Читать книгу Как заработать первый миллион на недвижимости - Мария Яковлевна Кузнецова - Страница 3

Перед выходом в большое путешествие, есть такая примета, нужно сесть «на дорожку». Так сделаем и мы перед тем, как приступить к работе. Сядем и проанализируем рынок. Звучит как нечто монументальное, но, если не отвлекаться, это займет у тебя всего пару дней.

Я советую работать в своем районе или в том районе, который ты хорошо знаешь. Моя схема работает для любого города России, так что неважно, где ты живешь. Начинай там. Конечно, в мегаполисах выбор больше и прибыль выше, что скрывать. В маленьких городах заработок будет меньше, если говорить о квартирах. Например, не миллион рублей, а семьсот тысяч. Но и зарплата средняя в таком городе двадцать тысяч рублей. Так что в итоге овчина все равно стоит выделки. Но, я умоляю, не берись за объект, если выгода меньше этой суммы! Семьсот тысяч рублей – нижняя планка для регионов. Ищи «сладкие» объекты, на сегодняшний день их действительно много.

Кстати, общее правило такое: если цена квадратного метра больших помещений дешевле, чем цена квадратного метра маленьких помещений, наша стратегия сработает. Мои ученики успешно работают не только в России, но и в Украине, Казахстане и Белоруссии. А, например, в Таиланде, увы и ах. Я на отдыхе, ради любопытства, решила проверить, как у них обстоят дела с недорогой недвижимостью. И оказалось, что ловить там нечего. Цена квадратного метра однушки, четырехкомнатной квартиры и студии там абсолютно одинаковая. Если мы разделим большой объект и вложимся в ремонт, наши квартиры-студии будут дороже рыночной цены, выгодный бизнес вести не получится.

У меня были ученики, которые бросали все и приезжали в Москву, чтобы заработать. С одной стороны, у них огромное преимущество: им некуда отступать и есть что терять. Такой человек будет рвать жилы, чтобы получить свое. Например, одна из самых успешных учениц приехала на последние деньги из маленького городка, где оставила двоих детей и мужа в довольно плачевном финансовом положении. Права на провал у нее просто не было.

С другой стороны, это путь рискованный и не всем подходит. Стресс поможет работать эффективнее Васе, а Петю просто сломает. Попробуй хотя бы первую сделку провести в своем городе.

Вернемся в твой родной район. Во-первых, ты хорошо знаешь, где находятся магазины, школы и садики, как ходит общественный транспорт, а все эти вопросы, скорее всего, тебе зададут будущие клиенты. Согласись, доверие к продавцу, который покажет, как быстрее дойти до метро и где поближе к дому купить свежий хлеб, в разы выше.

Во-вторых, в квартире или таунхаусе, которые ты будешь продавать, тебе придется провести не один час. Ведь нужно их показывать будущим покупателям, а желающих смотреть много. Если ты найдешь объект на продажу поблизости, это хорошенько сэкономит время. Плюс оперативность в продажах играет важнейшую роль. У меня был случай, когда клиент без предупреждения позвонил в восемь утра: «Я приехал смотреть, открывайте дверь». Конечно, я сильно удивилась: куда, зачем и почему он приехал. Но если уже приехал, значит надо продавать! Быстро собралась, на той квартире была уже через двадцать минут и взяла бронь. А теперь представь, стал бы он ждать меня, например, два часа? Большой вопрос.

Итак, с районом определились. Если живешь в совсем небольшом городе, бери весь город.

Теперь собираем нашу базу.

Заходи на сайты, которые продают недвижимость в твоем городе. Это скорее всего «Авито», «Циан» и локальные сервисы. Этот способ сбора информации самый приятный: сидишь себе дома в халатике, чай попиваешь, при этом работаешь работу. Главное, не забыть, что надо заходить на НЕСКОЛЬКО сайтов, одного будет мало.

Где еще искать?

Можно выйти прогуляться по району с телефоном и отфотографировать все объявления, которые только заметишь. Если присматриваться, их нереально много. Поиграй немного в детектива. Позаглядывай в окна: бывает, объявления кладут прямо под стекло. Если не смотреть пристально, то и не увидишь. Подними голову или постарайся заглянуть за горизонт: откуда не возьмись выпрыгнут яркие ленты с предложениями о продаже квартир.

Можно поехать в отдел продаж застройщиков. Там они подробно проконсультируют по своему ассортименту.

В агентствах недвижимости ты охватишь еще больше объектов: у них есть предложения и по вторичному жилью. С ними проще торговаться. Вот только не со всеми застройщиками они сотрудничают, так что тут надо смотреть, где выгоднее цены.

Для маленьких городов отлично сработают объявления в газетах. Их действительно используют по прямому назначению: внимательно читают и дают актуальную рекламу.

Составляем таблицу

Когда ты по максимуму собрал информацию, занеси ее в таблицу. Пусть в ней будет вся недвижимость, которая продается в твоем районе: комнаты, малосемейки, комнаты гостиничного типа, комнаты в коммуналках, общежития, студии, апартаменты, однушки, двушки, трешки и так далее. Абсолютно все! Но только из эконом сегмента. Премиум класс мы не берем. Забудем мраморные столешницы и мебель из красного дерева до тех пор, пока на заработанные деньги не будем отделывать свои дома. Мы работаем для людей, которые на жилье копят. Будет неправильный анализ рынка, если ты начнешь включать туда квартиры и таунхаусы класса люкс.

Когда заносишь студии в таблицу, надо отмечать: студия отдельная или доля, как в нашем случае. Если сомневаешься, лучше позвони и уточни. За то время, пока я работала, на рынке стали потихоньку появляться конкуренты. Поэтому надо понимать, какую цену они просят за студии в долевую собственность.

В принципе, при сборе информации я советую в любом случае позвонить и убедиться, что объект реальный, прежде, чем заносить его в таблицу. Часто риэлторы делают фальшивые объявления, так называемые «фейки». Несуществующие фотографии ставят или метраж не тот. Они рассчитывают привлечь внимание, а дальше будь что будет. На что-то да уговорят. Бывает так. Звонишь, проверяешь, сколько однушка стоит. В объявлении цена два миллиона рублей, но по телефону говорят: нет, ошибка, два миллиона восемьсот тысяч. А ты рынок анализируешь, такие ошибки тебе дорого обойдутся. Важно понять реальную ситуацию.

В таблице укажи адрес, метраж, сколько стоит квартира, сколько стоит квадратный метр.

Потом выбираем из больших квартир, начиная с двухкомнатных, самые дешевые. Но не по общей стоимости, а по цене за квадратный метр.

Из них отбери те, что подходят по планировке. Если планировки нет в объявлении, позвони и попроси прислать ее на электронную почту. Только не надо говорить, что ты собираешься делить на студии и перепродавать потом. На этом этапе твоя задача – получить планировку, поэтому просто скажи, что интересуешься. Адекватный продавец всегда пойдет навстречу. А неадекватные нам не нужны. С ними работать потом себе дороже выходит.

Если ты работаешь с квартирами, не обязательно, но предпочтительнее выбрать первый этаж. Во-первых, собственнику такие квартиры всегда сложно продать, на первом этаже люди не хотят жить. Почему? Там нет балконов, мимо ходят и ездят всякие, заглядывают. Вид из окна часто на парковку или мусорные баки, а если открывать окна, то мешают посторонние шумы, например, разговоры бабушек на лавочках, по обыкновению, совсем не содержательные, и дым сигарет, не обязательно с ментолом. Люди боятся воров, решетки же на окнах задевают эстетические чувства каждого второго. Но минусы эти не критичные, когда речь идет о том, чтобы сэкономить несколько миллионов рублей. К тому же есть и плюсы. Можно не боятся, что сломается лифт, переезд обойдется дешевле, нет соседей внизу – можно хоть сальсу хоть румбу плясать днями и ночами. Такие квартиры любят пенсионеры и семьи с маленькими детьми, потому что удобно выкатывать коляску. А молодые семьи и пожилые люди – частые наши клиенты.

Во-вторых, там не будет проблем с перепланировкой. А что значит, не будет проблем? Значит, мы не нарушим СНиПы (строительные нормы и правила), когда будем делить квартиру на студии. Туалеты и ванные, так называемые мокрые зоны, не могут размещаться над жилыми помещениями, например, спальнями и гостиными. В квартирах на первых этажах им, собственно, и не над чем размещаться. Это удобно. На втором этаже можно выбрать квартиру, если она находится над магазином или любым другим коммерческим помещением. Там тоже с перепланировкой проблем не будет.

Ну а если ты нашел таунхаус, просто прикинь по плану: удастся ли разместить мокрые зоны правильно?

Дальше распечатай план квартиры или таунхауса и прямо карандашиком дорисуй студии с санузлами. Что тут надо учесть.

Существующие санузлы лучше не сносить, это лишние деньги на ремонт. Не критично, но только если нет другого выхода. Сам санузел расположи поближе к входу в студию. А кухни, желательно, чтобы не «смотрели» на комнату.

В квартирах, как правило, комната равна студии, только остается поставить перегородки для санузлов. Стены ни ломать, ни двигать не нужно. Мы можем только дорисовать новые стены, а существующие, как правило, не трогаем. В этом квартиры гораздо проще, чем таунхаусы. В таунах зачастую вообще свободная планировка. Нужна реальная фантазия и смекалка, чтобы сделать такую планировку, в которой будет удобно жить. Наша задача здесь – сделать побольше жилых зон.

Это может выглядеть примерно так:

Потом возвращайся к нашей чудесной табличке, и смотри, сколько стоят все варианты однокомнатных квартир и студий в твоем районе. Сделай цену студии дешевле процентов на двадцать. Но при этом цена должна быть такая же или выше, чем стоят комнаты. Если все сходится, тогда твои студии будут в рынке.

А теперь смотрим, подходит ли объект по цене? Делаем это по уже знакомой формуле.

(цена квартиры (таунхауса) + миллион (два миллиона для таунхауса) + цена ремонта (из расчета четыре тысячи рублей за квадратный метр всего объекта) + комиссия агентам (пятьдесят тысяч рублей за каждую студию)) / количество студий = средняя цена за студию

Если получилась средняя цена за студию, которая подходит, которая в рынке, за объект можно браться.

Потом сравниваем студии. Одна может быть длинной и вытянутой, а планировку клиенты предпочитают квадратную. Или в одной студии окно большое, а в другой – маленькое. Те, что получше, делаем дороже. Иначе, если цены будут одинаковые, хорошую быстро заберут, а остальные не продадутся. Составь список получившихся студий с квадратурами и ценами.

И приступай к тесту!

Какой такой тест?

Срок выполнения: пять дней

Да, ты не ослышался. Мы пока даже не связываемся с владельцем квартиры, но даем тестовое рекламное объявление, чтобы понять, будет ли спрос на наши студии и стоит ли эта квартира каких-либо дальнейших движений. Это правило, кстати, можно применять в любом виде бизнеса. Прежде, чем вкладываться и развивать продукт, попробуй дать объявление на бесплатных площадках и посмотреть, скольким людям нужно то, что ты предлагаешь. Если за первые две недели заявок нет, поверь, их и не будет.