Читать книгу Wohnungseigentum 2017 - Henning Lindhoff - Страница 5

Baumängel

Gewährleistungsanspruch auf fehlenden aber geplanten Balkon

Zu den bedeutungsvollsten Aufgaben des Hausverwalters gehört es, Gewährleistungsfristen zu überwachen. Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers, für Fehler oder Mängel des Kaufobjekts oder Werks einzustehen. Allerdings gestaltet sich die Unterscheidung zwischen einem Gewährleistungs- und Instandhaltungsanspruch für die einzelnen Wohnungseigentümer desöfteren eher schwierig.

Zu den verjährbaren Gewährleistungsansprüchen gehört auch der Anspruch auf Beseitigung eines Baumangels der Wohneigentumsanlage. Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) tritt die Verjährung der Gewährleistungsansprüche aus Bauleistungen fünf Jahre nach Abnahme des Bauwerks ein. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sieht zwar nur eine vierjährige Gewährleistungsfrist vor. Meist wird aber auch für Bauverträge, die nach den allgemeinen Geschäftsbedingungen der VOB abgeschlossen werden, die fünfjährige Frist vereinbart. Bei neu gebauten Eigentumswohnungen beginnt im Regelfall ab der Schlussabnahme eine vier- oder fünfjährige Gewährleistungsfrist.

Treten Mängel am Gemeinschaftseigentum auf, hat zunächst jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch darauf, dass das Gemeinschaftseigentum mangelfrei hergestellt wird. So hat etwa jeder Erwerber Anspruch darauf, dass ein Mangel beseitigt wird. Die Gemeinschaft kann jedoch durch einen Mehrheitsbeschluss die Kompetenz an sich ziehen, die Gewährleistungsansprüche zu verfolgen. Mit diesem Beschluss ist allein die Gemeinschaft dafür zuständig, die Beseitigung von Mängeln durchzusetzen.

Kann keine Gewährleistung mehr geltend gemacht werden, verbleiben die Kosten der Mängelbeseitigung bei den Wohnungseigentümern. Die notwendigen Maßnahmen werden dann als Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung durchgeführt, auf die jeder Eigentümer einen Anspruch hat. Die Wohnungseigentümer müssen sich gemäß dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel an den Kosten beteiligen.

In einem, dies verdeutlichenden, konkreten Fall wollte ein Wohnungseigentümer erreichen, dass seine Eigentümergemeinschaft einen an seiner Eigentumswohnung fehlenden Balkon nachträglich anbauen lässt. Zum Zeitpunkt des Umbaus der Wohneigentumsanlage von einem Hotelgebäude in ein Mehrfamilienwohnhaus mit neun Eigentumswohnungen, wurden die meisten Wohnungen planmäßig mit Balkonen ausgestattet. Bei der Eigentumswohnung des betroffenen Wohnungseigentümers wurde dies jedoch versehentlich unterlassen. Deshalb forderte der Eigentümer die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auf, dem nachträglichen Anbau eines Balkons an seine Eigentumswohnung zuzustimmen. In einer anschließenden Eigentümerversammlung lehnten die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft dies jedoch per Beschluss ab. Dagegen reichte der Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage ein, die letztendlich jedoch keinen Erfolg hatte, denn ein etwaiger Sanierungsanspruch des klagenden Wohnungseigentümers gemäß Paragraph 21 Absatz 3 und 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) war bereits verjährt.

Das Amtsgericht Wetzlar entschied (Aktenzeichen 38 C 951/13), dass es bei der plangemäßen Anbringung eines Balkons an einer Eigentumswohnung nicht um die Beseitigung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum und damit die Durchsetzung eines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung gehe. Vielmehr handle es sich um die Beseitigung eines baulichen Ausführungsmangels. Ein darauf gerichteter Anspruch unterliegt aber der Regelverjährung nach BGB beziehungsweise VOB. Die Klage hätte viele Jahre zuvor bereits eingereicht werden müssen, als der Kläger von diesem Baumangel erfahren hatte.