Читать книгу Как выгодно оформить ипотеку - Дмитрий Заборовский - Страница 4

В заявку на ипотеку могут одновременно привлекаться несколько различных участников. У каждого из них своя роль, права и ответственность. Рассмотрим очень кратко каждого участника сделки, чтобы сложилось общее представление.

Заемщик – основное лицо5, которое подписывает кредитный договор и является основным получателем займа. Несет полную ответственность перед банком. Заемщик в обязательном порядке получает право собственности в приобретаемом объекте недвижимости (полностью на объект либо на его часть). Если ипотека оформляется на одного человека, то он будет называться заемщиком. Если в оформлении ипотеки появляются дополнительные участники, то основной заемщик будет называться титульным заемщиком, а остальные участники – созаемщиками, поручителями или залогодателями (в зависимости от их роли в структуре сделки).

Созаемщик – это лицо, которое несет ответственность по возврату ипотечного кредита наравне с заемщиком. При рассмотрении заявки на ипотеку банк обычно учитывает доход созаемщика. Именно поэтому целью привлечения созаемщика часто является увеличение суммы кредита. Одновременно можно привлечь несколько созаемщиков (как правило, до трех). Некоторые банки разрешают привлекать в качестве созаемщиков только лиц, имеющих родственные связи. Некоторых допускают, что созаемщиком может выступать любое лицо. К созаемщику предъявляются требования, аналогичные требованиям к основному заемщику. Право собственности в приобретаемом объекте недвижимости на созаемщика может не оформляться. В большинстве банков супруг/супруга в обязательном порядке выступает созаемщиком (даже без учета дохода) либо поручителем.

Поручитель – лицо, выступающее гарантом возврата кредитных средств банку. Доход поручителя при рассмотрении заявки на ипотеку, как правило, не учитывается. Соответственно, наличие поручителя не влияет на размер кредита, а привлекают его для уменьшения кредитных рисков. Например, банк может потребовать предоставление поручителя при покупке квартиры в новостройке до момента ввода дома в эксплуатацию. Когда дом будет построен и жилье оформят в залог, договор поручительства будет прекращен. Требования к кредитной истории и базовые требования к поручителю обычно такие же, как и для основного заемщика. У поручителя нет права собственности на объект недвижимости. Наличие родственных связей между заемщиком и поручителем не обязательно.

Важно! Основным различием созаемщика и поручителя является тип ответственности. У созаемщика она солидарная (совместная с основным заемщиком), то есть банк имеет право истребовать средства в оплату долга без обращения в судебные инстанции, например, при просрочке. У поручителя ответственность субсидиарная (частичная), это означает, что взыскивать долг с поручителя можно только по решению суда, признавшего основного заемщика неплатежеспособным или уклоняющимся от выполнения обязательств.

Залогодатель – лицо, предоставляющее недвижимость в залог банку в качестве обеспечения исполнения кредитных обязательств заемщика. В большинстве случаев заемщик выступает залогодателем. Если залогодатель и заемщик – разные лица, то при предоставлении залога залогодатель автоматически становится поручителем, принимая на себя соответствующую ответственность. Доход залогодателя при рассмотрении ипотечной заявки не учитывается, в вот кредитную историю банк проверять и анализировать, скорее всего, будет, так как наличие просрочек и исполнительных производств могут затруднить взыскание и реализацию залога в случае неуплаты кредита.

Вывод: заемщик – получает кредит и полностью за него несет ответственность, оформляет собственность. Созаемщик – доход учитывается, ответственность как у заемщика, собственность может не оформляться. Поручитель – доход не учитывается, ответственность частичная, собственность не оформляется. Залогодатель – предоставляет недвижимость, доход не учитывается, ответственность как у поручителя плюс риск потери залога.