Читать книгу Многоликий Питер. Как выбрать район и локацию для покупки квартиры - - Страница 3

Поразительно, но очень немногие могут сразу и однозначно дать ответ на этот вопрос. Чаще всего ответ бывает такой: ну как, вы что, сами не знаете, для чего квартира? А ведь от того, насколько мне, риелтору, понятна цель покупки, зависит, насколько быстро состоится сделка. То же самое происходит с вами, уважаемые покупатели, когда вы начинаете поиск жилья или объекта для инвестирования, и с вами, дорогие коллеги, если неясно, для чего и кого требуется жилье.

Вопрос-то не праздный. Среди моих заявок лишь около трети составляют заявки «для того, чтобы жить самим». Тут все ясно, выбираем для себя, с учетом всех потребностей семьи. Идем по обычному плану.

А остальные какие? Чаще всего я сталкиваюсь с желанием клиента соединить три в одном: чтобы можно было перепродать с выгодой, сдавать и, если что, жить самим. Совместить несовместимое можно, но получится, что ни одна задача толком не будет решена.

У людей могут быть особые потребности, которые сильно влияют на выбор.

Для примера возьмем один признак – этажность. В общем количестве запросов на покупку в моей практике 90% клиентов не хотят рассматривать первый этаж. Причины понятны, но, раз уж я еще и коуч, поразбираемся в них. Посмотрим, что отталкивающего есть на первых этажах.

Риск, что в квартиру проникнут через окно.

Холод от подвала или цоколя.

Шум с лестничной клетки, когда соседи идут домой вечером или на работу с утра.

Темно от деревьев за окном.

В подвале могут жить асоциальные элементы.

Возможность появления насекомых и грызунов из подвала.

Всё.

А теперь посмотрим, почему клиенты выбирали именно первый этаж.

Жить будет человек с ограниченными возможностями. Если сломается лифт или отключат свет – попасть в квартиру на любом этаже выше первого станет нерешаемой задачей.

Ребенок сам приходит из школы, а мать или бабушка видит, как он подходит к парадной, и сразу открывает дверь. Не надо ждать, когда он доедет на лифте или поднимется по лестнице.

Хозяева разводят собак. Гулять с щенками в определенный период нужно шесть раз в день. Не набегаешься по лестнице.

Дома хочется сделать перепланировку с переносом «мокрых точек». Внизу никто не живет, перепланировку можно согласовать на законных основаниях.

Продавцы понимают, что первые этажи пользуются пониженным спросом, поэтому выбор больше и торговаться легче.

Как вам такие рассуждения?

Каждый раз объясняю: квартира для себя, для перепродажи и для сдачи в аренду – это три разные квартиры.

Инвестиционные квартиры – те, что люди купили, подержали некоторое время и потом продают. Для этой цели годятся немногие объекты. Выбрать их непросто, нужно хорошо понимать рынок, перспективы его развития, потенциал объекта. А еще момент – когда стоит входить в проект, а когда уже поздно или еще не время. И, конечно, когда из него выйти.

Фактически необходимо иметь в виду три момента:

Кто заплатит вам вашу прибыль?

Каковы ваши цели на самом деле в этом проекте (а не в целом в жизни)?

Какова финансовая ситуация? Надо четко ее анализировать и успевать быстро на нее реагировать.

Держать фокус внимания на всех трех моментах помогаю я – как риелтор и как коуч.

Если вы решили купить квартиру, чтобы позже ее продать, – вам не должно там нравиться, нравиться должно тем, кто будет у вас покупать. Не снимать, а покупать. Кто окажется тем человеком, которому вы быстро и с выгодой продадите объект недвижимости? Не знаете? А хороший риелтор знает. Если нет – найдите такого, кто знает. Иначе это плохая инвестиция, больше похожая на игру в рулетку. Рынок может «осесть». Проект может не состояться. Стройку могут заморозить. Рядом могут проложить трассу или построить мусорный завод. Кто будет об этом думать вместо вас, если не риелтор?

Два примера про инвестиции.

Допустим, у вас трое детей и вы хотите четвертого. Ищете квартиру, чтобы жить в ней, а потом продать, когда они вырастут. Но как много в будущем найдется покупателей с таким же составом семьи? С такими же предпочтениями? С таким же достатком? Кому еще, кроме семей с четырьмя детьми, вы продадите квартиру в городском массиве, обустроенную для четырех детей? Поверьте, это очень узкая целевая аудитория.

Сейчас – выбирайте для себя. Не считайте, сколько вы заработаете при продаже.

И если пора продавать, нет смысла считать, сколько процентов от вложений вы потеряли. Когда-то вы приобрели счастливую жизнь в этой квартире, теперь надо двигаться дальше.

Еще пример. Вы купили квартиру маленькой площади в крупном строящемся массиве, таких квартир в нем было больше 60%. Пока вы ждали завершения строительства, поменялись обстоятельства жизни: вы покупали для студента, а он закончил вуз и начал работать и зарабатывать. На квартиру оформлен ипотечный кредит. Но вам уже надо не ее, а квартиру побольше. А рынок «снижается» – настал кризис. И конкурентов по продаже аналогов «как грязи». По желаемой цене квартиру не продать. Получается, вы (с учетом процентов) ничего не заработали, в плане инвестиций проект неудачный.

Ох, сколько нервов потрачено на такие неудачные проекты!

Инвестиции инвестициям рознь. Если хотите «вырастить» вложенные деньги с помощью покупки и последующей продажи недвижимости, надо внимательно всё посчитать. Расчеты индивидуальны, бывает, что объект кажется выгодным, а при детальном рассмотрении выясняется, что это не так. И наоборот, непривлекательная на первый взгляд квартира неожиданно оказывается очень интересной.

Общая деталь всех рабочих планов – они представляют собой просто расчет. Ничего личного, эмоционального и тем более «я так чувствую, тут заработаю» или «проект пахнет деньгами» здесь нет и быть не может.

Если все же неудача происходит, нужно как можно быстрее понять, что для вас важнее: выйти из этого проекта и двигаться дальше, признав, что не всякий бизнес прибыльный, принять потери и идти вперед жить свою жизнь – или цепляться за неудобную, ненужную квартиру, потому что стыдно признать поражение?

Квартира для сдачи в аренду – тоже инвестиция. Но немного иная. Выбор здесь опирается совсем на другие признаки. Здесь вы станете оценивать перспективы спроса и конкуренции. Научитесь видеть тех, на кого будете рассчитывать как на своего арендатора. Потом сможете предугадывать пожелания ваших будущих клиентов к арендуемому жилью.

Зачем? Только представьте, сколько аналогичных квартир продается или сдается в спальных массивах. Да еще и ремонт везде «от застройщика» – одинаковый, как одуванчики на газоне у дачников в мае. Чем вы будете привлекать арендатора? Задача не из простых…

Значит ли это, что нет смысла покупать в жилищных массивах квартиры для сдачи в аренду? Смысл есть, конечно. Но надо понять, кто ее будет снимать и как.

Приведу пример. Если неподалеку от жилого массива вы видите учреждение, организацию или другой объект, куда люди приезжают издалека и на понятное для вас время, – например, спортивные сооружения, куда приезжают команды на соревнования, медицинские центры, в которые обращаются люди со всей России (и после операций проходят восстановительный период вблизи от лечебного учреждения, а сопровождающие их родственники снимают рядом жилье), – вы нашли своих клиентов, ваша покупка под аренду станет прибыльным предприятием. Вы точно будете понимать, за чем именно люди приезжают, что надо обеспечить им, чтобы они выбирали ваш объект, какую рекламу дать, какие ресурсы для обслуживания этой недвижимости потребуются. То есть – какую квартиру купить, чтобы не прогореть. Вы будете выбирать конкретное жилье по конкретным критериям, а не по принципу «если что – буду там жить сам».

Если что… Вот тут у меня возникает вопрос: а если что? При каких условиях в вашей жизни вы захотите переехать в эту квартиру? Как вы думаете, когда эти условия наступят и наступят ли вообще? От каких событий вы хотите себя защитить наличием «запасного аэродрома»? Понимаете, если ваши опасения серьезны – возможно, стоит именно их принять как важное обстоятельство и поставить выбор квартиры для себя как приоритетную задачу, но сделать это осознанно. Если же нет – есть вероятность, что вы, желая заработать на перепродаже или аренде, просто опасаетесь неудачи. Тогда эффективнее будет разобраться с этим вопросом прежде, чем вы приступите к поиску.

Надеюсь, я сумела убедить вас в том, что выбирать универсальный вариант – плохая идея. Поверьте, крайне редко «три в одном» хорошо сочетаются. Большая удача, если при выборе квартиры получается удовлетворить два пожелания из трех. Иногда получается – и такие сделки доставляют истинное удовольствие и клиенту, и мне.

Повторю: для этого нужно очень хорошо понимать, что, зачем, когда и на какие средства приобретается. Прежде, чем начать работать, я провожу объемную встречу, часто не одну. Мы с вами детально рассматриваем все варианты, что позволяет расширить ваше видение и понимание ситуации. И только после этого можно приступать к выбору.

В рамках книги нельзя выяснить, что требуется именно вам, для этого нужна личная работа. Но я постараюсь полно и ярко показать весь спектр возможностей.