Читать книгу Юридический справочник на все случаи жизни - Ксения Олеговна Гущина, Марина Александровна Шалагина, Н. А. Алимова - Страница 5

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо – обязуется передать другой стороне жилое помещение во владение и пользование для проживания.

Особенностью данного договора является, во-первых, его предмет – жилое помещение государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Следует учитывать, что самостоятельным предметом договора не могут быть неизолированное помещение, помещения вспомогательного использования и общее имущество в многоквартирном доме.

Во-вторых, специфичен субъектный состав. Наймодателем может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления. Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете.

Данный договор заключается на неопределенный срок.

Малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда. Граждане признаются малоимущими органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации. При этом учитываются доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Иным гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях (например, инвалидам, участникам боевых действий и т. п.), по договору социального найма предоставляются жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации. Таким гражданам могут быть предоставлены жилые помещения муниципального фонда в случае наделения органов местного самоуправления полномочиями на обеспечение данной категории граждан жилыми помещениями.

Статья 49 ЖК РФ устанавливает запрет на предоставления жилых помещений по договору социального найма иностранным гражданам, лицам без гражданства. Исключения могут быть установлены только международным договором Российской Федерации.

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, признаются:

1) граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители. Иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены им в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство;

2) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма площади жилого помещения – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) граждане, проживающие в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений;

4) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Если у гражданина есть несколько оснований для постановки на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении (например, малоимущий участник боевых действий), то по своему выбору он может быть принят на учет по одному из оснований или по всем основаниям.

Постановка граждан на учет осуществляется органом местного самоуправления на основании соответствующего заявления с приложением необходимых документов (документов, подтверждающих состав семьи (например, свидетельства о рождении, свидетельства о заключении брака), выписки из домовой книги, справки органов государственной регистрации о наличии или отсутствии жилых помещений на праве собственности по месту постоянного жительства и т. д.).

В принятии граждан на учет может быть отказано в случае:

1) непредставления необходимых документов;

2) представления документов, не подтверждающих право заявителя состоять на учете;

3) если не истек пятилетний срок с момента намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий.

Кроме того, граждане, принятые на учет, могут быть сняты с него:

1) в результате подачи соответствующего заявления;

2) при утрате оснований, дающих право на получение жилья по договору социального найма;

3) в случае выезда на местожительство в другое муниципальное образование;

4) при получении бюджетных средств на приобретение или строительство жилья либо предоставлении земельного участка для строительства жилого дома;

5) в случае выявления в представленных документах ложных сведений.

Необходимо учитывать, что вне очереди по договорам социального найма жилье предоставляется:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных учреждениях, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства);

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (например, активной формой туберкулеза).

Изменение оснований, дающих право на заключение договора социального найма, не влечет расторжения договора.

При заключении договора социального найма жилого помещения в многоквартирном доме наниматель приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Основанием заключения договора является решение о предоставлении жилого помещения.

Примерная форма договора утверждена постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».

По договору социального найма наниматель имеет право:

1) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

2) вселить в занимаемое жилое помещение иных лиц;

3) разрешать проживание в занимаемом помещении временных жильцов. При этом срок проживания таких жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Ответственность за их действия перед наймодателем возлагается на нанимателя;

4) сдавать жилое помещение в поднаем. Это допускается только, если после заключения договора поднайма общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Такой договор является возмездным, размер платы устанавливается по соглашению сторон;

5) осуществлять обмен или замену занимаемого помещения. Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, разрешается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах. Необходимо учитывать, что обмен запрещается, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора либо право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке, если обмениваемое помещение признано непригодным для проживания либо принято решение о его сносе, и в иных случаях;

6) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения;

7) требовать предоставления предусмотренных договором коммунальных услуг надлежащего качества;

8) расторгнуть в любое время договор с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи и т. п. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, наделяются такими же правами.

Наймодатель по договору социального найма вправе:

1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

2) требовать допуск в жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния помещения;

3) запретить вселение в занимаемое помещение иных граждан в случае, если после такого вселения общая площадь помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы. Правам нанимателя корреспондирует ряд обязанностей, в частности:

1) принять от наймодателя в срок, не превышающий десяти дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, кроме случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде;

2) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

3) использовать занимаемое помещение в соответствии с его назначением;

4) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение.

В случае обнаружения неисправностей жилого помещения наниматель обязан немедленно предпринять возможные меры по их устранению;

5) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и объекты благоустройства;

6) производить текущий ремонт занимаемого помещения (например, побелку, окраску и оклейку стен, потолков, окраску полов, окон и т. д.);

7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

8) при расторжении договора освободить жилое помещение и погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги и т. п.

Наймодатель, в свою очередь, обязан:

1) передать нанимателю по акту в течение десяти дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение;

2) принимать участие в ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта за 30 дней до начала соответствующих работ;

5) обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества;

6) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и т. д.

В случае неисполнения наймодателем обязанностей по проведению капитального ремонта наниматель вправе потребовать либо уменьшения платы за пользование занимаемым помещением, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения.

Необходимо учитывать, что временное отсутствие нанимателя по договору социального найма не является основанием для изменения его прав и обязанностей по договору.

Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон либо в судебном порядке (например, при невнесении платы за жилое помещение в течение более шести месяцев либо в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей и т. п.).

Жилищное законодательство устанавливает случаи, в которых выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, если:

а) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

б) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

в) жилое помещение признано непригодным для проживания;

г) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма, если в течение более шести месяцев без уважительных причин гражданин не вносит плату за жилое помещение. В данном случае предоставляется жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;

3) без предоставления других жилых помещений, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Кроме того, без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.