Реклама. ООО «ЛитРес», ИНН: 7719571260.
Вступительная часть
Часть 1. Целесообразность системы государственного кадастрового учета частей зданий и помещений применительно к договорам аренды
Часть 2. Предпосылки принятия закона о внесении изменений в Закон о регистрации недвижимости
Часть 3. Сравнительный анализ двух редакций Закона о регистрации недвижимости
3.1. Общая сравнительная таблица
3.2. Пункт 7.3) ч. 2 ст. 14 «Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав»
3.3. Пункты 11) и 34) части 1 ст. 26 «Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав»
3.4. Статья 44 «Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости»
3.5. Статья 51 «Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом»
3.6. Статья 70 «Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях»
Часть 4. Примеры различных форм (видов) частей объектов недвижимости, передаваемых в аренду
4.1. Общий перечень наиболее распространённых видов (форм) частей объектов недвижимости, передаваемых в аренду
4.2. Пример 1. Передача в аренду части здания или помещения в виде одного или нескольких помещений, отмеченных на поэтажном плане в фактически существующих границах, ограниченных стенами (перегородками), планировка которых соответствует имеющимся в ЕГРН сведениям
4.3. Пример 2. Передача в аренду части здания или помещения в виде одного или нескольких помещений, отмеченных на поэтажном плане в фактически существующих границах, ограниченных стенами (перегородками), при отсутствии в ЕГРН сведений о внутренней поэтажной планировке
4.4. Пример 3. Передача в аренду части здания или помещения в виде одного или нескольких помещений, отмеченных на поэтажном плане в фактически существующих границах, ограниченных стенами (перегородками), планировка помещений не соответствует содержащимся в ЕГРН сведениям (т.е. в какой-то период времени в здании была произведена перепланировка, не требующая получения разрешения на реконструкцию; документы на внесение изменений в ЕГРН не подавались)
4.5. Пример 4. Передача в аренду части здания или помещения, образовавшейся посредством раздела или объединения помещений, без внесения в ЕГРН изменений по результатам перепланировки (в ЕГРН имеется планировка в отношении самого помещения, но нет сведений о разделе помещения на две части (объединении в одно помещение)
4.6. Пример 5. Передача в аренду части помещения, образовавшейся посредством ее выделения виртуальной линией (сплошной или пунктирной, красного или иного цвета), либо посредством закрашивания передаваемой в аренду части цветной заливкой, т.е. без возведения строительных ограждающих конструкций (стен)
4.7. Пример 6. Передача в аренду части коридора, зала, иного общего пространства или части помещения, обозначенной на поэтажном плане виртуальными линиями и не имеющей внешних ограждающих конструкций
4.8. Пример 7. Передача в аренду части здания или помещения, обозначенной виртуальной линией на поэтажном плане, не соответствующем действительности (поэтажный план соответствует сведениям ЕГРН, но не соответствует фактически имеющейся планировке)
Часть 5. Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации договоров аренды частей зданий и помещений
5.1. Обзор судебной практики, сложившейся до внесения изменений в Закон о регистрации (т.е. до 30.04.2021 г.), либо после внесения указанных изменений, но на основании применения ранее действовавших норм Закона о регистрации
5.2. Обзор судебной практики, сложившейся после внесения изменений в Закон о регистрации (т.е. после 30.04.2021 г.)
Заключение
С вступлением в силу 30 апреля 2021 года изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон о регистрации» или «Закон»), внесенных Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», многие вероятно возлагали большие надежды с точки зрения окончательного разрешения большинства вопросов в части порядка государственной регистрации договоров аренды зданий, помещений, сооружений. С указанного момента прошел более чем один год и возникает небезынтересный вопрос о том, каким образом отразились данные изменения в Закон о регистрации на практике. Как видится, прошедшего периода времени вполне достаточно, чтобы проанализировать ситуацию и сделать определенные выводы. Несмотря на то, что говорить о том, что судебная практика по применению новых положений Закона о регистрации полностью сформировалась возможно и нельзя, тем не менее, на мой взгляд, по определенным ситуациям примеров в практике сформировалось уже достаточно. Более интересный в этом плане вопрос состоит в том, каким образом отреагировал на указанные изменения Закона о регистрации регистрирующий орган (здесь и далее, в том числе в отношении территориальных подразделений, будет применяться термин «Росреестр»). Нужно заметить, что, как оказалось, на практике многие арендные специалисты либо не сразу узнали о самом факте вступлении в силу указанных положений Закона о регистрации (о чем я смог убедится на практике), либо не понимали, как такие изменения работают на практике и как их правильно применять, а потому предпочитали не рисковать и действовать «по старинке». Кто-то, возможно, попросту не стал придавать данным изменениям в Закон какого-либо существенного значения. Все это конечно не касается тех, кто с самого начала, т.е. в период действия прежней редакции Закона о регистрации, не боялся или не ленился оспаривать решения регистрирующего органа и добиваться справедливости в суде. В этой связи, полагаю будет интересным проанализировать ситуацию, сложившуюся до внесения соответствующих изменений в Закон о регистрации, после вступления в силу таковых и, самое главное, разобраться в вопросах практического применения тех или иных положений Закона, разобрав их на конкретных примерах.
Учитывая, что тема с договорами аренды настолько уже «заезженная» и «замыленная», а о договорах аренды чего только уже не написано, можно было бы задаться вопросом: о чем еще говорить и кому это может быть вообще интересно? В тоже время, на мой взгляд, в части государственной регистрации договоров аренды вопрос не затрагивается достаточно глубоко, не говоря уже о попытках критики как государственных органов, так и положений Закона.
.....
«Росреестр представляет первый дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости для оперативного информирования представителей органов власти, профессионального сообщества и граждан о правовых нововведениях по направлениям деятельности ведомства…
Дайджест представляет собой свод изменений в правовых нормах, которые установлены вступившими в силу в 2021 году Федеральными законами N 120-ФЗ, 191-ФЗ, 273-ФЗ и 275-ФЗ. Материалы изложены в доступной и понятной форме, они помогут широкому кругу лиц быстро разобраться в сути и содержании нормативных документов…
.....