Читать книгу ЖКХ: вопросы и ответы - Руслан Атаханович Назаров - Страница 32

1. Кто должен оплачивать расходы на проведение общего собрания?

Общее собрание собственников – важный орган управления домом. Именно общее собрание устанавливает размер платы за содержание общего имущества и перечень работ и услуг, которые должна оказывать управляющая организация. Другими словами, размер платы за ЖКУ, что особенно важно для каждого собственника, зависит от проведения общего собрания.

Провести собрание всех собственников дома – сложная и затратная процедура. Необходимо уведомить собственников о собрании, подготовить проекты решений, бюллетеней, составить протокол. Самым дорогостоящим является аренда помещения для проведения собрания. Кто должен за все это платить?

В законодательстве прямого ответа на этот вопрос нет. Однако в Письме Минстроя РФ от 28.08.2015 № 27535-ОЛ/04 сделан однозначный вывод: расходы на проведение общего собрания возлагаются на инициатора. Эта позиция Министерства может показаться необоснованной.

Общее собрание – это орган управления всего дома (ст. 44 ЖК РФ). Поэтому непонятно, почему платить за проведение общего собрания должен инициатор. Подобное решение может привести к тому, что никто не захочет быть инициатором общих собраний.

Возможно, на это и нацелена позиция Минстроя. Ведь если заставить всех собственников платить за собрание, которое инициировал один конкретный собственник, то возможны злоупотребления. В самом деле, почему бы недобросовестному жильцу не провести собрание по какой-либо неважной повестке и не заставить всех остальных собственников оплатить это?! Поэтому позиция Минстроя имеет смысл.

Однако надо учитывать два случая, когда расходы на общее собрание покрываются всеми собственниками.

Во-первых, если собрание является обязательным. Закон обязывает ежегодно проводить как минимум одно собрание. На таком собрании должны быть приняты решения о размере платы за содержание жилья. Расходы на такое собрание оплатить должны все собственники.

Во-вторых, в случаях, когда собрание проводится управляющей организацией, но по инициативе собственников (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ), оплатить расходы также обязаны все собственники. Стоит отметить, что потребовать организации собрания от УО могут только собственники, которые обладают не менее 10% от общего числа голосов.

2. Можно ли признать решение общего собрания недействительным, если решение принято меньшим количеством голосов, чем это предусмотрено законом?

Проведение общего собрания собственником в доме регулируется Жилищным кодексом РФ. Закон устанавливает не только формы собрания, порядок его созыва, но и определяет каким количеством голосов можно принимать решения по отдельным вопросам.

Нарушение требований закона по количеству голосов может стать основанием для признания решения общего собрания недействительным (ст. 181.4 ГК РФ). Как следствие – расходы собственников на проведение собрания будут бесполезными, будет потрачено время, да еще и придется повторно проводить собрание по той же повестке дня.

Поэтому жильцам необходимо четко понимать, каким количеством голосов на общем собрании можно принимать решения.

Основные правила установлены в ст. 46 ЖК РФ:

1) решение принимается большинством голосов собственников, присутствующих на собрании. Обратите внимание, что это правило касается любых вопросов, связанных с использованием и содержанием общего имущества дома, за исключениями, о которых сказано ниже. Кроме того, учтите, что речь о большинстве голосов тех собственников, которые присутствуют на собрании, а не о большинстве от всего количества голосов всех собственников в доме;

2) решение принимается 50% от числа всех голосов собственников в доме. Это правило действует только в отношении вопросов, указанных в п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Самый важный вопрос – о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. От решения этого вопроса зависит, как формируется фонд: на счете регионального оператора («общий котел») или на специальном счете дома. Учтите, что речь идет о 50% от голосов всех собственников, а не только тех, кто участвует в собрании;

3) решение принимается 2/3 от числа всех голосов собственников в доме. Это касается вопросов, указанных в п.п. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Самые важные вопросы: о реконструкции многоквартирного дома, о порядке пользования придомовой территорией, о сдаче общего имущества дома в аренду. В этих случаях решение принимается также с учетом голосов всех собственников в доме, а не только тех, кто присутствует на собрании.

Важное исключение из указанных правил: решение об уменьшении размера общего имущества принимается всеми собственниками (ч. 3 ст. 36 ЖК).

3. Какие сведения указывать в протоколе общего собрания в части реквизитов документов, подтверждающих право собственности?

Участвовать в общем собрании многоквартирного дома могут все собственники помещений в доме. Однако надо соблюсти важную формальность: собственник квартир должен подтвердить свое право собственности. Раньше подтвердить право собственности можно было свидетельством, которое выдавал Росреестр.

С июля 2016 года привычные свидетельства о праве собственности Росреестром не выдаются. Вместо этого можно получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает факт регистрации права собственности. Поэтому в протоколе допустимо указывать реквизиты такой выписки. Это следует из Письма Минстроя РФ от 07.10.2016 №33077-АТ/04.

Важно помнить, что если собственники не подтвердят право собственности и проголосуют, то решение общего собрания можно будет оспорить в суде. Поэтому инициаторы собрания должны внимательно следить за тем, чтобы каждый собственник, участвующий в собрании, предоставил либо свидетельство о праве собственности, либо выписку.

Учтите, что закон не предусматривает компенсацию собственникам за получение выписки. Другими словами, если Вам нужна выписка для участия в общем собрании, то нельзя требовать оплату расходов на получение выписки.

4. Могут ли на общем собрании голосовать наниматели помещений в доме?

Общее собрание жильцов определяет размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также комплекс работ и услуг, которые должны оказываться управляющими организациями. Очевидно, что вопросы эти важны для каждого жильца. Но все ли жильцы могут участвовать в общем собрании дома?