Читать книгу Отель в Австрии: Как купить, построить, управлять - Константин Исаков - Страница 8

Перед началом выбора объекта или площадки для его строительства инвестору все же желательно найти ответы на несколько простых вопросов:

• Какова цель будущей инвестиции?

• Каковы критерии отбора объектов?

• Как собственник собирается им управлять?

• Какие изменения он планирует произвести?

При кажущейся тривиальности вопросов и очевидности ответов на них и те и другие имеют важное значение, так как еще в начале определяют результат будущих изысканий. Можно сказать, что от степени продуманности и полноты ответов на эти вопросы будет зависеть, закончится ли поиск объекта удачей или полным разочарованием.

Даже начинающий предприниматель знает, что актив вдвойне хорош, если имеет потенциал для развития. И отель не исключение. Если здание, которое вы предполагаете купить, можно достроить, надстроить или еще как-то «расширить» площадь застройки хотя бы на 20–30 %, то такая недвижимость будет представлять, без сомнения, повышенный интерес. Безусловно, должны быть все разрешительные документы, которые позволяют такого рода переделки. Однако, чтобы правильно оценить потенциальные возможности недвижимости, не надо торопиться с окончательным решением о покупке. Лучше потратить несколько дней на то, чтобы внимательно изучить всю документацию.

История 1. Как две коричневые линии разрушили сделку

Как-то к австрийскому инвестиционному консультанту из Нижней Австрии Йоханну Хабелеру обратился клиент из Восточной Европы, который собирался стать новым собственником отеля в долине Гаштайн. К моменту обращения за помощью в сопровождении сделки покупатель успел подписать предварительный договор на покупку и выплатил продавцу аванс. В первую очередь инвестора интересовала возможность расширить небольшое здание и таким образом в полтора раза увеличить количество номеров. В этом случае соотношение себестоимости номера и стоимости его последующей сдачи туристам оказывалась оптимальной для данного региона и сулила быстрый возврат инвестиций.

В задачи консультанта должны были войти: надзор за подготовкой проекта реконструкции существующего здания, организация всех ремонтных работ, а также подготовка, утверждение и надзор за строительством нового корпуса на соседнем земельном участке. «Я с удовольствием согласился, – рассказывает Йоханн Хабелер. – В свою очередь я попросил предоставить поэтажные планы здания, выписку из Земельной книги, кадастровый план земельного участка с отмеченными на нем коммуникациями, геодезический план и прочую техническую документацию».

Получив и изучив документы, консультант пришел в недоумение, а инвестор – в ужас. Оказалось, что на кадастровом плане здание было очерчено двумя коричневыми линиями, которые означали лавиноопасные участки. Иными словами, отель не только нельзя было перестраивать – к нему нельзя было пристроить даже собачью конуру. Он был настолько искусно вписан в прилегающий участок и склон, что, с одной стороны, находился вне опасной зоны, но, с другой стороны, был лишен всякого потенциала и возможности расширения. И ничего изменить было невозможно.

Г-ну Хабелеру пришлось отказаться от заманчивого предложения. А несостоявшемуся владельцу удалось дезавуировать сделку, хотя внесенную предоплату он так и не смог вернуть.