Читать книгу Покупка первой недвижимости в ипотеку. Как выбрать квартиру и не увязнуть в долгах - - Страница 3

Представьте, что вы собираетесь в серьезный поход в горы. Вы же не наденете шлепанцы и не возьмете с собой только бутерброд, правда? Вы будете изучать карту, маршрут, погоду, и, самое главное – трезво оцените свои силы. Сколько километров вы реально можете пройти в день? Сколько несете на себе груза? Покупка квартиры в ипотеку – это ваш финансовый поход на много лет вперед. И первый, самый критически важный шаг – не бежать в банк за одобрением, а сесть за кухонный стол с калькулятором и честно, без прикрас, посчитать свои силы. То есть ваши доходы и расходы.

Это не самый увлекательный процесс, согласен. Гораздо приятнее листать фотографии будущих квартир с панорамными окнами. Но именно эта «бухгалтерия» – тот самый фундамент, на котором будет стоять все остальное. Слабый фундамент – и вся конструкция вашей мечты даст трещину при первом же жизненном шторме. Поэтому давайте отнесемся к этому как к необходимой и даже empowering процедуре. Вы не просто считаете деньги, вы берете под контроль свою финансовую жизнь.

Доходы: не только зарплата на руки

Первое, что приходит в голову – это зарплата. Но остановитесь. Мы считаем не то, что приходит на карточку, а ваш полный финансовый потенциал. Возьмите листок или откройте таблицу на компьютере. Теперь записывайте ВСЕ источники денег, которые к вам регулярно притекают. Официальная зарплата (та, что в договоре, «белая») – это наш главный козырь для банка. Но есть и другие: регулярные премии (если они действительно регулярные, а не раз в пять лет), доход от подработки или фриланса, проценты от вкладов, арендная плата, если вы сдаете что-то, алименты, пенсия, социальные выплаты. Все, что можно посчитать в среднем за месяц.

Здесь важно не поддаться искушению и не приплюсовать к доходам «возможную премию» или «потенциальный доход от проекта, который вот-вот начнется». Банки, да и сама жизнь, живут по факту. Опирайтесь на то, что есть сейчас. Представьте, что вы – строгий, но справедливый кредитный инспектор, который проверяет вашу же анкету. Что вы себе одобрите?

А теперь маленькая, но важная магия. Из этой суммы вычтите налоги и обязательные страховые взносы, если они не удерживаются автоматически. То, что остается – это ваш чистый ежемесячный денежный поток. Но рано радоваться. Это еще не та сумма, которую вы можете бросить на ипотеку. Потому что есть вторая, не менее важная часть уравнения – ваши расходы.

Расходы: где живут ваши деньги?

Если сбор доходов – это легкая разминка, то анализ расходов для многих становится откровением. Часто мы понятия не имеем, куда уходят деньги. Они просто уходят. И вот тут нам понадобится не листок, а, возможно, месяц-два внимательного наблюдения. Не нужно записывать каждую жвачку, но основные категории должны быть под контролем.

Разделите ваши траты на обязательные и необязательные. Обязательные – это то, без чего жизнь остановится или станет незаконной: коммунальные платежи, текущая аренда (пока вы ее платите), платежи по другим кредитам (если есть), расходы на транспорт (бензин, метро), минимально необходимая сумма на еду, связь, интернет, обязательные лекарства. Это ваш финансовый минимум, ниже которого не опуститься.

Необязательные – это все остальное: кафе, рестораны, кино, подписки на стриминги, новая одежда, хобби, путешествия, салон красоты, гаджеты. Это та самая зона, где живет ваше текущее качество жизни. И именно с ней нам предстоит работать. Посмотрите на эти цифры. Суммируйте обязательные и необязательные расходы. Теперь вычтите их из вашего чистого дохода. Что осталось? Ноль? Минус? Или какая-то цифра?

Эта цифра – ваш потенциальный ежемесячный платеж по ипотеке. Но не спешите. Потому что жизнь – это не только план, но и сюрпризы. И тут мы переходим к самому главному.

Финансовая подушка и «коэффициент спокойствия»

Допустим, у вас после всех расчетов осталось 30 тысяч рублей. Кажется, что можно смело искать ипотеку с платежом в 25 тысяч, оставив 5 на мелкие радости. Стоп. Это ловушка номер один. Мы забыли про несколько критически важных статей.

Первая – это ваша финансовая подушка безопасности. Это деньги, которые должны лежать на отдельном счете и которые вы не трогаете ни при каких обстоятельствах, кроме реального форс-мажора: потери работы, серьезной болезни, поломки автомобиля, если он вам жизненно необходим. Эксперты сходятся во мнении, что эта подушка должна быть равна минимум 3-6 вашим ежемесячным расходам (включая будущий ипотечный платеж!). Формировать ее нужно ДО оформления ипотеки.

Вторая статья – это непредвиденные, но обязательные расходы. Страховка квартиры, налог на имущество, возможный ремонт, замена сломавшейся техники. Заложите на это хотя бы 10-15% от вашего платежа ежемесячно, откладывая в отдельный «фонд квартиры».

Третье, и самое важное – это ваш «коэффициент спокойствия». Это та самая сумма, которая должна оставаться у вас после ВСЕХ платежей: и по ипотеке, и на жизнь, и в подушку. Деньги на то, чтобы жить, а не выживать. Чтобы не отказывать себе в кофе с другом, в книге, в поездке к родителям. Чтобы кредит не превратился в клетку. Этот коэффициент – ваша психическая устойчивость, выраженная в рублях. Его размер каждый определяет сам. Но хорошее правило – после всех обязательств и отчислений у вас должно оставаться не менее 20-30% от чистого дохода на «просто жизнь».

Давайте соберем наш итоговый рецепт. Ваш максимально комфортный ипотечный платеж равен: Чистый доход минус Все текущие обязательные расходы минус Отчисления в подушку/фонд квартиры (условно 15%) минус Ваш коэффициент спокойствия (условно 20-30% от дохода). Цифра, которая получится, скорее всего, будет значительно скромнее, чем та, что была в самом начале наших расчетов. Но зато она реалистичная. Она безопасная.

Попробуйте прямо сейчас, не откладывая. Сядьте и проведите эту финансовую ревизию. Не страшно, если картина окажется не такой радужной, как хотелось. Страшно – не знать эту картину и идти на поводу у красивой рекламы. Вы не просто считаете цифры. Вы составляете карту своей финансовой местности, на которой видите и плодородные долины доходов, и опасные овраги расходов, и тот самый надежный маршрут, по которому вы сможете идти к своей цели долгие годы, не сбиваясь с пути. Это и есть ваш первый, самый важный шаг из дома мечты в дом реальности. И он уже позади.