Читать книгу Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции - Борис Владиславович Ильин - Страница 5

Узнав, что представляет собой реконструкция в соответствии с предписаниями закона и в чем суть реконструкции, осуществляемой на основании актов о реконструкции, внимательно рассмотрим содержание последних. Ведь именно детальный анализ содержания позволит лучше разобраться в актах о реконструкции: выделить их основные (характерные) черты, узнать тенденции их изменений, увидеть возможные последствия и, конечно, понять, что именно и как нужно защищать владельцам недвижимости, несогласным с реконструкцией. Иными словами, чем больше мы будем знать об актах о реконструкции, тем нам нагляднее и понятнее станут их слабые места.

Поскольку практика издания актов о реконструкции появилась в столице и в настоящее время наибольшее распространение она получила в Москве и в Санкт-Петербурге, то и изучать акты о реконструкции лучше на примере актов, издаваемые в городах федерального значения.

Первое, на что следует обратить внимание, – это отсутствие унификации, стандартизации актов о реконструкции (вероятно, это объясняется тем, что зачастую акты о реконструкции готовятся для конкретного инвестора или для реконструкции конкретного объекта недвижимости). Это имеет место даже в столице, несмотря на то, что в городе действует постановление Правительства Москвы от 23 января 2001 г. № 68-ПП[38] (приложение 18), которым утвержден Регламент подготовки и реализации городских инвестиционных проектов по строительству (реконструкции, комплексному капитальному ремонту) жилых объектов в городе Москве. В пункте 11 указанного Регламента говорится, что после проведения инвестиционного конкурса (на котором определяется инвестор, обязанный провести реконструкцию конкретного объекта недвижимости в Москве) «на утверждение Правительства Москвы» вносится «стандартизированный проект постановления Правительства Москвы, фиксирующий итоги проведенных конкурсов». Но до сего дня такой стандартизированный проект никем не создан, не согласован, не утвержден и не опубликован.

Следствием отсутствия унификации, стандартизации актов о реконструкции является и употребление различных формулировок (например, формулировка «произвести отселение жителей квартир» и «осуществить переселение жителей» считаются равнозначными, а слова «произвести вывод собственников нежилых помещений по отдельным договорам» приравниваются к словам «обеспечить освобождение здания… от… собственников помещений»), и относительный разброс пунктов в актах (чтобы понять суть распоряжения № 315 и постановления № 625, приходится обращаться к содержанию пунктов, разбросанных по всему тексту).

Но не нужно забывать: ни различие формулировок актов о реконструкции, ни последовательность их пунктов не меняют сути данных актов.

Второе, что нельзя оставить без внимания, – в случае проведения реконструкции с привлечением инвестора или инвесторов (т. е. за счет внебюджетных средств) почти всегда инвесторы являются коммерческими организациями (п. 1 ст. 50 ГК РФ) и нередко платят деньги в бюджет города. Даже государственные унитарные предприятия выступают в роли инвесторов, как, например, в постановлении Правительства Москвы от 16 ноября 1999 г. № 1049 «О дополнительных мероприятиях по строительству муниципального дома 16а по Верхней Красносельской улице»[39] (далее – постановление № 1049; см. приложение 19), которое будет подробнее рассмотрено в первом вопросе разд. III книги.

Хотелось бы еще раз напомнить, что основная цель реконструкции, проводимой исполнительной властью, – по сути, извлечение прибыли. Именно об этом сейчас и идет речь. И за примерами далеко ходить не придется:

в пункте 3 распоряжения Правительства Москвы от 22 июня 2004 г. № 1255-РП «О проектировании, реновации жилищного фонда по адресу: Москва, ул. Профсоюзная, д. 47, д. 49, д. 51, д. 53 и новом строительстве жилого комплекса (Юго-Западный административный округ)»[40] (приложение 20) прямо указано, что после «реализации инвестиционного проекта в собственность инвестора переходит 100 % жилой площади, нежилой площади… и площади подземного гаража-стоянки… при условии… перечисления инвестором в бюджет города Москвы суммы денежных средств… в размере 150 000 долларов США, перечисляемой в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты»;

согласно распоряжению Правительства Москвы от 21 января 2005 г. № 38-РП «О реализации проекта комплексной реконструкции строений с новым строительством во вл. 42, стр. 1–5 по переулку Сивцев Вражек (Центральный административный округ города Москвы)»[41] (приложение 21), с инвестором должен быть заключен инвестиционный контракт о распределении площадей реконструируемого объекта в следующем соотношении: 100 % общей жилой площади, площади гаражей-стоянок и площади сервисных служб должна перейти в собственность инвестора «при условии перечисления инвестором городу Москве средств в размере 4 366 828 долларов США в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации надень оплаты» (п. 2.2.1).

Будет ли сказано в соответствующем документе о реконструкции, или будет употреблен термин «реновация» (о нем поговорим ниже) – инвестора могут обязать платить за право реконструировать объект недвижимости. Конечно, исполнительная власть в своих актах о реконструкции старается обосновать получение этих денег. Например, в акте, указанном в предыдущем абзаце, говорится, что инвестор перечисляет деньги «за существующие социальную и инженерную инфраструктуры, уменьшенных на сумму по исполненным инвестором обязательствам». Разумеется, это не соответствует реальности. Инвестор вкладывает деньги в инвестиционный проект, а власть, понимая всю коммерческую привлекательность и выгодность проекта, предоставляет инвестору такую возможность за деньги, но, поскольку прямо написать такое в акте о реконструкции нельзя, вписывают иную формулировку Фактически власть продает инвестору возможность реализовать коммерческий проект, и, чем в действительности являются здесь деньги (платой или формой взятки), непосвященным знать не дано. Можно только догадываться и предполагать.

В тех актах, где не идет речь об уплате инвестором каких-либо сумм, власть (скорее всего) предпочла получить деньги путем наличных расчетов, поскольку не мог же инвестор отхватить лакомый кусок (порой обойдя многих других инвесторов) даром!

Третье, о чем необходимо сказать, больше относится к инвесторам, чем к владельцам недвижимости. Дело в том, что акты о реконструкции никак не защищают инвесторов и не дают им каких-либо гарантий. Вкладывая деньги в «инвестиционный проект», каждый инвестор должен знать, что он по-настоящему рискует. Поскольку цель настоящей книги прежде всего состоит в оказании помощи владельцам недвижимости, о том, в чем заключается риск инвесторов и о защите прав инвесторов, будет сказано в третьем вопросе разд. II.

Четвертое — нужно учитывать, что власть в актах о реконструкции нередко указывает, что реконструкции подлежит недвижимость, находящаяся в аварийном состоянии. Примером может служить постановление Правительства Москвы от 24 мая 2005 г. № 350-ПП «О признании аварийными жилых строений 1 и 2 дома 15/20 по ул. Большая Якиманка и реконструкции и строительстве комплекса зданий по адресу: улица Большая Якиманка, д. 15/20, стр. 1, 2 (Центральный административный округ)»[42] (приложение 22). Сразу оговоримся, что, поскольку проблема реконструкции аварийного жилья – довольно сложный и объемный вопрос, будут рассмотрены лишь те его аспекты, которые связаны с темой книги.

Во-первых, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу только в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (п. 10 ст. 32 ЖК РФ). Такой порядок определен уже упомянутым в разд. I книги постановлением Правительства России от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Согласно этому документу, признание «помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях… Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда…».

Во-вторых, согласно действующему Жилищному кодексу, признание дома аварийным не дает права его «реконструировать», а лишь служит основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В-третьих, если собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, то для муниципальных нужд будет изъят земельный участок, на котором расположен дом, а также каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в следующем порядке:

жилое помещение изымается у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается лишь с согласия собственника;

решение об изъятии жилого помещения принимает орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд (порядок подготовки и принятия такого решения должен определяться федеральным законодательством, но пока не определен);

решение органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (!);

собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения;

выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение;

при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая те, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;

по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (обратите внимание: «по соглашению с собственником», а не по решению исполнительной власти);

если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Уже из этого становится очевидным нарушение законодательства актами о реконструкции «аварийных» домов, хотя и неприятно, что проблему сноса аварийного жилого фонда Жилищный кодекс переложил на новых собственников (об этом, кстати, уже говорилось в печати[43]).

Пятое, что нужно помнить, – это то, что в актах о реконструкции порой очень умело маскируется их суть (кстати, это одно из следствий «произвольного», нестандартизированного составления актов о реконструкции). Поскольку исполнительная власть стремится к тому, чтобы владельцы недвижимости не поняли истинное значение того или иного акта о реконструкции, смысл акта, его суть скрывается всеми доступными средствами от их внимания и понимания. Как это делается на практике?

В актах о реконструкции не всегда называется инвестор (это организация, проводящая реконструкцию объекта недвижимости). Если в ряде актов наименование инвестора указывается (как, например, в рассмотренных ранее распоряжении № 315 и постановлении № 625), то во многих других актах отсутствует наименование инвестора (вместо указания конкретного инвестора актом может быть поручено местной администрации провести конкурс по подбору инвестора для реализации инвестиционного проекта реконструкции). Смотрите, в частности:

уже упомянутое постановление Правительства Москвы от 15 декабря 1998 г. № 967 «О реконструкции зданий Казанского подворья, расположенного в доме 11 по Ветошному переулку, Шевалдышевского подворья, расположенного в доме 5/4 по Ветошному переулку, на территории АТ «Китай-город» (приложение 13);

пункт 4.1 постановления Правительства Москвы от 31 мая 2005 г. № 389-ПП «О комплексной реконструкции квартала 1296 района Замоскворечье»[44] (приложение 23).

Впрочем, независимо от того, будет ли в акте о реконструкции указан инвестор, или нет, имеет значение только источник финансирования реконструкции. Если таким источником указаны денежные средства собственника дома (здания), то в этой части акт о реконструкции соответствует федеральному законодательству. Ведь, как было сказано выше, именно на собственнике лежит бремя обеспечения сохранности жилищного и иного фонда и именно собственник обязан финансировать его ремонт и реконструкцию.

В актах о реконструкции не всегда говорится о владельцах недвижимости, которая, согласно этим актам, подлежит реконструкции. В Распоряжении Правительства Москвы от 27 апреля 2005 г. № 697-РП «О программе реновации территорий сложившейся застройки в Центральном административном округе города Москвы»[45] (приложение 24), например, ничего не сказано о собственниках, арендаторах, нанимателях и/или жителях указанных в данном акте домов (ни о том, что эти лица должны освободить дома, ни о том, что реновация будет проведена без выселения владельцев недвижимости).

При этом нужно учитывать, во-первых, что в названном выше Распоряжении Правительства Москвы (как, впрочем, и в других подобных актах) есть Приложение 1, содержащее перечень жилых домов, «подлежащих отселению»; а во-вторых, что даже отсутствие упоминания в таких актах о владельцах недвижимости не свидетельствует о том, что их права не затрагиваются, поскольку содержащиеся в акте указания непосредственно касаются их прав как владельцев недвижимости в реконструируемом объекте (это признал один из высших судебных органов нашей страны, и об этом будет сказано в разд. III книги).

В актах о реконструкции не всегда используется термин «реконструкция». Уже несколько лет как Правительство Москвы стало использовать вместо него термин «реновация»[46], означающий процесс замещения выбывающих в результате физического и морального износа производственных фондов (машин, оборудования, производственных зданий и сооружений) более совершенными и осуществляемый, помимо других способов[47], посредством реконструкции предприятий, в ходе которой заменяется и часть изношенных основных фондов более современными.

При этом в Москве наблюдается следующая тенденция: если раньше термин «реновация» употреблялся наравне с термином «реконструкция», как, например, в распоряжении Правительства Москвы от 30 января 2004 г. № 110-РП «О проектировании, реновации жилищного фонда по адресу: Москва, ул. Цюрупы, д. 12, к. 1, к. 2, к. 3, к. 4 и новом строительстве жилого комплекса (Юго-Западный административный округ)»[48] (приложение 25), то сейчас в актах о реконструкции термин «реновация» все чаще полностью заменяет термин «реконструкция». Например:

постановление Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. № 638-ПП «О реновации жилых домов по адресам: 6-я Кожуховская ул., д. 18, корп. 2, Загородное шоссе, д. 6, корп. 4»[49] (приложение 26);

распоряжение Правительства Москвы от 27 апреля 2005 г. № 697-РП «О программе реновации территорий сложившейся застройки в Центральном административном округе города Москвы» (приложение 24).

В этих двух актах сказано лишь о реновации домов, зданий, сооружений и территорий, но ни слова не говорится о реконструкции. Однако это также не меняет сути данных актов, поскольку они по-прежнему нарушают права и интересы владельцев недвижимости, «реновацию» которой власть хочет осуществить.

Подобная подмена одного понятия другим таит в себе вполне определенную опасность, о которой будет сказано и в этом, и в последующих вопросах.

Иногда в актах о реконструкции вообще не используются слова «реконструкция» или подобные ему. В таких актах только из подтекста можно понять, что власть собирается нарушить права владельцев недвижимости. Показательным примером подобных актов о реконструкции является постановление Правительства Москвы от 11 июля 1995 г. № 609 «О развитии Центра временного размещения беженцев и вынужденных переселенцев на территории микрорайона Востряково Западного административного округа»[50] (приложение 27).

Строго говоря, данный акт не является актом о реконструкции и не должен быть предметом нашего изучения. Но, поскольку по своей сути он очень близок к рассматриваемой нами теме, нарушает права владельцев недвижимости, является наглядным примером нарушения прав, может помочь лучше понять рассматриваемые вопросы и демонстрирует возможность принятия актов о реконструкции без употребления слова «реконструкция» в названии и тексте, рекомендуем хотя бы ознакомиться с данным документом.

Только при внимательном изучении постановления Правительства Москвы от 11 июля 1995 г. № 609 можно увидеть, что его содержание противоречит федеральному законодательству и позволяет принудительно лишить владельцев недвижимости прав на эту недвижимость (которая находится на территории микрорайона «Востряково» Западного административного округа города Москвы).

Основная опасность подобных актов, помимо прочего, состоит в том, что из их названий нельзя понять их предназначение. Последнее возможно только при ознакомлении с содержанием соответствующего акта.

Шестое (последнее по очереди, но не последнее по значению) – важно знать следующее: в подавляющем большинстве актов о реконструкции (по крайней мере, в г. Москве), несмотря на употребление термина «реконструкция», говорится не о реконструкции, а о строительстве. Остановимся на этом значительном моменте более подробно.

Во-первых, в актах о реконструкции понятия «реконструкция» и «строительство» подчас отождествляются. Так, в уже рассмотренном распоряжении № 315 (приложение 10) говорится:

«1. Осуществить… реконструкцию (строительство) здания… Общая площадь здания по завершении реконструкции (строительства);

2. …функции инвестора и заказчика работ по реконструкции (строительству) здания;

3. …работ по реконструкции (восстановление или снос с новым строительством);

7. …освободить инвестора при строительстве здания (п.1)…».

А в постановлении Правительства Москвы от 22 ноября 2005 г. № 917-ПП «О разработке градостроительной документации на реконструкцию (строительство) зданий по адресу: Очаковское ш., д. 10, корп. 2, стр. 1, 2, 3, 4, 5 для последующего размещения административно-распределительного центра (Западный административный округ)»[51] даже в названии постановления понятия «реконструкция» и «строительство» не разделяются.

Подобное смешение понятий «реконструкция» и «строительство» не соответствует закону (в ст. 1 Градостроительного кодекса даны самостоятельные определения и термину «реконструкция», и термину «строительство»). Если в акте о реконструкции упоминается термин «строительство» и (или) говорится о строительстве, то с большой долей вероятности можно утверждать, что данный акт направлен не на реконструкцию объекта недвижимости, а на строительство вместо него другого объекта недвижимости (так же как и в распоряжении № 315).

Попутно заметим: если в акте о реконструкции говорится о новом строительстве, то при некоторых условиях у инвестора появляется законная возможность приобрести право собственности на новый объект недвижимости как на новую вещь, созданную инвестором «для себя с соблюдением закона и иных правовых актов» (п. 1 ст. 218 ГК РФ; см. приложение 28). Упомянутые в данном абзаце «некоторые условия» – это когда в акте о реконструкции сказано, что инвестор оформляет права на «реконструируемую» недвижимость на себя или после реализации указанного в акте о реконструкции инвестиционного проекта инвестору (например, в порядке компенсации «за отселение жителей») будут переданы все «площади из доли города». Именно это имелось в виду, когда в первом вопросе разд. I книги говорилось о вложении инвестором денежных средств в реконструкцию здания с целью в дальнейшем приобрести право собственности на него. И именно это подразумевалось, когда было сказано, что от подобной реконструкции страдают сами города. Ведь переход права собственности на дом (здание) от города к инвестору, согласитесь, – ощутимая потеря для города.

Во-вторых, во многих актах о реконструкции говорится о сносе реконструируемых объектов недвижимости. Так, в п. 2.1.1 постановления Правительства Москвы от 31 мая 2005 г. № 389-ПП «О комплексной реконструкции квартала 1296 района Замоскворечье» (приложение 23) сказано о комплексной реконструкции жилой застройки квартала с новым строительством жилья «на месте сноса» ветхих жилых домов.

Показательно в этом отношении постановление ФАС Московского округа от 19 октября 2005 г. № КА-А40/9711-04 (приложение 29), в котором сказано, что, обосновывая свою позицию в суде, истец (ООО «Авита-Вест») сослался на ведение им реконструкции спорных объектов, для чего он заказал и оплатил работы по проектированию и согласованию проектной документации для реконструкции объектов, осуществил «первый этап реконструкции – снос объектов недвижимости».

В разд. I книги довольно подробно рассмотрено понятие «реконструкция», однако при этом намеренно не был освещен аспект сноса реконструируемого объекта недвижимости. Поэтому сейчас необходимо ответить на вопрос: можно ли считать реконструкцией объекта недвижимости действия, в результате которых реконструируемый объект недвижимости будет снесен, т. е. уничтожен, а вместо него (возможно, даже на его месте) будет возведен другой объект недвижимости, независимо от его функционального назначения и сходства со снесенным объектом?

Ответ может быть только один – нет, это не может считаться реконструкцией, поскольку подобные действия представляют собой новое строительство.

Вот три довода, которые можно привести в обоснование и подтверждение сказанного.

1. При сравнении лексических значений слов «реконструкция» и «снос» разница между ними очевидна (сравнение значений слов – очень простой, удобный и вместе с тем эффективный способ уяснить суть того или иного слова, термина, понятия).

В Советском энциклопедическом словаре[52] читаем: «Реконструкция (от ре…[53] и лат. construction – построение). 1) коренное переустройство, перестройка чего-либо с целью улучшения, усовершенствования (напр., Р. предприятий, Р. города). 2) Восстановление первонач. вида, облика чего-либо по остаткам или письм. источникам (напр., Р. памятника архитектуры)…».

В словаре С.И. Ожегова[54] сказано: Реконструкция – «1. Коренное переустройство, организация чего-н. на новых основах. Р. завода. 2. Восстановление чего-н. по сохранившимся остаткам, описаниям. Р. старинного здания».

Словам «снос», «снести» С.И. Ожегов[55] дает такое определение: «4. что. Сломать, разрушить. С. старый дом».

Даже невооруженным глазом видна разница между реконструкцией и сносом, хотя, конечно, одного этого довода недостаточно, поскольку значение слов может меняться, как меняется и сам язык.

2. В первом вопросе упоминалось, но не рассматривалось письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» (приложение 30). Это письмо продолжает действовать до сих пор (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 сентября 2005 г. № А52-1224/2005/2[56]; приложение 31), как было сказано выше, в части, не противоречащей Градостроительному кодексу. Итак, в тексте данного письма Минфина СССР сказано: «К новому строительству относится также строительство на новой площадке предприятия такой же или большей мощности (производительности, пропускной способности, вместимости здания или сооружения) взамен ликвидируемого предприятия, дальнейшая эксплуатация которого по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной, а также в связи с необходимостью, вызываемой производственно-технологическими или санитарно-техническими требованиями».

Другими словами, когда вместо ликвидированного (снесенного) объекта недвижимости создается аналогичный объект или иной объект недвижимости, это уже новое строительство, но никак не реконструкция.

3. Названные выше Ведомственные строительные нормы ВСН 58–88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» указывают:

«5.3. При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых».

Значит, если взамен сносимых зданий строятся новые здания, это можно квалифицировать как реконструкцию. Однако не следует забывать, что Ведомственные строительные нормы ВСН 58–88 были утверждены в конце 1988 г., когда действовали иные нормы права. Сегодня Ведомственные строительные нормы ВСН 58–88 действуют в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации. А то, что установлено законодательством, прекрасно демонстрирует постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 августа 2005 г. № А56-49972/04 (приложение 32), в котором суд сравнил понятия «строительство» и «реконструкция» (приведенные в п. 13 и 14 ст. 1 Градостроительного кодекса): «Строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее – этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Сопоставление данных понятий позволяет сделать вывод о том, что реконструкцией может быть признано такое изменение объектов капитального строительства, которое не требует сноса этого объекта».

Справедливости ради заметим, что хотя ранее действовавший Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3[57] (который был признан утратившим силу после введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ) не давал определений слов «строительство» и «реконструкция», анализ статей данного Кодекса позволяет сделать вывод, что эти понятия не совпадают.

Из сказанного о сносе объектов недвижимости в ходе реконструкции следует вывод: снос свидетельствует о новом строительстве, доказывает отсутствие факта реконструкции и дает инвестору (при соблюдении ряда условий) возможность приобрести право собственности на новый объект недвижимости (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Ведь с момента сноса (уничтожения) объекта недвижимости, в силу ст. 235 ГК РФ, право собственности на него прекращается.

Увы, разницу между сносом и реконструкцией порой не учитывают даже в Верховном Суде России. Примером может служить не только судебная практика, но и документы высшего судебного органа страны. Так, в приказе Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 25 мая 2004 г. № 76 «О введении Табеля форм ведомственной отчетности в федеральных судах общей юрисдикции и системе Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации»[58], а точнее, в Заявочном титульном списке стройки сказано: характер строительства – новое строительство (реконструкция). Конечно, точнее было бы написать: характер строительных работ – новое строительство или реконструкция.

Поскольку, говоря о сносе домов (зданий), подлежащих реконструкции на основании актов исполнительной власти, мы вернулись к понятию «реконструкция», разберем еще один немаловажный аспект данного понятия. Из первого вопроса разд. I книги известно, что при реконструкции изменяются параметры реконструируемого дома (здания). Но каковы рамки, границы таких изменений? Может ли в процессе реконструкции недвижимое имущество измениться настолько, что оно станет другим, новым недвижимым имуществом? Иными словами, может ли реконструкция повлечь не только изменение существующей вещи, но и создание новой?

До последнего времени судебная практика придерживалась позиции, согласно которой реконструкция изменяет вещь, но не создает новую. В этом плане показателен вывод Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа, сделанный в постановлении от 21 декабря 2004 г. № Ф03-А51/04-1/3611 (приложение 33): «…суд… отклонил как необоснованные доводы истца о том, что в результате реконструкции… объекта была создана новая вещь, исходя из того, что осуществление реконструкции объекта недвижимости не свидетельствует о создании новой вещи».

Но представим, что рядом со зданием (принадлежащим какому-нибудь городу) построили новое строение и соединили оба объекта недвижимости переходом для людей. В результате появился новый объект недвижимости – два строения, объединенные переходом. Как в таком случае расценить выполненные работы по его созданию? Так как их нельзя назвать новым строительством (ведь существовавшее до начала работ здание не снесено), остается квалифицировать их как реконструкцию, в результате которой к первоначальному зданию посредством перехода пристроили новое здание, после чего появился новый объект недвижимости.

Приведенная ситуация показывает – реконструкция может повлечь создание нового объекта недвижимости. Такую позицию занял и высший судебный орган по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2005 г. № 10477/05[59] (приложение 34) указано: «Также необоснован и вывод судов о том, что в результате реконструкции здания аэровокзала не было создано нового объекта.

Согласно экспертному заключению… эксплуатация старого здания аэровокзала для осуществления международных воздушных перевозок без его реконструкции и расширения путем возведения дополнительного пристроя к нему была невозможна, и здание международного сектора аэровокзала города Челябинска является объектом, возникшим в результате реконструкции (модернизации) старого здания аэровокзала».

С учетом всего сказанного о содержании актов о реконструкции можно (и, вероятно, нужно) выделить основную черту этих актов: их предписания нарушают права, свободы и (или) интересы владельцев недвижимости, находящейся в домах (зданиях), которые власть решила реконструировать. Несмотря на столь расплывчатую формулировку, приведенная основная черта актов о реконструкции имеет вполне конкретное объяснение. Напомним, что является главным мотивом проведения реконструкции. Конечно, нахождение дома (здания) в престижном, выгодном и (или) удобном для предпринимательской деятельности инвестора месте (например, для торговли в центре Москвы). Но чтобы завладеть «лакомым куском», нужно устранить все обременения такового, нарушив права владельцев данной недвижимости. Поэтому принимается акт исполнительной власти, который дает возможность устранить мешающих инвестору (лицу, которое желает завладеть «лакомым куском») всех прочих владельцев недвижимости и создает видимость законности действий инвестора.

Интересно, что нарушения прав владельцев недвижимости могут быть самыми разнообразными. Это и выселение нанимателей, и вывод собственников, и даже реформирование и ликвидация организаций. Например, в постановлении Правительства Москвы от 1 апреля 2003 г. № 224-ПП «О проекте планировки кварталов № 535, 536, 537, 542 района Хамовники» (приложение 35) имеется Приложение 7, которое так и называется – «Перечень предприятий и организаций, подлежащих реформированию и ликвидации на территории кварталов № 535, 536, 537, 542 района Хамовники». И в этом перечне указано закрытое акционерное общество, являющееся коммерческой организацией.

Более конкретно о нарушениях прав и законных интересов владельцев недвижимости будет сказано в других вопросах книги.

Итак, очевидно, что акты о реконструкции содержат немало подводных камней. Но, пожалуй, самое главное в данных актах даже не это, а то, что составляются они безграмотно и насквозь пронизаны ложью и обманом. Обманом во имя наживы лиц, наделенных властью.