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Capítulo 1

Conceptualización del derecho registral

1. El derecho registral y su objeto: la publicidad registral

La primera interrogante que se formula toda persona que se aproxima a esta materia es la siguiente: ¿qué es el derecho registral? El derecho registral es el conjunto de normas jurídicas, principios y jurisprudencia administrativa1 que regula la publicidad de las situaciones jurídicas y derechos a través de los Registros Públicos, así como la forma y efectos de las inscripciones. Asimismo, regula la organización de los Registros Públicos, como entidad del Estado encargada de la publicidad registral. La segunda interrogante es la siguiente: ¿cuál es la finalidad del derecho registral? En la doctrina se identifican diversos fines, de los cuales resaltamos los principales: a) tutelar los derechos inscritos y publicitados por el registro, b) brindar certeza sobre lo publicitado como presupuesto para entablar relaciones jurídicas a quienes contratan bajo su amparo y c) otorgar seguridad en el tráfico jurídico de estos derechos.

De la definición antes mencionada, se desprende que el objeto del derecho registral es la publicidad registral, la cual, siguiendo el concepto desarrollado por García García (1988, p. 41), puede definirse como la exteriorización continuada y organizada de derechos y situaciones jurídicas para producir cognoscibilidad general erga omnes y con efectos jurídicos sustantivos sobre la situación o derecho publicitado. Al desarrollar esta definición podremos distinguir la publicidad registral de otras figuras afines:

1 Es una exteriorización: es divulgación y difusión y por ello se contrapone a lo clandestino, a lo oculto. Asimismo, debe distinguirse de la forma, la cual también es una exteriorización, pero de la declaración de voluntad del acto o negocio jurídico. Mientras que la forma la efectúan las partes del negocio jurídico, la publicidad opera mediante la exteriorización del acto en unos libros y asientos registrales. La forma sirve para probar, mientras que la publicidad sirve para oponer.

2 Es una exteriorización continuada: es permanente, ya que las titularidades publicitadas constan en todo momento en los libros y asientos registrales hasta que se produzca su cancelación. Por ello se distingue de los edictos, los cuales dan a conocer una situación jurídica por un plazo limitado.

3 Es una exteriorización organizada: se instrumenta a través de un órgano especializado, creado, regulado y organizado por el Estado; esto es, los Registros Públicos. Por ello se distingue de la publicidad de hecho, como lo es la posesión.

4 Es una exteriorización de situaciones jurídicas y derechos: exterioriza prerrogativas reconocidas por el ordenamiento jurídico a favor de personas determinadas (Gonzales Barrón, 2015, p. 19). De ello se deduce que el objeto de la publicidad registral son las situaciones jurídicas y los derechos. Por ello, la publicidad registral se distingue de la publicación del derecho objetivo, esto es, de las normas jurídicas.

5 Es una exteriorización que busca producir cognoscibilidad erga omnes: busca que los todos los terceros tengan la posibilidad de conocer las situaciones jurídicas publicitadas y no que efectivamente las hayan conocido. Así, la cognoscibilidad sustituye al conocimiento efectivo. Por ello se distingue de la notificación, la cual crea conocimiento efectivo y se dirige a sujetos determinados.

6 Es una exteriorización que produce efectos jurídicos sustantivos: son efectos jurídicos que derivan directamente del hecho publicitario y no del negocio o derecho publicado, pues dichos efectos jurídicos no se producirían sin la inscripción (Manzano, 2012, p. 1927). Dichos efectos dependerán de cada sistema registral. Por ello se distingue de los registros administrativos, los cuales no producen efectos jurídicos sustantivos.

En el Perú y en todos los ordenamientos jurídicos extranjeros es indudable que el derecho registral tiene especial trascendencia en la publicidad de derechos y situaciones jurídicas sobre bienes, y específicamente, sobre inmuebles. Así, se destaca la importancia de la publicidad registral en estos casos al señalarse que opera en dos momentos: a) antes de la adquisición: anuncia a la colectividad la titularidad de un derecho, para que todos queden informados de quién puede adquirirlo con seguridad y revela las cargas y gravámenes que pesan sobre el bien; y b) después de la adquisición: hace que los terceros adquirentes de buena fe que inscriban su título resulten invulnerables ante toda reclamación basada en una causa que no aparezca en el propio registro (Manzano, 2012, p. 1919).

Tanto es así que el nacimiento del derecho registral está directamente vinculado a la propiedad inmueble, porque originalmente a través de la publicidad registral se buscó contrarrestar la clandestinidad de las hipotecas del derecho antiguo. De ahí su surgimiento como derecho hipotecario. Si bien existen antecedentes históricos de la publicidad registral en el derecho asirio babilónico, en el derecho griego (Rodas, Éfeso o Atenas) y en el derecho egipcio, es el derecho germano el que está marcado por la publicidad de las transmisiones inmobiliarias como elemento fundamental desde el siglo XII y es en Alemania donde se encuentra el antecedente inmediato del moderno registro cuando en Múnich se estableció el sistema de folio real en 1484 (Manzano & Manzano, 2008, p. 83).

Pero el derecho registral no solamente abarca la publicidad registral de situaciones jurídicas y derechos relacionados con los inmuebles; también regula la publicidad registral de los derechos y las situaciones jurídicas inscribibles en los diversos registros jurídicos que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos en nuestro país —Registro de Personas Jurídicas, Registro de Personas Naturales y Registro de Bienes Muebles—.

2. La inscripción

Hemos señalado que la publicidad registral exterioriza derechos o situaciones jurídicas. Ahora bien, para que un derecho o situación jurídica goce de publicidad registral es necesario que se inscriba en el registro el acto o negocio que sustenta jurídicamente dicho derecho o situación jurídica (título material). Dicho acto o negocio debe constar en un documento —por lo general— público (título formal), el cual se presenta al registro. Así, debe distinguirse, por un lado, el objeto de la inscripción, que es el acto o negocio jurídico y, por otro lado, el objeto de la publicidad registral, que son los derechos o situaciones jurídicas (García & Martínez, 2000, p. 33).

En consecuencia, se presentan al registro los títulos formales para que se inscriban los títulos materiales y producto de la inscripción el registro publicitará el derecho o situación jurídica respectivo (Diez Picazo, 1995, p. 338). Por ejemplo, se presenta al Registro de Predios un parte notarial de una escritura pública (título formal) que contiene el contrato de compraventa (título material) de un predio y, una vez inscrito dicho negocio jurídico, el referido registro publicitará el derecho de propiedad que ha adquirido el comprador.

Es importante señalar que para tener un sistema registral que brinde seguridad jurídica como el nuestro, la publicidad debe sustentarse en actos o negocios jurídicos válidos, los cuales deben constar en instrumentos públicos auténticos, dotados de una presunción de legalidad, de veracidad, de autenticidad y con fecha cierta, para garantizar así la seguridad en el tráfico jurídico y facilitar la contratación privada.

En tal sentido, para que el acto o negocio sea inscrito, es necesario que el título presentado sea evaluado —calificación registral— por un funcionario público especializado (registrador). Una vez que el registrador determine que el título presentado cumple con los requisitos legalmente exigidos, procederá a practicar la inscripción. Como hemos señalado, es con la inscripción que el derecho o situación jurídica goza de publicidad registral y genera oponibilidad frente a terceros.

Así, la inscripción es el acto administrativo mediante el cual el registrador hace constar en la partida registral el extracto o resumen de un título que ha cumplido con las exigencias normativas para acceder al registro. Dicha incorporación a la partida registral es efectuada a través de la extensión de un asiento de inscripción, el cual contendrá un resumen del acto o negocio materia de inscripción e incluirá los datos relevantes para el conocimiento de terceros.

Respecto a la forma de extensión de los asientos registrales, en nuestro país se ha acogido la técnica registral de inscripción, ya que el asiento contiene solamente un resumen del acto o derecho contenido en el instrumento público, extracto que es elaborado por el registrador. En otros países se ha acogido la técnica registral de transcripción, la cual consiste en una copia del documento presentado y, a veces, en su archivo (Francia, Bélgica e Italia) (Manzano & Manzano, 2008, p. 262).

3. Registros jurídicos y registros administrativos

Los registros administrativos se encargan de recopilar, organizar y publicitar información para ponerla al servicio de una entidad de la Administración Pública. Para que la información acceda a dichos registros no es necesario que supere un previo control de legalidad, esto es, no hay calificación registral. En estos registros no rigen los principios registrales. Por tal motivo, la información publicitada no produce efectos frente a los terceros y tampoco brinda garantía de certeza. De ahí se señala que la publicidad que producen los registros administrativos es meramente informativa o estadística.

En cambio, los registros jurídicos producen efectos jurídicos sustantivos frente a terceros respecto del derecho o la situación publicitada. De ahí se señala que la publicidad producida por los registros jurídicos es publicidad efecto. Por ello, para que las situaciones jurídicas accedan a los registros jurídicos mediante la inscripción, deben superar un examen de legalidad a cargo de un funcionario público especializado. Dicho funcionario es el registrador y a dicho examen de legalidad se le denomina «calificación registral».

4. Efectos de la publicidad registral

La publicidad registral puede producir diversos efectos jurídicos sustantivos, los cuales no se producirían sin la inscripción y están destinados a dotar de certeza a la contratación patrimonial privada. Dichos efectos dependerán de las normas específicas que consagre cada sistema registral. A continuación, analizaremos el caso del sistema registral peruano.

En el Perú, la inscripción otorga los siguientes efectos jurídicos, los cuales han sido consagrados como principios registrales y se desarrollarán con mayor detalle en el próximo capítulo: a) oponibilidad: el derecho inscrito no se verá afectado por derechos incompatibles que no han sido inscritos, incluso cuando estos últimos sean anteriores; b) legitimación: el contenido de la inscripción se presume cierto y válido, presunción que admite prueba en contrario; c) fe pública registral: el tercero adquirente de buena fe y a título oneroso que inscriba su título resultará invulnerable ante toda reclamación basada en una causa que no aparezca en el propio registro; d) prioridad: cuando concurran derechos compatibles en una misma partida registral, se preferirá al que fue inscrito anteriormente.

Asimismo, en algunos casos la inscripción tiene efectos constitutivos. Ello ocurre cuando los derechos requieren la inscripción registral para constituirse, modificarse, transmitirse o extinguirse. Por ejemplo, en nuestro país la inscripción es constitutiva cuando se trata del derecho real de hipoteca, el cual nace con la inscripción en virtud del artículo 1099 del Código Civil. Al concepto de inscripción constitutiva se contrapone el de inscripción declarativa. Así, se señala que cuando los derechos se constituyen, se modifican, se transfieren y se extinguen fuera del registro, la inscripción es declarativa. En consecuencia, en este caso la inscripción se limita a publicitar el derecho, su modificación o su extinción, con los efectos jurídicos que la publicidad registral entraña (Manzano & Manzano, 2008, p. 112). Por ejemplo, en nuestro país el derecho de propiedad sobre inmuebles se transfiere mediante el acuerdo (contrato) en virtud del artículo 949 del Código Civil.

Por último, en algunos sistemas registrales la inscripción tiene un efecto convalidante. En este caso la inscripción convierte en válido un acto que en realidad es nulo o anulable, pues una vez inscrito un acto nulo o anulable, la inscripción sanea dichos defectos (Chico y Ortiz, 1994, p. 332). Este no es el caso del Perú, tal como lo dispone expresamente el texto del artículo 2013 modificado mediante la ley 30313, al señalar que «la inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes».

5. Características del derecho registral

El derecho registral presenta ciertas características propias que mencionamos a continuación:

1 Es una rama especializada del derecho civil, ya que su trascendencia radica en otorgar publicidad a actos o negocios que provienen de la contratación privada, relevantes para la vida y el tráfico económico de una sociedad, las cuales se catalogan como «situaciones de la vida civil de cualquier ciudadano» (Gonzales Barrón, 2015, p. 13).

2 Es un derecho formal. Ello se debe a que los actos y los contratos que se inscriben en el registro deben estar revestidos de una formalidad expresa para acceder a esta instancia; esto es, el titulo materia de inscripción —por regla general— debe ser un documento público (principio de titulación auténtica).

3 Es un derecho legitimador de situaciones jurídicas, ya que el contenido de la información inscrita en el registro se presume cierto y válido —únicamente pueden declarar su invalidez un juez, un árbitro y el jefe zonal de la Oficina Registral en caso de falsificación o suplantación—, lo cual permite que el titular del derecho inscrito actúe en el tráfico jurídico con la garantía de dicha presunción iuris tantum.

4 Es un derecho protector del tráfico jurídico, pues anuncia a la colectividad la titularidad de un derecho, para que todos queden informados de quién puede adquirirlo con seguridad y protege a los terceros adquirentes de buena fe que inscriban su título, de modo que resultan invulnerables ante toda reclamación basada en una causa que no aparezca en el propio registro.

5 Tiene un contenido sustantivo y un contenido adjetivo. Es sustantivo debido a que regula los efectos jurídicos materiales de la inscripción y es adjetivo debido a que regula la organización del registro y el procedimiento registral (Manzano & Manzano, 2008, pp. 136-137).

6 Es derecho privado, pero tiene una íntima relación con el derecho público. En efecto, el derecho registral, a través de la publicidad registral, busca tutelar derechos e intereses de los privados y, al lograr esa finalidad, satisface también intereses públicos, como la seguridad en el tráfico jurídico o evitar fraudes y estafas (García García, 1988, p. 77).

6. Relación del derecho registral con otras ramas del derecho

El derecho registral tiene múltiples relaciones con otras ramas del derecho. A continuación, describiremos las más importantes:

 Con el derecho civil: el derecho registral es una rama especializada del derecho civil; más que desarrollar una relación entre ambas disciplinas jurídicas corresponde profundizar en algunos aspectos relevantes que evidencian dicha integración.

Así, las normas más importantes del derecho registral se encuentran en el Libro IX del Código Civil denominado «Registros Públicos». Dichas normas —junto a las normas constitucionales— deben ser el punto de partida para los operadores jurídicos, ya que aquellas ostentan mayor jerarquía que los reglamentos registrales. Por ende, el análisis no debe partir de las normas reglamentarias, sino de las normas constitucionales y las normas del Código Civil. Precisamente, el artículo 2009 del Código Civil es la norma habilitante para la expedición de los reglamentos especiales.

Asimismo, son de igual importancia las normas contenidas en los demás libros del Código Civil, dependiendo del registro en el que se inscriban los actos. Así, por ejemplo, para inscribir la compraventa de un predio en el Registro de Predios, debe atenderse a las normas de los Libros de Derechos Reales, Acto Jurídico, Contratos y Obligaciones; mientras que, para inscribir una sucesión intestada en el Registro de Sucesiones Intestadas, debe atenderse a las normas del libro de derecho de sucesiones.

 Con el derecho procesal: en todos los registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos son títulos inscribibles las resoluciones judiciales, tales como sentencias o mandatos cautelares. Además, la calificación de documentos judiciales que practica el registrador es atenuada, conforme al artículo 2011 del Código Civil.

De igual forma, los principios registrales adquieren especial importancia para la resolución de controversias judiciales, especialmente las relativas a los derechos reales.

 Con el derecho administrativo: son títulos inscribibles en diversos registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos las resoluciones administrativas. Así, por ejemplo, las resoluciones de adjudicación o subdivisión de predios se inscriben en el Registro de Predios y las resoluciones que versan sobre concesiones mineras se inscriben en el Registro de Derechos Mineros.

Asimismo, esta relación también se aprecia en el procedimiento registral, el cual, si bien es un procedimiento especial con normas y principios propios, no deja de tener un carácter administrativo, por lo cual son aplicables a este, supletoriamente, los principios del procedimiento administrativo general de forma supletoria. A su vez, el procedimiento registral tiene como finalidad la inscripción, la cual constituye un acto administrativo.

Por último, diversos bienes de dominio público son inscribibles en el Registro de Predios y muchos aspectos relativos a su inscripción son regulados por normas especiales, las cuales deberá atender el registrador al momento de efectuar la calificación.

 Con el derecho notarial: la esencia del derecho notarial se encuentra en el estudio de la teoría general del instrumento público notarial, la cual estudia la formación, la conservación, la reproducción y la autenticación del título formal que va a ser materia de inscripción en el registro para gozar de publicidad registral frente a terceros. Con la intervención del notario, la escritura pública adquiere un importante valor probatorio y se convierte en un instrumento eficaz para evitar litigios en el Poder Judicial, con lo cual se convierte en el eje de la seguridad jurídica del título que nuestro sistema garantiza antes de la inscripción registral, en virtud de las presunciones de legalidad, veracidad y autenticidad que tiene el instrumento notarial.

Precisamente, el instrumento público que accede en mayor número a los diversos registros es el instrumento público notarial. Por ello, es sumamente importante una coordinación permanente entre la institución notarial y la institución registral, así como el fortalecimiento de ambas instituciones para garantizar la seguridad jurídica en nuestro sistema.

 Con el derecho tributario: en el derecho tributario existen tres tipos de tributos: impuestos, contribuciones y tasas. Los derechos registrales que pagan los usuarios por la calificación registral, la inscripción y la publicidad son tasas, pues el Estado presta un servicio público individualizado a favor del usuario, siendo los derechos registrales la contraprestación a cargo del usuario. Cabe señalar que actualmente el registrador no verifica el pago de impuestos que nace de los actos inscribibles —por ejemplo, el impuesto de alcabala que debe pagar el comprador al momento de adquirir un inmueble—, de modo que el notario es el único responsable solidario ante la Administración Tributaria del cumplimiento de dicho pago.

7. El derecho registral en el Perú

El primer antecedente de los registros públicos en el Perú se encuentra en la Pragmática de Carlos V de 1539 y en la Pragmática de Carlos III de 1768, en virtud de las cuales se establecieron los Oficios de Hipotecas en España. Dichas pragmáticas se aplicaron en las colonias españolas, como lo fue el Perú, y en virtud de estas se crearon en el Perú los Oficios de Hipoteca. Luego, en la etapa de la codificación, el Código Civil de 1852 estableció, en su artículo 2051, que en cada capital de departamento se instauraría un Oficio de Hipotecas para el registro de todas las hipotecas que se constituyan sobre bienes ciertos y determinados, instancias que estarían a cargo de un escribano público. En esta época todavía no se registraban las transferencias de dominio.

En 1888 se creó el Registro de la Propiedad Inmueble mediante la ley del 2 de enero, promulgada por el presidente Andrés Avelino Cáceres, la cual recogió las propuestas de los juristas Alejandro Arenas y Mariano Valcárcel. En dicho registro se inscribían todos los derechos reales sobre inmuebles, los contratos de arrendamiento y las resoluciones judiciales que afectaran a los inmuebles. El Registro de la Propiedad Inmueble tradicional existió por más de un siglo, específicamente hasta el año 2002, cuando pasó a formar parte del Registro de Predios mediante la ley 27755. Asimismo, en 1902, con la promulgación del Código de Comercio, fue creado el Registro Mercantil, el cual fue el segundo registro más importante por muchos años.

Dada la importancia que adquirió el registro, el Código Civil de 1936 dedicó la Sección Quinta del Libro Cuarto de los Derechos Reales a la regulación de los registros públicos. Si bien la ubicación en el Libro de los Derechos Reales de las normas que regularon los distintos registros no fue idónea, pues en estricto el único registro que publicitaba derechos reales fue el Registro de la Propiedad Inmueble, el tratamiento legislativo otorgado a los registros públicos en el Código Civil constituyó un hito muy importante para el derecho registral en el Perú.

Fueron ocho los registros que reguló el Código Civil de 1936, tal como se enumera en el artículo 1036: el Registro de la Propiedad Inmueble, el Registro de Personas Jurídicas, el Registro de Testamentos, el Registro de Mandatos, el Registro Personal, el Registro de Prenda Agrícola, el Registro Mercantil y el Registro de Buques. Todos ellos estuvieron bajo la dirección de una Junta de Vigilancia de los Registros Públicos, a la cual se le otorgó competencia para dictar los reglamentos especiales, los cuales serían aprobados por la Corte Suprema.

La Sección Quinta estaba compuesta por disposiciones administrativas generales y disposiciones específicas para cada registro —con excepción del Registro Mercantil y el Registro de Buques, los cuales también se regían por el Código de Comercio, y el Registro de Prenda Agrícola que se regía por su normativa especial—, entre las que resaltaba la lista de actos inscribibles para cada registro. En el Título I de la Sección Quinta «Del Registro de la Propiedad Inmueble», se consagraron diversos principios registrales, tales como el principio de tracto sucesivo, el principio de legalidad, el principio de prioridad excluyente, el principio de fe pública registral y el principio de oponibilidad.

Durante la vigencia del Código del 1936, se emitieron diversas normas reglamentarias, entre las cuales destacan el Reglamento de las Inscripciones de 1936 aprobado por la Corte Suprema, cuyos artículos 144 al 151 se encuentran actualmente vigentes respecto al Registro de Mandatos y Poderes, ante la inexistencia de un Reglamento de Inscripciones para dicho registro. También destacan el Reglamento General de los Registros Públicos de 1940 y el de 1968, ambos aprobados por la Corte Suprema, así como la Ampliación del Reglamento de las Inscripciones de 1936, aprobado en 1970, que introdujo la técnica de inscripción en fichas móviles.

Años después se promulgó el vigente Código Civil de 1984. Este cuerpo normativo está conformado por diez libros y el Libro IX se denomina «Los Registros Públicos» y contiene ocho títulos. El Título I incluye disposiciones generales a todos los registros y en él se regulan los principios registrales. Los demás títulos se dedican a regular los registros que enumera el artículo 2008: el Registro de la Propiedad Inmueble, el Registro de Personas Jurídicas, el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro Personal, el Registro de Testamentos, el Registro de Sucesiones Intestadas y el Registro de Bienes Muebles.

En 1994 se promulgó la ley 26366, la cual creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Asimismo, dicha norma agrupó los distintos registros en cuatro, clasificación que rige en la actualidad: el Registro de Propiedad Inmueble2, el Registro de Bienes Muebles, el Registro de Personas Jurídicas y el Registro de Personas Naturales.

8. Preguntas

¿Qué es el derecho registral y qué fines cumple?¿Qué es la publicidad registral?Defina el objeto de la inscripción y el objeto de la publicidad registral.¿Cuáles son las diferencias entre los registros jurídicos y los registros administrativos?¿Cuáles son los efectos de la publicidad registral en el sistema registral peruano?¿Cuáles son las características del derecho registral?

1 Entiéndase por jurisprudencia administrativa a los acuerdos plenarios y precedentes de observancia obligatoria emitidos por el Tribunal Registral.

2 No debe confundirse el actual Registro de Propiedad Inmueble con el tradicional Registro de la Propiedad Inmueble creado en 1888. En 2002, este último pasó a formar parte del Registro de Predios, el cual a su vez forma parte del Registro de Propiedad Inmueble creado por la ley 26366.