Читать книгу Организация бизнеса. Грамотное построение своего дела - Александр Александрович Орлов - Страница 17

Аренда является во многом альтернативой собственности, так как необходимое имущество переходит к арендатору и он имеет право им пользоваться. Ограничен он, по большому счету, только в распоряжении объектом аренды.

Оформляется аренда таким же образом, как и договор купли-продажи. Процедуры во многом сходны. Необходимо также проводить процедуру проверки объекта, также тщательно готовить документы для сделки, анализировать условия и т. д.

Договор аренды подлежит регистрации в органах Росрегистрации по месту нахождения объекта, если речь идет об аренде недвижимости. Однако в том случае, если договор заключен на срок менее года или срок аренды в договоре не указан, то регистрация такого договора не требуется.

В самом договоре необходимо особое внимание уделить правам и обязанностям сторон. В частности, арендуя здание, необходимо четко разделить обязанности арендатора и арендодателя в отношении объекта недвижимости: кто отвечает за вывоз мусора с территории, уборку помещений, пожарную безопасность. Такие условия договора потом либо помогут арендатору избежать проблем с надзорными органами, либо, наоборот, могут навлечь на него беду.

Порой договоры заключаются на более долгий срок, до сорока девяти лет, что дает возможность делать долгосрочные инвестиции в проекты, связанные с пользованием арендованным участком.

В любом случае аренда во многих случаях является приемлемой альтернативой праву собственности как по защите прав арендатора, так и по возможностям арендатора в отношении земельного участка.

Поскольку вопросы аренды офисных помещений являются в подавляющем большинстве независимыми от воли арендатора, то они не представляют большого интереса. Дело в том, что все условия по аренде помещений в большинстве случаев уже жестко установлены собственником, и либо арендатор согласен на такие условия, либо он ищет себе иные помещения.

Поэтому особый интерес вызывает не столько аренда недвижимости, сколько аренда земельных участков, так как земля является не только производственной базой компании, но и объектом инвестирования и способом получения значительной прибыли.

Особый интерес право аренды представляет для проектов, связанных со строительством, так как в случае наличия на земельном участке зданий арендатор имеет право приобрести земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством. Это своеобразный выход: не покупать земельный участок по рыночной цене, а взять в аренду, построить на нем объект недвижимости и получить по ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственным расценкам.

Однако несогласованность и противоречивость норм законодательства создают на пути стабильного развития предпринимателей ряд трудностей, связанных с возможным изъятием арендованного земельного участка, досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя и др.

И несмотря на некоторые объективные преимущества права аренды, необходимо помнить, что право собственности является наиболее защищенным вещным правом. Зачастую основное преимущество права аренды, если вопрос касается права аренды земли, сводится лишь к тому, что оно предоставляет более долгий, но при этом более дешевый путь к получению права собственности на земельный участок через возведение на нем объектов недвижимости.