Читать книгу Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки - Страница 16

Прежде всего, я должен поблагодарить Грега Зиммермана и Криса Илга за то, что они поделились со мной знаниями в области архитектуры. Архитектор – очень важный участник команды, потому что он, как никто другой, за счет творческих инновационных подходов может превратить заурядное строение в шедевр. Правда, порой он может также стать источником больших и совершенно неоправданных расходов.

Хороший архитектор должен понимать, что даже если из любого объекта он способен сделать конфетку, это может полностью противоречить целям и планам собственника недвижимости. По проекту от архитектора могут потребоваться всего лишь небольшие изменения и дополнения, которые принесут большой результат. Эти изменения не вызовут восторга у публики, а может быть, и вообще останутся незамеченными. Возможно, такая работа покажется архитектору неинтересной и не заслуживающей внимания, но она может иметь большое значение для проекта в целом и многократно окупиться. А такой результат уже нельзя назвать не заслуживающим внимания. Конечно, интереснее было бы полностью перестроить жилой дом, чтобы существенно повысить качество проживания в нем, но проект, рассчитанный на прибыль и создание положительных денежных потоков, может предусматривать всего лишь установку стиральных машин и устройств для сушки белья в каждой квартире. В этом, кстати, заключается одна из главных трудностей для архитекторов, работающих в сфере жилой недвижимости. Современные тенденции предусматривают отказ от общих помещений для сушки, и архитекторам приходится встраивать стиральные машины и сушильные шкафы в существующие помещения ограниченной площади.

Работа профессиональных дизайнеров в чем-то схожа с работой врачей или юристов. Она становится все более специализированной. При всем обилии нейрохирургов вы вряд ли захотите, чтобы кто-то из них проводил вам операцию на сердце. Юрист, специализирующийся на гражданских или бракоразводных процессах, окажется бесполезным, если вы хотите разобраться в финансовых сложностях какой-то инвестиционной операции с недвижимостью. Точно так же вы вряд ли захотите, чтобы архитектор, разрабатывающий проекты домов стоимостью в миллионы долларов, проектировал вам кладовки в небольшом жилом доме. Вам понадобится специалист, который уже набил руку на этом деле.

Однако основная причина, заставляющая вас обращаться к услугам специализированных архитекторов, заключается в том, что они уже знают все входы и выходы. Национальные и местные строительные нормы и требования меняются чуть ли не каждый день. Только архитекторы и их фирмы в состоянии постоянно быть в курсе всех изменений. Даже незначительное отступление от действующих норм может иметь для вас серьезные последствия. Будучи юристом, я не раз становился свидетелем, как многие проекты инвесторов увязали в хитросплетениях правил и законов, касающихся строительства, перестройки и ремонта зданий. Это отнимает много времени и сил. Сражаться с городскими властями очень трудно, а при наличии хорошего архитектора, который знает все законы и постановления, вам не придется этим заниматься.

Опыт – это всё

Работая с опытным архитектором, специализирующимся в нужной вам области, вы имеете ряд преимуществ:

• проекты разрабатываются быстрее;

• архитектору не приходится ничего долго объяснять;

• даже сложный проект не таит в себе никаких неприятных сюрпризов;

• все решения уже прошли практическую апробацию;

• строительство осуществляется быстрее и легче, потому что многие решения уже были использованы в прошлых проектах;

• архитектор знает как свои пять пальцев все действующие правила и нормы.

Ключевым фактором здесь становится опыт, позволяющий выполнять весьма специфические пожелания заказчиков. И речь здесь идет не только о дизайнерских решениях. За годы работы архитектор накапливает опыт в смежных областях, которому не научат ни в каком институте и который приобретается только на практике. Умение эффективно пробивать свои решения во властных структурах федерального уровня, районов и мэрий оттачивается только с опытом. Не надо забывать и об умении улавливать рыночные тенденции. В конце концов, та работа, ради которой вы нанимаете архитектора сегодня, будет оцениваться потребителями еще в течение долгих лет.

Выбирая с этих позиций архитектурную фирму, не забудьте параллельно обратить внимание и на такие важные аспекты, как рабочие взаимоотношения и стоимость. Не буду подробно останавливаться на этом моменте, скажу только, что если архитектор, несмотря на все его знания и опыт, не может установить хороших деловых отношений с другими членами команды или с вами, то от него лучше отказаться. Нормальные отношения с архитектором важны и потому, что очень часто дизайнерская часть проекта имеет явный перекос в сторону эстетики, не допускает никаких компромиссов и не позволяет другим участникам команды найти приемлемые решения в своей сфере деятельности. Еще более важно, чтобы установилось прочное деловое сотрудничество между архитектором и генеральным подрядчиком. Если добиться их совместной работы можно только силой принуждения с вашей стороны, то ничего хорошего из этого не получится.

Что касается денег, то с самого начала вы должны быть готовы точно и полно изложить, что и как вы хотите сделать. Рассчитывайте свой бюджет таким образом, чтобы можно было оплатить не только дизайнерский проект, но и строительные работы по его реализации. На этом этапе вас должно интересовать как вознаграждение архитектора, так и сумма, в которую обойдется претворение в жизнь его проекта. Участвуя во многих сделках с недвижимостью, я не раз сталкивался с творческими изысканиями архитекторов, которые оказывались слишком дорогостоящими и выходили за рамки установленного бюджета и финансовых планов. Такие ошибки отнимают очень много времени и денег. Архитектор и подрядчик должны находиться в постоянном контакте, чтобы не допустить возникновения подобных проблем.

Чем более подробной предварительной информацией вы снабдите архитектора, тем более точными и обоснованными будут его требования о вознаграждении. Понятно, что очень трудно заранее предусмотреть все детали проекта. Могут быть разные непредвиденные обстоятельства. Однако существует способ, позволяющий в определенной степени обезопасить себя от расходов, выходящих из-под контроля. Начинать установление рабочих взаимоотношений с архитектором целесообразно с заключения с ним соглашения о разработке предварительного проекта и оказании консультативных услуг на подготовительном этапе. Такая работа все равно не пропадет даром, но при этом и вы, и архитектор будете четко осознавать, что дальнейшее сотрудничество зависит от результатов подготовительного этапа.

Преимущества такого соглашения состоят в том, что оно дает возможность двигаться вперед, не связывая себя никакими предварительными обязательствами. Это очень удобно, поскольку вполне вероятно, что на данном этапе вы еще не совсем ясно представляете себе, что и как необходимо сделать. Именно поэтому вам и требуется архитектор. Ему это тоже выгодно, потому что он имеет определенную перспективу занятости. Если результаты подготовительного этапа окажутся оценены положительно, то он будет полностью обеспечен работой по данному проекту. Кроме того, для архитектора создается стимул работать более усердно и находить реальные и приемлемые решения, укладывающиеся в бюджетные рамки проекта.

Мне часто приходилось наблюдать положительные результаты подобного подхода. Есть еще один второстепенный, но достаточно важный аспект. В ходе работы архитектора над проектом могут потребоваться консультации в других фирмах и ведомствах. Я рекомендую вам выходить на контакт с ними напрямую и лично держать под контролем объем и качество оказываемых ими услуг.

Если архитектор успешно справился с подготовительным этапом, и вы решили поручить ему выполнение проекта, то дальнейшая работа должна строиться исключительно на взаимодействии между всеми участниками команды. Самые лучшие результаты дают еженедельные совещания, где каждый отчитывается о результатах своей работы и координирует свои действия с другими. Любой дизайнерский проект состоит из такого количества элементов, что главным приоритетом становится постоянная взаимная информация. При правильной организации такой подход чрезвычайно ускоряет процесс работы и дает хорошие результаты.

После того как проект составлен и завершена его подготовительная фаза, начинается подготовка строительной документации. С этого момента архитектор должен полностью контролировать действия всех консультантов и информировать юристов и кредиторов о продвижении проекта. К нему, словно через воронку, должна стекаться вся информация, чтобы ни одно отклонение графика работ, их объема и направления не осталось незамеченным.