Читать книгу Immobilienfinanzierung – kompakt - Christoph Störkle - Страница 5

Beim Kauf fallen diverse Nebenkosten an. Folgend eine Übersicht:

2.1 Grunderwerbsteuer

Beim Kauf eines Grundstücks, einer Bestandsimmobilie oder eines Neubaus vom Bauträger ist die Grunderwerbsteuer auf den kompletten Kaufpreis zu entrichten. Dazu gehört alles, was mit dem Grundstück untrennbar verbunden ist. Wurde der Kaufvertrag vom Notar beurkundet, schickt dieser eine Kopie an das Finanzamt. Der Käufer erhält dann vom Finanzamt eine Zahlungsaufforderung der Grunderwerbsteuer. Erst nach erfolgter Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, durch die eine Immobilie umgeschrieben werden kann. Nicht zu verwechseln ist die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Eine aktuelle Übersicht der Steuersätze nach Bundesland ist beispielsweise unter http://de.wikipedia.org/wiki/Grunderwerbsteuer_(Deutschland) zu finden.

Um Kaufnebenkosten zu sparen, könnte versucht werden, zwei separate Verträge abzuschließen: Einen Kaufvertrag für das Grundstück und einen Vertrag für die Immobilie. Der Grundstücksverkäufer darf jedoch nicht gleichzeitig Generalunternehmer oder Bauträger sein (Doppelfunktion). Deshalb sollte das Grundstück unabhängig vom Errichter des Gebäudes gekauft werden. Hier empfiehlt sich eine Prüfung durch den Steuerberater.

Wird ein steuerpflichtiges Grundstücksgeschäft innerhalb von 2 Jahren wieder rückgängig gemacht, kann beantragt werden, dass die Steuer überhaupt nicht festgesetzt wird. Die Steuer wird dann wieder zurückgezahlt.

Wann fällt die Grunderwerbsteuer nicht an?

• Schenkung ohne Gegenleistung.

• Erwerb von einem Verwandten in gerader Linie, wie Eltern – Kinder, Großeltern – Enkelkinder, Stiefkindern/-eltern, Schwiegerkindern und -eltern.

• Bei Gegenleistung von nicht mehr als 2500€.

• Aus einem Erbe, welches mit Miterben geteilt wird.

• Umwandlung von Flächen- in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt.

• Erwerb vom Ehegatten unter bestimmten Umständen, etwa nach einer Scheidung oder bei einem Erbe.

2.2 Notargebühren und Grundbucheintrag

Sind sich der Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer einig, schließen sie einen Kaufvertrag. Dabei werden sie von einem Notar begleitet. Seine Aufgabe ist es, dass der Immobilienkäufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht.

Wie hoch sind die Notargebühren und der Grundbucheintrag?

Notar und Grundbucheintrag: Gesamt etwa 1,5% des Kaufpreises (je nach Kaufpreis).

- Notargebühren etwa 1% inklusive Mehrwertsteuer. Der Kaufvertrag und die Grundschuld bzw. Hypothek werden so beurkundet. Hinzu kommen Vollzugs- und Betreuungskosten, Auslagen (z.B. Porto- oder Telefonkosten) und die Umsatzsteuer (gesamt etwa 50-150€). Der Notar muss auch die rechtlichen Fragen der Vertragspartner unparteiisch beantworten. Etwaige Notarkosten sind ->

Erstellung des Kaufvertrags: bis zu 0,60%

Auflassungsvormerkung: bis zu 0,55%

Grundschuldbestellung: bis zu 0,55%

Eigentümerwechsel: bis zu 0,25%

Kaufpreiszahlung über „Anderkonto“ des Notars: etwa 0,40%

Eintragungen in die Grundbücher der Gerichte: weitere Gebühren.

An den Notarkosten kann kaum gespart werden, da die Höhe der einzelnen Kostensätze staatlich festgelegt ist.

- Die Grundbuchgebühren betragen etwa 0,5% der Kaufsumme. Die Eintragung der Grundschuld bzw. Hypothek, einer Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer. Eine Vormerkung ist dem Käufer zur Absicherung sehr zu empfehlen (siehe unten Abschnitt „Vormerkung“). Siehe auch www.grundbuchamt-online.de.

- Wird ein Grundstück über einen Kredit finanziert, ist der Bank als Sicherheit in der Regel eine Grundschuld zu bestellen. Kreditinstitute wollen so gewährleisten, dass sie Zugriff auf die Immobilie haben, falls es zu ausstehenden Zahlungen kommt. Von der Bank erhält man Unterlagen, die für die Eintragung der Grundschuld benötigt werden. Diese müssen zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags mitgebracht werden oder werden direkt von der Bank an den Notar gesendet (das spart Zeit und Geld). Für die Bestellung der Grundschuld fallen zusätzlich etwa 0,5% Gebühren an.

Webseiten der Bundesnotarkammer: www.bnotk.de bzw. www.deutsche-notarauskunft.de

Wer erstellt den Kaufvertrag?

Die Erstellung des Kaufvertrags übernimmt der Notar. Dies ist bereits mit den Notargebühren abgegolten. Es kann aber ratsam sein den Vertragsentwurf von einem eigenen Anwalt prüfen zu lassen.

Wer bezahlt den Notar?

Wer den Notar bezahlt, ist Verhandlungssache. Üblicherweise wählt der Käufer ihn aus und übernimmt auch die Kosten.

2.3 Immobilienmakler

Wird ein Makler miteinbezogen, ist zusätzlich eine Maklerprovision bzw. Maklercourtage zu entrichten. Je nach Bundesland sind dies 3,57% - 7,14% (siehe auch www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/maklerprovision).

Was macht ein Makler?

Makler (auch Wohnungsvermittlungsmakler) vermitteln Immobilien zwischen Verkäufern / Käufern und Vermietern / Mietern. Dafür erhält der Makler bei Abschluss eine Provision. Diese ist frei verhandelbar. Etwa 50% der privaten Immobilienkäufe werden heute über Makler abgewickelt. Es sollte immer nur ein Makler beauftragt werden, denn bei mehreren Beauftragungen können auch mehr als die doppelten Kosten entstehen.

Makler sein?

"Makler" ist keine geschützte Berufsbezeichnung. Demnach kann jeder in Deutschland Makler werden. Entsprechend viele „schwarze Schafe“ gibt es. Notwendig sind lediglich ein Gewerbeschein und der Nachweis, dass man straffrei ist. Fachwissen wird nicht vorausgesetzt. Siehe auch www.imakler.de.

Leistungen von Immobilienmaklern

- Ein ortskundiger Makler kennt die Kaufpreise / Mieten relativ genau. Eine Nachprüfung der Angaben ist trotzdem ratsam.

- Infos zu Grundstück, Bebauungsplan, Vorschriften des Denkmalschutzes, ….

- Infos zur Historie von Immobilien.

- Infos zu Nebenkosten (Grundsteuer, Strom, Heizung, …).

Einen guten Makler finden

- Der Makler ist Mitglied beim IVD (Immobilienverband Deutschland, www.ivd.net, früher RDM und VDM).

- Der Makler ist hauptberuflich Immobilienmakler / fachliche Qualifikationen.

- Professionelles Auftreten / Lebenslauf / Büro / Internetseite.

- Langjährige Berufserfahrung.

- Referenzen und Beispiele für ähnliche Objekte.

- Empfehlungen durch Verwandte, Freunde, Bekannte oder Kollegen.

- Während den Arbeitszeiten / an Samstagen jederzeit telefonisch erreichbar.

- Erfahrungen auf diesem Gebiet / Kenner des örtlichen Immobilienmarkts.

- Spezialisiert auf den Verkauf von Immobilien, die man selber zum Verkauf anbieten möchte.

- Kooperationen mit anderen Maklern bzw. mit Banken oder Sparkassen.

- Veröffentlichungen in Fachzeitschriften und Zeitungen.

- Aufgeführt in der Top-Maklerliste des Marktforschungsinstituts Statista oder anderen Medien (z.B. www.makler-empfehlung.de).

Verträge mit Immobilienmaklern

Folgende Punkte sollten bei Maklerverträgen berücksichtigt werden:

- Vertragsgegenstand: Um was, zu welchem Preis wird verhandelt?

- Beginn und Laufzeit des Maklervertrags. Wann endet der Vertrag? Nach einer Frist oder im Erfolgsfall? Pauschal ist immer eine Befristung zu empfehlen. Üblicherweise endet er sowieso mit Eintreten des Erfolges. Die Laufzeit sollte wenigstens 3-6 Monate betragen (max. 12 Monate). Eine Verlängerung ist meist immer möglich.

- Pflichten des Maklers: Hier wird beispielsweise geregelt, ob der Makler auch für die Gegenseite tätig sein kann.

- Pflichten des Auftraggebers: Option von mehreren, zeitlich nebeneinander bestehenden Maklerverträgen: Im Regelfall ist der Auftraggeber nicht an den Makler gebunden. Trotzdem muss er den Makler nach Erfolg sofort informieren. Ein Alleinauftrag hingegen bedeutet den Ausschluss von anderen Maklern während der Laufzeit.

- Maklerprovision: Festlegung der prozentualen Höhe der Vergütung. Außerdem muss geregelt sein, unter welchen Umständen der Betrag fällig wird.

- Möglichkeiten zur Kündigung oder Verlängerung des Maklervertrags.

Varianten des Maklervertrages

- „Allgemeiner Maklervertrag“: Hier hat der Makler das Recht, die Immobilie anbieten zu dürfen. Im Erfolgsfall erhält der Makler eine Vergütung. Allerdings besteht für den Makler keine Verpflichtung auch aktiv zu werden. Außerdem kann der Immobilieneigentümer weiterhin selber aktiv bleiben.

- „Makler-Alleinauftrag“ (einfacher): Der Immobilieneigentümer verzichtet darauf, weitere Makler zu beauftragen. Des Weiteren kann der Vertrag nicht einfach widerrufen werden. Im Gegenzug ist der Makler verpflichtet, aktiv zu werden. Der Vertrag sollte zeitlich begrenzt sein (max. 1 Jahr). Danach könnte ein neuer Vertrag abgeschlossen werden.

- „Qualifizierter Makler-Alleinauftrag“: Vor der Einführung des Bestellerprinzips kam der „Qualifizierte Makler-Alleinauftrag“ nur sehr selten vor. Der Immobilieneigentümer verpflichtet sich, Mietinteressenten an den Makler zu verweisen („Verweisungsklausel“) und ihn bei Vertragsverhandlungen hinzuziehen („Hinzuziehungsklausel“).

-> Meist ist ein „Makler-Alleinauftrag“ zu empfehlen. Besonderheiten können als „Individualvereinbarung“ in die Vertragsanlage eingefügt werden.

Provision

Makler leben von den Provisionen bei erfolgreichen Vermittlungen.

Vermietung: Bei der Vermittlung von Vermietungen galt früher eine Maklerprovision von max. 2 Nettokaltmieten + Mehrwertsteuer. Seit Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip: „Wer den Makler bestellt, der bezahlt ihn auch“. Die Kosten für die Mietersuche sind für Vermieter steuerlich absetzbar!

Immobilienkauf: Bei einem Immobilienkauf ist die Maklerprovision frei verhandelbar. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Üblich sind 3,57-7,14% des Kaufpreises (je nach Bundesland). Teilweise gibt es auch Festpreismakler.

Manche Makler werben mitunter mit „provisionsfrei“. Dann kann davon ausgegangen werden, dass die Provision bereits im Kaufpreis enthalten ist.

Um die Maklerprovision bei einem Maklerangebot einzusparen, könnte versucht werden, mit dem Eigentümer der Immobilie direkt Kontakt aufzunehmen. Das kann einige tausend Euro sparen.

Beurteilung von Maklern

- Makler versuchen normalerweise, den maximal erzielbaren Preis heraus zu handeln. Das erhöht schließlich ihre Provision. Alternativ zur Provision könnte dem Makler ein Bonus angeboten werden, wenn er es schafft eine Immobilie für weniger / mehr als den Betrag x zu kaufen / verkaufen. Manche Makler geben vor einem höheren Erlös auch einem raschen Verkaufserfolg den Vorzug.

- Anfallende Verwaltungsarbeit wird vom Makler übernommen. (Immobilienbewertung und Preisfindung, Exposés-Erstellung, Aufgeben von Inseraten, Kontakt mit Kaufinteressenten, Wahrnehmen von Besichtigungsterminen und Verkaufsgespräche).

2.4 Beispielrechnung Nebenkosten Baden-Württemberg:

Kaufpreis: 200000€

+ Grunderwerbsteuer (5%): 10000€

+ Notar-/ Grundbuchkosten (1,5%): 3000€

+ Maklerprovision (7,14%): 14280€

+ Evtl. Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung (ca. 0,5% der Darlehenssumme)

+ Evtl. Wertermittlungsgutachten

= Gesamtkosten: 227280€ (ein Plus von 13,64%)

Ein Objekt, das mit 200000 Euro ausgezeichnet ist, kostet tatsächlich also 213000€ (ohne Makler) und 227280€ (mit Makler). Die Nebenkosten sollten immer selber bezahlbar sein! Banken sind hier besonders streng und es ist andernfalls mit hohen Zinsaufschlägen zu rechnen.

Grundstückskosten

Kaufpreis

+ Grunderwerbsteuer je nach Bundesland

+ Notarkosten für die Kaufabwicklung (ca. 1% des Kaufpreises)

+ Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung (ca. 0,5% des Kaufpreises)

+ Evtl. Maklerprovision

+ Evtl. Erschließungskosten (Straßenanlieger- und Vermessungsgebühren, Ver- und Entsorgung, …)

+ Evtl. Herrichtungskosten (Rodung, Beseitigung von Altlasten, Abriss vorhandener Gebäude, …)

= Grundstücksgesamtkosten

Gebäudekosten

Baukosten der Immobilie

+ Kosten für Außenanlagen

+ Wenn nicht in den Baukosten enthalten, Honorare für Architekten und Ingenieure

+ Kosten für Baugenehmigung und behördliche Prüfungen

+ Evtl. Anschlusskosten (Wasser, Strom, Telekommunikation)

+ Evtl. Sonstiges wie Baubegleitung, Bodengutachten, Versicherungen, …

= Gebäudekosten

Finanzierungskosten

Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung (ca. 0,5% der Darlehenssumme)

+ Evtl. Bauzeitzinsen (Bereitstellungszinsen und Schuldzinsen während des Bauens)

= Finanzierungskosten

Sonstige Kosten

Küche

+ Möbel

+ Evtl. Umzugskosten

…

2.5 Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und wird vom Grundbuchamt verwaltet. Die Grundbuchämter sind in den meisten Ländern Abteilungen der Amtsgerichte. Allein in Baden-Württemberg sind sie den Gemeinden unterstellt. Einsicht erhält jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Oft reicht eine Kaufabsicht allerdings noch nicht aus, deshalb sollte ein aktueller Grundbuchauszug (Kopie des Grundbuchblattes) vom Verkäufer verlangt werden. Der Notar muss zwar während der Beurkundung des Kaufvertrages allen Beteiligten Einsicht gewähren, der Inhalt jedoch sollte dem Käufer schon vorher bekannt sein. Das kann wertvolle Anhaltspunkte für die Kaufentscheidung geben (z.B. wie lange ist der Verkäufer als Eigentümer schon eingetragen).

Gliederung des Grundbuchs

- Bestandsverzeichnis (Grundstück)

Das Grundstück (Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe) wird hier spezifiziert.

- Erste Abteilung (Eigentümer)

Auskunft über die Eigentumsverhältnisse (Name, Gemeinschaftsverhältnis bei Gesamthandseigentum, Erwerbsgrund) und frühere Eigentümer.

- Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen)

Auflistung der dinglichen Belastungen:

• Lasten: Grunddienstbarkeiten, Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht, Reallasten, Nießbrauch, Wegerecht, Vorkaufsrechte (z.B. durch Gemeinde), Auflassungsvormerkung, Erbbaurecht

• Beschränkungen: Nacherbenvermerk, Testamentsvollstrecker-Vermerk, Insolvenzvermerk, Sanierungs- und Umlegungsvermerk, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk, Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum.

- Dritte Abteilung (Grundschulden und Hypotheken)

Höhe, Rangfolge und Eintragungsdaten von Grundschulden und Hypotheken sowie Namen der entsprechenden Gläubiger.

Vorkaufsrecht: Besteht für das Grundstück bzw. die Immobilie ein Vorkaufsrecht? Ist das nicht im Grundbuch eingetragen, ist es auch nicht wirksam. Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte unbedingt eine Verzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten verlangt werden.

Wie das Grundbuch einsehen?

1. Zuerst die Zuständigkeit für das Grundstück / Immobilie klären. Am besten beim Amtsgericht nachfragen oder auf www.grundbuch-portal.de nachsehen. Benötigt werden dann Personalausweis oder Reisepass, Nachweis eines berechtigten Interesses (Miet- oder Kaufvertrag, Vollmacht des Eigentümers, …), Angaben über Haus / Grundstück.

2. Antrag zur Grundbucheinsicht stellen.

3. Die Einsicht in das Grundbuch ist kostenlos. Einfache Auszüge kosten 10€, beglaubigte Auszüge 20€.

4. Alle Grundbücher wurden bereits digitalisiert. Als Privatperson hat man keinen Zugriff darauf (im Gegensatz zu Kommerzielle Online-Grundbuchauskunftdienste, Notare, Vermessungsingenieure, …). Der schnellste Weg bleibt das Grundbuchamt.

Der Weg zur Grundbucheintragung:

1. Abschluss des Kaufvertrages. Dieser muss durch den Notar beurkundet werden. Ebenso die Eintragung der „Grundschuld“.

2. Die Auflassungsvormerkung. Eintragung des Kaufs durch den Käufer. Danach ist der Kaufpreis fällig, der innerhalb von zwei Wochen überwiesen werden muss.

3. Die Auflassung. Der Käufer wird als Eigentümer eingetragen.

4. Die Grundbucheintragung ist abgeschlossen.

Vormerkung

Der Notar kann für den Käufer eine „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch beantragen. Diese hat den Zweck, den Käufer vor Gläubigern des Verkäufers zu schützen. Erst nach der Vormerkung sollte der Kaufpreis gezahlt werden. Es muss nicht gewartet werden, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht. Die Auflassungsvormerkung ist keine Pflicht, aber sehr zu empfehlen, auch wenn sie einige hundert Euro extra kosten kann. Denn im schlimmsten Fall droht dem Käufer der Verlust seines Geldes. Auf die Vormerkung kann nur bei guten und besonders vertrauensvollen Beziehungen zwischen Verkäufer und Käufer verzichtet werden.

2.6 Der Notar

Der Notar ist beim Immobilienerwerb unverzichtbar. Folgend eine Orientierung:

Vorbereitung auf den Notartermin

1. Kaufvertragsentwurf überprüfen. Gegebenenfalls mit externer Hilfe.

2. Grundstück / Immobilie ok?

3. Stimmen die Personenangaben mit dem Beteiligten überein (siehe Personalausweis)?

4. Gibt es noch Belastungen auf der Immobilie? Wenn ja, gibt es Löschungsbewilligungen der Gläubiger? Macht es Sinn, die noch bestehenden Verbindlichkeiten zu übernehmen (interessant, wenn der Zinssatz niedrig ist).

5. Ist ein aktueller Grundbuchauszug vorhanden?

Was beim Vertrag zu beachten ist:

- Vom Notar ALLES erklären lassen. Das ist im Preis inklusive.

- Im Vertrag sollte man sich möglichst viel festschreiben lassen (z.B. Quadratmeter, laufende Kosten, …).

- Der Kaufvertrag sollte erst unterschrieben werden, wenn man von der Bank die schriftliche Beleihungszusage erhalten hat. Sollte nämlich der Kaufpreis fällig werden und der Käufer zahlt nicht wie vereinbart, kann der Verkäufer eine Pfändung einleiten („Der Käufer unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.“).

- Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, sollte das Zubehör (nicht mit dem Haus verbundene Teile) wie Einbauküche, Möbel, Heizöl, Solaranlage, … vom Verkäufer separat abgekauft werden (2. Kaufvertrag). Das wird vorher dem Notar mitgeteilt um Steuern zu sparen. Ab einer Höhe von 15% des Kaufpreises werden vom Finanzamt oft Belege verlangt.