Читать книгу Сам себе риэлтор - Дмитрий Демин - Страница 3

Анализ рынка

Итак, вы приняли взвешенное решение продать квартиру. И снова перед вами вопрос: какую сумму я смогу получить в итоге? И вот тут с сознанием человека происходит метаморфоза. Даже с моим сознанием – профессионального риэлтора – это случалось, когда я продавал собственное жилье.

Можете проверить себя: оцените свою квартиру и такую же, допустим. у соседа. Ваша квартира всегда окажется дороже! У меня тоже так, моя дороже, у соседа дешевле.

Это нормально. Это моя недвижимость, часть меня, мне дорога моя квартира, я вложил в нее душу и средства, сделал ее под себя, здесь происходят важные события. Мы приложили усилия, чтобы нам здесь было удобно и уютно, мы привыкли к своей квартире. А на чужую смотрим холодным взглядом, ища изъяны и недостатки. Это не плохо и не хорошо, это констатация факта.

Многие риэлторы говорят между собой про продавцов: «Да он обалдел за такую цену продавать, с ума сошел в эмоциях». И я был таким. Но с опытом понимаешь, в чем причины.

Цены на недвижимость государство не регулирует, не устанавливают цены риэлторы, кадастровая стоимость – это не рыночная стоимость, а ориентир для налогообложения. Цены на недвижимость регулирует рынок, то есть спрос и предложение.

Много квартир, мало покупателей – цены падают, много покупателей, мало квартир – цены растут. Есть такие понятия (ситуации на рынке) рынок покупателя или рынок продавца.

Когда объектов много, а покупателей мало, это называется «рынок покупателя». Цены в такой ситуации обычно невысоки и, кроме того, продавцы готовы торговаться. Обмены в этот период идут спокойно. Выбор большой, основная задача найти покупателя.

Если покупателей много, а продавцов мало, эта ситуация называется «рынок продавца». В этой ситуации цены растут, на торг продавцы идут не охотно так как спрос на недвижимость большой. Если задача просто продать, то главное не переусердствовать с жадностью, тогда вы спокойно реализуете свой объект.

В условиях «обмена» или, как еще называют такую сделку, «альтернативной продажи» в период высокой активности рынка возникает проблема с встречной покупкой. Покупатель находится быстро, вносит аванс, а у вас может не получиться найти, что хочется. И аванс приходится возвращать. В такой период возвраты предоплаты – очень частое явление.

Чтобы решить задачу с жилищным вопросом, необходимо спуститься на землю. Делаем сравнительный анализ, смотрим, что происходит на рынке. Но делать это тоже надо правильно.

Нельзя сравнивать квартиры только в одном – вашем – доме, потому что одна и та же квартира в одном доме может стоить 3,5 миллиона рублей, а в соседнем 2,9 миллиона. Покупатели, как правило, смотрят три-четыре района, и цены могут сильно разниться. Первые и последние этажи нельзя сравнивать с средними. Как правило, квартиры на крайних этажах стоят дешевле.

Еще один нюанс, очень важный! Мы все – риэлторы в том числе – сравниваем объявления, это «хотелки», желания продавцов. Причем на один и тот же тип квартир в похожем состоянии цены могут отличаться на миллион. Это отличия амбиций и только.

Вы можете изучить и сравнить предложения, но вы нигде не узнаете, по какой цене реально продаются квартиры. Всегда есть торг, и выторговать можно суммы, колоссально отличающиеся друг от друга: от 10 тысяч до 300–500 тысяч рублей.

Стоимость объекта

На стоимость объекта влияют много факторов: год постройки, материал стен, этажность. Чем новее дом, тем дороже квартира. Кирпич ценится выше бетонных панелей, потому что шумо- и теплоизоляция лучше. И подоконники шире. Первый и последний этажи, как я уже писал, понижают стоимость жилья. Минусы первого этажа – звуки с улицы: люди, машины, двери подъезда; холод и влажность подвала, деревья закрывают свет. Но у первого этажа есть и преимущество, например, для пожилых: всегда легко подняться. Чего не скажешь о последнем этаже, если дом без лифта или он сломался. Еще минус верхнего этажа: возможные протечки крыши. Удаленность от центра, развитость транспортной инфраструктуры, наличие метро, магазинов, больниц, детских садов, школ и других учебных заведений – все это имеет значение. Если в районе есть престижная школа, только один этот фактор может поднять цену и спрос на квартиры поблизости.

Время года тоже влияет на цены. Обычно они вырастают в мае-июне и ноябре-декабре, причем декабрь – самый активный месяц в году по купле-продаже недвижимости. Причины разные. Психологические – люди хотят встретить Новый год в новой квартире, сделать себе подарок к празднику, завершить задуманное в старом году. Новый год – неизвестность: что произойдет с законами, с экономикой? А вложение в недвижимость – это надежный вариант. А еще банки закрывают финансовый год и выполняют план: процент одобрения кредитов увеличивается, в связи с чем увеличивается и покупательская способность. В конце года у некоторых организаций остается неосвоенный бюджет, начинается вливание средств, в том числе в недвижимость, для избавления от остатков (иначе в следующий период меньше бюджет выделят).