Читать книгу Купить квартиру в Москве - Александр Халитов - Страница 7

* * *

К концу XIX века Москва довольно сильно вышла за пределы Садового кольца. Город теперь состоял из 17 районов (в то время называемых частями) и на Северо-Западе и Северо-Востоке границы города простирались далеко за пределы ТТК. Численность населения приблизилась к 1 миллиону.

Список частей (районов) Москвы 1888 год:

1. Городская

2. Тверская

3. Мясницкая

4. Пятницкая

5. Якиманская

6. Пречистенская

7. Арбатская

8. Сретенская

9. Яузская

10. Басманная

11. Рогожская

12. Серпуховская

13. Хамовническая

14. Пресненская

15. Сущевская

16. Мещанская

17. Лефортовская

Обратите внимание на ярко выраженный кольцевой принцип районирования. 3 района находятся полностью внутри Бульварного Кольца (Белый город); 7 – между Бульварным и Садовым Кольцом (Земляной город), причем территория 5 из них не пересекает Садовое кольцо.

Радиальное развитие города очевидно на север – вдоль Дмитровского шоссе, в меньшей степени на северо-запад и северо-восток.

Границы районов существенно отличаются от границ одноименных современных районов: Хамовники включают в себя часть современного Дорогомилово, но самая премиальная часть Хамовников – Остоженка – входит в состав Пречистенского района;

Арбатская часть район включает в себя территории Патриарших Прудов, которые сейчас входят в состав Пресненского района;

Сретенка и Яузский районы после революции 1917 года были ликвидированы и так и не возродились в каком бы то ни было виде.

Дореволюционные карты будут нам очень полезны[6].

Во-первых, Москва в пределах Садового кольца была полностью застроена к концу XIX века и сложившийся характер застройки до сих пор сохраняется;

Во-вторых, районы дореволюционной Москвы обладали большей внутренней однородностью, чем районы советского и современного периода;

В-третьих, изучая топонимику, сможете выяснить для себя много интересного. Возможно, жилые дома, построенные в местности, прежде называемой «Сукино Болото» или занятое «Холерным кладбищем» автоматически выпадут из поля Вашего интереса.

После революции 1917 года административное деление Москвы приобрело ярко выраженный радиальный характер. Это было связано с тем, что районы формировались не по географическому принципу, а на основе существующих подпольных партийных ячеек. В 1917 году – во время революции – их было всего 8, соответственно город поделили на 8 новых советских районов. Так как партийные ячейки существовали в рамках крупных промышленных предприятий, расположенных на окраинах города, впервые в мировой истории районы начали формироваться не от центра, а к центру. Число районов до 1935 года менялось от 6 до 10.

Значительное увеличение территории города произошло в период первых пятилеток в связи с развитием промышленности и приростом населения. К 1936 году население Москвы достигло 4 млн человек. Число районов увеличилось до 23. Границы многих районов пересекли ТТК и вплотную приблизились к МКАД.

Радиальное развитие города направлено на юг, где появилось 2 новых шоссе – Ленинский и Мичуринский проспекты.

Список районов Москвы в 1936 году:

1. Ленинский

2. Фрунзенский

3. Москворецкий

4. Кировский

5. Пролетарский

6. Таганский

7. Киевский

8. Молотовский

9. Первомайский

10. Краснопресненский

11. Красногвардейский

12. Советский

13. Свердловский

14. Куйбышевский

15. Коминтерновский

16. Ростокинский

17. Железнодорожный

18. Бауманский

19. Сталинский

20. Ленинградский

21. Октябрьский

22. Дзержинский

23. Сокольнический

В советское время изменились практически все названия районов и улиц – Хамовники стали Фрунзенским районом, Воробьевы Горы превратились в Ленинские Горы и т. д.

Обратите внимание на ярко выраженный радиальный принцип районирования. Значительная часть районов начинаются вблизи Кремля и тянутся до самых границ города.

К 1961 году было завершено строительство МКАД и границы города приобрели знакомые очертания. В состав Москвы вошло несколько десятков населенных пунктов, включая довольно крупные города Тушино, Люблино, Перово, Бабушкин и Кунцево. Численность населения превысила 5 миллионов человек.

Последнее значительное изменение границ города произошло в 2014 году. Город увеличился до 125 районов в составе 12 административных округов. Численность современной Москвы составляет 12,6 млн человек.

Внутри МКАД расположено 107 районов, разделенных на 9 административных округов. Административные районы названы по сторонам света:

ЦАО (Центральный Административный Округ);

ЗАО (Западный Административный Округ);

СЗАО (Северо-Западный Административный Округ);

САО (Северный Административный Округ);

СВАО (Северо-Восточный Административный Округ);

ВАО (Восточный Административный Округ);

ЮВАО (Юго-Восточный Административный Округ);

ЮАО (Южный Административный Округ);

ЮЗАО (Юго-Западный Административный Округ).

Обратите внимание на кольцевой принцип формирования ЦАО и радиальный – других административных округов.

Так как карты интересуют нас исключительно как прикладной инструмент оценки недвижимости, в последующем мы будем пользоваться не административными картами, а риэлторскими. Мы будем искать «жилые массивы», определять их характеристики, уточнять характер застройки и прогнозировать ценовые тренды.

Правило № 4. Всегда, когда возможно, определяйте положение жилого массива и дома в том числе и на дореволюционных картах Москвы, так как именно тогда административные районы в максимальной степени совпадали с характером жилых массивов.

Административная карта Москвы внутри МКАД.

Зонирование. Большая Москва

Вместе с районами «старой Москвы», расположенными внутри МКАД, мы будем рассматривать районы г. Москвы, расположенные с внешней стороны МКАД, а также отдельные города ближнего Подмосковья, которые по своим характеристикам сходны с соседними районами Москвы или составляют с ними сплошную застройку.

В число подмосковных населенных пунктов, составляющих сплошную застройку с районами Москвы за пределами МКАД, входят: Химки, Красногорск, Одинцово, Долгопрудный, Мытищи, Реутов, Видное, Люберцы, Котельники, а также территории вдоль Рублевского и Новорижского шоссе.

Мы рассматриваем не полностью города/городские округа, а их основные жилые массивы со сложившейся социальной инфраструктурой, схожие по характеристикам со смежными районами Москвы.

Это территориальное объединение мы будем называть «Большая Москва». Процесс формирования Большой Москвы не закончен. Ее территория постоянно расширяется за счет появления новых жилых массивов вдоль границ и развития транспортной инфраструктуры.

Население Большой Москвы на 2020 год оценочно составляет 14,5 млн человек. Оценочное количество жилых объектов (многоквартирных жилых домов и коттеджных поселков) около 40 000.

Вся территория Большой Москвы делится на 4 зоны:

1 зона – наиболее престижные районы Центра Москвы – зона исторической и современной премиальной застройки. В 1 зоне расположены почти все исторические достопримечательности Москвы. Большая часть 1 зоны расположена внутри Садового кольца;

2 зона – престижные районы Москвы, расположенные за пределами Садового кольца. Отличаются высоким уровнем социальной инфраструктуры и однородностью социального состава. В новой застройке преобладают жилые комплексы «бизнес-класса». Большая часть 2 зоны расположена внутри ТТК;

3 зона – бывшие индустриальные и «спальные» районы Москвы. Представлены в основном типовой советской застройкой, в новой застройке преобладают жилые комплексы классов «эконом» и «комфорт». Большая часть 3 зоны расположены между ТТК и МКАД;

4 зона – районы Москвы за МКАД и центральные жилые районы прилегающих к Москве городов-спутников. Наиболее разнородная зона, представленная как наиболее бюджетным жильем эконом-класса, так и премиальными коттеджными поселками. Расположена за пределами МКАД.

Первая зона – центральные районы Москвы. В эту зону входит вся застройка внутри Садового кольца и практически полностью территория районов ЦАО, за исключением частей Басманного, Красносельского и Таганского районов за железной дорогой. Помимо районов ЦАО к первой зоне также относятся части районов Дорогомилово и Раменки. В первой зоне значительный объем построек классов «элит» и «премиум». Практически все исторические особняки, городские усадьбы, доходные дома (многоквартирные дома постройки 18801917 годов) и сталинские дома индивидуальных проектов находятся именно здесь.

Вторая зона – районы качественной застройки, примыкающие к первой зоне. К этой зоне относится большая часть районов в Западном и Юго-Западном административных округах. Преобладающая застройка – дома классов «бизнес» и «комфорт-плюс», а также «сталинки» и «брежневки» типовых серий.

Третья зона – спальные и рабочие районы Москвы в пределах МКАД. Районы с преобладающей застройкой классов «эконом» и «комфорт». Значительную часть составляют районы, вошедшие в состав Москвы в 1960 году. В этой зоне размещено много промышленных предприятий, очистных сооружений и прочих индустриальных объектов. В эту зону входят практически все районы Восточного, Юго-Восточного и Южного административных округов.

Четвертая зона. Районы Москвы за МКАД и центральные жилые массивы отдельных городов ближнего Подмосковья (Химки, Красногорск, Одинцово, Долгопрудный, Мытищи, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное), имеющие высокую связность с Москвой. Значительную часть составляют районы, вошедшие в состав Москвы в 80-90-ые годы XX века, а также в 2012 году после присоединения Новой Москвы. Нет четко выраженного характера застройки – варьирует от класса «премиум» в районе Рублевского и Новорижского шоссе до типовых серий класса «эконом» в районах к востоку и Юго-Востоку от МКАД.

Карта Большой Москвы

В некоторых случаях рассматриваемые жилые массивы имеют несколько искусственный характер. Это связано с двумя важными факторами:

1. Необходимость единой методологии для рассмотрения всей недвижимости Москвы и ближнего Подмосковья. Главным критерием в силу радиального характера застройки имеет все-таки расположение относительно ТТК и МКАД. Поэтому относительно дорогой и благоустроенный район Митино отнесен к 4-й зоне (за МКАД), а район Капотня, цены на недвижимость в котором уступают практически всем крупным городам Подмосковья – к 3-й зоне (в пределах МКАД).

2. Есть несколько районов города, в которых в силу обилия промышленных предприятий и железных дорог не произошло формирование полноценных жилых массивов. Оставлять серые пятна на карте или описывать каждые отдельно стоящие дома не представлялось правильным, поэтому они были объединены в рамках одного жилого массива по критериям географической близости и средневзвешенной цены. Фактор высокой транспортной связности и однородности социального состава в таких жилых массивах отсутствует.

При описании районов Вы часто будете видеть следующие сокращения:

МКАД – Московская Кольцевая Автодорога

ТТК – Третье Транспортное Кольцо

МЦК – Московское центральное кольцо (наземная линия метро)

СВХ – Северо-восточная хорда (новая сквозная автомагистраль, связывающая районы севера, востока и юго-востока Москвы)

СЗХ – Северо-западная хорда (новая сквозная автомагистраль, связывающая районы севера, северо-запада, северо-востока и запада Москвы)

Сокращения административных округов – ЦАО, ЗАО, ЮЗАО, ЮАО, ЮВАО, ВАО, СВАО, САО, СЗАО.

Прошу Вас еще раз обратить внимание на то, что в пределах города железнодорожные магистрали всегда разделяют жилые массивы.

10 основных направлений железных дорог:

Ленинградское – в направлении города Химки

Рижское – Красногорск

Киевское – Внуково

Белорусское – Одинцово

Ярославское – Мытищи

Савеловское – Долгопрудный

Горьковское – Реутов

Казанское – Люберцы

Курское – Щербинка

Павелецкое – Видное

Все промышленные зоны Москвы также расположены вдоль железных дорог. Вместе ж/д + промзоны образуют естественные границы жилых массивов.

Вместе с тем, с 2014 года, промышленные зоны являются главным земельным активом для строительства новых жилых комплексов внутри МКАД.

Карта основных промзон Москвы

В следующей главе мы с вами подробно рассмотрим районы 1, 2, 3 и 4-й зон Москвы.

6

Один из лучших ресурсов по данной тематике – http://retromap.ru/.