Читать книгу Ипотека. Инструкция от потребителя - Александра Гребенюк - Страница 10

“Сбор данных” – это очень важный этап. Чем больше информации вы соберете, тем конкретнее будет у вас выбор. На самом деле, даже после покупки недвижимости вы будете продолжать заниматься сбором данных, узнавать информацию о районе, об автобусных маршрутах, о магазинах и прочее.

Чтобы не потеряться в изобилии данных на страницах интернета, в начале книги вам была предоставлена возможность сделать цель более конкретной. Вы уже можете ответить себе на вопрос, какую именно недвижимость хотите приобрести (квартира, дом), с первоначальным взносом или без, через застройщика или через банк.

Теперь вам нужно определиться, кто во всей этой глобальной истории будет выступать в роли ПРОДАВЦА, СПОНСОРА и ПОКУПАТЕЛЯ.

Ну, с ПОКУПАТЕЛЕМ все ясно – это вы. Вы – будущий владелец своей недвижимости. А вот с ПРОДАВЦОМ и СПОНСОРОМ нужно определиться конкретнее.

В качестве ПРОДАВЦА может выступить:

Собственник.

Застройщик, продающий новостройки.

Банк.

В качестве СПОНСОРА так же может выступить банк.

Более подробно я расскажу о ПРОДАВЦЕ. В этой главе есть еще абзац о первичном поиске недвижимости. Эта тема здесь потому, что, после одобрения банком кредита (не с подачи заявки, а с момента одобрения), у вас на поиск квартиры или дома своей мечты будет очень мало времени. У разных банков срок может отличаться, но в среднем это период в 2-3 месяца. Поверьте, он пролетит очень быстро. Много времени занимают поездки на осмотры объектов, перелопачивание объявлений, телефонные звонки, и при этом есть еще работа… А в выходные дни хочется отдохнуть. Поэтому, прежде чем обращаться в банк, будет лучше, хотя бы приблизительно, уже иметь представление, у кого вы хотите купить недвижимость (собственник, застройщик, банк) и в каком районе.

ТИПЫ ПРОДАВЦОВ.

СОБСТВЕННИК.

Когда недвижимость продает собственник – это намного упрощает работу с документами и оформлением. К тому же меньше рисков, т.к. недвижимость уже зарегистрирована. Но и здесь есть свои нюансы, на которые стоит обратить внимание.

Количество собственников.

Если в качестве собственника выступает один человек, то все очень просто. Вы общаетесь только с одним человеком и согласовываете все только с ним. Если собственников несколько (супруги, например), то необходимо согласие на продажу каждого из них. И соответственно понадобится несколько дополнительных документов, подтверждающих брак и совместное имущество.

Бывает и такое, что недвижимость принадлежит одному человеку, а общаться вам приходится с другим. В данном случае необходимо убедиться в наличии доверенности на продажу имущества третьим лицом. Вообще в таких делах лучше, чтобы не было никаких третьих лиц, кроме риэлторов и банковских сотрудников.

Был у меня один случай, когда я поехала смотреть одну из выбранных квартир. Встретил меня мужчина, показал квартиру, обозначил цену. В процессе разговора выяснилось, что собственник вовсе не он, а якобы его бабушка, которая не хочет заниматься продажей квартиры и доверила эту работу внуку. Я спросила, смогу ли я увидеться с этой женщиной? На что мне сказали, что она приедет, возможно, только на сделку. В дальнейшем, мне, к сожалению, не удалось сторговаться на нужную мне цену, а может и к лучшему.

Когда недвижимость принадлежит пожилому человеку, есть риск попасть в одну из мошеннических операций. Схема такова: уже после покупки квартиры, собственник заявляет, что квартира была продана без его согласия или еще хуже, сделка может быть аннулирована по причине неадекватного состояния собственника во время сделки (спутанное сознание и т.д.). С юридической точки зрения будет сложно доказать свою правоту, вы лишь потеряете время и финансы.

Если вы сомневаетесь в адекватности продавца-собственника, лучше вообще не иметь с ним дело. Чтобы избежать подобных махинаций, существует такая процедура, как психологическая экспертиза. В день сделки, продавец едет в медучреждение, чтобы получить справку о психологическом здоровье с текущей датой. Эта справка предъявляется на сделке покупателю, что является гарантией осознанного и добровольного участия в сделке. Надо сказать, что процедура специфическая, и не каждый собственник на это согласится. Поэтому лучше такой вопрос обсудить заранее. На практике такую справку запрашивают довольно редко.

Материнский капитал.

Материнский капитал существует с 2007 года. Он часто используется при покупке квартиры. Обязательно нужно уточнить у собственников, использовали ли они материнский капитал? Зачем это надо? А затем, что материнский капитал – это деньги, которые не принадлежат собственникам, они принадлежат ребенку, а значит, он тоже имеет права на эту недвижимость. По закону родители после получения материнского капитала должны наделить своих детей долей собственности в квартире, но, к сожалению, делают это не всегда. Даже если такая квартира уже продана, ребенок по исполнению 18-ти лет может потребовать восстановить свои права на собственность. Чтобы такого не произошло, уточняйте у продавцов подробную информацию. А если вас все-таки одолевают сомнения, и вы считаете, что продавец скрывает от вас информацию, то запрашивайте выписку со счета, на котором хранится материнский капитал. Разумеется, эта тема касается недвижимости, которая была куплена после 2007 года.

Количество прописанных людей.

Большое значение имеет количество прописанных людей в покупаемой недвижимости. С каждого из них нужно будет получить согласие на продажу. Помимо этого, необходимо обсудить с продавцами вопрос о том, что на день заключения сделки купли-продажи всем прописанным жильцам нужно будет выписаться. Представляется документ, подтверждающий, что в покупаемом объекте никто не прописан, а именно – выписка из домовой книги.

Ну вот, пожалуй, и все, что касается собственников. Как вы поняли, лучший вариант, это когда один собственник, и когда в квартире никто не прописан.

ЗАСТРОЙЩИК.

В качестве продавца может выступать и застройщик. Эта сфера показалась мне рискованной, учитывая, что там нет документов о собственности, а есть ДДУ (договор долевого участия). То есть покупатель заключает договор с застройщиком, согласно которому, после завершения строительства, конкретная квартира будет передана покупателю. ДДУ регистрируется в Росреестре, что подтверждает право на получение квартиры у данного застройщика. Но я не стала с этим связываться, для меня это все было, как темный лес. Ниже расскажу вам истории о застройщиках, которые меня совсем не убедили в надежности. Возможно, мне просто не хватило знаний и информации.