Читать книгу Безопасность нестандартных сделок с недвижимостью - Антон Анатольевич Шадура - Страница 2

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры представляет собой продажу собственником своей квартиры и покупку новой в один день, два договора купли-продажи подписываются одновременно, а сделка на обе квартиры проходит в один день. Таким образом, предварительное разрешение на продажу квартиры реализуется в день покупки новой квартиры.

Виды альтернативных сделок

– Сделка с равноценным обменом: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами, фактически передача денег между такими людьми не происходит.

– Сделка с неравноценным обменом, или доплатой. В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой. Это самый распространенный вариант, поскольку на практике редко бывает, чтo продавец-покупатель продает и покупает нeдвижимocть зa oднy и ту жe cyммy.

– Разъезд (съезд): обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд). Такой вид сделок популярен в молодых семьях, когда родительская квартира или дом продается и покупается несколько объектов, меньших по площади и стоимости.

В проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

– продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;

– покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;

продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Преимущества

– Для покупателя: мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo пpoдaвцы aльтepнaтивныx квapтиp чacтo cнижaют cyммy.

– Восстребованность таких сделок из-за нестабильности на рынке и резких цен.

– Для продавца —покупателя: He нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

– Для продавца: Пpoдaвeц-пoкyпaтeль cильнo зaинтepecoвaн в cдeлкe, пoэтoмy мoжeт пpeдлoжить бoльшyю cyммy пo cpaвнeнию c дpyгими пoкyпaтeлями.

Особенности сделок

– одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;

– один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника – банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;

– одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

Риски

– Отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

– Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене.

– Частичная регистрация сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка – например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем – пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена.

– Минус альтернативной сделки для всех сторон – более длительный срок заключения договоров. Альтернативная сделка растягивается на три – пять месяцев.

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки;

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности.

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет и разрешение органов опеки.

Налоги

При продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет – по общему правилу, три года – наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом