Читать книгу Как купить жильё в Сочи - Андрей Викторович Данилов - Страница 3

Теперь, когда вы имеете общее представление о городе, рассмотрим его более детально, по районам. Официально Большой Сочи делится на 4 района (Адлерский, Хостинский, Лазаревский и Центральный), каждый из которых состоит из различных микрорайонов. Мы же начнём с Мамайки и будем двигаться по карте в сторону Адлера, оценивая микрорайоны с точки зрения покупки недвижимости.

Мамайка. Северный район Сочи, сюда можно доехать по старой доброй Виноградной улице, петляющей вдоль санаториев и дорожек, уходящих к морю, по улице Донской, либо по Дублёру Курортного проспекта, имеющему большую удобную развязку на Мамайке. Ещё недавно это был район преимущественно частной застройки, но в последнее время тут активно строятся многоэтажки, что говорит о значительном увеличении жителей района в ближайшие годы и увеличении нагрузки на дорожную сеть. Для частного жилья район считается престижным, здесь много больших особняков за высокими заборами. Ещё из явных плюсов – пляжи Мамайки. Такие пляжи, как «Ласточка», «Русалочка», пляж санатория Фазотрон, пляж отеля «Сон у моря», на данный момент вход везде свободный, места много, довольно чистые и комфортные пляжи, считающиеся одними из лучших в Сочи. В основном здесь морская галька. Есть кафе, можно найти место для парковки авто, отдыхать приятно и комфортно. Многие сочинцы ездят на мамайские пляжи из других районов города.

Близость летней резиденции Президента Российской Федерации «Бочаров ручей» можно отнести скорее к плюсам, она говорит о том, что с дорогами и морем в этой районе всегда будет хорошо. Если в Центральном районе допустимо активное судоходство, недавно построили большой новый морской порт, то на Мамайке море очень чистое.

К минусам отнесу курортную направленность района, если вам нужны детские сады, школы, ВУЗы и прочая социальная инфраструктура, то на Мамайке с этим будет не очень хорошо. С учётом активной застройки, возможно, ситуация начнёт меняться в лучшую сторону в будущем. Ходят слухи, что вот-вот начнут строить школу. Ещё один минус – железная дорога, проходящая вдоль моря. При подъезде к пляжам это необходимо учитывать, да и чтобы выйти на пляж пешком необходимо найти проход под железнодорожным полотном. Это доставляет определённые неудобства, степень которых зависит от конкретного расположения жилья.

Что касается отношения самих сочинцев к району, то оно весьма различно. Одним он нравится как раз из-за пешей доступности хороших пляжей и удобных дорог, а другие принципиально не хотят тут жить. Сегодня наблюдается продажа большого количества недвижимости на Мамайке, у меня сложилось впечатление, что привыкшие к тишине и уюту жители района хотят продать своё жильё и переехать в более спокойное место, пока здесь совсем всё не застроили, либо самим купить квартиры в строящихся домах. Но стоит заметить, что продают они свои дома совсем не дешево. А вот в новостройках метры предлагаются по весьма привлекательным ценам.

На Мамайке есть свой рынок, АЗС, сеть магазинов, кафе, фитнес-клубы и рестораны в прибрежной зоне. Район для тех, кому нужны хорошие пляжи в пешей доступности и относительная удалённость от центральной суеты. Но летом тут будет туристическая суета.

Донская. Район тянется от Мамайки до реки Сочи вдоль центральной улицы с одноименным названием. Преимущественно вверх уходят различные улочки, где много частных домов и уже построили достаточно высоток (ул. Пасечная, Гончарова, Тимирязева и т.д.). Здесь есть школы, магазины, район уже не курортный, а спальный. Если окна жилья выходят в сторону моря, то, как правило, открывается прекрасный вид.

Из минусов отмечу высокую плотность, что делает парковку авто у дома весьма затруднительной. Представляю, что тут будет, когда все квартиры в новых домах окажутся заселены. Однако, это опасение можно высказать про Сочи в целом. Многие дома строятся с отведением парковочных мест для 10-30% квартир, это происходит в том числе и с надеждой на то, что большая часть покупателей будет приезжать временно, на сезонный отдых, и не станет пользоваться своим авто. Но, если вам этот момент важен – всегда обращайте внимание на наличие парковки, свободные места вдоль ближайших дорог, стоянки.

Так же слышал от риэлторов мнение, что Донская – это район наркоманов, не берусь судить на этот счёт, но, видимо, надо учитывать, что «спальность» района накладывает свои отпечатки. Это как в Москве, есть центральные районы, а есть спальные у МКАД, контингент будет несколько разный, что не исключает, конечно, варианта хорошего дома в спальном районе у парка и, наоборот, проблемных соседей в центре. Тут уже как повезёт, или насколько вы заранее изучите конкретный дом/квартиру.

Район для экономного семейного проживания с возможностью быстро добираться в центр города. До моря придётся ехать на транспорте.

Новый Сочи. Это то, что ниже Донской и ближе к морю. Вплоть до парка Ривьера. Престижный район с хорошими пляжами, высокой стоимостью земли и недвижимости. Здесь много санаториев, но далеко не через все из них вы сможете пройти к морю, если захотите. Обязательно проверяйте этот аспект при покупке недвижимости! Может быть и так, что сегодня пройти можно, а построили рядом еще пару домов, поток желающих усилился, – возьмут и закроют из заботы об отдыхающих в санатории. Правда, если вы прописаны в доме рядом с санаторием и являетесь собственником, то по распоряжению Администрации вас должны пускать на пляж, но позаботится об этом лучше заранее (узнать, заказать пропуск). Это касается всех районов.

Искать здесь жильё лучше, располагая приличной суммой. А те варианты, что имеются по привлекательно низкой цене, я советую очень внимательно критически рассмотреть. Будет ли хватать места для парковки? Есть ли удобный проход к морю? Например, широко известен ЖК «Романовский» на Санаторной улице, но лично у меня вызывает сомнение наличие там мест для парковки, когда все 4 дома будут полностью заселены, да и сам подъезд к комплексу пока не рассчитан на интенсивное движение. Надеюсь, в будущем это поменяется в лучшую сторону, но мы-то выбираем жильё уже сейчас! Аналогичные проблемы наблюдаются на Бамбуковой улице и прочих, где цена метра относительно не высока.

Вся инфраструктура района преимущественно курортная, аналогично Мамайке. Но есть одна школа, считающаяся престижной, и несколько частных детских садов.

Гагарина (Заречный). Примыкающий к Новому Сочи микрорайон, включающий одноименную улицу и доходящий до правого берега реки Сочи. Здесь же находится Цветной бульвар, ул. Чайковского. Практически ровный хороший район, близкий к самому центру города – нужно всего лишь перейти речку. В пешей доступности «МореМолл» – самый большой и интересный торговый комплекс города, где представлено большинство известных торговых марок, есть кинотеатр IMAX, кафе, рестораны, огромный детский развлекательный комплекс, подземная и открытая парковка. В общем, солидный торговый комплекс столичного уровня. На Гагарина есть школы, детские сады, вся необходимая для жизни инфраструктура. Можно дойти до Ривьерского пляжа, что находится рядом с портом, имеет большую протяженность и весьма хорош.

Рядом парк Ривьера. Но плюс это или минус – я рекомендую ещё подумать. Все риэлторы будут убеждать вас, что это большой плюс, особенно если вы с детьми. Но так ли это, что сегодня представляет из себя парк Ривьера? Если раньше тут можно было спокойно гулять, сидеть на тихих лавочках и наблюдать чудесную растительность, то сегодня парк напичкан аттракционами, палатками с разными развлечениями, звучит громкая музыка, реклама, с 2012 года открылся Дельфинарий, везде что-то предлагают (попкорн, мороженое, шарики, мячики, игрушки, тир, рыбок и т.д.). Ежедневно ходить сюда с ребёнком я бы не стал, можно приехать из любого района на развлечения раз-два в месяц. Так что парк Ривьера вроде бы и есть, но однозначно его влияние оценивайте самостоятельно. Как парк для спокойных прогулок с коляской на природе он не подходит.

Но в целом район очень хороший. Здесь есть и добротные сталинские дома из речной гальки и простые «панельки», можно выбирать. Лично мне он нравится даже больше Центра (ул. Роз, Воровского, Островского, Московская), так как гораздо экологичнее и тише. Да, в районе Цветного бульвара, д.29 располагается блошиный рынок, который выглядит так: вдоль улицы народ раскладывает на земле и развешивает на кустах всякое старьё и стоит весь день в надежде это продать, попутно обсуждая всевозможные сплетни. Иногда можно найти и что-то ценное. Но нужно ли вам соседство с такой «достопримечательностью» – решайте сами.

Большим плюсом для семей с детьми я считаю наличие детского бассейна на Чайковского, д.7, плавать там можно уже с нескольких месяцев, есть занятия для беременных и для маленьких деток, а так же баня для беременных и мам с детьми. Для детей постарше есть разные кружки.

Замечательный район для спокойной жизни с семьей, есть школы, садики, магазины, зелёный бульвар, рядом река и море.

Центральный. Это примерно от речки Сочи и до речки Верещагинка, или от ул. Конституции до ул. Комсомольской с некоторым допущением. Сверху ограничивается Дублёром Курортного проспекта. Хороший район в плане инфраструктуры, красоты и чистоты. Самый-самый центр находится между улицами Конституции и Горького, здесь прогулочная Навагинская улица, а так же всем известные улицы Роз, Воровского, Островского и Московская, где находится ТЦ «Александрия» и Центральный рынок.

Здесь приятно прогуляться, посмотреть на фонтан у здания Администрации города и отпустить детей там побегать. Рядом есть детская площадка, впрочем, тут в каждом втором дворе свои детские площадки, здесь же все магазины, банки, офисы, нотариусы, торговая галерея, торговый центр «Sun City», предоставление разных услуг и т.д. Иными словами, периодически ходить в Центр по делам или просто отдыхать – здорово! Но вот жить тут я бы не хотел. Сейчас объясню почему.

Сочи уже давно не скромный провинциальный город, народу приехало много, и будет ещё больше. У всех машины, многие работают в центре, многие приезжают сюда на работу или по делам. Отсюда и неимоверная забитость улиц машинами, частые пробки, практически нет места, где можно припарковаться, а так же сильная загазованность. Попробуйте прогуляться по любой из вышеперечисленных улиц с автомобильным движением в час пик, и вы сразу поймёте о чём я говорю. Считаю, если уж и переезжать жить в Сочи, покупать тут жильё, то делать это во многом из-за благоприятной экологии, свежего воздуха с моря и зелени. А засовывать себя в самый центр концентрации выхлопных газов и людских потоков – не лучшее решение. Кстати, практически все необходимые магазины представлены в ТЦ «МореМолл», там есть удобная парковка, а по будням свободно и красиво. И тоже есть фонтан.

У моря Центральный район имеет пару красивых небольших скверов (Комсомольский и Поцелуевский), так же приятно пройтись по морскому порту и всей прогулочной набережной вдоль моря. Красивые виды, много людей, ощущение европейского променада с сочинским колоритом. Тут же и Концертный Зал «Фестивальный», который всё больше утрачивает свою ценность с появлением многих аналогичных современных сооружений в Олимпийском парке и на Красной поляне.

Начиная от ул. Горького (дальше от центра) располагается другая часть Центрального района, где скопление машин уже не так велико, и тут находятся улицы, считающиеся престижными, элитными и очень хорошими для проживания (Войкова, Первомайская, Кубанская, Нагорная, частично Красная). Они поднимаются в гору от моря, что даёт хорошую продуваемость и свежесть. Но стоимость жилья тут весьма высока. Есть много недавно выстроенных высоток, которые имеют свои плюсы и минусы, об этом я ещё расскажу ниже.

Хороший по инфраструктуре район, есть всё (школы, магазины, услуги), пешком можно дойти до ЖД и автовокзала. Но, выбирая тут жильё, обращайте внимание на загазованность именно вашей улицы и рассчитывайте на большую стоимость. Центр всегда пользуется спросом.

Завокзальный. Ареда. Макаренко. Я объединил эти три района, потому что они имеют много общего: они как бы отрезаны железной дорогой и Дублёром Курортного проспекта от центра, до моря (и многих достопримечательностей центра) пешком не дойти, надо сразу рассчитывать на авто или общественный транспорт. Впрочем, есть удобные для проживания улицы на небольшой высоте, но есть и узкие, забирающиеся в гору улочки, куда и заехать-то не так-то просто, я уже не говорю про заезд туда зимой при минусе на летней резине, неудобство разъездов со встречными, и сложность парковки. Это спальные районы, и чем дальше от моря – тем выше «спальность».

Ареда – больничный микрорайон, кругом больницы и поликлиники, это тоже надо учитывать. Или вам такое соседство необходимо по состоянию здоровья, или, наоборот, держаться лучше подальше, чтобы дети не лазили по больничным помойкам и общая энергетика вокруг была чище. Но кому-то район нравится, так как ещё не сильно удалён от центра и имеет выход к реке Сочи. Есть школа.

Макаренко – самый большой спальный район Сочи, многим он нравится, сюда активно ходят маршрутки и есть хорошие дороги. А так же школы, детские сады, поликлиники, магазины и всё остальное, необходимое для жизни.

Считаю, что эти районы вполне можно рассматривать, если близость к морю не является для вас определяющей и хочется сэкономить на стоимости метра. Цены на продукты тут будут ниже, чем в центре. На ул. Пластунской есть хороший продуктовый рынок «Вертодром», куда мы сами ездим закупаться.

Да, ещё выше есть район КСМ, это уже промышленно-спальный район, тут скопление автосалонов, складов, промышленные базы, и, соответственно, всё, что с этим связано. Название происходит от расположенного поблизости комбината строительных материалов, выводы делайте сами. Впрочем, если уехать ещё дальше по Краснодонской улице и ул. Джапаридзе, то можно найти тихие уютные места частной застройки недалеко от реки Сочи. В каком-то смысле это будет аналог Мацесты, о которой расскажу ниже.

Светлана. Двинемся дальше вдоль моря. Хороший район, имеющий ряд преимуществ: до центра ещё близко, есть магазин «Перекрёсток» 24 часа, Дендрарий под боком, замечательный парк им. Фрунзе у моря. Конечно, тут уже не столь престижно, как на ул. Нагорной, но это отличное место для жизни, пешком можно спуститься к морю, маршрутки активно ходят, чистый воздух от Дендрария и с моря. Кстати, рассматривать ли Дендрарий как плюс – решайте сами (аналогично парку Ривьера). Вход туда не бесплатен, поэтому каждый день, скорее всего, гулять вы там не будете, но место парк занимает. Я всё-таки считаю его большим плюсом, прежде всего из-за чистого воздуха и всех красот, которые там есть. Приятно периодически подняться на фуникулере на самый верх, осмотреть весь Сочи с высоты и, не спеша, спуститься вниз витиеватыми дорожками, любуясь субтропической благоухающей природой, присаживаясь на деревянные скамеечки или просто на мягкую траву!

Вполне подходящий для жизни небольшой микрорайон! Цены тут ниже центра, но тоже остаются весьма высокими. Есть строящиеся большие высотки у Курортного проспекта и самого моря, а есть новостройки и попроще, что находятся дальше от моря, на горе. Некоторое неудобство создаёт тот факт, что много дорог с односторонним движением, и, чтобы выехать снова на Курортный проспект, надо проехать по кругу половину района.

Яна Фабрициуса. Находится между Дендрарием и Бытхой. Совсем недавно жилья тут почти не было, но сейчас идёт активная застройка, освоение. При этом дороги и вся инфраструктура значительно отстают от строительства жилых домов. Квартиры активно продают приезжим, завлекая прекрасным видом на море и невысокой стоимостью. Знаю некоторые дворы в этом районе, где припарковаться вечером практически невозможно, а чтобы выехать поздно вечером тем, кто приехал с работы первым, надо вызвонить и попросить выпустить тебя человек этак 5-6. Если будете рассматривать жильё в этом районе, очень внимательно отнеситесь к вопросу парковки, к наличию рядом магазинов, садов, школ и прочей инфраструктуры. Она тут только зарождается. Впрочем, если развитие будет продолжаться, то вложенные сегодня средства вполне могут окупиться, вопрос только «Как скоро?»

Район привлекает многих транспортной доступностью и невысокой стоимостью квартир в новостройках, но само качество новостроек и инфраструктура оставляют желать лучшего. Будьте бдительны. Впрочем, и здесь есть несколько добротных жилых комплексов, заслуживающих внимания.

Соболевка. Отдельно пара слов про данный район, находящийся выше Светланы. Совсем недавно это были типично частные небольшие дома на своих скромных сотках. Сейчас же там активно скупают земли и строят 5-7-этажки, которые оказываются довольно близко налеплены друг к другу. При такой застройке район пока не располагает ни удобными для подъезда дорогами, ни местами для парковки. Там можно найти ряд хороших домов, но общая ситуация с транспортной сетью оставляет желать лучшего. Зато недорого. У многих домов нет подключения к центральной канализации (используется септик), правда, есть информация, что скоро это исправится. Опять-таки, остаётся вопрос: «Насколько скоро?»