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1. El derecho real y las cosas sobre las que se ejerce

1.1. Cosa y bien

El concepto de cosa es lo general y contiene la idea de bien. Por eso, suele decirse que “todos los bienes son cosas, pero no todas las cosas son bienes”. De acuerdo a lo anterior, todo lo que existe entra en la definición de cosa pero solo algunas, puedan clasificarse como bienes. El aire, las estrellas, la arena del mar, un automóvil, un libro, una casa, todos son cosas, pero de este conjunto solo algunas cosas pueden ser bienes y ser objeto de relaciones de derecho real.

Para que una cosa sea considerada bien es necesario que reúna ciertas características. Entre ellas, que sea útil y apropiable por el ser humano. En términos jurídicos, la palabra bien hace referencia a hacienda, riqueza, caudal1; desde ese punto de vista, un bien sería aquel que podemos reflejar en nuestro patrimonio por tener carga económica y que, por lo tanto, es un elemento enajenable, que está dentro del comercio, susceptible de negociaciones jurídicas, para lo cual se requiere que sea determinado, sin interesar su naturaleza de corporal o incorporal. Siendo así, del grupo de cosas mencionadas anteriormente, solo serían bienes el automóvil, el libro y la casa.

1.2 La relación jurídica de derecho real

1.2.1 Concepto de derecho real

El Artículo 665 del Código Civil define al derecho real como “aquel que tenemos sobre una cosa”. Según esto, el derecho real no es la cosa en si, sino las facultades o manifestaciones de voluntad que el titular del derecho real, ejerce sobre el bien. Estas facultades le permiten al titular disponer (enajenar) del derecho de manera total o parcial, limitarlo o gravarlo.

El derecho que tenemos sobre una cosa se conoce como jus in rem y es la manifestación del poder juridico, del señorio indiscutible o autónomo que se ejerce por el titular del derecho sobre el bien2. Con razón se dice que hay derecho real “cuando una cosa se encuentra total o parcialmente sometida al poder de una persona, en virtud de una relación inmediata que puede ser invocada contra cualquier otra”3.

Tal derecho debe ser respetado por todos y por eso se dice que tiene efectos erga omnes, que es absoluto En otras palabras, si un particular, sea quien sea, irrespeta esta relación jurídica, o pretende dominio sobre el bien sin justificación, el titular del derecho real está facultado para interponer acciones reales para rescatar el derecho real que se ejerce sobre el bien.

El inciso segundo el Artículo 665 relaciona en una lista numerus clausus, o enumeración cerrada los derechos reales (4*) dominio, herencia, usufructo, uso o habitación, servidumbres activas, prenda e hipoteca. A pesar del pretendido hermetismo de esta enumeración, la doctrina ha señalado que la herencia no es un derecho real porque la relación recae sobre una universalidad de bienes, siendo necesario que el bien esté determinado, y porque la herencia es apenas una expectativa de derecho real inclusive después de la delación, que origina posesión legal pero no derecho real. Por otro lado, faltaría incluir en la relación del Artículo 665 el derecho de retención, que ostenta todas las características del derecho real, según se verá adelante.

1.2.2 Relación jurídica de derecho personal

La relación de derecho personal se establece entre dos personas naturales o jurídicas vinculadas por una obligación o prestación originada en cualquiera de las fuentes de las obligaciones: contrato, cuasi contrato, delito, cuasi delito o Ley. Esta obligación es asumida por el deudor a favor del acreedor, y puede ser de varias clases: de dar, hacer, o no hacer.

Las obligaciones de dar originan un derecho real a favor del acreedor. Para Fernando Hinestrosa5, la obligación de dar corresponde a la categoría romana del dare rem y, por lo mismo, consiste en el deber de transferir el dominio total o parcial de una cosa o de constituir un derecho real sobre ella.

Por su parte, el objeto de la obligación de hacer es el servicio personal que se espera recibir del deudor, en algunos casos podría conllevar al dominio sobre un bien, si el objeto de ese servicio es la confección o hechura de un objeto material. Pues bien, esta expectativa de derecho real hace que en las relaciones de derecho personal de dar, se hable de un jus ad rem, derecho a la cosa. Solo cuando el deudor entregue el derecho al acreedor, y él tenga el bien en su patrimonio surgirá, finalmente, el derecho real, el jus in rem.

Si el deudor incumple la obligación, del tipo que sea (dar, hacer o no hacer), el acreedor, como parte activa de la relación jurídica, podrá interponer contra él, acciones personales derivadas del título donde se concretó la prestación. El hecho de que la acción solo pueda dirigirse contra el deudor, hace que al derecho personal se lo catalogue como “relativo”.

El Artículo 666 del Código Civil, define el derecho personal, también llamado derecho de crédito como “aquellos que sólo pueden reclamarse de ciertas personas”, que se encuentren comprometidas por cualquiera de las fuentes de las obligaciones. La norma atribuye el crédito a que el deudor lo haya adquirido “por un hecho suyo” -en el evento de un acto jurídico unilateral como la oferta, el reconocimiento de hijo, el testamento-; o por un negocio jurídico bilateral, como el contrato, o por un hecho jurídico ilícito -como el delito o el cuasidelito, o por el enriquecimiento sin causa-, o por la sola disposición de la Ley. Según el mismo Artículo, debe existir un equilibrio entre las partes ya que debe tratarse de “obligaciones correlativas”; es decir, equivalentes.

1.2.3 Diferencia entre derecho real y derecho personal

El siguiente cuadro establece diferencias entre el derecho real y el derecho personal.

Cuadro 1. Diferencias entre el derecho real y el derecho personal

Derecho personal	Derecho real
1. Por el sujeto activo
Acreedor. Titular de un créditoPoder jurídico ejercido sobre la conducta del deudor (dar, hacer o no hacer).	Titular de un derecho real (propiedad, usufructo, servidumbre activa, hipoteca, prenda, etc.)Poder jurídico ejercido sobre el bien.
2. Por el sujeto pasivo
Deudor determinado.Es relativo: solo exigible al deudor.	Una persona indeterminadaEs absoluto, erga omnes, la acción real puede dirigirse contra cualquiera.
3. Por el objeto sobre el cual recae
Recae sobre una conducta humana: obligación o prestación. Si se trata de una obligación de dar implica un jus ad rem o derecho a la cosa	Recae sobre una cosa determinada, corporal o incorporal. jura in re o jus in rem: derecho en la cosa.
4. Por las facultades que otorga al titular
Exigir al deudor el cumplimiento de la obligación, positiva o negativa.	Disponer (enajenar) total o particialmente del derecho. Limitar o gravar el derecho ejercido sobre la cosa.
5. Por el deber del sujeto pasivo
Cumplir con la obligación pactada. El crédito aparece reflejado negativamente en el patrimonio del deudor.	Deber generalizado de abstención: respetar el derecho ajeno. Deber negativo: no abusar del derecho real, no dañar el patrimonio de nadie.
6. Por las prerrogativas que otorga
a. Persecución del patrimonio del deudor, interposición de acciones personales. Objetivo: forzar el cumplimiento de la obligación (Art. 2488 a 2491 C.C.).b. Preferencia: las establecidas por la Ley para el pago de créditos privilegiados (Arts. 2492 a 2495 C.C.).	Persecución (jus persequendi) de la cosa sobre la cual radica el derecho real. Interposición de acciones reales, reivindicatorias o posesorias (Arts. 950, 951, 972 C.C.).b. Preferencia: En ejercicio de derechos reales de garantía (prenda e hipoteca) se paga preferentemente al titular del derecho real.
7. En cuanto a las acciones
Acciones personales con efectos interpartes	Acciones reales con efectos erga omnes
Interpuestas, por regla general, ante el juez del domicilio del demandado.	Interpuestas ante el juez competente del lugar donde se ubica el bien, o en su defecto el del domicilio del demandado.
8. En cuanto a su duración
El derecho personal se extingue cuando no se interponen las acciones a tiempo.	El derecho real es perpetuo en el sentido de que no se extingue por falta de uso.
9. Por su publicidad y solemnidad
No requiere registro público ni privado	El título se solemniza mediante escritura pública y se registra en el folio de matrícula inmobiliaria, si se trata de bienes raíces, o se solemniza mediante formulario especial y registro en la oficina correspondiente, si son muebles sometidos a registro. (Artículo 754, 759 C.C.)

Fuente: COLOMBIA, Constitución Política, Código Civil, Código de Procedimiento Civil.

1.2.4 Teorías sobre la naturaleza del derecho real y el derecho personal

Según la teoría dualista o tradicional es posible que existan tanto derechos personales como derechos reales. Cada una de estas categorías es autónoma y diferenciable. El derecho real es la relación jurídica que se manifiesta como un señorío absoluto, ejercido por un sujeto sobre un bien; el Artículo 665 del Código Civil sigue esta posición. Por su parte, el derecho personal es aquella que se ejerce entre personas, siendo uno acreedor y el otro deudor de una prestación que solo se le puede hacer exigible a éste último; así lo describe el Artículo 666 del mismo ordenamiento.

Para algunos, no existe la relación jurídica de derecho real, no tiene razón de ser por lo que en el panorama jurídico solo debe haber cabida para la relación jurídica de derecho personal. Para justificar esta teoría, se dice que las cosas inertes y sin vida mal podrían sentirse vinculadas o deudoras en una relación jurídica. Por ejemplo, la acción reivindicatoria propia de los derechos reales se dirige, no contra la cosa, sino contra el actual poseedor del bien, sea quien sea, porque todos los integrantes del universo están en la obligación de respetar el derecho real del otro, y aunque no esté pactado en ningún título, cada persona es deudora en este sentido. De esta manera, la relación procesal se manifiesta como un arco en cuyos dos extremos hay sujetos, exclusivamente. Esta teoría, conocida como unitaria personalísta o del sujeto pasivo universal, estima que los únicos vínculos posibles serían los que se originan entre personas y que la relación de derecho real no existe; sus autores son los franceses Marcelo Planiol y Jorge Ripert, y como se observa, el concepto de la teoría personalista está basado en la concepción obligacional o personal, más que en la de derecho real.

La teoría unitaria personalista o del sujeto pasivo universal es criticada porque la obligación inherente al deudor en el derecho personal hace parte de su patrimonio y tiene, de por sí contenido económico; mientras que la relación de los demás con el bien de otro no tiene implicación patrimonial, en otras palabras: no tiene presencia en el patrimonio de cada sujeto del universo.

Existe otra postura respecto al punto analizado: la llamada teoría realista o monista, cuyos autores son Polacco, Gaudemet y Gazin. Según esta doctrina, el vínculo se presenta entre un patrimonio y otro. En otras palabras: la persona no es quien debe una prestación a otra: es su patrimonio el que debe cumplir una obligación a favor de otro patrimonio. Dicho de otro modo: en toda relación jurídica lo que en últimas responde es el patrimonio de cada cual. Pero ¿qué pasa si el deudor no tiene patrimonio? ¿Existirían relaciones jurídicas en ese caso? Sin duda, son cuestiones que dejan sin piso la teoría expuesta.

Adicionalmente, plantean los adversarios de esta teoría, en el derecho real siempre existe un objeto determinado, y si se considera que todo se reduce a relaciones entre patrimonios, tendría que aceptarse que el derecho real se ejerce sobre universalidades integradas por pasivos y activos, algo inaceptable para la práctica y elemental relación entre un sujeto y una cosa, que es como en últimas debería entenderse la relación de derecho real.

1.2.5 Clases de bienes sobre los cuales se ejerce derecho real

El Artículo 653 del Código Civil enuncia que el derecho real se ejerce sobre una cosa siendo esta corporal (mueble o inmueble) o incorporal (derechos o acciones). El concepto se ha ampliado y se entiende que también puede ejercerse sobre intelectualidades, como cuotas proindiviso sobre bienes muebles o inmuebles, lo mismo que sobre un patrimonio o una universalidad, como es el caso del peculio del hijo de familia, o peculio adventicio ordinario, sobre el cual los padres ejercen administración y usufructo, o sobre el patrimonio entregado en fiducia, o la herencia.

Se critica esta posición bajo la óptica de que el bien sobre el que se ejerza el derecho debe ser determinado, nunca un conjunto de bienes. Esta es la percepción de Martin Wolff, quien además opina que no son derechos reales los que se ejecuten sobre bienes inmateriales, como las creaciones de la inteligencia o el derecho de autor6.

Se acepta la posición de Martin Wolff respecto a que, por las razones explicadas, no hay derecho real sobre universalidades y patrimonios, pero parece perfectamente posible que éste se ejerza sobre bienes incorporales, siempre y cuando estén determinados y tengan un titular. El Código Civil Colombiano así lo estipula en el Artículo 667 al considerar a los derechos y a las acciones como bienes, y por lo tanto, objeto de relaciones de derecho real.

Recapitulando: para que exista el derecho real es indispensable que un sujeto ejerza el poder y señorío sobre un bien determinado, corporal o incorporal. Esta posibilidad se presenta cuando se es titular efectivo del derecho; al ejercer la relación se sabe cuál es ese bien, corporal o incorporal, porque éste se encuentra en el patrimonio, porque ha sido susceptible de apropiación. Adicionalmente, para efectos de negociación del derecho real es indispensable que se determine el bien mueble o inmueble, o la cuota intelectual que se ejerce en la copropiedad de un bien específico. Además, la acción real, reivindicatoria o posesoria, debe intentarse con igual especificación, siendo uno de los requisitos de la demanda que el bien esté plenamente identificado.

1.2.6 El patrimonio

Los bienes corporales e incorporales constituyen el patrimonio de una persona. En este sentido, el concepto de patrimonio tiene una connotación económica. Sin embargo, una parte de la doctrina señala que no sólo de bienes con valor monetario está constituido el haber de una persona: deberían incluirse también los bienes no susceptibles de negociación ni de carga patrimonial, conocidos como bienes de la personalidad: derechos fundamentales y atributos de la personalidad, que ciertamente constituyen el más preciado caudal del ser humano y que a pesar de adolecer de valoración monetaria, son verdaderos bienes en sentido jurídico7.

Nadie puede desconocer la importancia de los bienes de la personalidad, sin embargo en cuestiones de bienes se impone el tratamiento meramente económico y tangible. De manera que se puede catalogar al patrimonio como el conjunto de bienes y obligaciones de una persona cuya finalidad es servir de prenda general de los acreedores del titular, según se lee en el Artículo 2488 del Código de Bello. Se trata de una universalidad de bienes conformada por derechos patrimoniales de tipo real o personal, susceptibles todos de ser negociados, limitados, gravados, y disfrutados por su propietario.

Con anterioridad al siglo XIX, en épocas del liberalismo radical, la propiedad era un derecho intocable por el Estado quien ejercía como su garante supremo. Se consideraba por aquel entonces que ser titular de bienes era atributo de la personalidad y como tal, inseparable del titular desde su nacimiento hasta su muerte; así mismo, que era indivisible ya que se pensaba que una persona únicamente podía tener un patrimonio y que no podía existir ningún patrimonio sin persona, precisando que todos los seres humanos tenían patrimonio.

Esta exaltada consideración del patrimonio como atributo de la personalidad conserva hasta nuestros días su sentido político en el Artículo 58 de la Constitución Nacional: el respeto a la propiedad privada como derecho fundamental del sujeto y el mandato superior a que las autoridades del Estado preserven la propiedad de los particulares siempre y cuando no se requiera expropiarla previa indemnización para colmar intereses de tipo social o ecológico.

1.3 Clasificación de los derechos reales

Los derechos reales, sean corporales o incorporales, se clasifican en principales y accesorios, según dependan de otro derecho para existir. Aparte de lo anterior, suele decirse que un derecho real puede ser de disfrute o de garantía; otra clasificación sería la de los derechos reales que se ejercen sobre cosas ajenas o jus in re aliena.

1.3.1 Principales y accesorios

Son derechos reales principales con existencia autónoma el dominio, usufructo, la servidumbre activa y el uso y habitación. Entre los derechos reales accesorios, llamados así porque su existencia depende de la vigencia de un crédito, tenemos la prenda, la hipoteca, y el derecho real de retención.

1.3.2 Derechos reales sobre cosas ajenas

Bajo la consideración de que sobre un mismo bien pueden existir varios derechos reales ejercidos por diferentes titulares, se menciona a los jus in re aliena o derechos reales sobre cosas ajenas; precisamente es el caso de los derechos accesorios de prenda, hipoteca y retención ya mencionados; así mismo, se incluye en esta clasificación el uso y habitación, el usufructo y la servidumbre activa.

1.3.3 Clasificación de los derechos reales según Martín Wolf

El doctrinante Martín Wolf 8 agrupa de manera diferente los derechos reales; su extensa clasificación se puede sintetizar de la siguiente manera: A). Derecho real principal: el dominio, como el más amplio derecho de señorío que es posible tener sobre una cosa, manifestado con la plenitud de sus facultades: jus utendi, jus abutendi y jus fruendi. B) Derechos reales limitados, que solo facultan a un dominio parcial, como la servidumbre, la prenda y la hipoteca, típicos derechos reales de garantía, conocidos también como gravámenes de la cosa. Los derechos reales limitados se dividen, según su contenido en derechos reales de disfrute: entre ellos, la mencionada servidumbre, el usufructo, uso y habitación y la anticresis sobre muebles.

Puede verse que el afamado autor alemán menciona al usufructo como un derecho real limitado de disfrute; paralelamente, incluye a la anticresis, cuya naturaleza de derecho real es desconocida por muchos; de idéntica manera califica al arrendamiento hereditario o enfiteusis, el censo, el derecho de asiento en la Iglesia que existió en el pasado como atributo de algunas familias que aportaban bienes para las comunidades religiosas, y el del nicho o sepulcro en los campos santos. De estos últimos se puede decir, aparte de que son curiosas referencias históricas, que no constituyen derecho real sino relaciones de mera tenencia con estabilidad o apariencia de derecho real.

También menciona el mismo autor, los derechos reales limitados que recaen, según la pertenencia del objeto, sobre cosas ajenas, (jus in re aliena), siendo el gravamen de la cosa ajena el más frecuente y los que él llama derechos sobre cosa sin dueño, como el derecho de caza o el de apropiación.

1.4 Clasificación de los bienes sobre los cuales se ejerce el derecho real

La cosa puede ser de dos tipos: corporal o incorporal. En algunos casos, y como se verá adelante, un bien puede cambiar su naturaleza según las ficciones que aplica el legislador con fines contractuales.

1.4.1 Cosas corporales: muebles e inmuebles

Los bienes corporales tienen existencia física y son apreciables por los sentidos. Estos elementos se clasifican en muebles o inmuebles según se trasladen, o no, de un sitio a otro. El bien corporal mueble puede moverse por sí mismo, como en el caso de los animales que tienen vida propia, o empujado por una fuerza externa, como los elementos inanimados; los corporales inmuebles no gozan de esta facultad, es decir, son inamovibles. El Código llama a estos bienes de manera diversa: fundos, predios, haciendas, heredades, inmuebles o bienes raíces.

La clasificación de los bienes corporales en muebles e inmuebles es típicamente romana y actualmente no tiene igual relevancia porque algunos de los elementos que el legislador consideró estáticos pueden moverse, como ha podido evidenciarse con el traslado de enormes edificios por medio de rodillos y sistemas hidráulicos, o por medios mecánicos como sucede con las casas rodantes usadas para largos viajes, o estancias más o menos prolongadas en diversos lugares.

Y ni qué decir de los robots, o de los satélites geoestacionarios, que son muebles porque se trasladan pero no por ninguna fuerza exterior que los impulsa ni por ninguna circunstancia biológica, sino por un sistema mecánico, una fuerza artificial propia, que les permite ser llevados al espacio y permanecer allí flotando en situación de ingravidez. ¡Nada más lejano a la visión del legislador del siglo XIX! Por esta razón, se estima que la clasificación del Código Civil en este preciso asunto es anticuada, toda vez que actualmente existen múltiples artefactos que no podrían ser incluidos ni jurídica, ni gramaticalmente en dicha clasificación.

Para la época en que fue redactado nuestro Código, es decir, hacia la segunda mitad del siglo XIX, se consideraba al predio como el bien más preciado, lo que explica que para su negociación se requieran solemnidades como la escritura pública y el posterior registro del título en el folio de matrícula inmobiliaria9. Los bienes muebles, en cambio, fueron estimados como de poco valor y por lo tanto no se estipuló solemnidad en el título ni en la tradición, mediada simplemente por la entrega física o por cualquiera de las formas señaladas en los Artículos 754 y 755. Esta posición se mantiene hasta hoy, de manera que solo se exigen formalidades en la tradición y constitución de derechos reales sobre predios y sobre ciertos muebles sujetos a registro por su gran valor o su importancia en la seguridad nacional, como es el caso de las aeronaves, naves y automotores.

Adicionalmente, la negociación de bienes de incapaces por sus representantes legales, padres o curadores, está sometida a requisitos como el permiso judicial, dependiendo de los topes económicos establecidos en la Ley 1306 de 2009 (10*). Por otro lado, ciertos derechos reales como la hipoteca solo pueden recaer sobre inmuebles, mientras que la prenda, únicamente afecta muebles11. La rescisión del contrato por lesión enorme, por su parte, es exclusiva de la venta de inmuebles12 pero el pacto de reserva de dominio puede afectar tanto a bienes muebles como inmuebles13. En cuanto a la sociedad conyugal, esta se conforma por bienes muebles adquiridos antes del matrimonio, sin que ingresen los inmuebles14. Por último, el término para adquirir por prescripción, de acuerdo a la Ley 791 de 2002, es de 10 años en la prescripción extraordinaria tanto para muebles como para inmuebles, pero en la ordinaria varía según el bien: 3 años para muebles y 5 para inmuebles.

1.4.2 Clasificación de los bienes corporales muebles

Las cosas muebles tienen una clasificación propia. Existen bienes muebles por naturaleza y algunos que siendo inmuebles deben considerarse móviles para efecto de la negociación, como se explica a continuación:

1.4.2.1 Muebles por naturaleza

Son aquellos que pueden moverse por sí mismos o por una fuerza exterior, como lo indica el Artículo 655 numeral primero. Sería el caso de cualquier animal, un piano, un balón, un libro, etc.

1.4.2.2 Muebles por anticipación

Como se sabe, los bienes inmuebles por adherencia forman parte del suelo a tal punto que confunden su naturaleza con los fundos; por lo anterior, su venta implicaría la solemnidad que le es propia. Pues bien, para evitar el absurdo de negociar por escritura pública una cosecha que en el momento del negocio jurídico está adherida al suelo, el legislador anticipa su condición de mueble para permitir lo lógico, es decir, que pueda venderse de manera informal15.

1.4.2.3 Cosas fungibles y no fungibles. Consumibles y no consumibles

Esta es una clasificación exclusiva de los bienes muebles, porque se entiende que los predios no pueden agotarse con su uso, ni mucho menos consumirse físicamente hasta desaparecer. Es conocida la crítica de la doctrina al Artículo 663 del Código Civil, que a todas luces confunde las cosas consumibles -es decir, “aquellas de que no puede hacerse el uso conveniente a su naturaleza sin que se destruyan”-, con las fungibles. Las fungibles, no definidas en la norma, son las cosas que tienen el mismo valor liberatorio para el deudor, obligado a entregar un bien mueble en un contrato. Como si alguien se compromete a vender una botella de vino y se libera entregando cualquier elemento de esta naturaleza al acreedor, o como si el deudor se ha obligado a entregar “una vaca parda” y se libera de su obligación, entregando cualquiera de estos semovientes en buenas condiciones. Eso es lo que sucede precisamente en las obligaciones de género, que se gobiernan por el principio de que “los géneros no perecen” y, por lo tanto, siempre existirá en el deudor la posibilidad de cumplir entregando otro de similares características16.

No sucede lo mismo con las cosas no fungibles, que por su especialidad se consideran de especie o cuerpo cierto porque el deudor sólo paga la obligación entregando el bien estipulado, no uno equivalente. Como sucede en la compraventa de la vaca Tilcia, ganadora de la XXIII Feria Exposición Ganadera de Bucaramanga, o en el negocio que se pacta para entregar “la botella de vino, de la cepa PinotNoir, de la Casa vinícola Concha y Toro, cosecha del año 1985”. En estas situaciones, el deudor solo cumple la obligación entregando dichos bienes y no otros17.

A pesar de lo claro que pueda parecer el ejemplo, lo cierto es que esta clasificación es bastante discutible; en otras palabras, no hay un criterio preciso para definir cuando un bien mueble es fungible o no. Para el doctrinante Ismael Hernando Arévalo Guerrero18 las cosas fungibles son aquellas que son sustituibles, sin embargo, esta no es su caracteristica principal ya que por el hecho de serlo no adquiere caracteristicas de fungibilidad. Más que eso, es necesario determinar si el bien tiene la misma “identidad económico social” de la cual pueda derivarse que es sustituible al momento de cumplir con la obligación. En palabras concretas: el hecho de que la cosa a entregar sea de la misma especie o clase a la pactada, no la torna indefectiblemente en fungible. Deben considerarse otros criterios ya que, según aclara el referido autor siguiendo a Biondo Biondi, “no todo lo equivalente es fungible”. Es posible, mediante la autonomía contractual que las partes estimen no fungible una cosa que sí lo es, porque consideren como importante, más que la identidad de la cosa, las consecuencias del acto jurídico.

1.4.3 Clasificación de los bienes corporales inmuebles

Al igual que las muebles, las cosas inmuebles se clasifican como inmuebles por naturaleza e inmuebles por ficción, como se explica en las próximas líneas.

1.4.3.1 Inmueble por naturaleza

Así se considera a la tierra, es decir, el suelo y subsuelo, al lecho de lagos y ríos, a las minas y a la corriente de los ríos, que a pesar de correr imperiosa de un sitio a otro, se contamina de la naturaleza inmueble del lecho para considerarse inmueble por naturaleza.

1.4.3.2 Inmueble por adherencia o accesión

Se consideran tales, aquellos elementos que se fijan de manera permanente al suelo, como los edificios y casas, al igual que cada uno de los elementos que los componen: ladrillos, puertas, ventanas, tubos, etc… Se estima que forman parte del inmueble de tal manera que si se arrancan o desprenden temporalmente (por ejemplo para arreglarlos, o en el caso de las plantas para fumigarlas) no pierden su naturaleza de inmuebles, porque la intención de quien las desprende es volverlas a pegar al suelo, o a las paredes. Contrario sensu, si el desprendimiento es definitivo, por ejemplo para venderlos, naturalmente retornan a su condición de muebles, y si seguimos la lógica de los muebles por anticipación se considerarán muebles aún antes de su separación, justamente para hacer más sencilla su negociación.

1.4.3.3. Inmueble por destinación

El Artículo 658 del Código Civil, vislumbra otra ficción mediante la cual se consideran inmuebles, bienes muebles. La intención es permitir que esta clase de elementos, llamados así porque están permanentemente destinados al cultivo o explotación de un inmueble, se incluyan en la negociación del predio y que el comprador o quien remata en pública subasa el predio lo reciba con las unidades que le sirven de acuerdo a su objeto. Por lo anterior, si expresamente no se excluyen en el contrato de compraventa o de hipoteca, se entenderá que forman parte de la transacción. A manera de ejemplo podrían citarse como inmuebles por destinación, siempre que reunan los requisitos para ser considerados tales, un tractor, un sistema de riego, o cualquier otro elemento indispensable para el beneficio del fundo; así mismo, las camillas en un centro de salud, unos pupitres en un colegio, entre otros.

Se diferencian de los inmuebles por adherencia en que los inmuebles por destinación no acceden al inmueble físicamente, no están pegados, o si lo están, pueden separarse sin detrimento del bien raíz. A propósito, si se desvinculan momentáneamente de la unidad económica, por ejemplo, para llevarlos a reparar, o porque se presten momentáneamente a algún vecino, no por esto dejarán de suponerse bienes inmuebles por destinación.

Eso sí, deben reunir ciertos requisitos indispensables para que se incluyan en el negocio traslaticio: que se encuentren dentro de los linderos del bien, finca, edificio o industria; que el mismo dueño de la unidad económica lo sea del bien que le sirve permanentemente; porque si dado el caso son suministrados por algún vecino, o están en arrendamiento, o leasing, o si están sometidos a reserva de dominio por parte de quien los vendió, es evidente que no pertenecen al propietario y como tal sería injusto pretender que se incluyan en la venta, o en el remate producto del juicio ejecutivo que ordenó el embargo del bien hipotecado.

A manera de conclusión, las razones que justifican esta ficción son las siguientes:

 Impedir que los bienes que sirven para la explotación de unidades económicas sean retirados del inmueble en detrimento del comprador o del beneficiario de la hipoteca.

 Evitar que se sustraigan del bien después de registrado el embargo.

 Que el comprador de la unidad económica puede exigirlos al momento de recibir el bien19.

 Que el acreedor hipotecario los aproveche como producto del remate del bien20.

Bastaría por precisar que la lista de esta clase de bienes, enunciados por el Artículo 658 del Código Civil, es meramente ilustrativa y que, incluso, algunos de ellos no coinciden con la naturaleza de los inmuebles por destinación. Es el caso de las losas del pavimento y los tubos de las cañerías que son inmuebles por adherencia; y los abonos destinados a mejorar la finca, que son muebles mientras estén empacados en sacos, o simplemente inmuebles por naturaleza, si se han esparcido en la tierra.

1.4.3.4 Inmueble por radicación o destinación suntuaria

Están relacionados en la parte final del Artículo 660 del Código Civil, y aluden a muebles por naturaleza que sirven de ornato a la casa de familia donde se encuentran. Fernando Vélez 21 indica como elemento diferenciador entre esta clase de bienes y los inmuebles por destinación, que los inmuebles por destinación suntuaria se ubican en el hogar doméstico, mientras los últimos se encuentran en fábricas y fincas; además, que la calidad de los inmuebles por radicación debe observarse directamente por el espectador, mientras que en los inmuebles por destinación, conviene deducir su naturaleza por el oficio que presten.

La finalidad de la invención legal, es incluir estos bienes dentro de la negociación de la vivienda, porque forman un todo con ella, y están firmemente fijados a la estructura de la casa de manera que puede deducirse la intención del vendedor de dejarlos ahí para que sean adquiridos por el comprador. Como es obvio, no se incluye en esta clase de bienes los elementos de uso personal del vendedor o del menaje doméstico, como puede leerse en el Artículo 662, inciso segundo. Para ilustrar, podrían considerarse inmueble por radicación suntuaria, una cocina integral, la biblioteca empotrada en la pared, un espejo adherido permanentemente a un muro, entre otros.

1.4.4 Bienes incorporales

Los romanos, cuyos principios jurídicos inspiraron la reglamentación del libro segundo de nuestro Código, diferenciaron entre la cosa y el derecho que se ejercía sobre ella. Por lo anterior, los derechos reales pueden recaer sobre bienes corporales, muebles o inmuebles, o sobre incorporales, como el caso de derechos y acciones22.

La cosa es el objeto sobre el cual se ejerce el derecho real. Siendo así, sería más exacto afirmar “soy titular de un derecho real que se ejerce sobre un bien” que “soy titular de un bien”; en el mismo sentido, se debería enunciar que se es titular de una acción real reivindicatoria para la recuperación de la posesion que se tiene sobre un bien determinado.

Esto en cuanto a los derechos reales. Para los derechos personales funciona la misma lógica: uno puede ser titular, dueño de un crédito y de una acción personal para hacer exigible al deudor la prestación de dar, hacer o no hacer.

Lo interesante es que el legislador se encargó de vestir estos elementos incorporales y darles categoría de mueble o inmueble, según las claves descritas en los Artículos 667 y 668 del Código Civil. Así las cosas, el derecho será mueble o inmueble según sea la cosa sobre la cual se ejerce. Por ejemplo, el derecho real de propiedad sobre una vaca es un bien incorporal mueble; el derecho de usufructo sobre una finca, es un bien incorporal inmueble, y el derecho de hipoteca, será siempre un bien incorporal inmueble por la sencilla razón de que este derecho real es exclusivo se esta clase de bienes (Artículo 667 C.C.).

En cuanto a las acciones, la situación cambia y depende de la cosa objeto de la reclamación o de lo que se debe; si es el caso de una acción reivindicatoria para la recuperación de la posesión que ejerce sobre un predio, esta acción será un bien incorporal inmueble; pero si esta se interpone para recuperar el derecho que se tiene sobre un mueble, será un bien incorporal mueble. Ahora bien, si se trata de obligaciones de hacer -que son aquellas donde el deudor se obliga a prestar un servicio personal-, la acción que se interpone para obligarlo a cumplir será siempre un bien incorporal MUEBLE, sin importar si el objeto de la obra es un bien mueble o inmueble porque así lo establece el Artículo 668 del Código. Entonces: si Aníbal contrata a Pedro para que le construya una casa (bien inmueble) y Pedro le incumple, la acción para hacer efectiva esta obligación es una acción mueble, y si el mismo Aníbal contrata a Lucrecia para que le confeccione un ponqué (bien mueble fungible y consumible) y ella le incumple, la acción será también mueble, sencillamente porque en ambas situaciones se trata de una obligación de hacer.

Para mayor claridad respecto a la clasificación de los bienes en corporales e incorporales, se expone la siguiente gráfica

Figura 1. Clasificación de los bienes

Fuente: COLOMBIA. Artículos 653 a 668 del Código Civil

1.4.5 Bienes privados y bienes públicos

Los bienes privados son aquellos cuyo titular es un particular, se regulan por el derecho privado y se caracterizan porque están en el comercio, son enajenables y el derecho real que se ejerce sobre ellos puede limitarse o gravarse; así mismo, son prescriptibles y pueden adquirirse por el modo de la usucapión.

Mientras tanto, el titular de los bienes públicos es el Estado y se regulan por el derecho público. Se subdividen en bienes de uso público y en bienes fiscales y entre los dos conforman el denominado patrimonio público.

Según Libardo Rodríguez, el patrimonio público gira alrededor de tres conceptos básicos: el dominio público, el dominio privado del Estado y el dominio eminente23.

El primero de ellos, el dominio público, se ejerce sobre los bienes de uso público, regulados por normas de derecho público. Respecto a los bienes fiscales, si bien se rigen por el derecho administrativo, sobre ellos existe un régimen de negociación similar al de la propiedad privada, según se analizará adelante. El titular de los bienes públicos ejerce sobre ellos una forma de dominio particular conocida como dominio eminente.

El dominio eminente se manifiesta como un poder supremo del Estado sobre la totalidad del territorio nacional, incluyendo todos los bienes que se encuentran en él, sean propiedad del Estado o de particulares. De manera que “no es un derecho de propiedad, sino una potestad que coexiste con aquel derecho. Este dominio solo corresponde al Estado propiamente dicho y no a las demás personas públicas”24.

Puede decirse que esta facultad se manifiesta sobre los bienes privados con la facultad de expropiar el derecho por las razones señaladas en el Artículo 58 de la Constitución Nacional, o en las normas relativas a expropiación de bienes obtenidos de manera ilícita, y en los bienes de uso público en la posibilidad de administrarlos y conservarlos para uso de todos.

A continuación, se expone cada uno de los bienes que conforman el patrimonio público:

1.4.5.1 Bienes de uso público

Según el inciso dos del Artículo 674 del Código Civil su uso es de todos por lo que puede decirse que su titular es la Nación. Las características principales del bien de uso público son dos: que su titular sea una persona pública y que su uso sea generalizado, para toda la colectividad.

A propósito de lo anterior, el Artículo 676 del Código Civil precisa que los puentes y caminos construidos por particulares en tierras que les pertenecen no son bienes públicos por más que el propietario permita la utilización a terceros de dichos puentes o caminos. Estos bienes son del particular porque están en su heredad, por lo tanto, su uso por otros se mira como actos de mera tolerancia del propietario25. En otras palabras, no por el uso generalizado un bien particular termina siendo público. Tampoco se presentaría este caso cuando un particular arrienda un inmueble de su propiedad para que funcione allí una oficina de la administración pública, en este caso, más que actos de mera tolerancia, lo que habría sería el desarrollo de una relación contractual que concede la mera tenencia del bien privado a la entidad oficial, que jamás tornaría el bien en estatal por ser su uso generalizado.

El Estado ejerce el dominio pero lo hace de forma diferente a como lo hace un particular sobre sus propios bienes. Su actividad es limitada porque estos bienes están fuera del comercio, por lo tanto se circunscribe al deber de cuidar, preservar y administrar para utilidad común, sin que pueda vender o gravar el bien26, que en su calidad de público no podrá ser embargado por acreedores ni ser susceptible de apropiación por la usucapión27.

En esta situación, los particulares que deseen explotar bienes de uso público, por ejemplo una vía, un parque, un río, una mina, o una playa, deben solicitar una concesión al Estado. Esta posibilidad, es un mero permiso de explotación que le permitirá al beneficiario aprovechar el bien público por un tiempo determinado, con la obligación de devolverlo al Estado porque la concesión no transfiere la propiedad al particular28. Quien obtenga la concesión por licitación pública deberá cancelar al Estado los impuestos, tasas o contribuciones del caso. El Estatuto de Contratación Administrativa reglamenta los procedimientos de selección del ganador de la licitación29 y contempla como objeto de la concesión la explotación de un servicio público o de licencia para prestación de servicios postales, o para la construcción de obras públicas, entre otros.

Una vez finalizado el contrato para la explotación opera la reversión, según la cual los bienes directamente afectados retornan a la entidad pública sin que sea necesario efectuar compensación alguna al particular30.

Otra alternativa para ceder la tenencia del bien público a un particular es la utilización preferente del espacio público, que se diferencia de la concesión en que en esta última se explota el bien a nivel industrial, mientras que aquí se trata de una explotación personal de un particular que desea usar de manera más o menos prolongada una vía pública o un parque para, por ejemplo, instalar una pequeña venta de café o revistas.

Para controlar el disfrute del espacio público se expidieron las normas de policía y las restricciones urbanísticas contenidas en la Ley 9 de 1989, que regulan el uso del suelo en los municipios y áreas metropolitanas, distribuyendo su utilización por zonas residenciales, comerciales o urbanas. Por otro lado, existe el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) aprobado periódicamente en cada municipio colombiano mediante acuerdos del Consejo municipal para regular el uso del suelo urbano, de expansión urbana, sub urbano y rural.

Además de las calles, puentes, plazas y avenidas de las que habla la Ley civil, son bienes de uso público el mar territorial y jurisdiccional y los bienes fluviales y lacustres -incluyendo los humedales- que atraviecen más de un lindero. De la misma manera, se consideran propiedad estatal las playas: en el caso de las marinas en una extensión que no supere dos kilómetros contados desde la línea de marea más alta, y en las fluviales en una extensión máxima de treinta metros paralelos al cauce medidos desde la línea máxima de crecimiento del río. Igualmente, las aguas de nevados, de la atmósfera, las aguas subterráneas y el subsuelo, los bienes del espacio público aéreo conformado por el espectro electromagnético, la atmósfera y el espacio aéreo.

Es oportuno precisar que el uso esporádico de las aguas públicas no requiere de concesión cuando su aprovechamiento es doméstico, recreacional, o artesanal y con fines de subsistencia. En estos casos bastará con solicitar permiso al dueño de la heredad por donde corre la afluente y en honor a los actos de mera tolerancia que debe conceder el propietario a terceros podría accederse a estos bienes sin mayor inconveniente31.

Por otro lado, tenemos los bienes ejidos o ejidales, que remontan su origen a la colonia. Luis Hernando Aristizábal Arbeláez los define como “una porción de terreno que rodea a la villa o poblado y cuya propiedad es común a todos los habitantes”32. Según el Derecho Indiano se destinaban a aumentar el patrimonio de la municipalidad para que los menos favorecidos llevaran allí a abrevar y a alimentar a sus animales, se hicieran a madera y tuvieran acceso al agua. Su administración estaba a cargo de las villas o ciudades a través del ayuntamiento.

Actualmente, están regulados por la Ley 41 de 1948, el Decreto 1336 de 1986 y la Ley 9 de 1989, Artículo 71, según el cual al ingresar a los Bancos de Tierras pierden su carácter de ejidales y pueden destinarse, prioritariamente, a programas de vivienda de interés social.

• Acción policiva para la recuperación de bienes públicos. Cuando el bien hace parte del espacio público, o es un bien fiscal, es deber del Estado, “velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular”33. En virtud de lo anterior, el alcalde municipal interpondrá la acción policiva cuya finalidad es desalojar a las personas que ocupen tales lugares.

Desafortunadamente, el desalojo de estos grupos humanos no siempre es pacífico. Sobre el particular, la jurisprudencia ha precisado que se debe tener especial cuidado de no violar el debido proceso ni desconocer las expectativas generadas por el Estado a la comunidad que ocupa los bienes públicos. La ilusión de sentirse dueños del lugar que explotan surge cuando la administración pública no interviene y por el contrario, tolera que las personas actúen como propietarios. Esta situación configura el principio de la confianza legítima y acarrea para el gobierno la obligación de respetar esas expectativas fundadas en la presunción de la buena fe de los ocupantes con lo cual los desalojados tendrían derecho a exigir más tiempo para dejar la zona, o a reclamar alternativas para su reubicación.

Así se resolvió en la Sentencia T-521 del 05 de julio de 2011, ponencia de Mauricio González Cuervo, por medio de la cual trece familias reclamaron 10 años de ocupación previa ante la orden de desalojo expedida por la alcaldía de Villavicencio. En su alegato, los accionantes reclamaron que el municipio habían hecho nacer en ellos la confianza de que su actuación era avalada por el Estado porque en tan largos años no se ejercitó una reclamación efectiva de la tenencia, sino que, al contrario, se auspició su permanencia en el lugar mediante actos administrativos como construcción de redes de servicios públicos y cobro de impuestos.

Numerosos fallos sobre la recuperación del espacio público reiteran el principio de la confianza legítima, ponderando la obligación constitucional de recuperar los bienes de todos con el derecho al trabajo de los vendedores ambulantes, llamados también comerciantes informales. Se trata de un conflicto entre los Artículos 82 y 334 de la Carta que debe resolverse por el juez de tutela sin que un derecho desconozca al otro. Según la Corte Constitucional

(…) previamente a cualquier desalojo para recuperar el espacio público, es necesario adelantar un trámite administrativo claro, sujeto a reglas previas y comunicadas a los posibles afectados, en cuyo curso éstos puedan hacer exposición de sus razones y circunstancias. Si tal procedimiento se omite, la autoridad incurre en vía de hecho tutelable, pues desconoce el derecho fundamental previsto en el Artículo 29 de la Carta, a cuyo tenor el debido proceso debe estar presente, no sólo en los trámites judiciales sino en todas las actuaciones administrativas34.

En conclusión, el procedimiento para la recuperación de los bienes públicos y fiscales debe ajustarse a la obligación de observar el debido proceso en actuaciones y procesos administrativos, según lo ordenado por el Artículo 29 de la Constitución Nacional. Lo anterior incluye preservar los derechos fundamentales de los particulares, eje central del Estado social de derecho, sin violentar el interés general de aprovechar los espacios colectivos. Será tarea de los funcionarios administrativos custodiar los intereses colectivos ordenando el desalojo y al mismo tiempo, medidas de protección si se ha presentado el principio de la confianza legítima; y será responsabilidad del juez constitucional, en cada caso particular, preservar la buena fe que se deriva del mencionado principio y los derechos fundamentales que pudieran verse afectados por la acción administrativa.

1.4.5.2 Bienes fiscales

Se caracterizan por ser bienes que el Estado utiliza para desarrollar la actividad burocrática que le es propia, razón por la cual, su uso es restringido al servicio prestado y de acuerdo a los horarios de atención al público; en otras palabras: su uso no es general para todos los habitantes. Como comparten muchas de las características de negociación de los bienes de particulares, esta clase de bienes comprenden el denominado “dominio privado del Estado”.

Otra característica de este patrimonio, es que sus titulares son personas del derecho público, como los entes territoriales: municipios, departamentos, áreas metropolitanas o distritos. Como ejemplo podemos citar el edificio de la gobernación, de la alcaldía, el palacio de justicia, los estadios, hospitales, universidades públicas, colegios y escuelas de esta misma naturaleza, los cuarteles del ejército, o cualquier inmueble oficial de nivel departamental o municipal; así mismo, las rentas de los entes territoriales, como los dineros consignados por éstos en cuentas bancarias o en títulos valores. También caben aquí los muebles que prestan servicio al ente oficial, tales como vehículos, escritorios, computadores, pupitres, mesas, entre otros.

Como se observa, bienes fiscales pueden ser tanto muebles como inmuebles y comparten características de los bienes de uso público porque su titular es un ente estatal. Sin embargo, su régimen de negociación es parecido a la propiedad privada porque es posible gravarlos con hipotecas o prendas, entregarlos en usufructo, limitarlos con servidumbres, etc. Sin embargo, se deben vender previo avalúo y remate en pública subasta, con el cumplimiento de los requisitos y formalidades de la contratación administrativa. Es oportuno advertir que la enajenación de esta clase de bienes a personas naturales o jurídicas del derecho privado no puede ser gratuita por expresa prohibición del Artículo 355 de la Constitución Política.

Respecto a la posibilidad de que puedan adquirirse por prescripción, la posición no ha sido unánime. La discusión surgió en vigencia del derogado código de procedimiento civil, que en su Artículo 407 amparó a los bienes fiscales como imprescriptibles, bienes que no habían sido mencionados como tales en el el Artículo 2519 del Código Civil. Se ha dicho, con razón, que la norma procesal no puede alterar la sustantiva; sin embargo no existe duda sobre su importancia en la desarrollo de la función burocrática del Estado. Siendo así, debe interpretarse la norma a la luz del espíritu general de la legislación y de esta manera impedir que la satisfacción del interés de los acreedores vulnere el bienestar general. Adicionalmente, ambos bienes, los de uso público y los fiscales, pertenecen al Estado, y no se vería bien que unos fueran imprescriptibles y los otros no35.

A pesar de lo anterior, la jurisprudencia ha adoptado la posic ión positivista y respetuosa de la norma escrita al hablar de una imprescriptibilidad relativa de los bienes fiscales. La Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, en Sentencia del 6 de octubre de 2009 estableció algunas excepciones a la imprescriptibilidad de las cosas fiscales, en defensa de los derechos del particular que ha completado los términos para usucapir antes del 1 de julio de 1971, fecha en que entró a regir el mencionado Artículo procesal. Según parece, esta errada interpretación vino a ser ratificada por la Sentencia del 10 de septiembre de 2013, donde si bien la Corte no casó la Sentencia de segundo grado de la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Antioquia, en un proceso de una ciudadana contra el INURBE, si ratificó la dichosa imprescriptibilidad relativa, al recordar que beneficiaba al prescribiente siempre que hubiera completado los plazos de explotación del bien antes de la vigencia del Artículo 407 del C.P.C., considerando con lo anterior que de esta manera se respetaban derechos adquiridos al tenor del Artículo 58 de la Constitución Nacional. Lo errado de esta posición, según el profesor de la Universidad Externado de Colombia, Ramiro Bejarano Guzmán, es que en el prescribiente no existe un derecho adquirido sino meras expectativas y según el Artículo 17 de la Ley 153 de 1887 “las meras expectativas no constituyen derecho contra la Ley nueva que las anule o cercene”; en efecto, mientras no exista sentencia que declare la adquisición de la propiedad por la usucapión, lo que experimente al particular es únicamente una posibilidad de derecho real, jamás el derecho en sí36.

En cuanto a si son embargables, se afirma que, en términos generales, los bienes fiscales pueden ser objeto de la persecución judicial por parte de los acreedores de la administración, respetando las excepciones legales, entre las que se encuentran las del Artículo 594 del Código General del Proceso, según el cual son inembargables los bienes, rentas y recursos incorporados en el presupuesto general de la Nación o de las entidades territoriales, las regalías, los recursos de la seguridad social, entre otros.

• Desafectación del bien de uso público. Los bienes públicos pueden convertirse en fiscales y lograr de este modo su enajenación mediante la figura de la desafectación. Según el Artículo 313 numeral 7 de la Constitución Nacional, concordante con el Artículo 6 de la Ley 9 de 1989, la desfectación de un bien fiscal corresponde al Concejo Municipal a iniciativa del Alcalde.

Los bienes fiscales se clasifican en fiscales propiamente dichos es decir, los que puntualmente sirven para desarrollar la actividad burocrática, y los fiscales del espacio público, como las fachadas, balaustradas y escaleras de ingreso a los edificios públicos. Finalmente encontramos los bienes fiscales adjudicables, entendiendo por estos últimos los baldíos, cuyo régimen se expondrá a continuación.

1.4.5.3 Bienes baldíos

Como su finalidad es ser adjudicados a personas naturales o jurídicas que cumplan los requisitos legales, se conocen como bienes fiscales adjudicables. Según el Artículo 44 del Código Fiscal, los baldíos son “todas las tierras situadas dentro de los límites territoriales del país que carecen de otro dueño, y las que habiendo sido adjudicadas con ese carácter, hubieren vuelto al dominio del Estado por causas legales” 37

Estos terrenos se ubican en la zona rural, en la que, durante siglos, el Estado colombiano ha sido dueño de enormes latifundios. Lamentablemente, después de tantos años, la extensión de esta propiedad no es clara debido a la falta de un inventario que permita conocer el número de hectáreas de baldíos y su localización. Lo anterior, ha originado la pérdida de estos terrenos en manos de particulares inescrupulosos con el consecuente perjuicio para los eventuales adjudicatarios campesinos.

Precisamente, una de las intenciones de la Ley 1579 de 2012 por la cual se expide el nuevo estatuto de registro de instrumentos públicos es ubicar los baldíos y proceder a la apertura de su correspondiente matrícula inmobiliaria, incluyendo a los que se encuentran en el sistema de Parques Nacionales. Esta saludable medida dará cuenta del número de hectáreas y de la localización de estos bienes, de manera que sea posible preservar su naturaleza jurídica y fiscalizar su asignación y explotación. Respecto a los ecosistemas ubicados en el área de Parques Naturales, el Artículo 57 de la mencionada Ley, ordena que se proceda a la apertura del correspondiente folio que incluya todos los bienes ubicados dentro del área protegida, una vez que el Ministerio del Medio Ambiente lo solicite mediante resolución administrativa.

Según la misma norma, si en el área correspondiente al registro existieran terrenos adquiridos por particulares, quedarán a salvo siempre que se trate de títulos de propiedad adquiridos de acuerdo con las leyes agrarias y que se encuentren previamente inscritos en el registro inmobiliario. En estos casos, dice la Ley, el Sistema de Parques Nacionales Naturales deberá solicitar la inscripción en el folio correspondiente de la limitación al dominio, sin explicar la Ley en qué consiste dicha restricción. Podría tratarse del permiso previo para vender, o cualquier medida relacionada con la especial reglamentación ambiental de nuestro país que garantice al Estado la vigilancia sobre la integridad del ecosistema; y aunque la Ley 1579 de 2012 no hace especial referencia a ello, esa limitación al dominio puede estar relacionada con el Artículo 330 de la Carta Política según el cual se exige la participación de los grupos indígenas y de las comunidades afro descendientes cuando el Estado adopte decisiones sobre la explotación de los recursos naturales existentes en sus territorios, y con el Artículo 6 del Convenio 169 de 1989 emitido por la Organización Internacional del Trabajo y suscrito por Colombia, mediante el cual se establece la obligación estatal de realizar la consulta previa a los pueblos indígenas. De esta manera se evitaría que la construcción y desarrollo de proyectos privados vulnerara el medio ambiente o los intereses superiores de grupos humanos especialmente protegidos.

Ahora bien, en caso de que el terreno solicitado se encuentre dentro de los parámetros legales, el interesado en adquirirlo debe adelantar las diligencias y cumplir los requisitos que se explican a continuación.

• Adjudicación de baldíos a particulares. La Ley 160 de 1994 en concordancia con el Decreto 2363 de 2015 regula la adjudicación a particulares de los predios que se encuentran en la zona rural, donde no existen redes de servicios públicos ni asentamientos humanos organizados, sino terrenos aptos para la explotación agrícola o ganadera.

El propósito de la Ley 160 de 1994, aun vigente en el sistema jurídico actual, es adjudicar el terreno a personas jurídicas de derecho público, empresas comunitarias o cooperativas campesinas, o al pequeño campesino, que previamente ha explotado una buena extensión del terreno solicitado al INCODER (hoy Agencia Nacional de Tierras). La medida del terreno, a la que se le da el nombre de “Unidad Agrícola Familiar” –UAF-, dependerá de su ubicación según las políticas poblacionales o económicas del Estado. Si es persona natural, el beneficiario será un colono de escasos recursos, no terrateniente o persona acaudalada que pretenda parcelar o explotar la tierra a nivel industrial. Lo anterior, porque la Ley 160 está inspirada en el deber estatal de la promoción a la propiedad de la tierra de los trabajadores agrarios, con el fin de “mejorar el ingreso y la calidad de vida de la población campesina”, con la meta de “consolidar la paz y lograr la justicia social. Idéntico propósito expone en sus consideraciones el Decreto 2363 del 7 de diciembre de 2015, cuya finalidad es “atender de manera especializada la ejecución de las politicas de ordenamiento social de la propiedad”. Este mismo Decreto, centralizó la administración institucional de tierras en Bogotá, y creó la Agencia Nacional de Tierras –ANT-, que reemplazó al INCODER y asumió sus funciones junto con otras indicadas en la norma.

Hay que tener en cuenta que la ubicación del baldío indicará al colono cuál es la autoridad a la que debe dirigirse para reclamar la propiedad. A raíz de la promulgación de la Ley 1448 de 2011, conocida como “Ley de víctimas y de restitución de tierras”, si el predio se encuentra en zona de conflicto armado y se trata de una victima del despojo y desplazamiento, debe recurirse al procedimiento allí señalado respetando los requisitos de la Ley 160 de 1994 y el Decreto 0019 de 2012; y si el bien está localizado en zonas rurales ajenas al conflicto, el interesado deberá recurir a la Agencia Nacional de Tierras para solicitar la adjudicación por resolución administrativa. A continuación se explicará cada una de estas vías.

• Explotación de baldíos por víctimas del conflicto armado. Según Ley 1448 de 2011, conocida como Ley de víctimas y de restitución de tierras, si el despojo o el desplazamiento forzado interrupió los términos de explotación económica de un baldío, la víctima deberá informar del hecho a cualquiera de las siguientes autoridades: Personería Municipal, Defensoría del Pueblo, Procuraduría Agraria, Unidad Administrativa Especial de Gestión de Restitución de Tierras Despojadas, o a la Procuraduría General de la Nación, a fin de que se adelanten las acciones a que haya lugar, entre ellas, que se registre el despojo o el desplazamiento para que no se tenga en cuenta el término de explotación que realice el despojador y que, en cambio, se respete el plazo de explotación que llevaba el campesino, siempre que el despojo se haya producido después del 1 de enero de 1991, que es el plazo de aplicación de las medidas de protección de la Ley 1448 de 2011.

El efecto de la Ley de restitución de tierras es tan amplio que, inclusive, si existe previa resolución de adjudicación del baldío por el Incoder –entidad que en el pasado adjudicaba la propiedad de estos bienes-, a favor de un tercero diferente al legítimo explotador, esta resolución puede declararse nula una vez probado el despojo por el Juez o Magistrado de tierras. Esta situación permitiría al reclamante víctima regresar al predio para continuar la explotación durante el término que le faltare para completar los términos de explotación de la Ley 160 de 1994.

Y si en el momento del desplazamiento o despojo del baldío ya se habían completado los cinco años de explotación continua y no acumulable por la víctima del conflicto armado, se denunciará este hecho ante las autoridades correspondientes para que el Juez o Magistrado de Tierras que conozca la restitución ordene en la sentencia a la Agencia Nacional de Tierras que expida la resolución administrativa de adjudicación correspondiente.

• Adquisición de la propiedad por el solicitante de bien baldío. Si se trata de un colono que explote un terreno en circunstancias normales, es decir, ajenas al conflicto armado interno, la solicitud de adjudicación se dirigirá a la Agencia Nacional de Tierras, entidad que de acuerdo al Decreto 2363 de 2015, conferirá la propiedad mediante resolución administrativa que se registrará posteriormente en el folio de matrícula abierto previamente por el Estado de acuerdo a la aspiración de hacer el inventario de baldíos contemplado en la Ley 1579 de 2012.

Para lograrlo, el trabajador agrario deberá probar ante la entidad los requisitos señalados por los Artículos 69 a 72 de la Ley 160 de 1994, que exigen una explotación previa no inferior a las dos terceras partes de la superficie que se pretende, en un período no inferior a cinco años no acumulables con el ocupante anterior, siempre y cuando no tenga alguna propiedad rural, y su patrimonio no exceda los mil salarios mínimos legales mensuales vigentes.

• Defensa de la expectativa de propiedad del baldío por el aspirante a propietario que no es víctima del conflicto armado. Es de anotar que la explotación previa del baldío no equivale a posesión porque se trata de un bien del Estado. Tal es el claro mandato del Artículo 65 de la Ley 160 de 1994 que adivierte: “La propiedad de los terrenos baldíos adjudicables, solo puede adquirirse mediante título traslaticio de dominio otorgado por el Estado a través del Instituto Colombiano de Reforma Agraria (…). Los ocupantes de tierras baldías, por este solo hecho, no tienen la calidad de poseedores conforme al Código Civil y frente a la adjudicación por el Estado solo existe una mera expectativa.”

Por lo tanto, mientras adquiere el título que le da la propiedad el ocupante deberá defender su situación y su legítima aspiración a ser dueño mediante acciones policivas que repelan la violencia de terceros38 y no podría hacer uso de la acción posesoria por la calidad del bien y mucho menos la acción reivindicatoria porque aún no es dueño. Ahora bien, si se trata de un explotador de bien baldío sometido al desplazamiento o al despojo, la protección legal se rige por las normas especiales de las víctimas del conflicto armado y al procedimiento de la Ley 1448 de 2011, como se explicó anteriormente.

Es conocida la controversia jurídica entre la Corte Suprema de Justicia y el Consejo de Estado respecto a la naturaleza del título y el modo de adquisición de los baldíos. Según la Corte, opera el modo de la ocupación, desarrollada mediante la explotación material que hace el campesino, y la resolución es mero acto declarativo de derecho real de dominio preexistente. El Consejo de Estado en Sentencia del 9 de diciembre de 1983 opina lo contrario: la explotación económica no es modo para adquirir el dominio porque quien lo explota se presume dueño según la Ley 200 de 1936, pero para que haya derecho real de dominio, debe existir resolución expedida por el Estado a favor del solicitante.

Esta posición se corrobora en el Artículo 65 de la Ley 160 de 1994 y parece la más viable por dos razones: primera: sin importar cuánto tiempo haya explotado el predio, el interesado no va a adquirir la propiedad por el modo originario de la ocupación: debe adelantar los trámites legales para que después de otorgada la resolución y registrada en el folio, surja el derecho y el sujeto pasivo universal se notifique sobre su existencia y el colono pueda, con las previsiones legales, hacer traslación o afectación de la propiedad. Segunda: la ocupación es un modo de adquisición de la propiedad de bienes muebles, exclusivamente, según interpretación sistemática que se hace del Artículo 685 y siguientes del Código Civil; como si fuera poco, la ocupación opera sobre bienes que no pertenecen a nadie, o que fueron abandonados por sus dueños para que los adquiera el primer ocupante, y estos bienes, los baldíos, tienen un propietario natural o, mejor, legal que es el Estado. Afortunadamente, la calidad jurídica de quien explota un baldío, fue aclarada suficientemente por el Artículo 65 de la Ley 160 de 1994, al decir que la propiedad solo puede adquirirse por título traslaticio (resolución administrativa) expedida por el Estado, y que los ocupantes de baldíos no tienen la calidad de poseedores ya que, antes de la adjudicación por el Incoder solo existe una mera expectativa de derecho.

• Momento en que surge la propiedad de la Unidad Agrícola Familiar (UAF). Como se dijo anteriormente, una vez registrada la Resolución administrativa en el folio de matrícula inmobiliaria, se adquiere la propiedad privada por el beneficiario sobre la UAF (39*)

Posteriormente a la adquisición de la propiedad, el titular debe preservar el bien y ejercer actos conforme a la Ley. Así lo dispone el Artículo 65 de la Ley 160 de 1994 al indicar que si el adjudicatario dispone del predio para un uso diferente al agrícola o forestal o si produce daños ecológicos o siembra cultivos ilícitos, podría declararse la caducidad de la adjudicación, mediante la reversión de la propiedad ordenada mediante resolución administrativa de la Agencia Nacional de Tierras.

Una vez registrada la resolución administrativa en el folio correspondiente, el adjudicatario puede venderlo; sin embargo, la Ley 160 de 1994 presenta algunas previsiones para evitar la acumulación de la tierra en pocas manos o el aprovechamiento indebido del derecho mediante actos de parcelación. En este sentido, el Artículo 72 de la Ley indica que serán nulos los actos o contratos en virtud de los cuales una persona aporte a sociedades o comunidades de cualquier indole la propiedad de tierras que le haya sido adjudicada como baldío, si con ellas dichas sociedades o comunidades consolidan la propiedad sobre tales terrenos en superficies que excedan la fijada por el Incoder para la UAF en cada región del país.

Adicionalmente advierte el Artículo 72 que los terrenos baldíos adjudicados no podrán fraccionarse en extensiones inferiores a la señalada por el Incoder como UAF para la respectiva zona o municipio.

Sin embargo, la prohibición de parcelar se quiebra en el mismo Artículo 72 de la Ley 160 que advierte al Registrador de Instrumentos Públicos que debe abstenerse de registrar los actos o contratos cuyo dominio provenga de adjudicaciones de baldíos, “en los que no se protocolice la autorización del Incora –posteriormente Incoder y actualmente se entiende ANT-, cuando con tales actos se fraccionen dichos inmuebles”. Con lo anterior se entiende que, en casos excepcionalmente autorizados por la Junta Directiva del instituto, podría el adjudicatario fraccionar la propiedad del terreno.

Por otro lado, el Artículo 73 de la Ley 160 de 1994 indica que dentro los cinco años siguientes a la adjudicación de una UAF sobre baldíos, ésta solo podrá ser gravada con hipoteca para garantizar obligaciones derivadas de créditos agropecuarios otorgados por entidades financieras, con lo cual se prohibe gravar el predio para garantizar créditos no relacionados con la vocación agrícola del bien.

• Adjudicación de otra clase de bienes. Como organismo adscrito al Ministerio de Agricultura y Desarrollo rural, el Dereto 2363 de 2015 encarga a la ANT de la “administración de las tierras como recurso para el desarrollo rural, de la política de acceso a tierras y la gestión de la seguridad jurídica, para consolidar y proteger los derechos de propiedad en el campo”. Según se lee en el Artículo 4 del mencionado Decreto, sus funciones desbordan la mera adjudicación del baldíos en procura de articular en este organismo las acciones y procesos relacionados con la política agraria del país a cargo del Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural y con la actividad de identificación física y jurídica de las tierras baldías en coordinación con la autoridad catastral y la Superintencia de Notariado y Registro; así mismo se espera su intervención para solucionar el evidente problema de la informalidad de la tierra en zonas rurales mediante la ubicación de predios privados que están siendo explotados por trabajadores agrarios y pobladores rurales que no han registrado títulos de propiedad o que en calidad de poseedores no han adelantado ante la autoridad judicial el proceso de pertenencia respectivo.

Así mismo, la Agencia Nacional de Tierras gestionará la asignación de inmuebles rurales sobre los que haya recaido la acción de extinción de dominio, administrados actualmente por el Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado, FRISCO para destinarlos a programas de generación de acceso a tierras. Igualmente, la ANT debe administrar los fondos de tierras, conformados por bienes declarados como vacantes y localizados en zonas rurales.

• Adjudicación de predios que resultan ser de propiedad privada. Considerando la gran extensión de los predios rurales en nuestro país, y el hecho de que algunos propietarios abandonan sus inmuebles, podría suceder que el Estado –a través del Incora o del Incoder- hubiera adjudicado fundos que realmente no son baldíos, sino de propiedad particular. Pues bien, con el ánimo de proteger los derechos de terceros de buena fe la Ley 97 de 1946, Artículo 6, estableció una presunción de derecho, que consideramos vigente: “Presúmase de derecho que todo terreno adjudicado por el Estado ha sido baldío, cuando la resolución de adjudicación haya tenido como base una explotación con cultivos o establecimiento de ganados por un período no menor de cinco años con anterioridad a la adjudicación”; a lo cual agregó que, “la presunción de derecho que aquí se consagra, no surtirá efectos contra terceros sino después de un año, a partir de la fecha de inscripción de la providencia de adjudicación en la oficina de registro correspondiente”.

A pesar de la claridad de la norma, la Corte Suprema de Justicia reconoció, en Sentencia del 16 de diciembre de 1997, Ponencia del Magistrado Nicolás Bechara Simancas, que el juez que decidía una controversia entre un propietario con títulos de propiedad debidamente registrados y quien tuviera una resolución administrativa de adjudicación igualmente registrada por un término mayor a un año, debía cotejar los títulos objeto del litigio para determinar la validez de cada uno de ellos, es decir, que ante la evidencia de maniobras abusivas o fraudulentas en el proceso de adjudicación, perdía peso la presunción de derecho en aras de proteger el derecho constitucional de propiedad privada. En esos términos “no toda resolución de adjudicación está amparada con la presunción de derecho comentada, pues de tal privilegio solo gozan aquellas que tengan como antecedente la buena fe del adjudicatario y no desconozca derechos de terceros adquiridos con arreglo al Artículo 58 superior”. Actuar en contrario, apunta la Corte, sería proteger “el enriquecimiento sin causa, el abuso del derecho y el fraude a la Ley”.

• Régimen de baldíos y prescripción agraria sobre bienes de propiedad privada. Puede suceder que alguien explote un inmueble rural pensando que es baldío cuando en realidad es propiedad privada, o que resulte ser un bien vacante, en vez de baldío. Por tratarse de bienes de particulares ubicados en zonas rurales opera la prescripción agraria, que permite reclamar la propiedad en el término de cinco años. Este corto plazo se justifica por razones sociales según lo explica José Ramón Duque Corredor, citado por el profesor Iván Santos Ballesteros: “la posesión agraria se caracteriza por tener elementos objetivos y no subjetivos, porque lo determinante para que exista es la actividad, no la intención, no la buena fe, sino la tenencia productiva de un predio prolongado en el tiempo de explotación”40.

El término de los cinco años es especial de la legislación agraria, contenida en las leyes 200 de 1936, 135 de 1961, Ley 4 de 1973 (sobre prescripción agraria), el Decreto Reglamentario 1292 del 21 de mayo de 2003 y la Ley 160 de 1994. La principal diferencia del régimen agrario con el civil es que en el derecho especial, inspirado como dijimos en un claro interés social que permite dinamizar la explotación de la tierra de acuerdo a la filosofía de la reforma agraria, “los elementos corpus y animus se han dejado de lado para incorporar nuevos conceptos que justifican la existencia de la posesión agraria, como la productividad, profesionalidad agrícola, etc.” 41

Según se aprecia, a la hora de redactar la demanda de pertenencia es crucial determinar cuándo el asunto litigioso es agrario y cuando no lo es. La competencia del Juez y la naturaleza del proceso dependen de mucho más que de la ubicación del bien; los jueces y magistrados deben aplicar la Ley de prescripción agraria con la meta de conseguir la plena realización de la justicia en el campo, preservando los fines del derecho agrario, entre ellos, la protección de los campesinos quienes se consideran la parte más débil en las relaciones de tenencia de la tierra; son éstos los motivos y no otros los que justifican la aplicación de los cortos tiempos en esta clase de prescripción.

Para citar un caso que ilustra la función social de la prescripción agraria, se trae a colación la Sentencia del 13 de diciembre de 2002 con ponencia del Doctor Carlos Ignacio Jaramillo, sobre un lote de mayor extensión donde funcionaba el Hipódromo de Cali: en dicha oportunidad se decidió que era inviable el reclamo del actor sobre la procedencia de la prescripción especial porque a pesar de ubicarse el predio en zona rural, el uso del bien cuya prescripción se pretendía, no era para nada, el agrario sino el deportivo; según se pudo deducir por la simple inspección judicial al terreno.

• Bien Baldío ubicado en zonas urbanas: La Ley 137 de 1959 se expidió con la finalidad de aclarar que los baldíos que se encontraban para la fecha de expedición de la Ley dentro de la línea limítrofe del municipio de Tocaima -y por concesión de la misma norma, dentro de cualquier municipio colombiano-, pertenecían en calidad de fiscales a dichos entes territoriales.

Al catalogarlos de tales se tornaban enajenables y podían venderse por escritura pública a sus ocupantes por un precio equivalente al 10 % de las mejoras en ellos construidas. Este precio debía fijarse por tres peritos nombrados así: uno por el municipio, otro por el comprador y un tercero nombrado entre ellos.

De esta manera se pretendía solventar la situación del constructor de mejoras, quien vivía en un limbo jurídico, ya que, por ser baldíos no podían considerarse poseedores por ser estos terrenos oginariamente de propiedad estatal (imprescriptibles), ni mucho menos propietarios, porque cualquiera que fuera el título que les permitía explotar no era legal ni idóneo para transferir el dominio.

En su momento, la Ley 137 de 1959 tuvo su finalidad y sentido, pero actualmente no tiene aplicación. A raíz de una consulta del Ministerio del Interior al Consejo de Estado, se precisó en Sentencia del 4 de Noviembre de 2004 que la venta solo podía aplicarse a favor de los mejoristas que estuvieron ocupando el baldío urbano al momento de entrada en vigencia de la Ley Tocaima, esto es, en el año de 1959, de no ser así –señala el Consejo de Estado-, “se estaría favoreciendo la invasión de los bienes de la Nación, pues bastaría con que cualquier persona hiciera una mejora en un baldío urbano para tener derecho a su compra”. Por lo anterior, hasta entonces tuvo aplicación la venta de baldíos urbanos por lo que, quien mejore estos bienes con posterioridad a esa fecha no podrá solicitar la venta del bien al municipio42.

El tratadista Velásquez Jaramillo43 amplía esta interpretación y anota que con posterioridad a la Ley 388 de 1997 los terrenos baldíos situados en suelo urbano que no hagan parte de reservas ambientales, son propiedad de los municipios y distritos, sin que sea posible su venta según el procedimiento de la Ley 137 de 1959. En caso de que un municipio decida vender esta clase de bienes debe proceder mediante el requisito de la licitación pública.

1 ALONSO, Martín. Enciclopedia del Idioma. Madrid: Aguilar, 1958, Tomo I.

2 WOLFF, Martín. Derecho de cosas. Barcelona: Bosch, 1970. p. 12.

3 PLANIOL, Marcelo y RIPERT, Jorge. Tratado práctico de derecho civil francés. Los Bienes. La Habana: Cultural S.A., 1940, Tomo III. p. 43.

4(*) Martín Wolff (Op. cit), comenta que el derecho romano admitió solo un número cerrado de derechos limitados, sin que existiera libertad en los particulares para constituir otros. El Código Civil Alemán adoptó este sistema y deja a disposición de los particulares solo un número restringido de tipos fijos de derechos. Esta es la misma posición del Artículo 665 del Código de Bello

5 HINESTROSA, Fernando. Tratado de las obligaciones. Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2003. p.122.

6 Wolff. Op.cit. p. 21.

7 PEÑA QUIÑONES, Ernest, et al. El derecho de bienes. Bogotá: Legis, 2006.

8 Wolff. Op. cit.p. 12 a 18.

9 COLOMBIA, Artículos 756 y 2662 del Código Civil

10(*) Según el Artículo 93 de la Ley 1306 de 2009, la administración de bienes de incapaces (hijos de familia o pupilos sometidos a interdicción judicial) es libre, es decir, no requiere permiso del Juez de familia; pero la venta, concesión del usufructo e hipoteca de bienes raíces requiere del permiso judicial y la venta en pública subasta el valor del bien es superior a cincuenta (50) SMLMV. La donación de inmuebles y muebles siempre requerirá del permiso judicial.

11 COLOMBIA, Artículos 2432 y 2409 del Código Civil.

12 COLOMBIA, Artículo 32 de la Ley 57 de 1887.

13 COLOMBIA, Artículo 2 de la ley 45 de 1930.

14 COLOMBIA, Artículo 1781 del Código Civil.

15 COLOMBIA, Artículo 659 del Código Civil.

16 COLOMBIA, Artículos 1518, 1566 y 1567 del Código Civil.

17 COLOMBIA, Artículos 665.1, 659 y 663 del Código Civil.

18 ARÉVALO GUERRERO, Isamel Hernando. Bienes. Constitucionalización del Derecho Civil. Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2012.p.152 a 155.

19 COLOMBIA. Artículo 1886 del Código Civil.

20 COLOMBIA. Artículo 2445 del Código Civil.

21 VÉLEZ, Fernando. Estudio sobre el Derecho Civil Colombiano. De los Bienes. París: Imprenta París-América, 1926, Tomo III. p. 10.

22 COLOMBIA. Artículos 653, 664, 667 y 668 del Código Civil.

23 RODRÍGUEZ, Libardo. Derecho administrativo general y colombiano. Bogotá: Temis, 2011.

24 Ibid., p. 253

25 COLOMBIA. Artículo 2520 del Código Civil.

26 COLOMBIA. Artículo 63 del Código Civil.

27 COLOMBIA. Artículos 2519 y 684 del Código Civil.

28 COLOMBIA. Artículo 682 del Código Civil.

29 COLOMBIA. Artículo 30, Ley 80 de 1993.

30 COLOMBIA. Artículo 19, Ley 80 de 1993.

31 COLOMBIA. Artículos 920.2 y 2531 del Código Civil.

32 ARISTIZÁBAL ARBELÁEZ, Luis Hernando. Anotaciones sobre Derecho Indiano. Bogotá: Pontificia Universidad Javeriana. Facultad de Ciencias Jurídicas, 1993. p. 136.

33 COLOMBIA. Artículo 82 de la Constitución Política de Colombia.

34 COLOMBIA. CORTE CONSTITUCIONAL, Sentencia T-020 de enero 2000, M.P. José Gregorio Hernández Galindo.

35 VELÁSQUEZ JARAMILLO. Luis Guillermo. Bienes. Bogotá: Librería jurídica Comlibros, 2008, 11ª edición. p. 83.

36 BEJARANO GUZMÁN, Ramiro. Imprescriptibilidad relativa. Ámbito Jurídico [online] 13 de diciembre de 2013. [Citado el 07 de febrero de 2014] Disponible en <http://goo.gl/Vm2HeD>

37 SANTOS BALLESTEROS, Iván. De los bienes y otros temas agrarios. Bucaramanga: Editorial jurídica D’avila, 2010. p. 160.

38 COLOMBIA. Artículo 984 del Código Civil.

39(*) Por su definición legal, se entiende que el uso de la tierra adjudicada debe ser agrícola o forestal y que el beneficiario es el pequeño campesino colombiano. El artículo 38 de la Ley 160 de 1994 dice que “se entiende por Unidad Agrícola Familiar (UAF), la empresa básica de producción agrícola, pecuaria, agrícola o forestal cuya extensión, conforme a las condiciones agroecológicas de la zona y con tecnología adecuada, permite a la familia remunerar su trabajo y disponer de un excedente capitalizable que coadyuve a la formación de su patrimonio”.

40 SANTOS BALLESTEROS. Op. cit., p. 454.

41 Ibid. p. 455.

42 OCHOA CARVAJAL. Op. cit. p. 81.

43 VELÁSQUEZ JARAMILLO. Op. cit. p. 92.