Читать книгу Гениальный строитель / Lean project delivery - Андрей Глауберманн - Страница 7

Подробнее о проекте можно узнать на www.mysunshome.com

Цены на недвижимость будут падать, если вы прекратите покупать то, что вам не нужно, или Обращайтесь опять к вашим консультантам по инвестициям в недвижимость

Ехали мы летом с коллегой по работе и разговаривали о жизни. Я сказал, что нужно мне свой дом строить, деваться некуда. Но денег нет. Посмотрел я на цены на участки, прикинул, сколько могла бы стоить постройка. Меньше 750 тыс. шекелей ($230 тыс.) с учетом земли трудно что-либо сделать. У него квартира в центре, в которой его семье уже тесновато, и он думает переехать подальше на вдвое большую площадь. Предложил он мне построить дом на две семьи. Заодно приятные соседи.

Давным- давно, что было почти в прошлой жизни, приходилось уже строить свой дом. Ну как строить – я там пару кирпичей положил. Потом по две-три недели приходилось тратить на различный ремонт, которому не было конца-края. В общем, правильнее сказать, всё это происходило на моих глазах, потому что я был тогда ещё подростком.

Я помню, когда семья решила строить дом, я загорелся идеями оснастить его всякими инженерными системами. Я ходил и убеждал взрослых: давайте сделаем это и то. Мне даже самому хотелось что-то мастерить. Но меня не слушали. Мама отмахивалась от меня как от назойливой мухи и не нашла ничего лучше, как в один день бросить мне на стол книгу для студентов не меньше чем второго курса технического вуза с подробными схемами и расчётами, сказав: «На, делай!» Содержание книги было на тот момент выше моего понимания. Я понял, что поддержки никакой у меня не будет, а сам я, как бы мне того ни хотелось, не мог вникнуть во все детали конструкции. Книгу мама через неделю тихо забрала и отнесла обратно.

С тех пор весь этот проект стал мне глубоко чуждым. Мне не нравилось в нём абсолютно всё. У меня была изжога от одного взгляда на то, сколько там ляпов и исправлений.

Я видел, что взрослые вместо спокойной жизни придумали сами себе кучу проблем и ещё меня пытаются втянуть во всё это. Я чувствовал, что те усилия, которые были вложены ими в ремонт и строительство, не то что не окупаются со временем – можно было бы избежать безумных трат времени и сил и за ту же цену обзавестись много чем, дом просто пожирает их жизнь бесконечными авариями. Для меня это был не дом радости, а дом печали.

Я хотел жить в частном доме, но не такой ценой. Половина моих одноклассников живут в своих домах, а не в квартирах, и у них всё более- менее в порядке. В основном в квартирах живут только одноклассницы. Но жизнь так сложилась, что при всём моём желании реальной возможности и острой потребности не было. Наверное, в какой-то момент я больше стал искать для самого себя всякие отговорки, почему не построить дом, пока однажды, наконец, не осознал острую и жизненно важную необходимость – строить самому, деваться некуда.

Дело в том, что практически всю жизнь я жил в квартирах простой, даже элементарной планировки. У меня не было своей комнаты. И я не был чувствителен к пространствам, в которых мне приходилось жить, я не был особо требователен, как, наверное, и большинство из нас или скорее, большинство горожан. Хотя контраст между жизнью в своём доме и в квартире мне был очевиден и понятен, но лично на меня квартирные неудобства не оказывали какого-то сильного влияния. Я не привязан к недвижимости, как некоторые особо помешанные, у меня есть и были другие интересы; у меня нет заболеваний, которые обостряются в квартире, я не привык к излишествам и изыскам и вообще мало чувствителен к окружающей обстановке.

Но тут я понял, что другие люди, в том числе мои близкие, – очень чувствительны. Что инфраструктура и сервис, предлагаемые в многоквартирных домах, в буквальном смысле разрушают психику людей. Однажды, лет пять назад, я натолкнулся на исследования, где речь шла о постепенном отказе от многоквартирных домов, так как, по опыту европейских стран, такие дома со временем превращаются в анклав преступности, создают нагрузку на правоохранительную систему. Если бы не программа замены пятиэтажек на 17-этажки, эта проблема уже встала бы в полный рост: износ домов необратим, и это лишь откладывает на 30–40 лет рост социальной напряжённости. Потом появилась программа замены девятиэтажек на 25- и более этажки, что ещё немного оттянуло неизбежное, замедлив необратимый процесс. Очевидно, что это своеобразная пирамида. Когда вопрос морального и физического износа 17-этажек встанет в полный рост, а он уже стоит на пороге, никто не будет их сносить и на их месте строить 50-этажки, просто плюнут на это и бросят жителей на произвол судьбы, а сами сбегут куда-нибудь в ещё не застроенное место типа Новой Москвы, Нью- Йорка, Нью- Дели или вроде того. Вот только из Европы уже больше некуда бежать, потому европейцы и озаботились этим вопросом раньше всех.

Уже сегодня очевидно, что рост этажности идёт параллельно росту нагрузки на транспортную систему. В 20-х годах прошлого века Москва была трёхэтажная, по ней ходили пешком или ездили на лошадях. Потом стала пятиэтажная – появился общественный транспорт. Потом появились высотки и к ним – городские шоссе. Потом девятиэтажки – и метро. Каждый раз, чем выше этажность, тем больше и больше нагрузка на городской бюджет, но в стоимость квартир расходы на общественный транспорт, новые дороги и станции метро не включаются. Город вынужден выжимать эти деньги в виде налогов потому, что об этих само собой разумеющихся сервисах горожане не думают и платить не собираются. В Израиле земля дорогая, но в неё включены стоимость строительства к ней подъездных дорог, объектов социальной инфраструктуры (магазинов, школ), не говоря уже о бесплатном подключении коммуникаций, за которое в России берут деньги при строительстве частного дома.

Но и этого оказывается недостаточно, когда речь идёт о строительстве метро, линий скоростных трамваев и тому подобного. Поэтому в городской черте на собственников жилья высокий налог, который идёт на развитие города. И поэтому никаким промышленным предприятиям и в голову не приходит работать в городской черте, потому что стоимость коммерческой аренды иногда даже ниже стоимости городского налога. Все бизнесы сами собой переносят в промзоны, где этого налога нет, а иногда есть субсидии на развитие промзон.

В общем, городской шум, пробки, воздух – это, конечно, действует на чувствительных людей и на здоровье напрямую. Но это ещё цветочки. Когда у людей появились деньги и все начали строить «дома мечты», оказалось, что незатейливая архитектура 70-х – это хорошо, потому что, оказывается, можно планировать дома и квартиры плохо и даже очень плохо. Чем дороже объект недвижимости, тем он хуже спроектирован, тем больше цена ошибок, тем сильнее влияние на здоровье и психику. Ну, можно ещё раз вернуться к «дому печали», можно бесконечно изумляться тому, что приходит в голову людям, у которых появились деньги, а умения – нет. Есть и положительные примеры – они всегда были, во все времена, есть удачные решения, но в целом люди живут не в том, в чём хотели бы, или жалеют об ошибках.

И потом – соседи. Это отдельная головная боль. Сколько людей вынуждены были переехать из-за негативного соседства? В конце концов оказывается не так важно, какой крутой у тебя дом: если возникает конфликт с соседями, его цена упадёт в несколько раз. А разводы? Просто в какой-то момент члены семьи становятся такими же соседями и всё повторяется в ещё более острой форме, потому что ты просто не можешь закрыть дверь, не можешь закрыть уши, не можешь не видеть того, что происходит на кухне и в туалете. И разводы в частных домах гораздо громче и отвратительнее, чем в квартирах, где люди хотя бы привыкли к какому-то соседству и нормам приличия. В частных домах люди не привыкли себя ограничивать ни в чем.

В общем, мой коллега казался мне удачным соседом, и я с радостью принялся за этот проект. Тем более что его профессиональный опыт лежит вне сферы строительства, а мой – в ней. Первым делом я, зная, как тяжело управлять строителями, решил, что мне нужен подрядчик, которому я вообще могу доверять. Область недоверия к строителям очень широка. Вы не можете быть уверены, что они вообще будут его строить, а не скроются с деньгами, нельзя быть уверенными в том, что, если они начнут его строить, то вообще достроят, а если достроят, то в рамках бюджета, а если в рамках бюджета, то в рамках определённого времени. Меня это точно не устраивало – подписываться на какое-то дорогостоящие проекты и при этом втягивать в это ещё кого-то, если это будет, как обычно, растягиваться по срокам на неопределённое время, когда тебя каждый месяц «кормят завтраками», а в итоге это продолжается в шесть раз дольше, чем планировалось (хорошо, если вообще когда- нибудь ремонт закончится!). Ну и понятно, кто и как будет контролировать качество – я не строитель, нанимать технадзор, как на больших проектах, чтобы они проверяли каждый шаг, – это безумное удорожание. Кроме того, технадзор на мелких проектах сам часто косячит, так что фактически это просто чёрная дыра, где ты не понимаешь, за что платишь. Короче, для меня это был принципиальный пункт, потому что если у меня нет моего строителя, то и проект мне не нужен. При этом я не говорю на их языке, я не араб, не бедуин, а это усложняет вообще всё. Мне нужно, чтобы они меня понимали и я понимал, что они меня точно понимают, а эти ребята вообще редко парятся по этому поводу.

К сожалению, русские бригады, с которыми, казалось бы, проще всего было найти общий язык, оказались менее сговорчивыми. Я беру проект, прихожу к ним, спрашиваю, сколько они будут это строить, основываясь на своём опыте. Они, говорят, например, 7 месяцев, 11 месяцев. Сказать – это вообще ничего не значит, сказать вообще можно всё что угодно, и русские меньше всего отвечают за свои слова, потому что это – в крови, это вообще манера вести диалог с клиентом, водить его за нос. Я им говорю, что меня это не устраивает и я знаю, что работу можно сделать на 4 месяца. Хотите, я могу сам вас сопровождать это время бесплатно? Русские говорят, зачем им это надо, у них и так работа есть, и на этом диалог прекращается. То есть объяснить им, что они смогут заработать за 4 месяца столько, сколько они привыкли зарабатывать за 7–11 месяцев, элементарно не получается. Хотя, казалось бы, они должны были бы искать со мной как с клиентом общий язык, ведь я плачу, я заказчик. Я знаю, что когда я был на их месте и сам ходил к заказчику и говорил ему: «Давайте мы сделаем это быстрее, это будет и вам, и нам выгоднее», – мне попадались такие же безумные заказчики, которые не в состоянии были понять, о чём идёт речь. Они готовы были каждый месяц выбрасывать на ветер по полмиллиона руб лей за отсрочку ввода объекта в эксплуатацию, готовы были платить штрафы в несколько миллионов долларов своим контрагентам, лишь бы не платить тем, кто будет их из этой ямы вытаскивать, потому что процент от этих миллионов в качестве бонуса за ускорение – это, типа, много (а сами миллионы – нормально).

С русскими как раз понятно: они здесь не чувствуют себя хозяевами, это не их родина, поэтому они и не хотят стараться. У коренных жителей – тех, кто здесь родился и кто строит, – другое отношение к земле, к труду. Для них есть что-то священное в том, чтобы не сделать свою работу плохо. Им, по крайней мере, будет стыдно перед теми, кто так же, как и они, вырос с ними вместе и будет жить здесь. У иностранцев этого нет и не может быть. Они чувствуют и ведут себя, как гастарбайтеры, и этого у них не отнять. Они мыслями – там, в Украине, в Китае.

Короче, действительно, несмотря на наличие языкового и культурного барьера, убедить тех, кто здесь родился, оказалось легче, хотя и здесь много спеси, апломба, характера. И потом, ведь вопрос стоял именно так: вы будете строить под моим руководством. Вы открываете все свои бюджеты, все свои графики и мы вместе с вами будем всё это изучать, чтобы найти взаимовыгодные решения. Никакое ваше коммерческое предложение меня не интересует. Либо мы работаем так, либо никак, но вам так выгоднее. Понятное дело, что легче всего договориться с мелкими, чем с крупными, легче договориться с тем, у кого есть дырка в заказах, чем с теми, кто по уши загружен. Но так, в конце концов, работает рынок. Мне не нужно, чтобы весь рынок согласился на мои условия, мне нужен один подрядчик. И мне всё равно, как будут строить остальные – это их дело. В конце концов, никакого криминала в том, чтобы сделать лучше для клиента, нет. Это нормально во всех отраслях. Весь мир так живёт. Есть нормальные люди и среди подрядчиков, только если вы сам – нормальный заказчик.

Месяца полтора у меня ушло на поиск технологии, рекомендаций, переговоры, поездки на строящиеся объекты, прежде чем у меня появился первый, кто сказал мне да. Потом были ещё несколько, но первый был особенно важен, потому что двигаться дальше без этого было нельзя и инвестировать бесконечно много времени в поиски – удовольствие дорогое, здесь каждый день поиска стоит существенных денег и мало кто может себе это вообще позволить. Те, у кого есть деньги, – у них точно нет этого времени. Мне повезло. Потом вообще появился поток желающих стать поставщиками, это другая эпоха со своими особенностями, но начало было таким.

Параллельно мой коллега стал читать на всяких форумах «полезные статьи по теме». Сначала, это выглядело как помощь. Потом поток этой информации стал возрастать, а её полезность приближаться к нулю. Когда ты не в теме, всегда есть много любителей поездить по ушам, тем более в такой мутной теме, как стройка, где нет ни одного человека, который знает всё от начала до конца. В некотором смысле стало выгодно запутывать, усложнять, чтобы в конечном итоге, тебя наняли консультантом. В современном строительном мире слово «консультант» стало ругательством: «У нас на площадке тысячи консультантов». От консультантов все пытаются избавиться, а они лезут во все дыры, пытаясь убедить тебя в собственной необходимости.

Мой коллега утонул в море информации, большинство которой было, с моей точки зрения, бесполезно, но при каждом новом материале у него обострялось восприятие любого вопроса: как делать отопление, как получать разрешение, как заливать бетон и пр. Через полтора месяца у него случился аврал на работе и наш проект он задвинул в долгий ящик, но у меня к тому моменту уже осталось много материалов.

Я его понимаю. Он пытался контролировать всё. У меня другой опыт. Я не строитель, моя специальность – управление. Я много работал со строителями и много раз подвергался насмешкам с их стороны. 20 лет назад я приходил на работу и мне говорили: «Завтра ты едешь на завод по производству пуль, у тебя там полдня, послезавтра напишешь отчет, что там у них не работает или неправильно». И так – конвейер: почта, химическое производство, сотовая связь, ТЭЦ – везде по полдня. Ну что я могу знать про них самих лучше? В первый же свой день работы на стройке я попал в окружение девяти компаний, о которых знал столько же, сколько обычный человек о производстве пуль. Да мне это было и не нужно – глубоко вникать во всё невозможно, важнее понимать, кому ты можешь доверять, как ставить вопросы, где граница того, чему можно доверять, и вымысла, правды и лжи. Вы же понимаете, что в том окружении из девяти компаний каждый из нас находился в том же самом положении, что и обычный человек на производстве пуль. Никто ни о ком ничего не знает и знать не хочет!

Кроме меня. Я хотел. Но я хотел им помочь.

Короче, решил я сделать из этого стартап. У меня был за плечами свой профессиональный опыт, я знал, как с ними разговаривать. Разница только в том, что всякий раз, когда меня приглашали на какой-либо проект, моей задачей было исправлять чьи-то ошибки. Ошибки менеджеров, ошибки проектировщиков, ошибки инженеров. И я решил сформулировать, а как надо было бы делать это всё, максимально стараясь избежать тех ошибок, с которыми мне приходилось сталкиваться. Понятно, что нельзя избежать всего, но можно постараться избавиться от многого.

Я сформулировал шесть ключевых принципов. Я заявил друзьям, что это будет существенно быстрее и дешевле, чем то, что вы знаете, и это будет нести ещё много всяких выгод по сравнению с тем, что преподносится как данность или норматив. Тут же обнаружились всякие потенциальные инвесторы, причём из разных стран и регионов, и мне пришлось доделать стартап уже профессионально: готовить самостоятельно тексты договоров, делать финансовые модели, писать письма и презентации. Но эта первая волна потенциальных инвесторов имела скоротечный характер. Это люди, которые привыкли просто искать что-то новое. Они считают, что они должны это делать. Это их жизнь – держать нос по ветру, смотреть, что где появляется. То есть им важен сам процесс поиска, от которого они сами получают удовольствие, и, видимо, это даёт им ощущение собственной крутости. Ну то есть слово «стартап» для потенциальных инвесторов – как мёд для мух.

При этом их способности вникать довольно средние, их больше интересуют энциклопедические знания: по обратной связи я понял, что у многих возникли трудности с пониманием, в чём суть дела. Даже мой коллега, при всей его симпатии и расположенности ко мне, частично понимал, а частично просто доверял мне.

Потом настали поиски архитектора. И мне опять повезло. Когда я обратился к первому из них, я пришёл со словами, у меня не было ничего кроме слов. Я сказал, что я думаю, можно сделать так. Это не было ни техзаданием, ни «видением со стороны клиента», ни какими-либо эскизами или рисунками – рисую я плохо. Я пришёл к нему с простым вопросом: так вообще можно сделать? И он мне ответил и поддержал меня. Он сказал, что эти идеи можно и нужно развивать, и даже согласился сам мне в этом помочь.

Попытаюсь частично изложить суть. Я говорю, что знаю, чего хочу, и с удовольствием бы сам там жил. Но это проект коммерческий. Я не знаю, для кого я проектирую, иногда я знаю человека лично, но не всегда. Поэтому я вынужден под свою ответственность сам сформулировать от его имени, чего он хочет, иногда даже не зная человека лично. Но я знаю и чувствую, что то, чего я сам для себя хочу, другие люди тоже хотели бы и просят меня сделать так же для них, когда я делюсь с ними своими планами. Поэтому я вынужден сформулировать задачу так, чтобы это одновременно было и моё задание, и общечеловеческое, потому что я вижу, что люди вокруг хотят того же самого. Я говорю лишь о проблематике, а не о самой задаче.

Есть советская архитектурная школа типовых проектов. Миллионы квартир строятся по одним и тем же проектам. Заказчиком этих проектов было министерство. У заказчика были свои требования – практичность, дешевизна. Эти требования, по сути, были перпендикулярны тому, чего хотели сами люди. Если вы как заказчик придёте к своему архитектору, то практичность и дешевизна – это последнее, что вам самим придёт в голову.

Есть другая архитектурная школа. Эти архитекторы первым делом спрашивают, какой у вас участок. Без участка им с вами не о чем разговаривать. Они также не могут спроектировать для кого-то. Они могут проектировать только конкретно для вас. Но они знают законы проектирования лучше тех, кто проектирует типовые проекты. Они могут спроектировать прекрасные детские комнаты или здание в традициях конструктивизма, но они абсолютно теряются, когда их просишь сделать общечеловеческое. Я говорю: сделай зерно, потому что это, это и это по-любому должно быть, а дальше из зерна будешь делать привязку проекта к участку или семье. Так, оказывается, зерна у них никакого нет. А я говорю – есть.

И этот архитектор согласился. Если бы он не согласился, я бы не пошёл дальше. То есть я бы не стал делать коммерческий проект на базе этого, пока не понял, что такие решения вообще возможны. Потом я спросил другого знакомого архитектора, который сам преподавал, знает ли он что-либо о таких проектах, потому что, по-моему, эта идея вообще лежит на поверхности. Я думал, что здания, которые я видел и знаю, спроектированы из таких принципов, хотя это и не жилье, а здания абсолютно другого профиля. И я был удивлён, когда он сказал, что ему не известны такие проекты. Так мы поняли, что это новаторский проект, который никто никогда не делал.

Трудности с запуском процесса с архитектором были огромные. Есть у этих людей свои особенности. Короче, на данный момент есть коллектив авторов, мы работаем над проектом. Есть коллектив исполнителей, кого мы будем привлекать по ходу, и есть некий круг участников, которым интересно на разных стадиях войти в проект в разном качестве: инвесторов, соинвесторов, потенциальных покупателей или жильцов.