Читать книгу Мир инвестиций. Безграничные возможности получения прибыли - Дмитрий Олегович Арсентьев - Страница 2

При рассмотрении любого объекта недвижимости для инвестиций, Вы должны для себя ответить на несколько вопросов, чтобы понять, стоит ли вкладывать свои средства в данный актив.

1. Идет ли продавец на уступки в цене:

• не идёт на уступки,

• незначительно уступает в цене,

• согласен на скидку в 5–10 %.

2. Местоположение недвижимости:

• далеко от центра города,

• быстро развивающийся район или старый город,

• центр города.

3. Оплата:

• только наличные,

• часть в рассрочку.

4. Физическое состояние объекта:

• необходим ремонт на сумму более 10 % сделки,

• необходим косметический ремонт, менее чем 5 % сделки,

• новый.

5. Цена:

• равна рыночной или выше,

• в пределах 5 % от рыночной цены,

• на 10 % ниже рыночной.

6. Срок окупаемости недвижимости:

• менее 5 лет,

• от 5–10 лет,

• более 10 лет

7. Возможность быстрой перепродажи, либо сдачи в аренду:

• возможна,

• необходим небольшой ремонт и небольшой маркетинг,

• необходим полноценный ремонт и большая рекламная компания.

9. Возможность переоформить жилую недвижимость в коммерческую. Либо сменить вид пользования земельным участком.

• возможно быстро,

• возможно в течение 0,5–1 года,

• более 1 года.

Когда произвели выбор подходящей недвижимости, Вы должны придерживаться определенной стратегии.

Например, Вы выбрали 35 объектов:

• делаете по ним свои предложения,

• соглашаются 10 продавцов из 35, если больше – вы делаете очень выгодное предложение,

• выбираете из 10 объектов – 1.

Виды инвестиций в недвижимость:

1. Аренда коммерческой недвижимости,

2. Перепродажа вторички,

3. Перепродажа новостройки,

4. Перепродажа земельных участков,

5. Перепродажа гаражей,

6. Гостиничная недвижимость,

7. Инвестиции в строительство,

8. Предоставление складов в аренду,

9. Инвестиции в Фонды, которые инвестируют в недвижимость,

10. Инвестиции в зарубежную недвижимость,

Ваши помощники:

• Ипотека,

• Налоговый вычет,

• Сдача квартиры в наем (особенно в крупных городах),

• Рефинансирование ипотеки. При рефинансировании Вы теряете право на налоговый вычет.

• Возможность смены вида пользования земельного участка.

• Смотрите ипотечный калькулятор – как изменяется ежемесячная плата в зависимости срока ипотеки: 10, 15, 20 лет.

• Покупка квартиры 1 этаж, перевод в нежилое помещение и сдача в аренду торговым сетям или под офис.

• Купить оптовый участок земли и продать в розницу.

• Купить 1 комнатную квартиру, выплатить ипотеку, а затем купить 3-х комнатную. Экономия – в 2 раза, ежемесячный платеж – в 2 раза меньше, в сравнении с тем, если сразу купить 3-х комнатную квартиру.

Выбор риэлторского агентства:

1. Сколько лет на рынке, лучше не менее 10 лет,

2. Поговорите со знакомыми, кто недавно покупал недвижимость и узнайте, с каким агентством они работали,

3. Посмотрите информацию на сайте Российской гильдии риэлтеров.

История квартиры, что надо проверять:

1. Могут быть прописаны как взрослые, так и несовершеннолетние, проходящие службу в армии, одинокие пенсионеры, инвалиды.

2. Квартира может быть завещена, заложена, в ипотеке.

3. Проверьте, совершались ли ранее сделки с данной квартирой: если за короткое время сменились несколько собственников – стоит задуматься. Необходимо выяснить, проводилась перепланировка или нет, если да – законна ли она.

4. Проверьте задолженность по всем коммунальным платежам, так как у крупной недвижимости они могут быть существенны, как и начисленные налоги на недвижимость.

5. Торг более 10 % – повод задуматься.

6. Аванс в отличие от задатка не является способом обеспечения обязательства.

Наиболее рискованны сделки:

1. Многоступенчатые,

2. Квартира оформлена в собственность сразу, когда стала доступна приватизация,

3. Досталась по наследству,

4. Случаи отчуждения жилья с участием юр. лиц,

5. Сделки по доверенности,

6. С участием несовершеннолетних детей,

7. С участием собственников, находящихся не в родственных отношениях,

8. Многократная продажа квартиры.

9. Заниженная стоимость:

• Мошенничество,

• Личные причины продавца,

• Серьезные дефекты,

• Проблемы с документами,

• Несогласованная перепланировка

Новостройка:

Смотрите историю работы застройщика:

• стаж,

• имидж,

• объекты, которые сданы в эксплуатацию,

• участие в государственных программах,

• обращайте внимание на подозрительно низкие цены 1 м²,

• лучше чтобы в договоре была прописана неустойка за просрочку сдачи дома.

Обращайте внимание на развитие района:

1. Новые дороги, новые маршруты общественного транспорта,

2. Реорганизация района,

3. Строительство в районе доминанты – крупного проекта,

4. Начало активной застройки,

5. Торговые сети, развитие инфраструктуры,

6. Новые станции метро,

7. Активная скупка земельных участков,

8. Анонс прихода крупных предприятий в город или район.