Читать книгу La accesión inmobiliaria: La problemática de la construcción en suelo ajeno - Leyre Elizari Urtasun - Страница 4

La accesión, como uno de los modos originarios de adquirir la propiedad, es un tema que, sin duda, cabe definir como clásico, y que, por ello, es incluido en todos los manuales y tratados de Derecho civil que se ocupan del estudio de los derechos reales. La unión inseparable de dos o más bienes de distinto dueño hace surgir un conflicto entre estos al que el ordenamiento debe dar respuesta. De entre los diferentes tipos de accesión, la accesión inmobiliaria, en su vertiente de accesión industrial o producto de la actividad humana, ha despertado el interés de numerosos juristas, y sigue gozando de actualidad por diversas razones, en especial, el supuesto de construcción en suelo ajeno que es, indiscutiblemente, el que más atención acapara y que centrará la atención del presente estudio1.

Uno de los factores que justifican este interés es, precisamente, la frecuencia con la que se acomete, consciente o inconscientemente, una obra en un inmueble ajeno, que puede presentar muy distinto calado, desde la construcción de un nuevo edificio, la elevación de nuevas plantas, la rehabilitación o reconstrucción de un edificio existente, la realización de mejoras o reparaciones en un piso, hasta la construcción de otros elementos como muros, piscinas, etc. Esta invasión del suelo ajeno puede deberse a muy distintas circunstancias y continúa siendo, en la actualidad, una fuente regular de litigiosidad.

Para ofrecer una solución a los conflictos que surgen entre los propietarios de los bienes muebles e inmuebles que se unen inseparablemente, el Código Civil dispone de una serie de reglas, contenidas en sus artículos 353 a 365, que parten del tradicional y conocido principio de que lo que está en la superficie accede al suelo (superficies solo cedit) consagrado en el artículo 358. Conforme a este, el propietario del suelo adquirirá la propiedad de todo lo que sea “edificado, plantado o sembrado” en él, convirtiendo así invariablemente al suelo en la cosa principal y a lo edificado en la cosa accesoria. Sin embargo, este principio que rige la accesión inmobiliaria ha venido siendo criticado desde hace tiempo por la doctrina, y, para atemperar su rigor, la jurisprudencia acuñó hace ya varias décadas la doctrina de las construcciones extralimitadas, en las que opera una inversión del citado principio superficies solo cedit, que se ha mantenido a lo largo del tiempo y que hoy en día es más que consolidada.

Pero la jurisprudencia no solo ha contribuido al régimen de la accesión con la elaboración de este supuesto de accesión invertida. También ha de reconocerse que se ha encargado de perfilar otros conceptos relacionados con la accesión, algunos de ellos básicos, como el propio concepto de buena fe del edificante, o el de la oposición del dueño del suelo, carentes de regulación en el Código decimonónico. Con todo, a pesar del esfuerzo jurisprudencial, algunos aspectos o supuestos continúan resultando controvertidos, como la posibilidad de que el dueño del suelo permanezca inactivo frente a la actividad constructora, o la aplicación de las normas de la accesión a las construcciones toleradas por el propietario del inmueble, que ha suscitado opiniones distintas en la doctrina y la jurisprudencia, siendo su último exponente la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2020 (JUR 2020, 342090).

Se aborda, en suma, el estudio de la accesión inmobiliaria industrial en el Derecho común, con análisis de sus aspectos más problemáticos, su tratamiento o aportaciones de la más reciente doctrina, entre la que se sugiere cierto regreso al principio superficies solo cedit, como se verá, y de las últimas resoluciones judiciales, para dotar al estudio de una perspectiva y utilidad prácticas.

Sin embargo, en nuestra opinión la visión del fenómeno de la accesión inmobiliaria no estaría completa si no incluyera el análisis de los Derechos civiles especiales que contemplan y regulan el fenómeno, como son el Derecho catalán y el Derecho navarro. En el caso de este, es especialmente necesario que su estudio no se separe del estudio del Derecho común, primero, porque aunque la Ley 1/1973, de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil foral de Navarra o Fuero Nuevo (en adelante, Fuero Nuevo) tuvo presente la accesión, el régimen aplicable supletoriamente en Navarra según la redacción original de aquella fue el del Código Civil y, segundo, porque la Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, de modificación y actualización de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo (en adelante, LF 21/2019), ha introducido en la ley 427 del Fuero Nuevo un supuesto de accesión invertida pero no ha previsto un régimen completo de la accesión, por lo que el supuesto recientemente estrenado en el Derecho navarro debe completarse con la aplicación del régimen del Código Civil para el resto de los supuestos de accesión inmobiliaria.

Así, tras el estudio de la accesión inmobiliaria en el Derecho común (Capítulo II) se analizan el régimen del Derecho catalán (Capítulo III) y del Derecho navarro (Capítulo IV), de forma que se presenta el régimen de la accesión inmobiliaria aplicable a cualquier supuesto que ocurra en territorio español, en función del lugar donde esté sito el inmueble (art. 10.1 CC).

Además de la utilidad de disponer de un estudio completo de todos los regímenes vigentes en cuanto a la accesión inmobiliaria, lo cierto es que el análisis de los tres ordenamientos descubre las interacciones o influencias que han ejercido o pueden ejercer unos sobre otros. Como se tendrá ocasión de analizar, todos ellos parten de similares raíces históricas. Aun bajo la vigencia de la Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña2, la doctrina y jurisprudencia recaídas en el ámbito del Código Civil influyeron sobre ciertos aspectos de la revisión de la accesión en el Derecho catalán, primero en la Ley 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesión y la ocupación (en adelante, LAO) y luego en la Ley 5/2006, de 10 de mayo que aprueba el Libro V del Código Civil de Cataluña(en adelante, CCCat), relativo a los derechos reales. Esta regulación ha ejercido, a su vez, una visible influencia, por un lado, en la actualización llevada a cabo en el Derecho navarro por la Ley Foral 21/2019 en materia de accesión, y, por otro, en la elaboración de la Propuesta de Código Civil de la Asociación de Profesores de Derecho civil. En efecto, los artículos que se ocupan en esta de la accesión inmobiliaria (arts. 432-1– 432-10) asumen la regulación catalana, que se adopta como modelo, aunque efectuándose algunos ajustes3. Esta asunción no significa, lógicamente, que la regulación propuesta se vaya a adoptar en una futura revisión del Código Civil, pero sí es significativa en cuanto a la aceptación de algunos de sus planteamientos, como la derogación del principio superficies solo cedit en los supuestos de construcción de buena fe en suelo ajeno y la no distinción en estos casos de las consecuencias según se construya en todo o en parte en la finca ajena4, además de constituir una muestra de su favorable acogida doctrinal en el ámbito del Derecho común.

Estas posibles influencias se irán incluyendo a lo largo del trabajo, a medida que se avanza en el análisis de cada uno de los ordenamientos, lo que permitirá culminarlo con unas reflexiones sobre la evolución de los principios que rigen la accesión inmobiliaria en nuestro país y algunas de las principales cuestiones de su régimen jurídico.

1. No se abordará, pues, el estudio de la accesión inmobiliaria por plantaciones o siembras en suelo ajeno, aunque se hará referencia a ellas al tratar ciertos aspectos, como los principios generales que rigen la materia.

2. Derogada y sustituida por el Decreto legislativo 1/1984, de 19 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña.

3. La autoría de este Título III De la accesión, del Libro Cuarto, corresponde a MARTÍN PÉREZ, J.A. Véase MARTÍN PÉREZ, J.A. “Libro Cuarto. Título III De la accesión”, en ASOCIACIÓN DE PROFESORES DE DERECHO CIVIL, Propuesta de Código Civil, Editorial Tecnos, Madrid, 2018, pp. 525-528. disponible en http://www.derechocivil.net/images/libros/obra_completa.pdf.

4. Debe tenerse presente que, a la hora de elaborar esta Propuesta “… ha predominado un criterio conservador, sin perjuicio de introducir aquellas modificaciones, tanto de forma como de fondo, que puedan recibir un consenso generalizado. No se aspira a un Código Civil de cambio sino a un Código Civil de actualización y consolidación, además de respetuoso con las competencias legislativas derivadas de nuestra Constitución en materia de Derecho civil”. ASOCIACIÓN DE PROFESORES DE DERECHO CIVIL, Propuesta de Código Civil, Editorial Tecnos, Madrid, 2018, p. 16.