Читать книгу Инвестиции в недвижимость от А до Я - - Страница 6

Справочники утверждают, что термин «инвестиции» происходит от латинского investio, что означает «одевать» или «покрывать» (плащом либо накидкой). Как этот fashion-сленг просочился в мир финансов – ни за что не догадаться, если не знать про «инвеституру». Этот термин также образован от investio и означает средневековую европейскую церемонию, во время которой сеньор в обмен на клятву верности наделял вассала собственностью. А проходила она так: подданный облачался в мантию, опускался на колено и с почтением принимал символический дар господина, например ком земли.

Но если «инвеститура» – это собственно акт получения недвижимого имущества во владение, то «инвестиция» – приобретение оснований для такого акта. Для чего будущему феодалу нужно было хорошенько вложиться в службу господину, либо подкрепить свою верность крупной суммой денег.

Так или иначе, современное понимание инвестиций выросло из мира операций с недвижимостью, которые были популярны в Средние века. При этом корни инвестиционной деятельности уходят в еще более седую старину. По большому счету, инвестировать люди начали за тысячелетия до нас, когда осознали силу земледелия.

Вы можете удивиться, но первыми в истории цивилизации инвестициями можно считать вспашку, посевную и жатву. Представьте первого землепашца, который появился на свет за 10 000 лет до нашей эры. Родители назвали его, допустим, Таштемиром[15]. Все его предки жили по принципу «человека ноги кормят». Бродили по просторам современной Турции, Сирии, Ливана, Палестины и т. д. – позже ученые окрестили эти земли Плодородным полумесяцем, – собирали зерна проса, чечевицы, ячменя. Тем и питались.

Но Таштемир оказался умней предков. Он тоже мог бы съедать все, что собирал, надеясь, что завтра «будет день – и будет пища». Однако решил, что не дело Homo sapiens просто ждать милостей от природы, задача всякого разумного человека – вырвать их у нее. После чего часть собранного зерна стал сеять, то есть в прямом смысле вкладывать или, если угодно, «инвестировать», надеясь на будущий обильный урожай. В его мечтах из каждого зернышка вырастал колосок с множеством зерен. Дело в шляпе!

Заметим, что Таштемир и его потомки инвестировали просо в землю не абы как. Они бросали семена туда, где от них будет максимальный прок – новый урожай с еще большим количеством зерен, – а посевную кампанию с летней страдой продолжали из года в год, отчего в закромах прибывало. Эта инвестиционная модель – посей плоды, собери урожай, часть реинвестируй обратно в землю – позволяла не только закрывать базовые потребности по Маслоу, но и приумножать капитал. Что в итоге давало возможность от урожая к урожаю продвигаться вверх по пирамиде ценностей.

Благодаря этому люди, несмотря на гигантские риски агробизнеса, стали плодиться и размножаться по всей планете. Далее смена кочевого образа жизни на оседлый привела к буму в девелопменте, породила урбанистику и прочие блага цивилизации. С годами человечество настолько разрослось, расцвело и разнообразилось, что уже вовсю думает, как покинуть Землю и начать инвестировать в другие планеты.

Из этого можно сделать вывод, что инвестиции в широком смысле – это вложения чего-то ценного (денег, времени, ресурса) в некое рискованное предприятие в надежде получить профит в будущем. Можно сказать, что современные люди только и делают, что инвестируют, когда вкладывают часы, дни и годы жизни в учебу, работу, карьеру, отношения, воспитание детей, ожидая, что вложенное вернется сторицей.

В более узком смысле инвестиции – это вложение денег в реальные активы или финансовые инструменты с целью создания и приумножения капитала, который будет служить источником получения регулярного дохода в виде «денежного потока» или ренты.

Да, такое определение несколько отличается от классического описания инвестирования, в котором акцент делается на приумножении вложенных средств за счет роста рыночной стоимости инвестиционного портфеля. Но все-таки большинство людей мечтают не о попадании в рейтинг «Форбса» по размеру активов. Они хотят получить источник дохода, чтобы жить – не тужить и не слишком работать. Поэтому я рекомендую фокусироваться в первую очередь на ренте и лишь затем – на возможном удорожании базового актива.

Что касается сбережений и спекуляций, разберемся и с ними на примере Таштемира. Он явно вырос в финансово грамотной семье. Его предки хотя и жили собирательством, но часть добычи сберегали в глиняных кувшинах на зиму или на черный день. Таштемиру наряду с инвестированием зерен в почву приходилось оберегать их от жучков и грызунов до новой посевной. Так же и нам с вами нужно сберегать финансы от прожорливой инфляции. Она точит капитал по чуть-чуть, но постоянно, за годы отгрызая солидные куски.

За последнее десятилетие российский рубль «усох» почти вдвое. С января 2012 года по январь 2022-го инфляция составила ощутимые 90,2 %. Это значит, что в среднем все подорожало в 1,9 раза! Только очень небольшое количество доступных финансовых инструментов за тот же срок показали сопоставимую доходность.

Если подытожить сказанное, все, что не сберегает капитал от обесценивания из-за роста цен, по сути, означает его проедание, а потому не является ни инвестициями, ни сбережениями. То, что лишь покрывает инфляционные потери, это сбережения. И только то, что реально[16] приумножает капитал сверх инфляции и помимо прироста рыночной стоимости приносит еще и дивидендный, процентный, рентный или иной регулярный доход, – и есть те самые желанные для большинства людей инвестиции.

Как тогда отличить их от спекуляций, которые тоже могут приумножать вложения? Снова посмотрим на Таштемира, который год за годом наращивает масштабы своего агробизнеса. Некоторые из его соседей тоже стали пахать и сеять, но нашлись и те, кто решил украсть или отнять урожай у хлебороба. Таштемиру понадобилась защита, так что рядом с ним появился дюжий парень Темирбулат[17], который за киккар[18] зерна взялся отваживать воров. Конечно, Таштемир мог бы и сам поработать кулаками. Но это рискованно – можно так получить по голове, что землю пахать станет некому. Да, выгоду от разделения труда и узкой специализации люди осознали задолго до того, как это стало мейнстримом в экономической науке.

Затем Таштемиру потребовалось нечто, способное интенсифицировать земледелие и повысить урожайность. Если есть спрос, будет и предложение. Так рядом с аграрием появился кузнец Дамир[19], который за киккар зерна выковал ему бронзовый плуг. Обрабатывать почву стало проще и эффективнее, урожайность возросла.

Можно сказать, что в этот момент возникла полноценная экономика. В нее входили промышленность, сельское хозяйство и сектор услуг. Отношения между занятыми в этих сферах людьми строились на принципах меновой торговли. Стоит ли удивляться, что вскоре родился на свет и торгаш Покан[20], который одолжил у Таштемира киккар зерна, пришел к Дамиру, обменял его на плуг, а тот отнес в соседнюю деревню и продал за два киккара, создав капитал практически из ничего.

Это и есть классическая спекуляция: Покан приумножил свои средства исключительно за счет торговой операции купли-продажи. Многие воспринимают спекуляции как нечто плохое. Но так ли предосудительно поступает Покан? Конечно, Дамир мог бы и сам дойти до соседней деревни, продать свой плуг селянам, получив прибыль. Но если бы он потратил время на ходьбу туда-обратно, то сократил бы свои возможности бить молотом по наковальне и заниматься учеными изысканиями по части металлургии. Его производительность труда снизилась бы, из-за чего Таштемир не получил бы вовремя новый плуг, а промедление с пахотой и посевной грозило бы неурожаем и голодом. А еще на Дамира в дороге мог бы напасть лев – и прощай кузнец. Таким образом, спекулянт Покан в действительности занят полезной для общества работой, которая способствует и технологическому прогрессу, и росту экономики.

К слову, умозрительное рассуждение, которое я привел выше, тоже является спекуляцией. Этот термин восходит к латинскому слову speculātiō, которое означает «созерцание» или «умозрение». Современный смысл оно получило в Средние века от купцов из немецких земель. На их сленге spekulation означало «высматривать или высчитывать в уме выгодную сделку». Со временем умозрительный процесс отошел на второй план по сравнению с прибыльным результатом. Спекуляция стала означать «выгодно купи и перепродай». В процессе инвестирования в недвижимость мы не станем пренебрегать и спекулятивными операциями, но с соблюдением ряда условий, о которых поговорим отдельно.

А пока еще раз наглядно посмотрим на разницу между инвестициями, сбережениями и спекуляциями, теперь на примере из наших дней. Допустим, у вас есть бутылка Veuve Clicquot. Если вы убрали ее в винный шкаф, а через десять лет достали оттуда в целости и сохранности, значит, вы сберегли свой актив. Если же в процессе хранения часть шампанского «испарилась» из емкости без вашего участия, значит, с выбором инструментов сбережения у вас не задалось.

Если вы толкнули «раритетный» экземпляр, который хранился у вас на протяжении десятилетия, стороннему энофилу, а на выручку приобрели две-три новых «Вдовушки», вас можно поздравить с удачной спекуляцией. Если же вы сумели пристроить ту же бутылку Джену Мальвихиллу[21] с условием бесплатного бокала при каждом посещении ресторана Latour в Нью-Джерси, а на десятилетний юбилей сделки получили такого же объема сосуд с Veuve Clicquot, вашу инвестицию можно ставить в пример всем начинающим инвесторам.