Оглавление
Коллектив авторов. Оценка стоимости имущества
Введение
Раздел I. Оценка стоимости объектов недвижимости
Глава 1. Основные понятия оценки объектов недвижимости
1.1. Понятие объекта недвижимости как объекта оценки
1.2. Основные этапы оценки недвижимости
Контрольные вопросы
Задания
Глава 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости объекта недвижимости
2.1. Сбор информации для проведения оценки стоимости недвижимости
Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
Осмотр объекта и фотофиксация
Описание объекта недвижимости
Земельный участок
Улучшения
Информационная база оценки недвижимости со сравнительным подходом
Информационная база оценки недвижимости с доходным подходом
Информационная база оценки недвижимости с затратным подходом
2.2. Анализ рынка недвижимости
2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости
Контрольные вопросы
Задания
Глава 3. Доходный подход к оценке недвижимости
3.1. Краткое описание доходного подхода к оценке недвижимости
3.2. Метод прямой капитализации
Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода
Определение ставки капитализации
Расчет ставки капитализации в рамках метода прямой капитализации
3.3. Метод капитализации по расчетным моделям
Расчет ставки капитализации в методе капитализации по расчетным моделям
Расчет премий за риски
Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации
Расчет нормы возврата методом Ринга
Расчет нормы возврата методом Инвуда
Расчет нормы возврата методом Хоскольда
Учет в ставке капитализации заемного капитала
3.4. Метод дисконтирования денежных потоков
Алгоритм расчета стоимости недвижимости методом ДДП
Определение ставки дисконтирования
3.5. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
Методы ипотечно-инвестиционного анализа
Контрольные вопросы
Задания
Глава 4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
4.1. Общая характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости
4.2. Подбор и анализ аналогов
4.3. Классификация и расчет корректировок
4.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа в сравнительном подходе
Определение существенных параметров и выбор диапазона их изменения
Выбор количества классов
Оцифровка неколичественных признаков
Выбор вида регрессионной модели
Определение оценок неизвестных параметров модели
Проверка адекватности модели
Определение рыночной стоимости объекта на основе модели
Контрольные вопросы
Задания
Глава 5. Затратный подход к оценке недвижимости
5.1. Общая характеристика затратного подхода
5.2. Методы расчета затрат на создание объектов капитального строительства
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства по данным специализированных сборников
Расчет затрат на создание объекта капитального строительства по данным строительных компаний
Расчет затрат на восстановление (замещение) объекта как нового методом количественного обследования
Методы определения затрат при составлении смет
5.3. Расчет прибыли предпринимателя
5.4. Определение износа и устареваний объектов капитального строительства
Виды износа и устареваний
Расчет физического износа методом срока жизни
Расчет физического износа стоимостным методом
Нормативный метод
Экспертный метод расчет физического износа
Определение функционального устаревания
Определение внешнего устаревания
Определение внешнего и функционального устаревания экспертным методом
Контрольные вопросы
Задания
Глава 6. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
6.1. Характеристика процесса согласования результатов оценки
6.2. Использование метода анализа иерархий для согласования результатов оценки стоимости недвижимости
Контрольные вопросы
Задания
Глава 7. Управление недвижимостью
7.1. Сущность управления недвижимостью
Основные положения формирования модели рынка недвижимости
Сферы управления недвижимостью
Государственное управление недвижимостью
Концептуальные основы управления государственным имуществом
Система управления муниципальной недвижимостью
Девелоперская деятельность с объектами недвижимости
Управление недвижимостью, принадлежащей собственникам
Создание и проработка концепции объекта недвижимости, позиционирование объекта
7.2. Управление портфелем недвижимости
Цели формирования портфеля
Основные принципы формирования портфеля
Алгоритм управления портфелем недвижимости
Алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости
7.3. Использование инвестиционного анализа в управлении объектами недвижимости
Чистая текущая стоимость
Индекс доходности проекта
Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
Внутренняя ставка доходности проекта
Модифицированная ставка доходности
Ставка доходности финансового менеджмента
Контрольные вопросы
Задания
Раздел II. Оценка стоимости земельных участков
Глава 8. Теоретические основы оценки стоимости земли и природных ресурсов
8.1. Земля как природный ресурс. Классификация природных ресурсов
Природные ресурсы
Классификация природных ресурсов
Возобновимые природные ресурсы
Невозобновимые природные ресурсы
Условно возобновимые природные ресурсы
Оценка природных ресурсов
Объекты оценки стоимости природных ресурсов
Природные объекты как недвижимое имущество
Участки лесного фонда
Участки недр
8.2. Земельный участок как объект недвижимости
Особенности земли как товара
8.3. Рента как основной компонент оценки земельного капитала
Формы земельной ренты
Дифференциальная рента
Абсолютная земельная рента
Монопольная рента
Неоклассическая теория рентных доходов
8.4. Отрицательная стоимость земли
Контрольные вопросы
Задания
Глава 9. Основы земельных отношений
9.1. Общая модель земельного рынка
Признаки сегментирования рынка земли
9.2. Основные элементы земельных отношений
9.3. Государственное регулирование земельных отношений
Государственный мониторинг земель
Контрольные вопросы
Задания
Глава 10. Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов
10.1. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли
10.2. Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости
Земельные участки как объекты гражданских прав
Часть земельного участка как объект имущественных прав
Особенности оборота земель
Земли, изъятые из оборота
Земли с ограниченным оборотом
Основные виды прав на землю28
Основные виды вещных прав
Формы собственности на землю
Иные вещные права
Пожизненное наследуемое владение земельным участком
Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком
Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Право хозяйственного ведения и право оперативного управления
Другие виды гражданских прав, имеющие вещные признаки
Основные виды обязательственных прав
Аренда земельных участков
Безвозмездное пользование земельными участками
10.3. Регулирование землепользования. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли
Общее государственное регулирование
Правовой режим земельного участка
Градостроительное регулирование
Иные ограничения в использовании земли
Учет зон с особыми условиями использования территорий
Контрольные вопросы
Задания
Глава 11. Кадастровая оценка земель
11.1. Государственный кадастр недвижимости
11.2. Государственный кадастровый учет недвижимости
Кадастровые работы
Определение границ земельных участков. Межевой план и акт согласования границ
Внесение сведений в ГКН
Предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости
Порядок кадастрового учета
11.3. Кадастровая оценка земель
Контрольные вопросы
Задания
Глава 12. Основные понятия, принципы и подходы, используемые в оценке земельных участков
12.1. Основные характеристики земельного участка
Учетно-кадастровые характеристики
Инженерно-строительные характеристики
Эксплуатационные характеристики
12.2. Цели и задачи оценки стоимости земельных участков. Процесс оценки
Назначение оценки стоимости земельных участков
Процесс оценки стоимости земельного участка
12.3. Принципы, факторы и подходы к оценке рыночной стоимости земли
Принципы оценки рыночной стоимости земли
Принцип полезности
Принцип ожидания
Принцип замещения
Принцип остаточной продуктивности
Принцип сбалансированности (пропорциональности)
Принцип вклада
Принцип предельной производительности
Принцип экономической величины
Принцип экономического разделения
Принцип предложения и спроса
Принцип конкуренции
Принцип соответствия
Принцип зависимости или местоположения
Принцип изменения стоимости
Принцип наиболее эффективного использования
Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли
Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли
12.4. Информационное обеспечение для оценки земли
Контрольные вопросы
Задания
Глава 13. Анализ наиболее эффективного использования земельных участков
13.1. Необходимость анализа наиболее эффективного Использования земельных участков
13.2. Критерии анализа наиболее эффективного использования Земельных участков
Юридическая допустимость
Физическая осуществимость
Финансовая обеспеченность
Максимальная продуктивность
13.3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков
Контрольные вопросы
Задания
Глава 14. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
14.1. Классификация подходов и методов оценки земельных участков
14.2. Основные положения сравнительного подхода в оценке стоимости земельных участков
14.3. Качественные и количественные методы оценки, основанные на технике сравнения продаж
14.4. Метод выделения
14.5. Метод распределения
14.6. Основные положения доходного подхода в оценке стоимости земельных участков
Понятие дохода от земельного участка
Понятие ставки капитализации для земельного участка
Норма возврата на капитал
Пример расчета рыночной стоимости земли методом капитализации по расчетным моделям
14.7. Метод прямой капитализации и метод капитализации по расчетным моделям
14.8. Метод дисконтирования денежных потоков
14.9. Прочие методы оценки земельных участков
Метод определения затрат на освоение
Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры
Контрольные вопросы
Задания
Глава 15. Оценка стоимости частичных имущественных прав на землю
15.1. Общие понятия оценки частичных имущественных прав
15.2. Оценка права аренды земельного участка
Контрольные вопросы
Задания
Глава 16. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
16.1. Классификация земель сельскохозяйственного назначения
Классификация земель сельскохозяйственного назначения
16.2. Методика оценки земель сельскохозяйственного назначения
Методы определения рыночной стоимости сельскохозяйственных земель
16.3. Применение теории реальных опционов для оценки земель сельскохозяйственного назначения
Контрольные вопросы
Задания
Раздел III. Основы оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Глава 17. Нематериальные активы и интеллектуальная собственность как неотъемлемая часть экономической системы
17.1. Рынок нематериальных активов. Особенности и перспективы отечественного рынка нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Рынок нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Рынок оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
17.2. Учетная политика, налогообложение и управление нематериальными активами
Учет поступления нематериальных активов на предприятие
Амортизация нематериальных активов
Учет операций, связанных с предоставлением права на использование нематериальных активов
Налогообложение
Управление
17.3. Состав нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Объекты интеллектуальной собственности
Объекты промышленной собственности
Объекты патентного права (гл. 72 ГК РФ)
Средства индивидуализации юридического лица (гл. 76 ГК РФ)
Право на пресечение недобросовестной конкуренции
Селекционные достижения
Объекты авторского права и смежных прав
Объекты авторского права
Объекты смежных прав
Деловая репутация организации
Секрет производства (ноу-хау) (гл. 75 ГК РФ)
Нетрадиционные нематериальные активы. Интеллектуальный капитал
Контрольные вопросы
Задания
Глава 18. Правовые аспекты оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
18.1. Правовая охрана объектов интеллектуальной собственности
Интеллектуальные права
Системы патентования
Федеральный орган исполнительной власти по интеллектуальной собственности в Российской Федерации
Правовая охрана изобретения, полезной модели, промышленного образца
Правовая охрана секрета производства (ноу-хау)
Особенности регистрации прав на наименования мест происхождения товаров
Правовая охрана коммерческой тайны
Правовая охрана программ для ЭВМ и баз данных
18.2. Передача исключительных прав
Классификация лицензионных договоров
Предоставление государственной услуги по государственной регистрации договоров о распоряжении исключительным правом на объекты ИС
Контрольные вопросы
Задания
Глава 19. Основные понятия оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Предпочтительность применения подходов
19.1. Основные определения
Объект, цель и задачи оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Виды стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Общие требования к проведению оценки
Задание на оценку
Факторы, влияющие на стоимость НМА и ИС
Информационная база оценки стоимости НМА и ИС
Экспертиза и ее виды в ходе оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Отчет об оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
19.2. Предпочтительность применения подходов к оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Применимость подходов к оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности на разных стадиях жизненного цикла
Применимость подходов к оценке стоимости различных видов НМА и ИС
Контрольные вопросы
Задания
Глава 20. Подходы и методы оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
20.1. Сравнительный подход к оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Источники данных для применения сравнительного подхода
Метод прямого анализа сравнения продаж
Метод качественного анализа для корректировки данных (метод рейтинга/ранжирования)
Метод параметрической оценки
Правила бегунка для определения стоимостной оценки
Достоинства и недостатки сравнительного подхода
20.2. Затратный подход к оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Метод индексации затрат
Метод стоимости создания
Достоинства и недостатки затратного подхода
20.3. Доходный подход к оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Дисконтирование и капитализация в оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Дисконтирование денежных потоков
Капитализация денежных потоков от использования интеллектуальной собственности
Учет факторов риска в оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Учет факторов риска
Ставка дисконтирования
Метод рыночной экстракции
Метод средневзвешенной стоимости капитала
Метод кумулятивного построения
Методы оценки стоимости
Расчет стоимости НМА и ИС в постпрогнозный период
Метод преимущества в доходах (в прибыли)
Метод выигрыша в себестоимости
Метод избыточных прибылей
Определение стоимости деловой репутации
Достоинства и недостатки доходного подхода
20.4. Применение теории опционов в оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Виды опционов
Модель Блэка–Шоулза
Входные данные для модели Блэка–Шоулза
20.5. Определение итоговой величины стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Контрольные вопросы
Задания
Глава 21. Особенности оценки отдельных объектов интеллектуальной собственности
21.1. Аспекты оценки некоторых объектов интеллектуальной собственности
Оценка товарных знаков
Основные этапы метода стоимости создания для оценки стоимости товарных знаков
Оценка договора на передачу ноу-хау
Оценка стоимости программ для ЭВМ
Оценка стоимости интернет-сайта организации
Метод освобождения от роялти
Метод выигрыша в себестоимости
Метод соотношения цена/доходы
Метод кумулятивного построения
Метод сравнения продаж
Метод рейтинга (ранжирования)
Метод параметрической оценки (метод мультипликаторов)
Метод индексации затрат (метод исторических затрат)
Коэффициент возраста для доменного имени
Метод стоимости создания
Оценка общего накопленного износа
Определение стоимости интернет-сайта затратным подходом
21.2. Оценка стоимости интеллектуального капитала предприятия
Состав интеллектуального капитала
Методы оценки интеллектуального капитала
Оценка элементов человеческого капитала
Оценка деловых связей
Оценка корпоративной культуры
Вопросы определения итоговой величины стоимости интеллектуального капитала
21.3. Оценка ущерба при нарушении исключительных прав
Контрольные вопросы
Задания
Раздел IV. Оценка стоимости машин и оборудования
Глава 22. Теоретические и правовые основы оценки стоимости машин и оборудования
22.1. Рынок машин и оборудования, особенности его функционирования и регулирования
22.2. Классификация машин и оборудования. Группировка и идентификация машин и оборудования
Группировка и идентификация машин и оборудования
22.3. Источники информации, ее обработка для целей оценки машин и оборудования
22.4. Виды стоимости и факторы, влияющие на них
22.5. Принципы оценки. Методические принципы и подходы при оценке машин, оборудования
22.6. Методы анализа, применяемые в оценке машин и оборудования
22.7. Минимальные требования, предъявляемые к отчету об оценке
Общая часть
Расчет стоимости
Приложения
Контрольные вопросы
Задания
Глава 23. Подходы, применяемые в оценке стоимости машин и оборудования
23.1. Затратный подход. Методы, используемые в затратном подходе
Ресурсно-технологические модели оценки
Нормативно-параметрические модели
Индексные методы оценки
Массовая оценка машин и оборудования
23.2. Сравнительный подход. Методы, используемые в сравнительном подходе
Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени
Метод прямого сравнения с идентичным объектом
Метод прямого сравнения с аналогичным объектом
Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок
23.3. Доходный подход. Методы, используемые в доходном подходе
Основные этапы применения метода дисконтирования денежных потоков
Определение показателя доходов
Определение и обоснование прогнозного периода
Определение ставки дисконтирования
23.4. Особенности определения различных видов и форм износа в оценке машин и оборудования
Сущность и виды износа и устареваний в оценке машин и оборудования
Износ и амортизация
Методы определения различных видов износа и устареваний. Определение совокупного износа и устареваний. Физический износ
Метод экспертизы физического состояния объекта
Метод эффективного возраста
Метод стадии ремонтного цикла
Недостатки
Достоинства
Экспертно-аналитический метод
Метод средневзвешенного хронологического возраста
Метод ухудшения главного параметра
Метод снижения доходности
Метод поэлементного расчета
Метод изменения технических характеристик объекта
Замечания
Функциональное устаревание
Устаревание, обусловленное избытком капитальных затрат при производстве
Устаревание, обусловленное избытком производственных затрат при эксплуатации
Исправимое функциональное устаревание
Внешнее (экономическое) воздействие
Совокупный (накопленный) износ и устаревания
23.5. Итоговая величина стоимости машин и оборудования
Критерии достоверности результатов оценки машин и оборудования
Методы расчета весовых коэффициентов
Вывод итоговой величины стоимости машин и оборудования
Контрольные вопросы
Задания
Раздел V. Оценка стоимости транспортных средств
Глава 24. Транспортное средство как объект оценки
24.1. Автомобили отечественного и импортного производства
Автомобили отечественного производства
Автомобили иностранного производства
24.2. Методология оценки рыночной стоимости транспортных средств
24.3. Определение рыночной стоимости транспортного средства в типичном техническом состоянии
Затратный подход к оценке рыночной стоимости
Метод однородного аналога
Метод калькуляции затрат
Согласование результатов оценки рыночной стоимости
24.4. Определение рыночной стоимости транспортного средства при наличии нетипичных дефектов эксплуатации
Учет нетипичных дефектов эксплуатации
Стоимость услуг по восстановительному ремонту по устранению нетипичных дефектов эксплуатации
Величина утраты товарной (рыночной) стоимости
24.5. Определение рыночной стоимости транспортного средства как объекта утилизации
Определение стоимости годных остатков
Определение стоимости утилизационных остатков
24.6. Методы определения износа и устареваний транспортных средств
Определение физического износа
Определение функционального устаревания
Определение экономического (внешнего) устаревания
Контрольные вопросы
Задания
Раздел VI. Государственная кадастровая оценка
Глава 25. Государственная кадастровая оценка
25.1. Теоретические основы кадастровой оценки объектов недвижимости
25.2. Нормативно-правовая база кадастровой оценки
25.3. Нормативно-методическое и методологическое обеспечение государственной кадастровой оценки недвижимости
Нормативно-методическое обеспечение проведения ГКО
Методология проведения работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости
Использование результатов кадастровой оценки
25.4. Некоторые проблемы организации и проведения ГКО
25.5. Досудебное и судебное урегулирование споров о величине оценочной стоимости
25.6. Математическое и специальное программное обеспечение кадастровой оценки
Контрольные вопросы
Задания
Список литературы
Законодательные и нормативные акты
Литературные источники
Сетевые ресурсы
