Читать книгу Обзор судебной практики Верховного суда РФ за 2012 год. Том 11 - Сергей Назаров, Сергей Николаевич Назаров - Страница 5

1. Сторона договора простого товарищества по своему усмотрению вправе распоряжаться лишь своей долей в праве собственности на имущество, внесенное в качестве вклада в общее дело.

Право общей долевой собственности на недвижимое имущество возникает у сторон договора простого товарищества только после его государственной регистрации.

Как установлено судом, между К. и С. заключен договор простого товарищества (совместной деятельности) на строительство двухэтажного жилого дома. Сторонами по договору определена стоимость общего дела.

Согласно условиям договора, К. и С. обязались соединить свои вклады и без образования юридического лица совместно осуществлять строительство жилого дома и сопутствующей ему инфраструктуры на принадлежащем С. на праве собственности земельном участке. По условиям договора С. обязался внести в качестве вклада в общее дело денежные средства и земельный участок, К. – денежные средства.

Во исполнение договора К. внес в общее дело часть денежных средств, С. внес часть денежных средств и по акту передал земельный участок под строительство дома. В 2008 году строительство дома приостановлено.

24 декабря 2007 г. между банком и С. заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил С. кредит на строительство индивидуально-определенного здания, пригодного для постоянного проживания. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору С. передал в залог банку спорный земельный участок; жилой дом; объект незавершенного строительства жилого дома степенью готовности 38% по состоянию на 11 декабря 2007 г.

К. обратился в суд с иском к С., банку о признании государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом недействительной, признании договора об ипотеке недействительным, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, о государственной регистрации перехода земельного участка в общую долевую собственность.

В обоснование заявленных требований К. указал, что 20 апреля 2010 г. узнал о том, что незавершенный строительством жилой дом является собственностью С. и находится в залоге у банка по договору ипотеки. Поскольку согласие на государственную регистрацию права собственности на имя С. истец не давал, то просил признать прекращенным право частной собственности С. на незавершенный строительством дом, признать за ним право собственности на долю в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом (степень готовности 51%), право собственности на долю в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок, признать договор об ипотеке, заключенный между банком и С., недействительным.

Решением районного суда, оставленным без изменения кассационным определением, заявленные требования удовлетворены.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев надзорную жалобу представителя банка, отменила вынесенные по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что земельный участок был передан в качестве вклада С. в совместную собственность товарищей, в связи с чем К. по договору простого товарищества должна принадлежать доля в размере 2/3 в праве собственности на спорный земельный участок и неоконченный строительством дом. Поскольку при заключении с банком договора об ипотеке (залоге недвижимости) С. фактически распорядился не принадлежащим ему имуществом, суд признал данный договор недействительным.

С указанным выводом согласился суд кассационной инстанции.

Между тем в соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Признавая недействительным в полном объеме заключенный между С. и банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), суд не учел, что согласно договору простого товарищества, С. принадлежит доля в размере 1/3 в праве собственности на переданные в ипотеку объекты недвижимости, право С. на распоряжение данным имуществом никем не оспаривалось.

Одновременно с этим судом не были учтены следующие обстоятельства.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В п. 1 ст. 1043 ГК РФ предусмотрено, что внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Как определено п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Исковое требование К. о признании за ним права собственности на долю в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок было мотивировано тем, что данное право возникло у него на основании договора простого товарищества.

Между тем данное право не является действительным без его государственной регистрации, предусмотренной соответствующим законом.

Судом установлено, что государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок не была осуществлена.

Таким образом, в связи с отсутствием государственной регистрации права общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество у товарищей по договору простого товарищества такое право не возникло.

Определение N 2-В11—5