Читать книгу Inversión En Bienes Raíces: Propiedad En Alquiler - Timothy Willink - Страница 5

Un resumen de la creación de un terreno en un alquiler

Una forma inteligente de crear riqueza es invertir en bienes raíces. Invertir en bienes raíces puede traer una serie de beneficios financieros a un inversionista. Una propiedad puede ser usada como renta y proveer un flujo continuo de ingresos, ganancias del valor de la propiedad, cancelaciones de impuestos, seguridad financiera por el tiempo que la propiedad sea poseída y control total y decir en todas las decisiones relacionadas con la propiedad.

Si usted va a comenzar a invertir en bienes raíces para crear una propiedad de alquiler, entonces esta mejor manera de invertir en bienes raíces es ser dueño de la propiedad y utilizarla como un alquiler para generar un ingreso residual.

El Mercado de Bienes Raíces – Pasado y Presente

Esto puede ser una noticia vieja para algunas personas, pero si usted no estuviera siguiendo lo que estaba sucediendo en el mercado de bienes raíces hace más de 15 años, esto serviría como una guía de cómo el mercado de bienes raíces puede prosperar, así como chocar y quemar.

El mercado de bienes raíces ha sido una industria próspera y caliente desde 2003 hasta 2007. Luego, en 2008, la "burbuja" de los préstamos respaldados por el gobierno federal explotó, y los propietarios descubrieron que el valor de sus casas había bajado y que estaban pagando una hipoteca por una propiedad que no tenía el mismo valor.

Desde entonces, la industria de bienes raíces ha estado en resurgimiento durante varios años. Antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, los bancos concedían préstamos a personas que, francamente, no estaban en condiciones financieras de comprar una casa, así como a inversores extranjeros que no habían comprado inmuebles en el pasado.

Las propiedades se rompieron, a veces en múltiplos, reduciendo la disponibilidad de viviendas, lo que a su vez aumentó los precios de las mismas. Las guerras de ofertas por propiedades eran comunes.

Las hipotecas de alto riesgo que la gente utilizaba para financiar su compra o refinanciar sus préstamos originales finalmente llegaron a su fin. Los precios de las viviendas cayeron y los propietarios, que en su día fueron solventes y pudieron hacer frente al pago mensual de la hipoteca, se dieron cuenta de que su casa estaba "bajo el agua" y no valía el valor que tenía antes. No pudieron cumplir con los pagos de su hipoteca y muchos tuvieron que declararse en bancarrota y tratar de vender su casa o abandonarla.

Este fue el momento en que los inversionistas de bienes raíces se dieron cuenta de que incluso en las profundidades de una crisis financiera, había un resquicio de esperanza.

Los bancos y las compañías hipotecarias se convirtieron en los propietarios de las casas ejecutadas y abandonadas. Para despojarse de estos drenajes de ganancias, los vendieron en "ventas cortas", vendiendo las propiedades por menos de lo que realmente se debía.

Muchas de estas casas se convirtieron en una bonanza en los ahorros para los compradores de casas por primera vez, permitiéndoles comprar una casa por menos de lo que la propiedad había sido valorada previamente. Este fue también el momento en que los inversionistas de bienes raíces se dieron cuenta de que incluso en las profundidades de una crisis financiera, había un resquicio de esperanza.

Los inversores inmobiliarios se dieron cuenta de que la multitud de propiedades disponibles en el mercado estaban ahí para ser adquiridas a precios muy bajos. Comprarlas y convertirlas en alquileres era la situación ideal. Muchas de las mismas personas cuyas casas fueron embargadas o abandonadas eran las mismas que se convertirían en sus inquilinos.

Este fue un período extremadamente volátil en la industria de bienes raíces que afectó tanto a los propietarios de viviendas como a los profesionales de bienes raíces. También hubo compañías de hipotecas y algunos bancos que llegaron a un final funesto. Con el tiempo la industria y la capacidad de ser dueño de las mejoras de la casa.

Hoy en día, la industria de bienes raíces ha encontrado su camino de regreso y es rentable y más estable. Es una buena manera de invertir y crear un ingreso residual y un flujo de caja consistente. Poseer una propiedad de alquiler que puede crear un flujo de caja positivo para un inversionista. Siendo esta la perspectiva de lo que es la industria de bienes raíces hoy en día, hay algunos puntos significativos que usted necesita tomar en consideración cuando se involucra en la compra de una propiedad y convertirla en una renta.

Invertir en bienes raíces

La inversión en bienes raíces para la transición a los alquileres es extremadamente competitiva y esto no se puede enfatizar lo suficiente. Debido al impacto de la crisis financiera, muchas más personas pudieron convertirse en inversores debido a la reducción de los precios de las viviendas vendidas por los bancos y las compañías hipotecarias. Los bancos querían estas propiedades fuera de sus libros y dieron a los inversores la posibilidad de aprovechar esto y crearon sus imperios de propiedades de alquiler y siempre están buscando más.

Los inversores saben lo lucrativo que es ser propietario de propiedades de alquiler. Siempre están buscando propiedades con un valor inferior al del mercado para rehabilitarlas y convertirlas en alquileres. Cuando una propiedad aparece en el mercado, ya sea revisando el sitio web de Venta por Dueño (FSBO), Craigslist o a través de su agente de bienes raíces que tiene acceso al Servicio de Listado Múltiple (MLS) local. Cuando una propiedad está disponible y se ajusta a lo que busca un inversionista: un valor inferior al del mercado, una propiedad reparable que se encuentre en una buena comunidad, que pueda ser alquilada a un precio asequible y que en general tenga una buena relación calidad-precio.

El propietario de la propiedad tendrá ofertas que vuelan para su revisión y, por lo general, se enviará un correo electrónico de oferta final a todos los inversionistas para eliminar las ofertas de baja bola y hacer que solo el inversor serio absoluto llegue a la mesa.

Algunos profesionales y agencias de bienes raíces se enfocan en propiedades que se venden estrictamente a inversionistas. Si una propiedad está listada por un corredor o agente de bienes raíces, hay instrucciones sobre cuándo y cómo ver una propiedad, así como otros documentos requeridos para ser leídos y/o llenados por un inversionista interesado.

Algunas de las ofertas consideradas para estas propiedades solo pueden provenir de organizaciones sin fines de lucro o de personas que planean residir en la propiedad después de su rehabilitación. Si después de un período de 10 días, por ejemplo, no hay ofertas o ninguna que cumpla con el mínimo del propietario, la propiedad está entonces abierta para que los inversores presenten ofertas.

Estas agencias siguen al pie de la letra las pautas de bienes raíces cuando se trata de listar y vender este tipo de propiedades. Si un inversionista no es un agente o corredor de bienes raíces con licencia, necesita tener un profesional de bienes raíces para tener la capacidad de ver la propiedad y representarlo en la presentación de la oferta y, si la oferta es aceptada, en la transacción.

Muchos inversionistas son experimentados y han estado invirtiendo en propiedades que se convierten en alquileres durante años. Debido a que este tipo de inversión puede ser extremadamente lucrativo y proporcionar un flujo continuo de ingresos, son dueños de múltiples propiedades. Estos inversionistas tienen conocimiento sobre los locales donde buscan propiedades de inversión, los tipos de reparaciones que harán en base a su inspección y cuáles serán los costos de reparación con el fin de rehabilitar la propiedad y convertirla en una renta.

Los inversionistas tienen la pista interior en cuanto a los prestamistas (si están financiando la compra) para financiar sus inversiones. También tienen a las personas que hacen todo esto posible en las relaciones que han creado con los contratistas, techadores, plomeros y electricistas, todos los que ayudan a hacer sus propiedades habitables.

Si un inversionista ve una propiedad que cree que será una buena inversión de bienes raíces, sabe que no permanecerá en el mercado por mucho tiempo. Siempre están listos con sus finanzas en su lugar para hacer su oferta inicial. Debido a la competitividad del mercado, el vendedor solicitará una mejor y definitiva oferta a todos los que la presenten. Esto le dará al vendedor una idea de qué inversionistas están realmente interesados y eliminará los "looky-loos" o inversionistas que pueden tener un interés pero no pueden ofrecer más allá de su presupuesto.

Ahora bien, a ninguno de nosotros nos gusta ser rechazados, pero prepárate para que te suceda y sucederá más de una vez. Hasta que no tenga una mejor idea del precio que un vendedor aceptará, tomándose el tiempo para inspeccionar o no y la cantidad total de tiempo que se necesita para cerrar el trato, su oferta probablemente será rechazada.

La razón principal para que una oferta sea rechazada es la cantidad que se ofrece por la propiedad. Si es demasiado baja, la oferta no será considerada, especialmente si hay otras ofertas que son más altas.

Otra razón por la que la oferta podría ser rechazada es el monto del depósito de la transacción que se ofrece. Muchos vendedores, especialmente cuando tratan con inversionistas, pueden sentir que si el depósito es demasiado bajo, el inversionista no es tan serio acerca de la propiedad y rechazan la oferta.

La cantidad de tiempo para cerrar toda la transacción puede no ser del agrado del vendedor. A los vendedores les gusta cerrar estas propiedades lo más rápido posible. Si el cierre es más de treinta días en una presentación, a menos que haya una razón razonable y legítima que pueda retrasar el cierre sin importar la presentación que ellos elijan, probablemente rechazarán la oferta.

Una propiedad que está bajo contrato está fuera del mercado, cerrando así cualquier otra oferta que llegue después de que el contrato se haya ejecutado completamente. Esto significa que se pueden hacer otras ofertas pero no pueden ser consideradas por el vendedor bajo un contrato vinculante. Si incumplen el contrato y, por ejemplo, aceptan una oferta mejor de otro comprador, el comprador original puede emprender acciones legales. No es un buen presagio que un vendedor incumpla el contrato, incluso si se presenta una oferta mejor, ya que estará perdiendo dinero al pagar por el incumplimiento. El período de inspección está incluido en el contrato ejecutado.

Preparativos antes de invertir

Hay muchas preguntas que deben ser abordadas para tomar una decisión informada en la compra de una propiedad. La creación de un plan que lo guíe y la realización de su debida diligencia ayudarán a adquirir las ganancias que un inversionista busca.

Invertir en bienes raíces para crear una propiedad de alquiler es un negocio, como cualquier otro. Tener un amplio conocimiento sobre cualquier negocio establecerá uno que sea rentable y exitoso. Es importante adquirir ese conocimiento sobre cómo asegurar la propiedad correcta y construir el negocio alrededor de ella para que se convierta en un medio para el flujo de caja positivo y la creación de un ingreso residual continuo.

Las preguntas que uno debe hacer son:

o ¿Qué tipo de propiedad puede ser de alquiler? ¿Casa unifamiliar, condominio, casa de pueblo?

o ¿Cuál de estos tipos de propiedades será la más rentable?

o ¿Vale la pena el tiempo, el esfuerzo y el costo de reparar la propiedad "tal cual" o es mejor comprar una propiedad "llave en mano"?

o ¿Qué tan rápido debo esperar ver una ganancia de cualquiera de estas inversiones?