Читать книгу Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним - Коллектив авторов, Ю. Д. Земенков, Koostaja: Ajakiri New Scientist - Страница 3

Присущее современному праву юридически значимое подразделение вещей на движимые и недвижимые в древнеримском праве не существовало, хотя уже в архаический период (VI–IV в.в. до н. э.), существовали более длинные, по сравнению со сроками в отношении других вещей, сроки давностного владения земельного участками. А позднее, в предклассический период, римские преторы устанавливали специальные виды интердиктов (interdictum retinendae possessionis, интердикт для удержания владения) для участков и зданий[1]. То есть понимание юрисдикционной значимости обьективных свойств недвижимости не повлекло создание вышеуказанной доктринальной систематики.

При этом исторически основным объектом недвижимости в Древнем Риме было пахотное поле (agri) – такой обьект, который в глазах людей того времени имел, в первую очередь сакрально-религиозное значение, производным от которого являлось и права на такие участки. Важно отметить и тот факт, что римское право даже самого позднего, постклассического периода, не знало деление на вещное и обязательственное право, хотя римские юристы и проводили различие между исками actio in rem (т. е. «иск к вещи»), и actio in personam (т. е. «иск к лицу»). В этот связи право использования земельных участков, в современном понимании систематики частных прав, относилось бы как к вещному, так, одновременно, и к обязательственному праву. В контексте же оригинального правопонимания людей того времени, оно относилось к праву лиц, представляя собой систему правил, которые должен соблюдать рачительный отец семейства по отношению к пахотному полю (agri).

Правами на agri в системе римского правопорядка были владение (possessio), право собственности (dominium), сервитуты (к который относится и право суперфиция), а также очень поздно возникшее право эмфитевзиса (II–III в.в. н.э). Некоторые из них, скажем, право земельных сервитутов, были механически заимствованы из права древнегреческих полисов[2], где они существовали много ранее, другие, например, владение и собственность, возникли в рамках римского правопорядка, но в их основе лежали религиозные догматы тех или иных древнегреческих философских школ, которым позднее было придано правовое содержание древнеримскими юристами.

О древнеримском праве владения (possession) современным ученым известно мало. Это один из самых загадочных институтом древнеримского правопорядка. Не подвергается сомнению лишь тот факт, что possessio представляло собой самостоятельное, отличное от собственности право, которое защищалось в особом, значительно упрощенном по сравнению с исковой защитой собственности, порядке.

Юридическая конструкция владения состоит из двух элементов: объективного (corpus possessionis) и субъективного (animus possessionis, animus tenendi). Одновременное наличие в действиях какого-либо субъекта права этих двух элементов рассматривалось как владение.

Что касается первого, объективного критерия владения (corpus possessionis, дословно – «тело владения»), то он, в представлении римских юристов, есть ни что иное, как видимая всем окружающим или легко в некоторых случаях презюмируемая принадлежность вещи конкретному лицу. Суть данного элемента максимально точно передает Павел, который цитирует Лабеона: «Владение было названо, как говорит и Лабеон, от места оседлости как место жительства, так как оно естественно удерживается тем, кто на нем поселяется, что по-гречески называется «катохе» (дословно – задержание, захват)» указывает он (D.41.2.1).

Что касается второго критерия, духовного момента (некоего метафористичного, абстрактного animus possessionis), то о нем практически ничего не известно, что до сих пор является неразрешимой загадкой римского права. И ответу на этот вопрос посвящена настоящая глава.

Институт possessio начал формироваться в Древнем Риме примерно в уже в V в. до н. э. в связи с частными владениями ager publicus в V в. до н. э. Однако сам термин появился много позднее. Так, профессор Дж. Никозия отмечает, что самым ранним, достоверно известным случаем упоминания понятия “possession” является 189 г. до н. э[3].

Когда Рим имел небольшую территорию и был окружен враждебными соседними племенами, вся пахотная земля была рядом с городскими стенами. Каждой семье римских граждан выделялся двух- югеровый надел. При этом через год по жребию происходил передел такой общественной земли. Режим использования такой земли, ввиду ее острого дефицита, был чрезвычайно строгим, регулировался изначально не столько правовыми, сколько религиозными нормами, содержание которых впоследствии так же вошло в содержание термина possessio. Для людей того времени agri представлялось как местообитание подземных богов, от расположения которых к людям зависит плодородие и урожай, и, следовательно, вся римская гражданская община. При этом формирование чрезвычайно жесткого, основанного на религиозных предписаниях режима землепользования и земельного оборота определялось так называемым аграрным вопросом, который раздирал римское общество более пятисот лет.

Суть этого конфликта заключалась в том, что некоторые богатые римские граждане, как правило представители патрицианских родов, действуя на свой страх и риск, захватывали и начинали обрабатывать землю, расположенную на значительном удалении от города, то есть такую землю, которая не имела статус общественной земли римского народа (т. е. ager publicus), а являлась землей ничейной, т. е. не принадлежащей ни римскому народу, ни соседним племенам. Подобные оккупации начались уже в VI в. до н. э. и изначально представляли собой огромный риск для оккупанта. Но размер таких оккупаций фактически зависел лишь от возможности оккупанта обрабатывать тот или иной размер земли, и изначально это не вызывало напряженности в римской общине. Но с течением времени, уже в начале IV в. до н. э., когда в результате войн с другими племенами эта земля стала контролироваться римской общиной, возникает высочайшая степень напряженности, вызванная желанием плебейского большинства, которое, в первую очередь, и несло тяжесть всех войн, ввести эти земли в статус ager publicus для равномерного распределения среди всех римских граждан. Однако представители патрицианских семейств, которые многие поколения обрабатывали эти участки на свой страх и риск, и, точно так же, как и плебеи, воевали за них, полагали что имеют право пользоваться такими землями. И их не смущал тот факт, что размер таких оккупаций мог в сотни и тысячи раз превышать установленный для всех граждан двух – югеровый надел. Более пятисот лет этого конфликта демонстрируют, что основным аргументом обеих сторон становится вопрос правильного, надлежащего землепользования, наличие которого в действиях того или иного лица, создает право на эту землю.

В этой связи начинает формироваться идея пользования земельным участком неким особым образом, когда такое пользование, с одной стороны, полностью соответствует исконным природным качествам земельного участка, и, при этом, с другой стороны, формирует у пользователя некие добродетельные качества характера, важные для военных дел и гражданской жизни одновременно. Данная идея возникла на рубеже V–IV в. в. до н. э. в Греции и прекрасно выражена в работе ученика Сократа Ксенофона Афинского (годы жизни 430–356 г.г. до н. э.) «Домострой» (греч. – Οἰκονομικός), который для ее написания использовал авторитет своего учителя.

Указанную идею землепользования Ксенофон обосновывает тремя взаимно дополняющими друг друга тезисами: 1) успешным опытом персидского царя Кира Великого, дававшего земельные участки своим войнам и самого занимавшегося земледелием[4]; 2) идеей о том, что человеку полезно иметь только те вещи, которыми он умеет управлять и правильно пользоваться[5]; 3) неразрывной зависимостью военной и гражданской жизни от земледелия[6].

Науку обрабатывать землю в соответствии с вышеуказанными принципами Ксенофон называет oἰκονομικός («экономикой»)[7], постоянно развивая мысль о том, что ей, в отличии от других наук, не сложно научиться потому, что земледелец постоянно находится в контакте с природой, которая мудрее человека, а также постоянно обменивается опытом с другими земледельцами[8]. При этом успешность хозяйствования является единственным и самым достоверным критерием добродетельности личных качеств хозяина для окружающих, при отсутствии которых хозяйствование не будет считаться успешным[9]. Самое важное, что цель такого хозяйствования, заключается не накоплении материальных благ, а в выработке особых качеств характера[10], которые обязательно исчезнут, если богатство перейдет определенные границы и станет чрезмерным[11], поскольку при этом неизбежно исчезнут добродетельные качества характера.

О степени влияния этой идеи Ксенофонта на римское общество можно судить хотя бы по восхвалению последнего Цицероном, поставившего Ксенофонта на недосягаемую для своих соотечественников высоту[12] и переведшего его произведения на латинский язык, восторженным упоминанием его же у Квинтилиана[13] и более чем высоким упоминанием – у Авла Геллия[14].

Наряду с вышеуказанной идей, которая с течением времени получила правовое содержание и стала одной из философских основ possessio, в его основе лежали так же идеи Древней Стои, которые, вместе с первой идеей, оказывали сонаправленное воздействие на формирование данного института. Представители Древней Стои постоянно озвучивали догмат о «симпатейи»[15] (συμπάθεια), то есть о мировой душе, связывающей души «пневмы» всего живого, частью которой являются и человеческие души; а так же догмат о телесности или «овеществлении» души и всех ее действий[16]. Последнее, то есть признание телесности души и ее действий, по мнению известных исследователей данной школы, образует суть стоицизма[17].

По мнению стоиков, некое руководящее начало человеческой души, так называемый «гегемоникон» – находится в сердце каждого человека и воздействует на все, с чем соприкасается человек. Он, в свою очередь, есть часть «действующего начала», некоей мыслящей силы, которая воздействует на все остальное[18], причем эти два начала, в представлении стоиков, друг без друга как бы не существуют. Признание этого руководящего начала телесным, автоматически влекло за собой признание того, что каждое качество имеет свое особое тело. И в этой связи не может не обратить на себя внимание соответствие данного догмата выделенной классическими римскими юристами конструкции владения, как единства материального и душевного элемента[19].

Для понимания содержания последнего важно принять во внимание идеи Аристотеля (384–322 гг. до н. э.), часть которых так же легла в основу possessio. Он всегда проводил различие между двумя видами человеческой деятельности, так называемыми поэзией и практикой[20].Те виды человеческих деятельностей (ενεργειαι), которые порождают результаты (εργα), которые в дальнейшем утрачивают связь с породившим их человеком, именуются поэзией, примером чего у Аристотеля может служить постройка дома архитектором.

Наоборот, те виды деятельности, цель которых не есть нечто, лежащее за пределами субъекта, а заключается в воздействии на самого субъекта, является, по терминологии Аристотеля, деятельностью практической[21].

А в современной философской традиции именуется нетранзитивным действием, иллюстрацией чего у Аристотеля служат зрение, размышления и, наконец, сама человеческая жизнь[22]. Иными словами, в то время, как в поэзии вещи производятся или делаются и по окончании производственного процесса существуют самостоятельно и независимо от самого процесса, практика отличается тем, что ее цель реализуется в самом процессе действия[23].

Указанный подход Аристотель проецировал и на процесс хозяйствования, выделяя в нем, в соответствии с вышеуказанным критерием, два вида: «хрематистику» (χρηματιστική, т. е. дословно обогащение, накопление денег)[24], обозначая этим термином некую науку об обогащении, искусство накапливать деньги и имущество, накопление богатства как самоцель. И второй вид, собственно «экономику», как такой вид деятельности, который направлен, в первую очередь, на развитие души человека. Разницу между «хрематистикой» и «экономикой» Аристотель проводит через наличие или отсутствие равновесности актов обмена. В случае «экономики» обмен продуктами и результатами труда всегда стремится к равновесию, следуя цели достижения соответствующих качеств характера, никто не обогащается за счет другого. При «хрематистике» происходит обратное: акты обмена данное качество утрачивают, один может обогатиться за счет другого, качества характера, совершающего эти акты, значения не имеют.

Переходя к связи вышеуказанных идей с римским владением, отметим, что посвященные вопросам земледелия римские трактаты точно воспроизводят обозначенную Ксенофонтом и Аристотелем логику противопоставления понятий «экономика» – «хрематистика». Об этом находим в первых строках «De Agri cultura» Марка Катона (234–149 г.г. до н. э.)[25], «Сельском хозяйстве» Марка хозяйстве» Луция Колумеллы (4–70 г.г. н.э)[26]. Наиболее сильно, как представляется, оно выражено у Варрона[27].

Наличие в уже римских трудах о сельском хозяйстве аристотелевской идеи противопоставления понятий «экономика»-«хрематистика» представляется чрезвычайно важным по трем причинам. Во-первых, оно показывает силу влияния идей Аристотеля и Ксенофона на процессы землепользования в Риме и позволяет, как минимум в общих чертах определить основные принципы и характерные черты такого землепользования в более ранний период. Во-вторых, оно дает основания для применения к римскому землевладению других воззрений Аристотеля на владение имуществом. И, наконец, в-третьих, оно усиливает ранее высказанную нами мысль о том, что догматы стоического учения являются философскими основаниями римского possessio.

В свете вышесказанного возникает вопрос: какие же еще мысли Аристотеля правомерно применить к римским землевладельческим поссессионам?

Представляется, что это, конечно, в первую очередь мысль Аристотеля о том, что владение выражает глагол «иметь»[28]. Выше Аристотель пишет, что глагол «иметь» употребляет многоразлично, выделяя далее два наиболее различных в количественном отношении[29]. Здесь надо отметить, что «Категории» – это первая часть Аристотелевского «Органона». Она закладывает терминологические, понятийные основы для всех последующих частей «Органона», является ключом к пониманию всех других работ и посвящена решению только этой задачи. Очевидно, что в силу специфики «Категорий» Аристотель не мог включить в содержание любой из двенадцати описанных им категорий что-то лишнее, несвойственное их содержанию. Равным образом, сложно представить, что описанные Аристотелем в данной работе понятия могут соотноситься друг с другом как-то случайно, таким образом, каким автор не мог предвидеть.

Седьмая (VII) описанная в данной работе категория именуется «Качество». По мнению Аристотеля, в первом своем значении это, прежде всего навык, к которому относятся знания и добродетели[30]. Если владеть домом или полем, для Аристотеля это обозначается термином «иметь», а иметь, в своем основном значении – навык, понимаемый, в свою очередь, как совокупность знаний и добродетелей, то владение вещами есть заключающийся в наличии душевных добродетелей владельца навык. Какую же добродетель имеет ввиду Аристотель, которая бы в наибольшей степени определяла навык владения?

Отвечая на данный вопрос, сложно ошибиться, поскольку в основных этических сочинениях Аристотеля указание на эту добродетель, заключающуюся в правильном отношении души к имуществу, буквально дублируется. Речь идет о понятии, которую Аристотель обозначает греческим словом “έλευθεριότης”, что в большинстве русских переводов обозначается как «щедрость»[31].

Для Аристотеля оно гораздо более емко, по своему содержанию, чем аналогичное слово в русском языке. Во-первых, это слово включало в себя безусловную обязанность владельца земли максимальным образом учитывать природные качества земельного участка, не допускать его бесхозного использования. В сохранившихся древнеримских источниках по сельскому хозяйству мы видим десятки указаний на такие вытекающие из природных свойств земли обязанности землевладельца. Они касаются приоритетов работ[32], технологии вспашки[33], запрягания волов[34], площади и глубины вспашки[35], нормы приплода скота[36], посева[37] и многие другие.

При этом так же, данное понятие включало в себя обязанность поддержания со своей стороны строгого равновесия во всех актах имущественного обмена, что в полной мере относилось и к пахотному участку (agri). На практике это сводилось к тому, что все выращенное и полученное на своем земельном участке владельцу необходимо было отчуждать через мену, где каждая вещь оценивается по результатам вложенного в нее труда. При этом, каждая сторона, зная меру своего и чужого труда, контролирует эквивалентность такого обмена. Распоряжение же доходами от владения через куплю-продажу было недопустимо, так как при последней возможны акты неэквивалентного обмена, которые имеют место всякий раз тогда, когда покупатель готов платить за вещь больше, чем она стоит на самом деле.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что же в действительности представляло собой древнеримское possessio и его загадочный элемент animus possessionis. Последний понимался римлянами как некий рациональный, основанный на этических догматах греческой философии (Ксенофонт, Аристотель, Древняя Стоя), навык использования принадлежащего лицу плодородного земельного участка.

Данный навык, с течением времени, благодаря усилиям римских юристов получил правовое содержание, которое объективировалось природными качествами земельного участка и, одновременно, нравственной категорией «щедрости», понимавшейся как правильное отношение к имуществу и предполагающее личное участие хозяина в обработке участка; получение от него только такого размера доходов, которые поддерживают нравственные качества пользователя (равновесие души); распоряжение доходами от участка через равноценные акты обмена, к числу которых не относится купля – продажа, совершение которой при распоряжении доходами и приращениями от владения не допускалось.

Окончательно оформившись в начале II в. до н. э. possessio существовало до самого конца Западной Римской Империи, и, в дальнейшем, перешло в Византийское право (т. е. существовало более тысячи лет).

В конце II в. до н. э. в Риме возникает право собственности (ius dominium). Первое документально подтвержденное упоминание термина dominium датируется серединой первого века до нашей эры, это – упоминание о dominium в ответе юриста Алфена Вара или его учителя Сервия Сульпиция Руфа[38]. И про первого, и про второго хорошо известно о принадлежности к последователям Эпикура, идеи которого проникли и стали чрезвычайно популярными в римском обществе в конце II в. до н. э. До этого времени, как отмечает, например, Дженнаро Франчози, для обозначения эквивалента права собственности в виде выраженной принадлежности вещи использовались понятия власти (meum esse, potestas). Meum esse – выражение, которое использовалось в виндикации и манципации, причем властные полномочия иногда назывались mancipium, как по отношению к рабам, так и к манципируемым вещам в целом[39].

Хорошо известен тот факт, что главной сутью логического учения стоиков было отрицание Эпикуром познавательной способности человеческого мышления, что в сочетании с желанием обосновать свободную, само активную и победную человеческую личность привело к тому, что Эпикур провозгласил, в противовес стоикам, три критерия истинного познания: ощущение, понятие (т. н. «природные понятия», πρόληψις, «пролепсис») и аффекты[40]. При этом ощущения и аффекты Эпикур признает единственным источником всех знаний и наивысшим критерием истины[41].

Пролепсис же, понимался Эпикуром как некие «броски мысли».[42] Это некие природные родовые понятия, которые естественным путем образуются у всех людей. Они, как полагал Эпикур, суть абстракции, общие представления, являющиеся воспоминанием о многих однородных восприятиях внешних предметов, которым (т. е. пролепсисам) не соответствует никакая реальная сущность, но они то и образуют смысл слов, благодаря чему каждое слово и обозначает определенный предмет[43]. Иными словами, именно «пролепсисы» в канонике Эпикура есть связь между словом и объектом мысли. Необходимость последних нужна для достижения основной этической цели учения – погружение человека в состояние «самодовления», при котором человек становится подобен богам[44]. Посредством пролепсисов последователи Эпикура могли легко понять, в чем у них нет реальной необходимости и, тем самым, достичь состояния самодовления («автаркии»)[45], обеспечив своей душе уверенность в занятии повседневными делами, и, наконец, пролепсисы позволяли нивелировать влияния на душу нежелательного для эпикурейца чувства удовольствия, даруя последнему возможность «понимать точный объем своих потребностей»[46].

Применительно к чувствам и отношениям эпикурейца к наличным вещам они должны препятствовать последнему превратиться из хозяина (dominus) вещей, в их управляющего (procurator)[47]. Данный фрагмент раскрывает как содержательную характеристику требуемого от эпикурейца отношения к имеющемся у него вещам через соответствующий пролепсис, н так и логико-этимологическую трансформацию dominus в dominium в контексте эпикурейской традиции.

Сохранившиеся фрагменты позволяют утверждать, что в данное понятие вкладывалось такое владение, пользование, сохранение и распоряжение имущества, которое обеспечивает самодовление человеческой души. В частично сохранившемся трактате Филодема «Об экономике» находим утверждение о том, что богатство нужно в определенном размере, позволяющем вести «самый необременительный и самый легкий образ жизни», допускающий лишь наличие «наименее досаждающих забот»[48]; что владение имуществом в идеальном варианте не должно сопровождаться личным трудом[49]; что удовольствие от пользования имуществом не перевешивало неприятности от пользования им[50]; что предел сохранения имущества определяется отсутствием расходов, затрудняющих приобретение необходимого[51]; что распоряжение богатством не должно доставлять больше неудобств чем добывание необходимого ежедневно[52]; а так же влечь за собой беспокойство об убылях[53].

При этом некоторая тяжесть в приобретении допустима и ее полное устранение невозможно, поскольку в этом случае исчезает и само богатство[54]. А критерием такой тяжести является превосходство удовольствий над тяготами от владения и хранения[55].

При этом мы имеет прямые свидетельства того, что сам Эпикур формировал практику пользования доходами от имущества своих учеников и почитателей, от которых требовал присылки себе первых ежегодно полученных в хозяйстве плодов (которые, согласно греческой традиции всегда посвящали богам)[56], а так же некоторых денежных сумм[57].

Указанные выше представления эпикурейской школы об отношении к имуществу, образующие в своей совокупности отражающий процесс владения, пользования, сохранения и распоряжения «пролепсис», неизбежно должны были найти свое проявление в сфере римского частного права. Утверждение тождества между эпикурейским пролепсисом (rerum notitiae, лат. эквивалент πρόληψις) и iudicium (термин традиционно обозначавший не только истину, но и судебный процесс) находим у Цицерона[58].

Эпикурейские же «пролепсисы» воспринимались, в первую очередь, чувствами, раскрывать их формальное содержание для окружающих большого смысла не имеет. Достаточно указать лишь само слово («пролепсис»), которое вызовет соответствующие чувства, указующие на истину или ложность данного слова[59], раскрытие же мыслимой сути понятия – есть пустое занятие[60]. Именно этими соображениями обусловливается тот хорошо известный факт, что ни Квинт Муций Сцевола, ни Сервий Сульпиций Руф, ни Алфен Вар, ни другие приверженцы учения Эпикура среди римских юристов не создали никакого нормативного определения эквивалентного эпикурейскому пролепсису dominium, хотя логическое содержание подробно раскрыто в цитируемом выше трактате Филодема.

Эпикурейское dominium отразилось в системе римского частного права. Самый явный случай находим в характерном для римской юридической мысли вообще представлении об институте узуфрукта (usus fructus)[61] и его соотношением с dominium.

Эпикур часто требовал от своих сторонников предоставления какой-то части получаемых в их хозяйствах первых плодов и денежных сумм, предоставляемых от имени не только самих хозяев, но и их отцов и даже детей[62]. Последнее, как указывает Филодем, следует понимать в том смысле, что эпикуреец, если у него есть друзья, должен даже после своей смерти заботиться о том, что бы у его живых друзей были деньги, считая их, в этом отношении, как бы своими детьми[63]. Это необходимо делать не только потому, что философская общность единомышленников имеет высшее аксиологическое значение[64], но также и потому, что несет практическую пользу в повседневных делах[65] и защищает человека от случая[66].

Все вышесказанное как нельзя более полно соответствует узуфрукту, в самом точном своем этимологическом значение означающим ни что иное как плодопользование. Свидетельство того, что узуфрукт является частью dominium находим в одном из фрагментов Павла[67]. Но гораздо большее значение в плане связи узуфрукта с dominium имеет совпадение времени первого упоминания узуфрукта и dominium. Это время жизни Цицерона, который упоминает данный институт в своей речи за Авла Цецину (69 г. до н. э.) и время жизни Сервия Сульпиция Руфа (консул 51 г. до н. э.), с чем согласны некоторые романисты[68]. Некоторые, например, Дженнаро Франчози, полагают, что временем возникновения узуфрукта является конец III – сер. II в.в. до н. э[69]. Но и такое предположение о времени возникновения узуфрукта никак не опровергает наше предположение о его связи с одним из догматов Эпикура, умершего в 272 году до н. э.

Наряду с собственностью (частью которой был узуфрукт) и владением римскими юристами было детальнейшим образом разработано еще одно вещное право – реальные сервитуты. В самом общем виде понятие сервитута можно определить, как защищаемое абсолютным образом право использовать те или иные свойства чужой вещи. При этом степень и функциональное назначение использования чужой вещи могут быть различными, определяемыми, в конечном итоге, общепризнанными интересами собственников и владельцев соотносимых вещей.

Правовая конструкция реального сервитута включала в себя два объекта недвижимости, находящихся рядом, либо неподалеку друг от друга: два земельных участка, дома, имения, постройки и т. д. Предметом вещного сервитута были только такие свойств чужой вещи, которые объективно улучшают свойства соседнего объекта недвижимости. Если же сервитут удовлетворяет в большей степени интерес его собственника, то это уже не реальный, а личный сервитут. Личный же сервитут не переходит ни по наследству, ни к новому собственнику недвижимости. «Когда на одно имение установлен сервитут в пользу другого имения, то сервитуты остаются также после продажи имения», – предельно ясно выражает это свойство реальных сервитутов Павел (D. 8.4.12).

Неотъемлемым свойством любого вещного сервитута являлся тот факт, что он имеет безусловный приоритет перед правами собственника служащего участка. Как бы сильно сервитут не ущемлял его интерес, помешать осуществлению сервитута он не в состоянии. Однако со стороны сервитуария пользование таким сервитутом не должно выходить за рамки добросовестности и хозяйственной целесообразности, поскольку эти категории будут положены в основу судебного решения.

Юристы классического периода делили реальные сервитуты на сервитуты сельских имений (servitutes rusticorum praediorum) и сервитуты городских имений (servitutes urbanorum).

Сервитуты сельских имений были относительно немногочисленны, хотя какого-либо их исчерпывающего перечня не было. Наоборот, их перечень считался открытым. Считалось нормой, что под воздействием изменяющихся жизненных обстоятельств могут появляться новые, ранее не известные виды сервитутных прав, некоторые из которых появлялись на уровне юридических интерпретаций, о чем ниже.

Что же касается наиболее распространенных и самых простых сельских сервитутов, то Ульпиан указывает: «Сервитуты сельских имений суть следующие: проход (iter), прогон скота (actus), проезд (via), проведение воды (aquae ductus)».[70] Первые три указанные вида сервитутов, вероятно, возникли из древнейшего обычного права. Они имеют частично пересекающееся между собой содержание, как бы частично включаются друг в друга. «Проход (iter) есть право человека идти и прогуливаться, но не проводить скот. Прогон (actus) есть право проведения скота или повозок; итак, кто имеет проход, тот не имеет прогона; кто имеет прогон, тот может проходить и без скота. Проезд (via) есть право идти и проводить скот или повозки и прогуливаться, так как проезд включает в себя проход и прогон», – раскрывает точное содержание этих сервитутов Ульпиан[71].

Что же касается сервитута проведения воды (aqua eductus), то вероятнее всего, он возник несколько позднее первых трех. Исторически ему предшествовали сервитуты черпания воды на чужом участке (aquae haustus) и сервитут прохода к источнику воды на чужом участке (iter ad hauriendum). С изобретением же водопровода появился cоответствующий сервитут (aqua eductus), который представлял собой право проводить водопровод по поверхности чужого участка. Этот сервитут имеет то отличие, что в принципе он может осуществляться сервитуарием постоянно, без какого-либо перерыва, в то время как черпать воду постоянно на чужом участке без перерыва нельзя в принципе [72].

Также к сельским сервитутам Ульпиан относит прогон скота на водопой (pectoris ad aquam adpulsus), право пастьбы (ius pascendi), обжигания извести (calcis cjquendae), копания песка (harenae fodiendae).[73] Однако, в отношении этих сервитутов требуется что бы они отвечали двум условиям. Во-первых, они должны быть установлены только в пользу соседнего участка, в силу чего сервитуарием может быть только собственник соседнего участка. Если же, например, это право предоставить любому иному лицу, данное отношение приобретет характер обязательственного, но не вещного права. Во-вторых, такие сервитуты могут быть установлены только тогда, когда их предоставление объективно улучшает свойства соседнего участка, а не преследует удовлетворить изменчивый интерес конкретного собственника участка. Если так, то это будет похоже на личный сервитут в виде узуфрукта.

Основываясь на данных четких признаках реальных сервитутов, римская юридическая мысль вполне допускала возможность создания некоторых новых сельcких сервитутных прав путем интерпретации. Так, Ульпиан и Павел приводят следующие замечательные примеры таких сентенций: «Нераций в книгах их Плавция говорит, что ни право пользования водой, ни право прогона скота на водопой, ни право извлекать мел или обжигать известь на чужом участке не могут быть установлены, кроме как когда лицо имеет соседний участок, и он говорит, что так считали Прокул и Атилицин. Но сам он говорит, что можно, что бы сервитут обжигания извести и извлечения мела наилучшим образом мог быть установлен, но лишь до тех пор, пока это нужно для того самого соседнего участка, как, например, на нем расположены гончарные мастерские, в которых делаются такие сосуды, в которых вывозятся плоды его поместья (как бывает в некоторых поместьях, что вино вывозится в амфорах или бывают большие бочкообразные сосуды), или черепица для строительных работ виллы. Но если гончарные мастерские на этом участке работают для того, чтобы делать только одни сосуды на продажу, то это будет узуфрукт (так как здесь удовлетворяется субъективный интерес собственника и нет объективного улучшения свойств участка – примеч. Автора – М.Г.) (D.8.3.5). Далее Павел продолжает мысль Ульпиана и дополняет уже известные сельские сервитуты новыми: «Но сильно отличается от узуфрукта право обжигания извести, изымания камней (lapidis eximendi – новый сервитут), копания песка, строительства того, что нужно для нужд поместья (aedificandi eius qratia quod in fundo est – тоже новый), так же право вырубки леса (silvae caeduae – новый), что бы не было нехватки подпорок для виноградников. Следовательно, что же это будет (то есть все вышеперечисленное), если они улучшают дела поместий? Не должно быть никаких сомнений, что это относится к сервитуту. И это одобряет Марциан до такой степени, что считает, что можно устанавливать и такой сервитут, что бы мне позволялось иметь в твоем поместье хижину, то есть, если я имею сервитут на выпас либо прогон скота, чтобы, если разразится непогода, было куда деться». – (D.8.3.5–6)[74].

Наконец необходимо упомянуть о таких правах как право эмфитевзиса и право суперфиция.

Как самостоятельное вещное право пользования чужой землей суперфиций (superficies) появился в I в.н. э в связи с использованием общественной земли. Так, потребности города Рима требовали строительства рынков, бань, магазинов, мастерских и иных строений общего пользования, которые по определению могут быть возведены только на земле общего пользования. Естественно, вкладывание денег в строительство на условиях найма земли лишено смысла, поэтому преторами путем формулировки в эдикте был создан специальный интердикт – interdictum de loco publico fruendo (интердикт о защите доходов, получаемых от публичного места.). Первое время им могли воспользоваться банкиры (argentarii) которые брали публичную землю в аренду у государства для строительства своих меняльных лавок (tabernae) в обмен на условленную арендную плату (pension или solarum).

Ульпиан воспроизводит формулировку этой фразы эдикта: «Претор говорит: «Я запрещаю применять силу к арендатору либо его компаньону с целью воспрепятствовать получению (ими) доходов по договору аренды от публичного места, которое сдал кому-либо в аренду для извлечения доходов тот, у кого было право сдачи в аренду». Всем известно, что этот интердикт обнародуется для общественной пользы. Ведь он защищает государственные доходы от аренды, запрещая всякому чинить насилие над тем, кто взял публичную землю в аренду для извлечения доходов» (D. 43.9.1). Этот интердикт давался против любых третьих лиц, и делал защиту лица, построившего что-либо на чужом участке более совершенной, ведь построивший здание мог вчинить этот интердикт против любого третьего лица, что, по сути, переводило его арендное право из разряда обязательственных в разряд вещных. Однако это не лишило проблему целиком, поскольку арендное право в этом случае не могло быть передано по наследству и подвергаться отчуждению третьим лицам.

В силу этих причин и возникло ius superficies. Оно представляет собой свободно отчуждаемое и передаваемое по наследству полное право пользования чужой землей для целей возведения на ней строений и целей пользования этими строениями. Право суперфиция устанавливалось либо бессрочно, либо на очень длительный период времени. Суперфициант имеет возможность отчуждать и завещать данное право без каких-либо ограничений.

Суперфициант может устанавливать на суперфиций право залога, правда с тем ограничением, что в случае неуплаты pension преимущество перед залогодержателем будет иметь собственник данного участка. Павел указывал: «Суперфиций, установленный в отношении чужой земли, может быть передан в залог, с тем, однако, что первое место по рангу залоговых кредиторов предоставляется собственнику земли, если ему не внесена плата за пользование земельным участком». (D. 20.4.15.)

В отличие от эмфитевзиса, собственник участка не имеет права преимущественного выкупа права суперфиция.

Права суперфицианта надежно защищал уже другой, более совершенный интердикт – interdictum de superficiebus. Соответствующая фраза в эдикте звучала так: «Я запрещаю применять силу с целью не допустить того, чтобы вы пользовались доходами от суперфиция, о котором идет речь, как вы пользуетесь по условиям сдачи в аренду или взятия в аренду один по отношению к другому не силой, не тайно и не прекарно. Если будет заявлен какой-либо другой иск относительно суперфиция, то я дам возможность его предъявить по выяснении правового основания спора». (D. 43.18.1). По сути такая формулировка означала, что пока суперфициант платит оговоренную соглашением с собственником земли арендную плату, забрать у него застроенный участок земли не может никто, даже сам собственник[75]. Благодаря такой защите суперфициант мог свободно распоряжаться своим правом: продать его, подарить, заложить, завещать[76].Позднее ему вообще стали предоставлять не только данный интердикт, но и виндикационный иск по аналогии (actio vindicatio utilis)[77].

Институт эмфитевзиса в своем окончательном виде появился в римском праве достаточно поздно, только в постклассический период, примерно с 4 века н. э. Его суть заключалась в том, что римское государство, а также городские и сельские муниципии, а иногда и коллегии жрецов передавали в аренду частным лицам, как правило, на срок пять лет, принадлежащие им на праве собственности сельскохозяйственные земли. Хозяйственные причины, повлекшие широкое распространение такой аренды земли, до конца не ясны. Вероятно, что в предклассический период это было вызвано тем, что большие объединения граждан, созданные по формальному признаку местожительства (муниципии), в силу наличия в них большого количества житейских и бытовых конфликтов объективно не способны к эффективной и качественной обработке собственной земли. С точки зрения экономической гораздо выгоднее передать общую землю в обработку какому-то одному лицу, которое хозяйствуя своей волей, способно извлечь гораздо большую выгоду из такого участка земли. Начало такой практике положили цензоры, которые начали сдавать государственные земли в аренду c публичных торгов любым желающим, готовым заплатить за такую аренду наемную плату (vectigal). Срок такой аренды составлял пять лет (lustrum), в течение которых цензор находился в должности. Удачному примеру цензоров последовали муниципии. Естественно, что в такую аренду могли быть отданы только общинные земли ager publicus, то есть те земли, которые не имели собственников.

Однако ближе к началу классического периода, процесс приватизации общинных земель ускорился, и подобная практика аренды внутри римских общин постепенно сходила на нет, так как ager publicus оставалось очень мало. Однако к этому времени (3 век н. э.) такая практика получила развитие в новом направлении за счет того, что римские войска захватывали огромное количество земель в провинциях, в то время как в центре империи земли не хватало. Поэтому ближе к концу классического периода у римской администрации возникает здравая мысль раздать эти необрабатываемые земли, которые принадлежали к императорскому имуществу в пользу всех желающих, готовых переселиться в провинцию и платить за обработку предоставленных земель деньги. Однако ни один здравомыслящий человек не изъявит желание переселиться в провинцию, не имея в отношении предоставленного ему земельного участка какого-либо устойчивого права. Поэтому перед римской юридической мыслью стала задача создать такое устойчивое право пользования чужим земельным участком, которое оптимальным образом защищало бы интересы как собственника земли, так и лица её обрабатывающего. Так и было постепенно создано право эмфитевзиса (ius emphyteuticarium[78]).

Чем же было плохо в этом отношении существовавшее уже длительное время ius in agro vectigali? Прежде всего, тем, что по сути своей это было не что иное, как наем земли, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Однако с течением времени этот недостаток ius in agro vectigali был устранен посредством юридических интерпретаций. Посредством них было сформулировано правило, что держатель вектигальной земли приравнивается к владельцу, хотя у него и нет animus possessiоnis, то есть создана конструкция производного (или аномального) владения. Так, юрист Мацер пишет: «… тот, кто владеет государственной землей за определенное вознаграждение (т. е. на праве agro vectigali), признается владельцем…» D. 2.8.15.1. Раз так, то он может предъявлять в отношении третьих лиц владельческие индердикты без посредства собственника земли.

Однако другая проблема остается неустранимой – беззащитность арендатора перед самим собственником земли. Так, собственник сохраняет за собой право продажи или иного отчуждения земли третьим лицам, что всегда прекращает наем. Получается, что добросовесный обладатель ius in agro vectigali своим правом распоряжаться не может (например, не имеет возможности продать право найма, подарить его, завещать), а имеет лишь возможность хозяйствовать на участке до того момента, пока его право «поддерживается» добросовестностью наймодателя. Поэтому в классический период путем совместных усилий претора и юристов, для нанимателя в подобных случаях был создан особый вещный иск – actio vectigalis, посредством вчинения которого обладатель ius in agro vectigali имел возможность требовать от недобросовестного собственника земли и любых третьих лиц возврата ему непосредственно самого участка земли[79]. Посредством же иска из обычного найма этого требовать нельзя. Для удовлетворения actio vectigalis было важно, чтобы наниматель своевременно уплачивал арендную плату, поскольку если данный факт подтверждался, то участок ему возвращался автоматически.

Отсюда видно, что римская юридическая мысль разработало констукцию вектигального права таким образом, что оно представляло его обладателю возможности беспрепятственно обрабатывать землю, защищать владение участком против любых третьих лиц, собирать с участка плоды и обращать их в свою собственность. Отсюда уже был один шаг до того, что бы предоставить обладателю ius in agro vectigali права передавать участок как по наследству, так и возмездно третьим лицам Это и было сделано, но уже в рамках emphyteusis, плавно возникшего из vectigale praedium.

Еmphyteusis есть четко выраженное вещное, передаваемое по наследству и свободно отчуждаемое любым третьим лицам право пользования чужим земельным участком сельскохозяйственного назначения. Окончательно он был введен конституцией Зенона (lex Zenoniana)[80], откуда перешел в законодательство Юстиниана. Конституция Зенона четко определяла правовую природу и основания возникновения эмфитевзиса. По общему правилу, он возникал из особого письменного контракта (contractus emphiteuticarius), заключаемого между собственником вещи и будущим эмфитевтом. Особым данный контракт являлся потому, что он не подлежал ни общим правилам найма, ни правилам купли-продажи.

Содержание данного договора таково, что эмфитевт получает максимально полное право пользования участком и извлечения из него абсолютно любых плодов. Право собственности на плоды у эмфитевта возникает с момента их отделения.[81] Единственное ограничение пользования эмфитевта – не ухудшать наличное состояние земельного участка. Допускаются любые изменения участка, не влекущие его ухудшение. Например, возможно даже поменять назначение участка, что либо на нем построить и т. д, если это объективно увеличивает его стоимость[82]. Если же произведенные изменения ухудшают участок, собственник может прекратить эмфитевзис. Эмфитевт должен платить все публичные платежи, которые должен был бы платить собственник участка. В случае их неуплаты эмфитевзис так же может быть прекращен собственником, однако не сразу, а только если неуплата имела место в течении трех лет подряд.

Сontractus emphiteuticarius предусматривает размер платы, причитающейся собственнику земельного участка (canon, pension, vectigal). Ее суть в том, что она определяется в момент заключения контракта, и в дальнейшем не может быть пересмотрена в одностороннем порядке, что придает данному праву значительную устойчивость по сравнению с ius in agro vectigali. Еще большая устойчивость достигается за счет того, что её разовая неуплата не влечет прекращения эмфитевзиса. В новеллах Юстиниана было установлено, что плата взимается один раз в год, и прекращение эмфитевзиса возможно только в том случае, если неуплата имело место в течении двух или трех лет (в зависимости от земли: церковные земли два года, светские земли три года)[83].

Однако никогда не игнорировалась причина неуплаты. Например, в случае неурожая, эмфитевт имел право требовать уменьшения платы, или даже её годичной отмены, с переносом на следующий период. Так, Ульпиан указывает: «Папиниан в четвертой книге «Ответов» говорит, что если кто-либо сложил с колона наемную плату за один год вследствие неурожая, а затем в последующие годы наступило изобилие, то произведенное сложение платы не идет во вред собственнику, и он может требовать наемную плату в полном объеме даже за тот год, за который он сам ранее сложил плату. Это же Папиниан ответил и в отношении убытка, понесенного при найме государственных земель. Если собственник вследствие неурожая сложил плату виде дарения, то нужно сказать то же, что сказано выше, как если бы это было не дарение, а мировая сделка. Как же быть, если неурожайным стал последний год найма и именно за этот год сложена плата с колона? Правильнее сказать, что даже если предыдущие годы были изобильными и об этом знал наймодатель, то он не должен ссылаться на необходимость включения их в счет». (D. 19.2.15.4).

Хотя распоряжение эмфитевзисом ничем практически не ограничено, что касается отчуждения эмфитевзиса третьим лицам путем продажи, здесь было ограничение в виде наличия у собственника права преимущественного выкупа эмфитевзиса. При заключении купли эмфитевзиса, эмфитевт должен был за два месяца предупредить собственника, чтобы обеспечить ему возможность выкупить право эмфитевзиса по предложенной третьему лицу цене. «Скрытая» же от собственника продажа прекращала эмфитевзис. Подобная норма преследовала тот смысл, что хотя эмфитевзис и представляет собой вещное право, личность нового эмфитевта всегда имеет значение для собственника. Так, если, например, сам собственник не воспользовался преимущественным правом выкупа эмфитевзиса, он тем не менее сохранял возможность блокировать куплю- продажу. Но это допускалось только в одном случае, если личность приобретателя вызывала обоснованные сомнения собственника участка в плане платежеспособности наемной платы[84].

Что касается защиты собственных прав, то эмфитевт приравнивался к собственнику. Ему могли быть предоставлены уже упоминавшийся выше actio vectigalis (даже против собственника), actio rei necatoria и actio rei confessoria (против третьих лиц), не говоря уже о владельческих интердиктах а так же исках и интердиктах принадлежащих собственнику: аctio finium regundorum; аctio aquea pluvae; interdictum glande legenda; interdictum сautio damni infecti.