Читать книгу Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Сергей Тихоненко - Страница 8

Коммерческая недвижимость – тоже не наша тема, ведь это книга о покупке квартиры, то есть жилой недвижимости. Но пару слов все же скажем. Коммерческие помещения – неплохой объект для инвестиций. Речь идет про так называемый стрит-ритейл – помещения на первых этажах жилых домов и отдельно стоящие торговые павильоны (в противовес помещениям в бизнес-центрах и торговых центрах, которые в розницу обычно не продаются). Использовать такие объекты можно не только под магазин, но и под аптеку, салон красоты, предприятие бытовых услуг или офис – например, сдать агентству недвижимости.

Особенности инвестиций в стрит-ритейл:

• Более высокий порог входа, чем в жилом сегменте (в Москве это от 6 млн руб., в Подмосковье – от 3 млн руб.).

• Более высокие коммунальные платежи, что повышает риски инвестора. Не смог сдать свое помещение – плати и теряй деньги.

• В среднем более высокая доходность. Сдача в аренду небольшого помещения под парикмахерскую или банк может приносить 8–15 % годовых.

• Относительная стабильность. Компании переезжают с места на место реже, чем люди.

• Необходимость учитывать бизнес-нужды вашего арендатора. Арендаторам в этом сегменте важны: расположение на первой линии домов, «лицом к улице» (можно и во дворах, но это снижает ликвидность объекта), хорошая проходимость (большой поток идущих мимо людей), возможность повесить большую вывеску, подходящая планировка, хорошее освещение (в том числе и снаружи), безопасность. А вот факторы, важные для жилья, – близость к метро, зеленый двор и даже наличие окон, – отходят на второй план.

• Необходимость создать юридическое лицо, вести бухгалтерию и платить с арендных доходов налоги.

Вывод. Инвестиции в нежилые помещения требуют более профессионального подхода, больше денег и знаний. Если вы «новичок» в сфере недвижимости, лучше начать с жилья.

Разновидность инвестиций в коммерческую недвижимость – покупка квартиры на первом этаже жилого дома, перевод помещения в статус нежилого и сдача под офис или магазин.

Такая квартира должна соответствовать ряду критериев: расположение на первом этаже (можно выше, если все помещения снизу – тоже нежилые), возможность оборудовать отдельный вход (не через подъезд, предназначенный для доступа к жилью) и др. После покупки собираете пару десятков документов и относите в районную управу (или аналогичный орган в вашем регионе). Процедура занимает до полугода и более – учитывайте это, когда будете подсчитывать потенциальные барыши.