Читать книгу Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal, Viviendas de Protección Oficial y Normas Complementarias - Thomson Reuters Aranzadi - Страница 7

(BOE núm. 282, de 25 noviembre [RCL 1994, 3272])

⇒ Téngase en cuenta que la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio), señala, en su artículo 3 y en sus disposiciones:

«Artículo tercero. Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

1. Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Por real decreto se regulará su organización y funcionamiento.

2. Con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del artículo 250.1.1.° o del artículo 438 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el secretario judicial correspondiente remitirá dicha información al Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

3. En el mismo sentido, los órganos de arbitraje competentes deberán poner en conocimiento de dicho Registro los datos relativos a aquellas personas que hayan sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos, por medio de laudo arbitral dictado al efecto.

4. Tendrán acceso a la información obrante en el Registro, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas. A tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que tendrá derecho, a los datos que consten en el Registro, relacionados exclusivamente con dicho arrendatario.

5. Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.

6. La inscripción a la que se refiere este artículo estará, en todo caso sujeta a lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.

Disposición adicional primera. Transmisión de información sobre contratos de arrendamiento de vivienda.

Con la finalidad de definir, proponer y ejecutar la política del Gobierno relativa al acceso a la vivienda, el Ministerio de Fomento podrá articular instrumentos de colaboración que le permitan obtener información acerca de la localización de las viviendas, de los contratos de arrendamiento sobre las mismas de los que se tenga constancia a través de los Registradores de la Propiedad, de los registros administrativos de contratos de arrendamiento o de depósitos de fianzas de las Comunidades Autónomas y del Consejo General del Notariado, así como de aquellos datos de carácter estadístico que consten en la Administración Tributaria derivados del acceso a beneficios fiscales de arrendadores y arrendatarios. En ningún caso, dicha información contendrá datos de carácter personal protegidos por la legislación en materia de protección de datos.

Disposición adicional segunda. Régimen aplicable a las ayudas de los Planes Estatales de Vivienda y Renta Básica de Emancipación.

A partir de la entrada en vigor de esta Ley será de aplicación el siguiente régimen a las ayudas de subsidiación de préstamos, Ayudas Estatales Directas a la Entrada y subvenciones reguladas en los Planes Estatales de Vivienda cuyos efectos se mantengan a la entrada en vigor de esta Ley y a las ayudas de Renta Básica de Emancipación establecidas por el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre:

a) Se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos que se vinieran percibiendo. Asimismo se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos reconocidas, con anterioridad al 15 de julio de 2012, que cuenten con la conformidad del Ministerio de Fomento al préstamo, siempre que éste se formalice por el beneficiario en el plazo máximo de dos meses desde la entrada en vigor de esta Ley.

Quedan suprimidas y sin efectos el resto de ayudas de subsidiación al préstamo reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda.

No se admitirán nuevos reconocimientos de ayudas de subsidiación de préstamos que procedan de concesiones, renovaciones, prórrogas, subrogaciones o de cualquier otra actuación protegida de los planes estatales de vivienda.

b) Las Ayudas Estatales Directas a la Entrada que subsisten conforme a la disposición transitoria primera del Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, sólo podrán obtenerse cuando cuenten con la conformidad expresa del Ministerio de Fomento a la entrada en vigor de esta Ley, y siempre que el beneficiario formalice el préstamo en un plazo de dos meses desde la entrada en vigor de la misma.

c) Se mantienen las ayudas del programa de inquilinos, ayudas a las áreas de rehabilitación integral y renovación urbana, rehabilitación aislada y programa RENOVE, acogidas a los Planes Estatales de Vivienda hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. Se suprimen y quedan sin efecto el resto de subvenciones acogidas a los Planes Estatales de Vivienda.

d) Las ayudas de Renta Básica de Emancipación reguladas en el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre, que subsisten a la supresión realizada por el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, y por el Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, se mantienen hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas, del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

Disposición transitoria primera. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.

Disposición transitoria segunda. Régimen de los procesos en tramitación a la entrada en vigor de esta Ley.

A los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la presente ley no serán de aplicación las modificaciones introducidas en el artículo segundo. Estos procesos se sustanciarán, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior».

Para los artículos que regulan la situación de desahucio, téngase en cuenta las medidas adoptadas por los artículos 1 a 3, 5, 6 y 11 y disposición transitoria primera del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo (§3.19). La suspensión legal extraordinaria establecida del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos, se producirá "una vez levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma", y puede extenderse durante seis meses, como máximo, desde la entrada en vigor del citado Decreto-ley (2 de abril de 2020).

Preámbulo

1

El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto «inter vivos» como «mortis causa», favorable a los intereses del arrendatario.

Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.

Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.

En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.

Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.

Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca.

La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.

2

La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de tres años.

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.

El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito «mortis causa» a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente «more uxorio».

En relación con las subrogaciones «inter vivos», sólo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce «ex lege» a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.

El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período anual el Índice de Precios al Consumo.

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.

También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los arrendamientos.

3

La Ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.

Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones «mortis causa», aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.

Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

4

La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.

5

En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.

Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.

La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario.

Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el texto refundido de 1964.

En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.

Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites que por ley se consagran.

6

Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes.

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de negocio.

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la subrogación «inter vivos», excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de subrogación «mortis causa» que el Texto Refundido de 1964 reconocía.

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.

En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas proceder a la actualización de las rentas.

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación de sus importes a los arrendatarios.

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquellos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación «mortis causa» en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.

Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisión en función de las categorías antes expuestas.

Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régimen de renta.

TÍTULO I

ÁMBITO DE LA LEY

Artículo 1. Ámbito de aplicación.

La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

⇒ Tal y como establece el Preámbulo de la presente ley en su apartado 3, párrafo 1.º, «la ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría esta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos».

Sobre arrendamientos de fincas urbanas excluidos, véase el art. 5; sobre arrendamientos de viviendas, ver arts. 2, 4, 6 a 28, y 36 y 37; sobre arrendamiento para uso distinto de vivienda, arts. 3, 4, apartados 1, 3 y 4, 29 a 37, todos ellos de la presente Ley.

No quedan incluidos arrendamientos tales como los de solar o las plazas de garaje salvo, en este último caso, que el arrendamiento recaiga conjuntamente sobre una edificación, sea o no habitable, y una o más plazas de garaje. Téngase en cuenta que las plazas de garaje han de ser sólo el espacio a ocupar y no si se tratare de plazas cerradas.

Téngase en cuenta que el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE del13), dispone en su artículo 1, que cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos, se deberá mostrar al comprador o al nuevo arrendatario potencial el certificado de eficiencia energética, certificado que se entregará al comprador definitivo o al nuevo arrendatario, en los términos que se establecen en el procedimiento básico.

Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

⇒ Véanse los arts. 1.554 y ss. del Cc. (§ 3.1). Asimismo, téngase en cuenta, respecto a la habitabilidad de la vivienda, lo dispuesto en los arts. 47 CE (§ 1.1) y 26 de esta ley. Asimismo, respecto a los requisitos básicos de la edificación, téngase en cuenta el art. 3.1.c) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que establece: «Art. 3. Requisitos básicos de la edificación: c) Relativos a la habitabilidad: c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos. c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades. c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio. c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio». Requisitos que han de entenderse extrapolables a las exigencias de habitabilidad de las viviendas individuales. Por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, se aprueba el Código Técnico de la Edificación (BOE núm. 74, de 28 de marzo; corrección de errores y erratas en BOE núm. 22, de 25 de enero de 2008), en cuyos artículos 11, 12, 13, 14 y 15 se regulan, respectivamente, las Exigencias básicas de seguridad en caso de incendio (SI), Exigencias básicas de seguridad de utilización y accesibilidad (SUA), Exigencias básicas de salubridad (HS) «Higiene, salud y protección del medio ambiente», Exigencias básicas de protección frente al ruido (HR), Exigencias básicas de ahorro de energía (HE). Por Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (BOE núm. 207, de 29 de agosto; corrección de errores en BOE núm. 51, de 28 de febrero de 2008).

Por otra parte, sobre la noción de habitabilidad, ha de hacerse la distinción con respecto a la denominada «cédula de habitabilidad» regulada en el Decreto 469/1972, de 24 de febrero (BOE núm. 56, de 6 de marzo).

El art. 27.2.f) de la LAU establece la posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial «a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Véase el Tít. II de esta ley.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

⇒ La expresión «cedidos como accesorios» supone la posibilidad de un arrendamiento independiente, y no accesorio, de los trasteros, plazas de garaje, no planteándose ningún problema de interpretación legal. Cuando el garaje se arriende conjuntamente con el piso pierde su identidad y naturaleza, debiéndose regular conjuntamente todo ello por el contrato de arrendamiento del piso como único elemento. Sin embargo, en cuanto al mobiliario no parece posible un arrendamiento independiente del de la vivienda, al que no le sería aplicable la prórroga obligatoria. Como establecía el art. 43 de la LAU de 1964 «el contrato por el que se arrienden conjuntamente la vivienda y el mobiliario...» hacía inseparables ambos objetos del contrato de arrendamiento. En este sentido, el art. 2.3 de la citada Ley 38/1999, considera «comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio».

Téngase en cuenta que la disposición adicional única del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE núm. 60, de 10 de marzo), señala:

«Disposición adicional única. Régimen especial de aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

1. Los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas se considerarán contratos de arrendamientos de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus artículos 9 y 18, con las especialidades que se regulan a continuación.

2. La duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.

3. La renta durante el período de dos años quedará establecida de conformidad con los parámetros del Código de Buena Prácticas. Transcurrido dicho plazo y durante las prórrogas que pudieran haberse pactado, la renta habrá de quedar determinada conforme a criterios de mercado.

4. A los seis meses de producido el impago de la renta sin que éste se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario.

5. Transcurrido el plazo de dos años de duración del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio. En el mismo, se reclamará como renta impagada la renta de mercado correspondiente a los meses en los que la vivienda hubiera estado ocupada indebidamente».

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

⇒ Véase el Tít. III de esta ley.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

⇒ La LAU/64 no habla expresamente de estos arrendamientos. Esta clase de arrendamientos habrán de regirse, en primer lugar, por lo pactado entre las partes voluntariamente con excepción del art. 35 de esta Ley sobre la fianza; en su defecto, por la presente Ley, y subsidiariamente por los arts. 1.542, 1.543, 1.546, 1.574, 1.580 a 1.582 Cc.

Téngase en cuenta la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias (BOE núm. 162, de 7 de julio), que en su artículo 23, apartado 6, señala:

«Art. 23. Ámbitos objetivo y subjetivo. (…) 6. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de una de ellas, se anticipen o no las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas, y cualesquiera otras modalidades contractuales de duración superior a un año, que sin configurar un derecho real tengan por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación, quedarán sujetos a lo dispuesto en este Título, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en la legislación general de protección del consumidor. Tampoco podrá denominarse multipropiedad ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.»

Artículo 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

⇒ Los Títulos I, IV y V se refieren el ámbito de la Ley (Título I), a las Disposiciones comunes (Título IV) que comprende el art. 36 sobre fianza y el art. 37 sobre formalización del arrendamiento, y a los procesos arrendaticios el Tít. V (arts. 38 a 40, que fueron derogados).

Vid. el art. 6 de esta ley.

De interés general, téngase en cuenta el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (BOE núm. 117, de 17 de mayo), en concreto y en materia de arrendamiento, los arts. 1 a 4, 10 y 11 del citado Real Decreto disponen:

«Artículo 1. 1. El presente Real Decreto es de aplicación a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que aquellos actos vayan dirigidos a consumidores, conforme a los términos del artículo primero, apartados 2 y 3, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

A los efectos de este Real Decreto se consideran arrendamientos los que se hallan sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

2. Este Real Decreto no será de aplicación a las ventas que se efectúen mediante subasta pública, judicial o administrativa.

Art. 2. Sin perjuicio del cumplimiento de la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad, toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se ajustará a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido.

Art. 3. 1. La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma.

2. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

Art. 4. Quienes realicen las actividades sujetas a este Real Decreto deberán tener a disposición del público, y en su caso, de las autoridades competentes, la información siguiente:

1. El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador.

2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

7. Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.

................................................................................

Art. 10. Los documentos contractuales de compraventa o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que, entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que:

A) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.

B) Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A tales efectos:

1. Las reformas de obra motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca.

2. Las reformas que propongan los adquirentes serán asimismo objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados.

C) Supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.

D) Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación).

Art. 11. 1. Sin perjuicio de las competencias que correspondan a otros Departamentos Ministeriales, dentro de sus atribuciones específicas, el incumplimiento de cualquiera de los preceptos contenidos en la presente disposición se considerará infracción en materia de protección al consumidor, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, cuya tipificación específica se contempla en los artículos 3 y 5 del Real Decreto 1945/1983, de 22 de junio, que regula las infracciones y sanciones en materia de defensa del consumidor y de la producción agroalimentaria.

2. Las infracciones a que se refiere el presente artículo se calificarán como leves, graves y muy graves, atendiendo a los criterios establecidos en el artículo 35 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, así como en los artículos 6, 7 y 8 del Real Decreto 1945/1983, de 22 de junio.

3. Las infracciones a que se refiere el presente Real Decreto serán sancionadas con multa, de acuerdo con la graduación establecida en el artículo 36 de la Ley 26/1984, de 19 de julio.»

Téngase en cuenta que la citada Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios ha sido derogada y sustituida por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (BOE núm. 287, de 30 de noviembre; corrección de errores en BOE núm. 38, de 13 de febrero de 2008).

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

✐ Ap. 2 modificado por art. 1.1 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

⇒ Ténganse en cuenta los arts. 1.254 y ss. del Cc.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

⇒ A estos arrendamientos les son aplicables, con carácter imperativo, los arts. 1 a 5, 36 y 37 sobre fianzas y formalización del arrendamiento. En cuanto a lo demás, regirá en primer lugar, lo pactado por las partes, en segundo término, los arts. 29 a 35 LAU/94, y para el supuesto de que la voluntad y la normativa no pudieren aplicarse, los preceptos del sobre el contrato de arrendamiento urbano. Téngase en cuenta que la referencia al Código civil debe ser realizada a la legislación foral o especial en cuanto contenga reglas sobre la materia (leyes 588 y siguientes de la Compilación de Navarra), el Cc. actuará como supletorio del foral ex art. 13.2 Cc.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

✐ Artículo modificado por art. 1.1 de Ley núm. 4/2013, de 4 junio.

Artículo 5. Arrendamientos excluidos.

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

⇒ Véase el art. 1.587 Cc.; en cuanto a las viviendas de protección oficial rige el art. 138 del D. 2114/1968, de 24 de julio (§ 2.8). Asimismo, véanse también el Real Decreto 484/1984, de 29 de febrero, sobre cesión de viviendas por empresas en virtud de relación laboral; igualmente, el art. 285 de la Ley 36/2011, de 10 de octubre, reguladora de la jurisdicción social (BOE núm. 245, de 11 de octubre), y el art. 106 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, relativo a la utilización de vivienda por empleados públicos.

b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

⇒ Sobre viviendas militares, véanse la Ley 26/1999, de 9 de julio, de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas (BOE núm. 164, de 10 de julio), y el Real Decreto 924/2015, de 16 de octubre, por el que se aprueba el Estatuto del organismo autónomo Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

⇒ Téngase en cuenta la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos (BOE núm. 284, de 27 de noviembre) y la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias (BOE núm. 159, de 5 de julio).

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

✐ Letra e) anulada modificación anterior en la redacción dada por RDley 21/2018, 14-12-2018 (RCL 2018\1687) por parte dispositiva de Resolución de 22 enero 2019.

E) modificado por art. 1.2 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

⇒ De conformidad con el apartado primero de la Disposición Adicional segunda del Reglamento Penitenciario, aprobado por Real Decreto 190/1996, de 9 de febrero (BOE del 15): «Las viviendas, residencias y dependencias anejas a los distintos centros y establecimientos penitenciarios son bienes inmuebles de dominio público afectados al uso público de casa-habitación de los directivos, funcionarios y personal laboral de plantilla de instituciones penitenciarias con destino definitivo en los correspondientes centros penitenciarios, que estarán excluidas de arrendamiento conforme a lo establecido en el artículo 5.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos».

TÍTULO II

DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

CAPÍTULO I

Normas generales

Artículo 6. Naturaleza de las normas.

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

⇒ Sobre exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a derechos, el art. 6.2 Cc. establece como límites imperativos que no se perjudique el interés o el orden público, así como a terceros. Vid. también el art. 4.4 de esta ley.

Posibilitan el pacto los arts. 8.2, 9.2, 11, 16.4, 17, 19, 20, 23 y 25 párr. último. Adviértase la diferencia existente en relación con los arrendamientos para usos distintos del de vivienda, de que trata el título III, en los que rige el principio de la libertad de pacto, en tanto no se diga lo contrario en la normativa.

Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.

El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

✐ Artículo modificado por art. 1.3 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

⇒ Vid. el art. 2.1 de la presente Ley.

Respecto a la expresión «hijos dependientes» véase el art. 154, el cual tras su reforma por la Ley 26/2015, de 28 de julio, se refiere a los «hijos no emancipados», y en concordancia los arts. 142 y 143, todos ellos del Código Civil.

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.

⇒ La jurisprudencia ha tenido ocasión de pronunciarse en numerosas ocasiones sobre la diferencia entre cesión y subarrendamiento para señalar que «la cesión supone la desvinculación del titular arrendatario y su sustitución por otra persona, mientras que el subarriendo supone la subsistencia del arrendatario con un tercero, sin desvinculación de aquél» (STS 3-4-61).

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

⇒ Véanse los arts. 2.1, 6 a 28; como excepción, véase el art. 12.1 de la presente ley.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

⇒ En cuanto al subarriendo, la normativa a aplicar será la del Título II, relativo a los arrendamientos de viviendas, cuando la parte de la finca subarrendada lo fuere para ser destinada por el subarrendatario a satisfacer primordialmente la necesidad permanente de vivienda del mismo. Y se regirá, en otro caso, por lo pactado entre las partes.

Véanse, del Código Civil, los arts. 1.550 a 1.552 (§ 3.1) relativos al subarriendo, y para Navarra la Ley 594 de su Compilación que establece: «El subarriendo y la cesión del contrato de arrendamiento están permitidos, salvo pacto en contrario; sin embargo, la cesión requerirá el consentimiento del arrendador.»

El art. 27.2.c) de esta ley sanciona con la resolución del contrato de arrendamiento el subarriendo o cesión inconsentidos.

CAPÍTULO II

De la duración del contrato

Artículo 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

⇒ Vid. el art. 1.543 del Código Civil respecto a la temporalidad del arrendamiento.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

⇒ Véase el art. 10 de esta Ley.

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

✐ Artículo modificado por art. 1.4 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

⇒ Véase el art. 1571 del Código Civil (§ 3.1).

Téngase en cuenta la prórroga extraordinaria establecida por el art. 2 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo (§ 3.19), adoptada para hacer frente al COVID-19.

Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

✐ Artículo modificado por art. 1.5 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

⇒ Sobre actualización de fianza, véase el art. 36.2 de esta ley; respecto a la actualización de la renta, véase el art. 18 también de esta ley. Asimismo, téngase en cuenta el art. 19 relativo a la realización de obras de mejora.

Téngase en cuenta la prórroga extraordinaria establecida por el art. 2 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo (§ 3.19), adoptada para hacer frente al COVID-19.

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

✐ Artículo modificado por art. 1.6 de Ley núm. 4/2013, de 4 junio.

⇒ Respecto a la posible modificación en la fijación de la indemnización, téngase en cuenta el art. 6 de esta ley.

Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.

1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

⇒ Véase el art. 15 de esta Ley sobre separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

⇒ Véase, asimismo, lo dispuesto en el art. 16. La igualdad de efectos sin distinción entre cónyuge y conviviente more uxorio, viene exigido desde la sentencia del TC de 11-12-92 que equipara el matrimonio con otras situaciones como realidades que aunque no sean equivalentes, tienen un elemento objetivo que impone la comparación entre dos usuarios legítimos de la vivienda arrendada. Esta unicidad de efectos se repite también en el art. 16 y DT 2ª 7 de la presente ley.

Respecto a la descendencia en común, debe considerarse incluido el supuesto de hijo adoptado conjuntamente por la plena equiparación entre hijos naturales y adoptivos realizada por la Ley 21/1987, de 11 de noviembre.

Consúltense del Código Civil, el art. 69, sobre presunción de convivencia de los cónyuges, y el art. 1.320 respecto a la disposición de los derechos sobre la vivienda habitual.

Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

⇒ Al hablar de retracto convencional se refiere al supuesto de que en el contrato de compraventa de un inmueble se hubiese reservado el derecho de recuperar la cosa vendida, cumpliendo lo que dispone el art. 1.518 Cc. Consúltense de la Ley Hipotecaria, los arts. 126 y 127 relativos al procedimiento de ejecución forzosa, y sobre ejecución de bienes hipotecados, los arts. 129 a 135. Del Reglamento Hipotecario, véanse los arts. 222 a 224, y 234 y ss. En concordancia, ténganse en cuenta de la LEC/2000, en general, los arts. 517 y ss. Sobre ejecución forzosa, concretamente arts. 571 y ss. relativos a la ejecución dineraria, y 681 a 698 respecto a la ejecución de bienes hipotecarios.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

⇒ Véanse el art. 14.1 y la DA 2.ª 2 de esta ley, y en sentido distinto el art. 1.571 Cc., así como el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos (transcrito en la disposición adicional 2.ª de esta ley).

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

⇒ En el mismo sentido, art. 480 Cc. y Ley 408 de la Compilación de Navarra.

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.

✐ Artículo modificado por art. 1.6 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

✐ Artículo modificado por art. 1.7 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

⇒ El art. 34 LH dispone: «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por causas que no constan en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente.»

«Los requisitos que el art. 31 LH exige para el surgimiento de la figura del tercero hipotecario –adquisición del dominio o algún derecho real sobre bienes inmuebles, de buena fe y a título oneroso, de personas que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, e inscripción de dicho derecho a favor del adquirente– han sido concretados y puntualizados por la jurisprudencia; respecto al primero, el acto adquisitivo del tercero ha de ser válido, pues la cualidad de tercero hipotecario no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que inscribe con base en tal acto o negocio jurídico su derecho en el Registro de la Propiedad, pues si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeñará la menor función convalidante o sanatoria, ya que únicamente asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoye con el contenido jurídico del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero; pero dicho principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo, en el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad que adolezca» (STS de 18 de marzo de 1987).

Para que el art. 34 LH sea aplicable debe ser válido el acto adquisitivo del tercero protegido. Si fuera nulo, se aplicaría el art. 33 LH, y la declaración de nulidad afectaría al adquirente como parte que es en el acto inválido.

El art. 34 sólo protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio; el art. 34 LH es una excepción del anterior art. 33, tal y como resulta de su propia finalidad.

Respecto a los efectos de la subrogación, cfr. art. 1.212 Cc.

Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

✐ Artículo modificado por art. 1.9 de Ley núm. 4/2013, de 4 junio.

⇒ Este precepto es también aplicable a los arrendamientos de viviendas celebrados antes del 1 de enero de 1995, por imperativo de las disposiciones transitorias 1.ª y 2.ª de la presente Ley.

Los artículos 90, redactado por la Ley 15/2015, de 2 de julio, y 96 Cc. establecen:

«Artículo 90. 1. El convenio regulador a que se refieren los artículos 81, 82, 83, 86 y 87 deberá contener, al menos y siempre que fueran aplicables, los siguientes extremos:

a) El cuidado de los hijos sujetos a la patria potestad de ambos, el ejercicio de ésta y, en su caso, el régimen de comunicación y estancia de los hijos con el progenitor que no viva habitualmente con ellos.

b) Si se considera necesario, el régimen de visitas y comunicación de los nietos con sus abuelos, teniendo en cuenta, siempre, el interés de aquéllos.

c) La atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar.

d) La contribución a las cargas del matrimonio y alimentos, así como sus bases de actualización y garantías en su caso.

e) La liquidación, cuando proceda, del régimen económico del matrimonio.

f) La pensión que conforme al artículo 97 correspondiere satisfacer, en su caso, a uno de los cónyuges.

2. Los acuerdos de los cónyuges adoptados para regular las consecuencias de la nulidad, separación y divorcio presentados ante el órgano judicial serán aprobados por el Juez salvo si son dañosos para los hijos o gravemente perjudiciales para uno de los cónyuges.

Si las partes proponen un régimen de visitas y comunicación de los nietos con los abuelos, el Juez podrá aprobarlo previa audiencia de los abuelos en la que estos presten su consentimiento. La denegación de los acuerdos habrá de hacerse mediante resolución motivada y en este caso los cónyuges deberán someter, a la consideración del Juez, nueva propuesta para su aprobación, si procede.

Cuando los cónyuges formalizasen los acuerdos ante el Secretario judicial o Notario y éstos considerasen que, a su juicio, alguno de ellos pudiera ser dañoso o gravemente perjudicial para uno de los cónyuges o para los hijos mayores o menores emancipados afectados, lo advertirán a los otorgantes y darán por terminado el expediente. En este caso, los cónyuges sólo podrán acudir ante el Juez para la aprobación de la propuesta de convenio regulador.

Desde la aprobación del convenio regulador o el otorgamiento de la escritura pública, podrán hacerse efectivos los acuerdos por la vía de apremio.

3. Las medidas que el Juez adopte en defecto de acuerdo o las convenidas por los cónyuges judicialmente, podrán ser modificadas judicialmente o por nuevo convenio aprobado por el Juez, cuando así lo aconsejen las nuevas necesidades de los hijos o el cambio de las circunstancias de los cónyuges. Las medidas que hubieran sido convenidas ante el Secretario judicial o en escritura pública podrán ser modificadas por un nuevo acuerdo, sujeto a los mismos requisitos exigidos en este Código.

4. El Juez o las partes podrán establecer las garantías reales o personales que requiera el cumplimiento del convenio.

«Artículo 96. En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden.

Cuando algunos de los hijos queden en la compañía de uno y los restantes en la del otro, el Juez resolverá lo procedente.

No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes, por el tiempo que prudencialmente se fije, corresponda al cónyuge no titular, siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección.

Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial.»

Asimismo el art. 1.320 Cc. establece: «Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial.

La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.»

Téngase en cuenta con respecto a la relevancia de la comunicación al arrendador por parte del cónyuge del arrendatario lo dispuesto en la STC 135/1986, de 31 de octubre, según la cual la falta de comunicación impide que el cónyuge esté legitimado pasivamente como parte en el proceso judicial (de desahucio). Si no hay notificación al arrendador le es inoponible el litisconsorcio pasivo necesario, que como establece la citada sentencia en su FJ 7.º: «el artículo 96 del Código Civil ha creado... al equiparar al cónyuge no titular (no firmante) del contrato de arrendamiento con el suscriptor del mismo, considerando a ambos en la misma situación jurídica contractual. La consecuencia procesal es, pues, la necesidad de traer a juicio a los dos para evitar que, ausente uno, pueda éste verse afectado sustancialmente en su derecho material (aquí la posesión arrendaticia) por la sentencia dictada contra el otro, con eficacia de cosa juzgada, es decir, con indefensión insubsanable».

Artículo 16. Muerte del arrendatario.

1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica. En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

✐ Ap. 4 modificado por art. 1.8 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

CAPÍTULO III

De la renta

Artículo 17. Determinación de la renta.

1. La renta será la que libremente estipulen las partes.

2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

⇒ Véanse los arts. 1.171, 1.555.1.º y 1.574 Cc.

4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

⇒ Véase el art. 63.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (BOE núm. 287, de 30 de noviembre; corrección de errores en BOE núm. 38, de 13 de febrero de 2008).

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

⇒ Consúltese el art. 20 relativo a gastos generales y de servicios individuales.

Cfr. art. 1.168 Cc.

5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.

✐ Ap. 5 añadido por art. 1.11 de Ley núm. 4/2013, de 4 junio.

Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

✐ Ap. 1 modificado por art. 1.9 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

✐ Artículo modificado por art. 1.12 de Ley núm. 4/2013, de 4 junio.

⇒ Téngase en cuenta la moratoria de la deuda arrendaticia establecida por el art. 3 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo (§ 3.19), adoptada para hacer frente al COVID-19.

Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.

⇒ Véase el art. 22 de esta Ley.

1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

⇒ El interés legal ha sido fijado hasta el 31 de diciembre de 2021 en el 3,00 por 100, conforme establece la disposición adicional cuadragésima novena de la Ley 11/2020, de 30 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2021.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.

⇒ El art. 3 de la LPH en su penúltimo párrafo dispone:

«A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.»

En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

4. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores y de la indemnización que proceda en virtud del artículo 22, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere el artículo 10 de la presente Ley, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador al que se refiere el artículo 21 de esta Ley.

✐ Artículo modificado por art. 1.10 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

✐ Ap. 1 modificado por art. 1.11 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.

✐ Ap. 2 modificado por art. 1.12 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

⇒ Véase el art. 9.1.e) y 2 de la LPH.

4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo, se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.

⇒ Véase el art. 9.e) LPH (§ 2.4).

CAPÍTULO IV

De los derechos y obligaciones de las partes

⇒ Téngase en cuenta que el artículo único del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE núm. 89, de 13 de abril), señala:

«Artículo único. Aprobación del Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.1. Se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, cuyo texto se inserta a continuación.

2. Cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos, el certificado de eficiencia energética o una copia de éste se deberá mostrar al comprador o nuevo arrendatario potencial y se entregará al comprador o nuevo arrendatario, en los términos que se establecen en el Procedimiento básico.»

Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.

⇒ Téngase en cuenta que conforme al tenor del art. 2.2 de esta ley, la obligación de reparación se extiende a todos los espacios o dependencias cedidos como accesorios de la finca. Asimismo, respecto a las reparaciones en elementos comunes del edificio, véanse de la LPH (§ 2.4) los arts. 14.c) y 20.c).

Véanse los arts. 1.563 y 1.564 Cc. (§ 3.1), y respecto a las obligaciones del arrendador los arts. 1.484, 1.553 y 1.554, también del Cc.

El incumplimiento del arrendador da derecho al arrendatario a la resolución del contrato, art. 27.1 y 3.a). Sobre habitabilidad, véase el art. 26 de la presente ley, asimismo, ténganse en cuenta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, los arts. 3.1.c) y 16, y del Código Técnico de la Edificación, aprobado por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, los arts. 5.2, 8.2, 9 y siguientes.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

⇒ Véase dicho artículo.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

⇒ Véase el art. 1.558 Cc. (§ 3.1).

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

⇒ Respecto a las reparaciones urgentes, jurisprudencialmente se han establecido los requisitos que determinan su conceptuación como «urgentes». Serían los siguientes: 1. Que las obras sean necesarias. No reunirán esta exigencia las que no vayan destinadas a la conservación o reparación de la vivienda para que ésta cumpla con el uso convenido. 2. Que tengan cierta importancia. La importancia estribará en que vayan dirigidas a impedir un daño inminente o una incomodidad grave o a evitar que tales hechos continúen. 3. Que el daño o la incomodidad no sean imputables al arrendatario. 4. Que la urgencia sea verdadera y objetiva. La urgencia habrá de estimarse en conexión con la existencia de la inminencia del daño o la incomodidad grave. 5. El daño o la incomodidad pueden ser tanto del interior como del exterior de la vivienda o afectar a los elementos comunes del edificio.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

⇒ Véanse los arts. 1.555.2.º y 1.564 del Cc. (§ 3.1), así como la Ley 590 la Compilación de Navarra.

Artículo 22. Obras de mejora.

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

⇒ Téngase en cuenta el art. 19 de la presente ley relativo a la elevación de la renta por mejoras. Cfr. arts. 1.554.3.º y 1.557 Cc. (§ 3.1).

Respecto a la instalación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación, véanse el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, modificado por la Ley 9/2014, de 9 de mayo, General de Telecomunicaciones (BOE núm. 114, de 10 de mayo; c.e. BOE núm. 120, del 17), y el Reglamento regulador de las infraestructuras comunes de telecomunicaciones para el acceso a los servicios de telecomunicación en el interior de las edificaciones, aprobado por Real Decreto 346/2011, de 11 de marzo, que figuran transcritos en nota al art. 17 de la LPH (§ 2.4).

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Artículo 23. Obras del arrendatario.

1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

⇒ Véase el art. 3.1.b) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que establece los requisitos básicos de la edificación, en lo que se refiere a la seguridad, y los arts. 10 y 12, relativos a las Exigencias básicas de seguridad estructural (SE) y Exigencias básicas de seguridad de utilización y accesibilidad (SUA), del Código Técnico de la Edificación, aprobado por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, teniendo en cuenta que el señalado artículo 12 ha sido modificado por el Real Decreto 173/2010, de 19 de febrero.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

⇒ Véase el art. 27.2.d) de esta ley.

Si se trata de mejoras de puro recreo u ornato, véase lo dispuesto en el art. 454 Cc.

Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

✐ Artículo modificado por art. 1.15 de Ley núm. 4/2013, de 4 junio.

Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.

1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

✐ Artículo modificado por art. 1.16 de Ley núm. 4/2013, de 4 junio.

⇒ Téngase en cuenta el mandato constitucional contenido en los arts. 47 y 49 CE, así como su reflejo en el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social(BOE núm. 289, de 3 de diciembre), y en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad (§ 3.8). A estos efectos, véase el Real Decreto 1971/1999, de 23 de diciembre, de procedimiento para el reconocimiento, declaración y calificación del grado de discapacidad (BOE núm. 22, de 26 de enero de 2000; corrección de errores en BOE núm. 62, de 13 de marzo).

En el ámbito de las Comunidades Autónomas se han dictado las siguientes disposiciones:

Andalucía: Ley 1/1999, de 31 de marzo, de Atención a las Personas con Discapacidad (Título VII De la accesibilidad urbanística, arquitectónica, en el transporte y la comunicación) (BOE núm. 107, de 5 de mayo).

– Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se prueba el reglamento que regula las normas para la accesibilidad en las infraestructuras, el urbanismo, la edificación y el transporte en Andalucía (BOJA núm. 140, de 21 de julio; rectificación en BOJA núm. 219, de 10 de noviembre).

Aragón: Ley 3/1997, de 7 de abril, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas, de Transportes y de la Comunicación (BOE núm. 105, de 2 de mayo).

– Decreto 19/1999, de 9 de febrero, de promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, urbanísticas, de transportes y de la comunicación (BOA núm. 31, de 15 de marzo).

Canarias: Ley 8/1995, de 6 de abril, de promoción de Accesibilidad y Supresión de Barreras Físicas y de la Comunicación (BOE núm. 122, de 23 de mayo).

– Decreto 227/1997, de 18 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 8/1995, de 6 de abril, de accesibilidad y supresión de barreras físicas y de la comunicación (BOCa núm. 150, de 21 de noviembre).

Cantabria: Ley 3/1996, de 24 de septiembre, sobre Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y de la Comunicación (BOE núm. 27, de 11 de noviembre).

Castilla-La Mancha: Ley 1/1994, de 24 de mayo, de accesibilidad y eliminación de barreras en Castilla-La Mancha (BOE núm. 34, de 9 de febrero de 1995).

– Decreto 158/1997, de 2 de diciembre, por el que se aprueba el Código de accesibilidad (DOCM núm. 54, de 5 de diciembre; corrección en DOCM núm. 9, de 20 de febrero de 1998).

Castilla y León: Ley 3/1998, de 24 de junio, de accesibilidad y supresión de barreras (BOE núm. 197, de 18 de agosto).

– Decreto 217/2001, de 30 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de accesibilidad y supresión de barreras (BOCL núm. 172, de 4 de septiembre).

Comunidad Valenciana: Ley 1/1998, de 5 de mayo, de Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y de la Comunicación (BOE núm. 137, de 9 de junio).

– Decreto 39/2004, de 5 de marzo, por el que se desarrolla la Ley 1/1998, de 5 de mayo (DOGV núm. 4709, de 10 de marzo).

Cataluña: Ley 13/2014, de 30 de octubre, de accesibilidad (BOE núm. 281, de 20 de noviembre).

– Decreto 135/1995, de 24 de marzo, por el que se desarrolla la Ley 20/1991, de 25 de noviembre (DOGC núm. 2043, de 28 de abril), parcialmente derogado por Decreto 204/1999, de 27 de julio (DOGC núm. 2944, de 3 de agosto; rect. en DOGC núm. 3048, de 3 de enero de 2000), y por Decreto 312/2004, de 8 de junio (DOGC núm. 4151, de 10 de junio; corrección de erratas en DOGC núm. 4186, de 30 de julio).

Extremadura: Ley 11/2014, de 9 de diciembre, de accesibilidad universal de Extremadura (BOE núm. 315, de 30 de diciembre).

Galicia: Ley 8/1997, de 20 de agosto, de accesibilidad y supresión de barreras en la Comunidad Autónoma de Galicia (BOE núm. 237, de 3 de octubre).

– Decreto 35/2000, de 28 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo y ejecución de la Ley 8/1997, de 20 de agosto, de accesibilidad y supresión de barreras (DOG núm. 41, de 29 de febrero).

Illes Balears: Ley 3/1993, de 4 de mayo, de mejora de la accesibilidad y supresión de las barreras arquitectónicas (BOCAIB núm. 62, de 20 de mayo).

Decreto 110/2010, de 15 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento para la mejora de la accesibilidad y la supresión de barreras arquitectónicas (BOCAIB núm. 157, de 29 de octubre).

Madrid: Ley 8/1993, de 22 de junio, de promoción de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas (BOCM núm. 152, de 29 de junio).

– Decreto 138/1998, de 23 de julio, por el que se modifican especificaciones técnicas de la Ley 8/1993, de 22 de junio, de promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas (BOCM núm. 179, de 30 de julio).

– Decreto 71/1999, de 20 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de Desarrollo del Régimen Sancionador en Materia de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas (BOCM núm. 125, de 28 de mayo).

– Decreto 13/2007, de 15 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento Técnico de Desarrollo en Materia de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas (BOCM núm. 96, de 24 de abril).

Navarra: Ley Foral 5/2010, de 6 de abril, de accesibilidad universal y diseño para todas las personas (BOE núm. 128, de 26 de mayo).

– Decreto Foral 154/1989, de 29 de junio, por el que se aprueba el Reglamento para el desarrollo y aplicación de la Ley Foral 4/1988, de 11 de julio (BON núm. 88, de 17 de julio).

País Vasco: Ley 20/1997, de 4 de diciembre, de Promoción de la Accesibilidad (BOPV núm. 246, de 24 de diciembre).

– Decreto 68/2000, de 11 de abril, por el que se aprueban las normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación (BOPV núm. 110, de 12 de junio).

Principado de Asturias: Ley 5/1995, de 6 de abril, de promoción de la accesibilidad y supresión de barreras (BOE núm. 149, de 23 de junio).

– Decreto 37/2003, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 5/1995, de 6 de abril, de promoción de la accesibilidad y supresión de barreras, en los ámbitos urbanístico y arquitectónico (BOPA núm. 134, de 11 de junio).

Región de Murcia: Ley 6/2015, de 24 de marzo, de la Vivienda de la Región de Murcia (BOE núm. 103, de 30 de abril).

La Rioja: Ley 5/1994, de 19 de julio, sobre supresión de barreras arquitectónicas y promoción de la accesibilidad (BOR núm. 91, de 23 de julio).

– Decreto 28/2013, de 13 de septiembre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Autónoma de La Rioja (BOR núm. 117, de 18 de septiembre; rect. en BOR núm. 120, de 25 de septiembre).

Respecto a la declaración de la situación de minusvalía, véase la DA 9ª de la presente ley.

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

⇒ Para el ejercicio del derecho de retracto, véase el art. 1.518 Cc.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

⇒ Véanse de la LEC los arts. 249.1.7.º que determina la tramitación por juicio ordinario de las demandas que ejerciten acción de retracto, y 266.2.º sobre los requisitos de las demandas de retracto.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

⇒ Conforme al art. 65 LH la falta de justificación de las notificaciones ha de considerarse como un defecto subsanable, teniendo el asiento de anotación preventiva un plazo de caducidad de sesenta días, prorrogables hasta ciento ochenta días, en el que el solicitante habrá de acreditar que se han realizado las modificaciones previstas, según establece el art. 96 LH. Por su parte, el art. 204 RH dispone que la prórroga de la anotación sólo podrá tener lugar cuando se solicite por el interesado al Juez o Tribunal, manifestando la causa que haya impedido subsanar el defecto en el plazo establecido y acompañando la prueba justificativa de tal hecho.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

✐ Ap. 7 modificado por art. 1.13 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

✐ Ap. 8 modificado por art. 1.17 de Ley núm. 4/2013, de 4 junio.

CAPÍTULO V

De la suspensión, resolución y extinción del contrato

Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

⇒ Véase el art. 1.558 Cc. Respecto a las obras de conservación, véase el art. 21.2 de esta ley. En general, ténganse en cuenta el art. 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, relativo a los requisitos básicos de la edificación, y los arts. 5 y siguientes del Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo.

Estas obras deben ser realizadas por el arrendador a instancias del arrendatario, en virtud de la obligación que tiene de comunicarle la necesidad de las mismas, tal y como se pone de manifiesto en el art. 21.3.

En cuanto a las obras acordadas por la autoridad competente –administrativa o judicial–, éstas son ineludibles tanto para el arrendador como para el arrendatario, ambos son sujetos pasivos del actuar de la Administración o de la autoridad judicial. Han de ser realizadas dentro del plazo que se le marque a expensas de la posible sanción que el incumplimiento puede conllevar, así como las posibles responsabilidades que se puedan derivar.

Asimismo, las obras de conservación o de mejora de los elementos comunes pueden ser impuestas por la junta de propietarios en virtud de la facultad que le concede el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, y en la medida en que aquellos elementos comunes sean indispensables para la habitabilidad de la vivienda, podrán dar lugar a la suspensión o el desistimiento del contrato.

La diferencia entre las obras de conservación a que se refiere el art. 21 de la Ley y las que se mencionan en el art. 26 reside en que las primeras no hacen la vivienda totalmente inhabitable. Al respecto, la vivienda sólo resultará inhabitable cuando las obras afecten a su totalidad, o cuando afectando solamente a una parte de ella impidan al arrendatario la normal realización de los fines y exigencias de la vida en el hogar. Ha de tenerse en cuenta que las obras deben ser de conservación y no de reconstrucción, puesto que en ese caso nos encontraríamos que operaría la extinción que se regula en el art. 28 de la Ley.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.

⇒ El art. 1.124 Cc. establece: «La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.»

Asimismo, ténganse en cuenta de la LEC los artículos siguientes: 22.4, 249.1.6.º, 250.1.1.º, 438.3.3.º, 439.3, 440.3 y 444.1.

Respecto al plazo para el ejercicio de las acciones pertinentes, véase la DA 10.ª de esta ley que se remite al plazo general de prescripción establecido en el art. 1.964 Cc. que según el tenor del art. 1.969 Cc. «se contará desde el día en que pudieron ejercitarse».

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

⇒ Véanse los arts. 17 a 20 de esta ley. Respecto a la enervación del desahucio, véase el art. 22.4 y 5 de la LEC. Véase la STS 193/2009, de 26 de marzo (JUR 2009, 218647), sobre procedencia del desahucio por un segundo retraso en el pago de la renta, habiendo mediado ya la enervación de un desahucio anterior, transcrita parcialmente en nota al artículo 22 del § 3.3.

En la expresión «cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario» debe incluirse la actualización de la renta, la elevación por mejoras, y todas aquellas cargas que haya asumido el arrendatario, tales como gastos de comunidad, luz, teléfono..., es decir, todas las que libremente hayan pactado que asumirá.

Véase el art. 3 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (BOE núm. 134, de 5 de junio), sobre la creación del Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, que figura transcrito en nota a la rúbrica de esta norma.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

⇒ Sobre la fianza, véase el art. 36 de esta ley.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

⇒ Téngase en cuenta que no se exige el consentimiento del arrendador cuando se trata de reparaciones del apartado 4 del art. 21, o necesarias y urgentes (art. 21.3) y cuando las obras tengan por finalidad adaptar la vivienda a la situación de discapacidad del arrendatario o de las personas que convivan con él (art. 24).

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

⇒ El Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, aprobado por Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, que fue derogado por la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de calidad del aire y protección de la atmósfera (BOE núm. 275, de 16 de noviembre), aunque mantendrá su vigencia en aquellas comunidades y ciudades autónomas que no tengan normativa aprobada en la materia, en tanto no se dicte dicha normativa, define dichas actividades de la forma siguiente:

«Art. 3. Serán calificadas como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.

Se calificarán como insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.

Se aplicará la calificación de nocivas a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.

Se consideran peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.»

Véase el art. 7.2 de la LPH (§ 2.4).

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

⇒ Véanse los arts. 1.563 y 1.564 Cc.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

⇒ Véase el art. 1.560 Cc. Ello no impide que el arrendatario pueda optar porque cese la perturbación y la indemnización correspondiente, como consecuencia de la aplicación del art. 1.124 del Cc.

4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

✐ Ap. 4 añadido por art. 1.18 de Ley núm. 4/2013, de 4 junio.

Artículo 28. Extinción del arrendamiento.

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:

a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

⇒ Véase lo dispuesto en el art. 21.1 de la presente ley. Debe distinguirse entre pérdida física y jurídica de la finca. Hay pérdida material cuando se produce la destrucción de la vivienda arrendada por cualquier causa, salvo que sea imputable al arrendador. Se debe producir como consecuencia de desastres naturales (terremotos, inundaciones, incendios...), o simplemente por la acción del tiempo, pero en todo caso ha de producir la destrucción física de la vivienda.

Hay pérdida jurídica cuando como consecuencia de la aplicación de una norma al arrendador y, por lo tanto, al arrendatario, se ven privados de la vivienda. El caso típico es el de la expropiación forzosa, pero también hay en la presente Ley, otros casos en los cuales también se produce la pérdida de la propiedad y la extinción del contrato de arrendamiento.

Véase el artículo 19 del Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (§ 3.7), sobre realojamiento y retorno.

b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

⇒ Téngase en cuenta que el art. 23.1 LPH (§ 2.4) considera producida la destrucción del edificio cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

TÍTULO III

DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA

Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

⇒ Véase art. 34 LH, transcrito en nota al art. 14 de esta ley.

En sentido contrario, el art. 1.571 Cc.

Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.

Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta Ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19, desde el comienzo del arrendamiento.

Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.

Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente Ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este título.

⇒ Consúltese la DT 3.ª 11 de la presente ley.

Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del diez por ciento de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

⇒ Por actividad empresarial ha de estarse al concepto que se recoge en el art. 3.2 de esta ley, y por actividad profesional, las que encajan en la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.

Respecto a la posibilidad de que un subarrendatario subarriende, a su vez, en Resolución de 13 de marzo de 1995 se dice que: «si bien es cierto que no existe en la Ley una prohibición expresa para que el subarrendatario celebre nuevo contrato de subarriendo, como la establecida en el art. 20 del texto refundido de 1964, no ofrece dudas la permanencia de tal prohibición dada la redacción de la Ley que en todo momento se refiere como partes sólo al arrendador o cedente y al subarrendatario o cesionario».

Artículo 33. Muerte del arrendatario.

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

⇒ Véanse los arts. 661, 1.112 y 1.257 Cc.

Artículo 34. Indemnización al arrendatario.

⇒ Véase la DT 3.ª10 de esta ley.

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

Artículo 35. Resolución de pleno derecho.

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

✐ Artículo modificado por art. 1.19 de Ley núm. 4/2013, de 4 junio.

⇒ El apartado a) se refiere a la falta de pago de la renta, el b) a la falta de pago de la fianza, el d) a la realización de daños en la finca o de obras no consentidas, y el e) a las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Ténganse en cuenta los arts. 1.124, 1.556 y 1.568 Cc.

TÍTULO IV

DISPOSICIONES COMUNES

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

⇒ Véase lo dispuesto en la DA 3.ª relativa al depósito de fianzas.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

⇒ Consúltese al respecto lo establecido respecto a las prórrogas en el art. 10 de esta Ley.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

⇒ El interés legal ha sido fijado hasta el 31 de diciembre de 2021 en el 3,00 por 100, conforme establece la disposición adicional cuadragésima novena de la Ley 11/2020, de 30 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2021.

Sobre compensación, para determinar el saldo de la fianza, véanse los arts. 1.195 a 1.202 del Cc.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

✐ Artículo modificado por art. 1.14 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

Artículo 37. Formalización del arrendamiento.

Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

⇒ Vid. art. 1.279 Cc.

Este artículo recoge el principio general consagrado en el art. 1.278 Cc., exigiendo además, que se hagan constar los datos que se mencionan en el párrafo 2 de este artículo.

Véase el art. 38 (constancia documental y registral de la referencia catastral) del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE núm. 58, de 8 de marzo).

Véase el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos (transcrito en la DA 2.ª de esta ley).

TÍTULO V

PROCESOS ARRENDATICIOS

⇒ Véase el § 3.3 de la presente obra.

Artículo 38 a 40. Competencia.

...

✐ Artículos derogados por disp. derog. única.2.6º de Ley núm. 1/2000, de 7 enero.

Disposiciones adicionales

Primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento

⇒ Consúltense el art. 1 del Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial (§ 2.5), el art. 53 del RD 3148/1978, de 10 de noviembre, que desarrolla el anterior (§ 2.6), y los arts. 3 y 4 del RD 727/1993, de 14 de mayo, sobre precio de las viviendas de protección oficial de promoción privada (BOE núm. 130, de 1 de junio), cuyo tenor es el siguiente:

«Art. 3. 1. La renta inicial de las viviendas a que se refiere el artículo 1 de este Real Decreto, que se arrienden a partir de su vigencia, será la que libremente acuerden las partes.

2. La revisión de las rentas de viviendas a que se refiere el citado artículo 1 podrá actualizarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del índice general de precios al consumo.

Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir, como cantidades asimiladas a la renta, el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.

Art. 4. 1. La renta máxima inicial por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas de protección oficial de promoción privada acogidas al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, que se arrienden a partir de la vigencia de este Real Decreto, será el porcentaje, que determine la normativa estatal o autonómica, del precio máximo de venta que corresponda en segunda y posteriores transmisiones, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 de este Real Decreto.

2. La revisión de las rentas de las viviendas acogidas a dicho Real Decreto-ley podrá actualizarse anualmente de acuerdo con la evolución del índice general de precios al consumo.

Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir, como cantidades asimiladas a la renta, el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.»

1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva.

2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.

3. No se aplicará revisión de rentas de las viviendas de protección oficial salvo pacto explícito entre las partes. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.

✐ Ap. 3 modificado por disp. final 1.2 de Ley núm. 2/2015, de 30 marzo.

4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.

5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.

6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.

7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.

8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente Ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.

La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente Ley.

Segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria

1. El artículo 2, número 5º de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:

«5º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos».

2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta Ley se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad.

⇒ En desarrollo de esta disposición se ha dictado el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero (BOE núm. 64, de 14 de marzo), sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, cuyo texto es el siguiente:

«Artículo 1. Ámbito de aplicación.– El presente Real Decreto será de aplicación exclusivamente a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los arrendamientos urbanos celebrados a partir del día 1 de enero de 1995.

Art. 2. Títulos inscribibles.– Serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato.

Art. 3. Descripción de la finca.– 1. Cuando la finca arrendada conste inscrita bajo folio registral independiente, se consignarán por el Notario, incluso si no aparecen reflejados en el documento privado del contrato, todos los datos sobre la población, calle, número y situación dentro del edificio de la finca arrendada, superficie y linderos de ésta. Se consignarán también los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su caso, el número correlativo que tuviere asignado la finca arrendada en la propiedad horizontal, así como la cuota de comunidad correspondiente a la misma cuando se haya pactado que los gastos generales sean a cuenta del arrendatario.

2. Si la finca arrendada no coincide con la que tiene abierto folio registral y es una parte de ésta, se describirá aquélla con las mismas circunstancias expresadas en el apartado anterior, pero no será necesario describir el resto del edificio o vivienda.

Art. 4. Otros datos del título.– Se harán constar en éste, además de la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

Art. 5. Modificaciones posteriores.– Los títulos señalados en el artículo 2 permitirán la inscripción en el Registro de la Propiedad de los subarriendos, cesiones, subrogaciones, prórrogas y cualesquiera otras modificaciones de los arrendamientos inscritos.

Art. 6. Inscripción en el Registro.– 1. El contrato inicial y sus modificaciones serán objeto de asiento de inscripción en el folio registral abierto a la finca arrendada.

2. No será obstáculo que suspenda la inscripción del contrato la circunstancia de que la finca arrendada no forme folio registral independiente en el Registro, siempre que el edificio en su conjunto o la totalidad de la finca figuren inscritos a nombre del arrendador. Bastará en este caso, sin necesidad de segregación o de constitución previa de la propiedad horizontal, que la finca arrendada haya quedado suficientemente delimitada con expresión de su superficie, situación y linderos. La inscripción se practicará entonces en el folio abierto para la totalidad del edificio o de la finca.

No obstante, cuando a juicio del Registrador, la claridad de los asientos así lo requiera, o cuando lo solicite el presentante, la inscripción del arrendamiento de parte de la finca registral se practicará en folio independiente, bajo el mismo número y el de orden correlativo que le corresponda. La apertura del nuevo folio se hará constar por nota de referencia al margen de la inscripción de dominio.

Art. 7. Cancelación.– 1. Conforme a lo dispuesto en el artículo 353, apartado 3, del Reglamento Hipotecario, se cancelarán de oficio por el Registrador de la Propiedad las inscripciones de los arrendamientos urbanos de duración inferior a cinco años, cuando hayan transcurrido ocho años desde la fecha inicial del contrato y no conste la prórroga convencional de éste.

2. Por el mismo procedimiento se cancelarán de oficio las inscripciones de los demás arrendamientos urbanos, una vez que haya transcurrido el plazo pactado y no conste en el Registro la prórroga del contrato.

3. La copia del acta notarial por la que el arrendatario notifica al arrendador su voluntad de no renovar el contrato, en los casos comprendidos en el párrafo primero del artículo 10 de la Ley 29/1994, será título suficiente para la cancelación del arrendamiento.

4. Del mismo modo podrá cancelarse la inscripción en los supuestos comprendidos en dicho párrafo primero del artículo 10 de la Ley 29/1994, mediante la presentación de la copia del acta notarial por la que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, siempre que la notificación se haya hecho en tiempo oportuno y personalmente por el Notario en la forma prevenida por el artículo 202 del Reglamento Notarial.

Art. 8. Reducción de aranceles.– Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda, así como sus modificaciones, se beneficiarán de una reducción del 25 por 100 de los honorarios notariales y registrales que resulten de aplicación conforme al número 2 de sus respectivos aranceles.

Disposición final primera. Normativa supletoria.– En todo lo no previsto en este Real Decreto seguirán aplicables las normas notariales y registrales en vigor.

Disposición final segunda. Entrada en vigor.– El presente Real Decreto entrará en vigor el mismo día de su publicación en el "Boletín Oficial del Estado".»

Tercera. Depósito de fianzas

1. Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

2. Con objeto de favorecer la transparencia y facilitar el intercambio de información para el ejercicio de las políticas públicas, la normativa que regule el depósito de fianza a que se refiere el apartado anterior determinará los datos que deberán aportarse por parte del arrendador, entre los que figurará, como mínimo:

a) Los datos identificativos de las partes arrendadora y arrendataria, incluyendo domicilios a efectos de notificaciones.

b) Los datos identificativos de la finca, incluyendo la dirección postal, año de construcción y, en su caso, año y tipo de reforma, superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética.

c) Las características del contrato de arrendamiento, incluyendo la renta anual, el plazo temporal establecido, el sistema de actualización, el importe de la fianza y, en su caso, garantías adicionales, el tipo de acuerdo para el pago de los suministros básicos, y si se arrienda amueblada.

✐ Disposición adicional modificada por art. 1.15 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 marzo.

⇒ El interés legal ha sido fijado. hasta el 31 de diciembre de 2021 en el 3,00 por 100, conforme establece la disposición adicional cuadragésima novena de la Ley 11/2020, de 30 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2021.

Algunas Comunidades Autónomas han regulado esta materia en una serie de disposiciones de las que a continuación se hace una relación:

Andalucía: Ley 8/1997, de 23 de diciembre, de medidas en materia tributaria, presupuestaria, de empresas de la Junta y otras entidades, de recaudación, de contratación, de función pública y de fianzas de arrendamientos y suministros (BOJA núm. 151, de 31 de diciembre).

– Decreto 52/2002, de 19 de febrero, por el que se modifica el Reglamento General de Tesorería y Ordenación de Pagos, y se establecen normas de control de gastos en materia de personal y se regulan determinados aspectos de las fianzas de arrendamientos y suministros (BOJA núm. 33, de 19 de marzo).

Aragón: Ley 10/1992, de 4 de noviembre, de regulación de las fianzas de arrendamientos urbanos y otros contratos (BOA núm. 135, de 20 de noviembre).

Canarias: Decreto 45/1985, de 22 de febrero, por el que se regula la emisión de Papel de Fianza en materia de vivienda (BOCa núm. 26, de 1 de marzo; corrección de errores en BOCa núm. 40, de 3 de abril).

Cantabria: Título IV, «De las fianzas de arrendamiento y otros contratos» de la Ley 5/1993, de 6 de mayo, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Cantabria para 1993 (BOC núm. 5 extra, de 4 de junio).

Castilla-La Mancha: Decreto 98/1984, de 4 de agosto, por el que se regula la constitución de fianzas por arrendamientos y suministros (DOCL núm. 33, de 14 de agosto).

Castilla y León: Decreto 72/1986, de 5 de junio, por el que se regula la emisión de Papel de Fianzas de Arrendamientos y Suministros (BOCL núm. 65, de 13 de junio).

– Orden de 6 de febrero de 1987 por la que se regulan las modalidades y formas de gestión de las fianzas correspondientes a viviendas, locales de negocio y determinados suministros (BOCL núm. 34, de 18 de marzo).

– Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda (arts. 37 a 42 sobre depósito de las fianzas de los contratos de arrendamiento y de suministro y servicios que afecten a fincas urbanas) (BOE núm. 235, de 28 de septiembre).

Cataluña: Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el Depósito de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas y de Modificación de la Ley 24/1991, de la Vivienda (BOE núm. 204, de 23 de agosto).

– Decreto 147/1997, de 10 de junio, sobre Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y depósitos (DOGC núm. 2416, de 19 de junio).

Comunidad Valenciana: Decreto 333/1995, de 3 de noviembre, por el que se establece el régimen de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas y prestaciones de servicios o suministros (DOGV núm. 2622, de 9 de noviembre).

– Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda (arts. 19 a 27, y DA 6.ª sobre fianzas de arrendamientos urbanos) (BOE núm. 281, de 22 de noviembre).

Extremadura: Decreto 67/1985, de 26 de noviembre, sobre regulación de constitución de las fianzas de arrendamientos y suministros (DOE núm. 104, de 24 de diciembre).

– Ley 3/2001, de 26 de abril, de Vivienda (arts. 34 y 35) (BOE núm. 152, de 26 de junio).

Galicia: Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia (BOE núm. 217, de 8 de septiembre), arts. 30 y ss., sobre depósito de fianzas.

Illes Balears: Decreto 167/1984, de 28 de diciembre, de regulación de la constitución de fianzas de arrendamientos y suministros (BOCAIB núm. 2, de 20 de enero de 1985).

– Decreto 22/1989, de 22 de febrero, sobre creación y regulación del papel de fianzas (BOCAIB núm. 35, de 21 de marzo).

– Decreto 109/1990, de 13 de diciembre, de regulación de la inspección y recaudación de las fianzas de alquileres y suministros (BOCAIB núm. 8, de 17 de enero de 1991).

Madrid: Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, sobre régimen de depósito de las fianzas de arrendamientos urbanos y de suministros y servicios (BOCM núm. 306, de 26 de diciembre), corrección de errores por Resolución de 26 de marzo de 1997 (BOCM núm. 119, de 21 de mayo).

– Ley 12/1997, de 4 de junio, reguladora de las Actuaciones Inspectoras y de la Potestad Sancionadora en Materia de Depósito de Fianzas de Arrendamiento de la Comunidad de Madrid (BOE núm. 80, de 3 de abril de 1998).

Murcia: Decreto 11/1985, de 22 de febrero, sobre fianzas por alquileres y suministros (BORM núm. 71, de 26 de marzo; corrección de errores en BORM núm. 140, de 21 de junio).

– Orden de 27 de julio de 1994 de desarrollo del Decreto 67/1994, de 1 de julio (BORM núm. 184, de 11 de agosto).

– Ley 6/2013, de 8 de julio, de medidas en materia tributaria del sector público, de política social y otras medidas administrativas (BOE núm. 195, de 15 de agosto): deroga la Ley 1/1999, de 17 de febrero (BOE núm. 106, de 4 de mayo) y suprime el organismo autónomo «Instituto de Vivienda y Suelo de la Región de Murcia».

Navarra: Ley Foral 24/1996, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades (Cap. V del Tít. X – Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas) (BOE núm. 26, de 30 de enero de 1997).

– Decreto Foral 240/1998, de 3 de agosto, sobre supresión del depósito de fianzas correspondientes a contratos de arrendamientos urbanos ante la Administración de la Comunidad Foral (BON núm. 133, de 6 de noviembre).

Principado de Asturias: Decreto 48/2010, de 10 de junio, por el que se suprime el depósito de fianzas por arrendamientos y suministros en el Principado de Asturias (BOPA núm. 138, de 16 de junio).

La Rioja: Decreto 36/1986, de 12 de septiembre, que regula la constitución de fianzas de ordenamientos urbanos y suministros (BOR núm. 112, de 20 de septiembre).

– Decreto 61/1989, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de gestión y recaudación de fianzas de arrendamientos y suministros (BOR núm. 156, de 28 de diciembre).

Téngase en cuenta que el Decreto de 11 de marzo de 1949 derogado por esta Ley, seguirá produciendo sus efectos en aquellas Comunidades Autónomas que no hayan dictado las disposiciones reguladoras del depósito de fianzas.

Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda

Las personas que, en aplicación de lo establecido en la disposición transitoria segunda de la presente Ley, se vean privadas del derecho a la subrogación «mortis causa» que les reconocía el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto preferente de los programas de ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas.

⇒ Véanse los §§ 2.5 y siguientes.

Quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil

1. El artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma siguiente:

«1º El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable en la que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales, podrá ser enervado por el arrendatario si en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio, paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.

2º Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y éste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación.

3º En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la demanda las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación. Cuando ésta proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de consignar el importe antes de la celebración del juicio».

2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38, tendrán tramitación preferente tanto ante las Audiencias Provinciales, como ante los Tribunales Superiores.

En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación y de casación, cuando procedan, si no acredita al interponerlos tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente.

Si el arrendatario no cumpliese lo anterior, se tendrá por firme la sentencia y se procederá a su ejecución, siempre que requerido por el Juez o Tribunal que conozca de los mismos no cumpliere su obligación de pago o consignación en el plazo de cinco días.

También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto por el arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciación del mismo dejare aquél de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. Sin embargo, el arrendatario podrá cautelarmente adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se entenderá novación contractual.

✐ Ap. 2 modificado por disp. adic. 4 de Ley núm. 50/1998, de 30 diciembre.

3. El artículo 1687.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedará redactado de la forma siguiente:

«Artículo 1687.3.

Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan regulación especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de pago de la renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los trámites del juicio de cognición, en este último supuesto cuando no fuesen conformes con la dictada en primera instancia, y las recaídas en los juicios de retracto, cuando en todos los casos alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios.

No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la cuantía exceda de 1.500.000 pesetas.

Se entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia aunque difieran en lo relativo a la imposición de costas».

Sexta. Censo de arrendamientos urbanos

1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la presente Ley subsistentes a su entrada en vigor.

⇒ Este precepto ha de interpretarse en relación a la DT 2.ª1 que se ocupa de los arrendamientos de viviendas pactados desde el 9 de mayo de 1985, que estuvieren subsistentes el 1 de enero de 1995.

2. Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del arrendatario, de la renta del contrato, de la existencia o no de cláusulas de revisión, de su duración y de la fecha del contrato.

⇒ Véase la Orden de 20 de diciembre de 1994 por la que se dictan normas para la elaboración del censo de contratos de arrendamiento de viviendas (BOE núm. 310, de 28 de diciembre).

3. A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo máximo de tres meses a partir de la entrada en vigor de la Ley, los datos del contrato a que se refiere el párrafo anterior.

4. Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se refiere esta disposición de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.

5. El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3 privará al arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios fiscales a que se refiere la disposición final cuarta de la presente Ley.

Séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje

Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número 3, cuyo contenido será el siguiente:

«En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes, los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como se dispone en el número 1 de este artículo».

Octava. Derecho de retorno

El derecho de retorno regulado en la disposición adicional cuarta.3ª del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta disposición y, en su defecto, por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

⇒ Consúltense la nota al art. 28.a) de esta Ley y los arts. 78 a 94 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (§ 2.2).

Actualmente, ha de estarse a lo dispuesto en el art. 19 del Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (§ 3.7).

Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al cincuenta por ciento de la anterior, siempre que tenga al menos noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.

Novena. Declaración de la situación de minusvalía

A los efectos prevenidos en esta Ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes.

⇒ Véanse el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social (BOE núm. 289, de 3 de diciembre de 2013), y el Real Decreto 1971/1999, de 23 de diciembre, de procedimiento para el reconocimiento, declaración y calificación del grado de discapacidad (BOE núm. 22, de 26 de enero de 2000; corrección de errores en BOE núm. 62, de 13 de marzo).

Por su parte, el Real Decreto 1368/1985, de 17 de julio (BOE núm. 189, de 8 de agosto; corrección de errores BOE núm. 211, de 3 de septiembre), por el que se regula la relación laboral de carácter especial de los minusválidos que trabajen en los Centros Especiales de Empleo, en su art. 2 dispone:

«Art. 2. Sujetos de la relación laboral.– Uno. A los efectos del presente Real Decreto son trabajadores las personas que, teniendo reconocida una minusvalía en grado igual o superior al 33 por 100 y, como consecuencia de ello, una disminución de su capacidad de trabajo al menos igual o superior a dicho porcentaje, presten sus servicios laborales por cuenta y dentro de la organización de los Centros Especiales de Empleo definidos en el artículo 42 de la Ley de Integración Social de los Minusválidos.

La disminución de la capacidad de trabajo se apreciará poniéndose ésta en relación con la capacidad normal de trabajo de una persona de similar cualificación profesional.

La determinación del grado de minusvalía se llevará a cabo por los Equipos Multiprofesionales en resolución motivada, aplicándose los correspondientes baremos establecidos en la Orden de 8 de marzo de 1984, o en la correspondiente norma reglamentaria que pueda sustituirla.

Dos. También a dichos efectos son empresarios las personas físicas, jurídicas o comunidades de bienes que, como titulares de un Centro Especial de Empleo, reciben prestación de servicios de los trabajadores a que se refiere el número anterior.»

Décima. Prescripción

Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente Ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil.

⇒ Véanse los arts. 1.964, 1.966 y 1.969 y 1.975 del Cc.

El artículo 1.964 del Cc, modificado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, dispone: «1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.

2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.»

Disposiciones transitorias

Primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

⇒ El Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril se incluye como § 2.3.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.

La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda.

⇒ La normativa aplicable será, por su orden, la siguiente:

1.º Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, en cuanto a la supresión de la prórroga forzosa y no aplicación del art. 57 LAU/64. Pero con aplicación también del apartado 2 de la DT 2.ª de la presente Ley, referido al art. 12 (del «Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario»), al art. 15 (de la «Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario») y el art. 24 (relativo a «los arrendatarios con discapacidad»). Asimismo, de aplicación también el apartado 3 de la DT 2.ª referido a la inaplicación de lo dispuesto en el art. 24.1 LAU/64, sobre cesión; y sobre la no procedencia de los derechos de tanteo y retracto en los rasgos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hubieren sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa; y no proceden tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

2.º La LAU/64 en todo lo demás, siempre que los contratos estén en período contractual, y en consecuencia, los arts. 1.543 y 1.573 del Cc.

3.º La normativa de la presente Ley sobre el arrendamiento de viviendas de los arts. 1, 2, 6 a 28.

2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

⇒ Estos arrendamientos se regirán por la siguiente normativa:

1.º Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, en lo que se refiere a la supresión de la prórroga forzosa del art. 57 LAU/64 y cuantos artículos sean una consecuencia de este precepto.

2.º La LAU/64, en todo lo demás, menos en el aspecto procesal por imperativo de la DT 6.ª de esta Ley, con la distinción, por tanto, entre arrendamientos de locales de negocio (art. 1), de locales con instalaciones (art. 3.2) y de locales para espectáculos (art. 3.3).

3.º Artículos del Cc. sobre arrendamientos si se tratare del ejercicio de derechos no reconocidos en la LAU/64.

4.º La normativa, en su totalidad, prevista en esta Ley, si se produce la tácita reconducción del art. 1.566 Cc., pero referida a los arrendamientos para usos distintos al de vivienda, de que hablan los arts. 1, 3, 4 y 29 a 34.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley.

⇒ Los locales a que se refiere el texto legal serán los arrendados a la Iglesia Católica, Estado, Provincia, Municipio, Entidades benéficas, Asociaciones piadosas, Sociedades o Entidades deportivas, Corporaciones de Derecho público, y en general, cualquiera que no persiga lucro. También habrán de incluirse las Comunidades Autónomas y las Iglesias confesionales no católicas, así como los arrendamientos para despachos profesionales según el art. 58.3 LAU/64.

Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

⇒ Esta transitoria se refiere tan sólo a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y que se encuentren subsistentes el 1 de enero de 1995. Continuarán rigiendo los arts. 1, 4.1, 6 a 21, 23, 24.3 a 5, 25 a 28, 43 a 46, 49 a 57, 62 a 69, 76, 78 a 96, 101, 106, 107, 110, 112 a 119 LAU/64.

Habrán de continuar rigiéndose por el art. 1.543 y siguientes del Cc. todos aquellos contratos de arrendamiento que según el art. 2 LAU/64 están excluidos del ámbito de la misma, si subsistieran al 1 de enero de 1995, es decir, los arrendamientos por temporada (apdo. 1), los de locales para casinos o círculos de recreo (apdo. 3) y aquellos en los que arrendándose una finca con casa-habitación fuere el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo (apdo. 4), así como los de industria o negocio (art. 3.1), y de solares y los complejos.

2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24 de la presente ley.

3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el Capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

⇒ Arts. 47 a 55 LAU/64 y DF 2.ª LAU/94.

B) Extinción y subrogación.

4. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.

5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente Ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones.

6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.

7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la Ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.

9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.

La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.

Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente Ley.

En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación.

C) Otros derechos del arrendador.

10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta Ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

10.1. En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.

10.2. Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.

10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

⇒ Téngase en cuenta que este artículo se refiere tan sólo a las «obras de reparación» de que habla el art. 107 LAU/64, pero que se realicen después del 1 de enero de 1995. Siguen subsistentes, además del art. 107, los arts. 108 a 111 y 113 LAU/64; únicamente se modifica el art. 108 pero sólo en la forma de llevar a cabo la repercusión que ha de efectuarse a partir del 1 de enero de 1995. Se autoriza al arrendador para que pueda utilizar, en lugar de lo previsto en el art. 108 LAU/64, el sistema de este apartado 3.

1ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.

2ª Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.

3ª Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.

4ª El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente Ley.

5ª La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

10.4. Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.

⇒ Véase nota anterior.

10.5. Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley.

⇒ Téngase en cuenta que no se hace referencia alguna a la fecha de celebración de los contratos.

Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.

D) Actualización de la renta.

11. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.

Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.

La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:

1ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.

En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado texto refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador; y, como índice correspondiente a la fecha del contrato, el del mes de junio de 1964.

En los arrendamientos de viviendas no comprendidas en el artículo 6.2 del citado texto refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.

2ª De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculada con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior o en la regla 5ª, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera pagando.

3ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado Texto Legal.

4ª A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

5ª. Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1ª sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última.

La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:

– El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.

– El 24 por 100 para el resto de los supuestos.

Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 12 por 100.

Esta regla ha de ser interpretada como expresiva de la voluntad del legislador de establecer un mecanismo de fijación de la cuantía de la renta actualizada, que se configura como alternativa más favorable para el arrendatario (y forzosa para el arrendador) respecto al sistema general de determinación de la renta actualizada previsto en la regla 1.ª El objetivo de este sistema es el de conseguir una adecuada actualización de las rentas antiguas que el arrendatario no ha de soportar de forma inmediata, sino progresivamente en el plazo de cinco o diez años (según se encuentre en una u otra de las situaciones contempladas en la regla 9.ª). En consecuencia, la norma no pretende que en cada una de las anualidades correspondientes al período de cinco o diez años que ha de durar la actualización, la renta vaya incrementándose de forma acompasada a la evolución de las revalorizaciones catastrales, sino que lo que se persigue es que, transcurrido el plazo de cinco o diez años, la renta alcance un valor actualizado, fijado en relación a la evolución de los índices de precios de consumo o de costes de la vida (regla 1.ª), o en relación a las revisiones de los valores catastrales (regla 5.ª), debiendo utilizarse este último parámetro cuando el resultado de su aplicación sea más favorable para el arrendatario. De lo anterior se sigue que la base para calcular el valor de la renta correspondiente a cada uno de los años en que se ha de desarrollar el procedimiento de actualización previsto en la regla 5.ª es una cantidad fija (el 12 o el 24 por 100 del valor catastral vigente en 1994, según los casos), y no, una cifra variable, resultante de la consideración en cada año del valor catastral vigente en el año precedente. Ello hace que sea factible que al término del período de actualización, la renta antigua o congelada haya experimentado un incremento razonable, correlativo al aumento experimentado por los precios del resto de los bienes y servicios (coste de la vida), o al aumento del valor catastral de la finca arrendada.

6ª El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.

7ª No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes:

Número de personas que convivan en la vivienda arrendada	Límite en número de veces el salario mínimo interprofesional
1 ó 2	2,5
3 ó 4	3
Más de 4	3,5

Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta.

En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.

Se han de distinguir dos supuestos distintos en relación con la variación que experimenten los ingresos del arrendatario: 1.º en el caso de que, una vez iniciada la actualización éste llegase a peor fortuna, ya por disminución del montante de sus ingresos, ya por aumento de las personas que con él convivan, el criterio casi unánime de la doctrina y de los Tribunales de Justicia considera que la concurrencia de circunstancias adyacentes o influyentes en la relación contractual originaria es contraria a la propia relación arrendaticia, por lo que tras la primera revisión de la renta no puede incidir en el proceso de actualización la circunstancia de que el arrendatario no supere en alguno de los sucesivos períodos el porcentaje del salario mínimo interprofesional previsto en la regla 7.ª, aunque otro sector minoritario mantenga la tesis contraria, con apoyo en el tenor literal de párrafo segundo del apartado 11, letra D de esta disposición transitoria 2.ª en el carácter gradual y progresivo de la actualización, del que se infiere la pretensión del legislador, latente en la DT de la Ley, de dar satisfacción al derecho del arrendador de que la renta recupere, en la medida de lo posible, su poder adquisitivo evitando un desequilibrio inmediato en la capacidad económica del arrendatario o, en definitiva, porque no resultaría coherente que se valorara la situación económica del inquilino en la primera actualización y se desdeñase en las sucesivas; 2.º en el supuesto de que los ingresos percibidos por el arrendatario hayan mejorado o disminuido el número de personas convivientes después del fallido intento de actualización de la renta, por la concurrencia de las circunstancias recogidas en la mencionada regla 7.ª, la doctrina y la jurisprudencia no son tan unánimes, defendiendo posturas opuestas que sostienen que la imposibilidad de la actualización de rentas, por insuficiencia de ingresos del arrendatario y de las personas que con él convivan, no es absoluta sino que desaparecerá si en años posteriores mejora la situación económica de los ocupantes de la vivienda, y, que entienden, que por el principio de seguridad jurídica, debe estarse siempre a los ingresos que el arrendatario tenga al efectuarse la actualización primera.

8ª En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Índice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

9ª La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:

a) En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:

Período anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley	Porcentaje exigible de la renta actualizada
1º	10
2º	20
3º	30
4º	40
5º	50
6º	60
7º	70
8º	80
9º	90
10º	100

b) En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados en la letra a) anterior.

10ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

⇒ La actualización de la renta regulada por el apartado D) de esta disposición presenta un contenido y una significación jurídica distintos de la elevación o revisión, pretendiéndose, de acuerdo con la Exposición de Motivos de la Ley, que la renta pactada inicialmente recupere gradualmente «las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda», y «con la elevación se trata de mantener la equivalencia y proporcionalidad entre las prestaciones durante la vida del contrato a partir de las rentas actualizadas, conforme a los criterios de revisión previstos en el propio contrato o en su defecto en la nueva ley, siguiendo para ello el procedimiento establecido en la de 1964, cuya vigencia mantiene, según la DT 2.ª A» [SAP Asturias 18-4-1996].

La fórmula a utilizar podría ser la siguiente:

Ra = I₂ × R_i

I_l

siendo:

R_a = Renta actualizada.

I₂ = el Índice de Precios al Consumo del mes anterior al de la actualización.

R_i = Renta inicial del contrato.

I_l = el Índice de Precios al Consumo del mes anterior a la fecha del contrato.

Sin embargo, ha de tenerse en cuenta que los arrendamientos de viviendas suntuarias de que trata el art. 6.2 LAU/64 celebrados antes del 12 de mayo de 1956, habrá de tomarse como renta inicial la revalorizada de que habla el art. 96.10 LAU/64 de dicha LAU/64, y como índice el correspondiente a la fecha del mes de junio de 1964. Y en las viviendas no suntuarias, habrá de tomarse como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954. Una vez obtenida la renta actualizada habrá de compararse ésta con la que conste en el último recibo, de forma que si éste es superior, no habrá incremento alguno, y si fuere inferior cabrá la actualización conforme se establece en la regla 2.ª de este apartado 11. Tampoco cabrá la actualización cuando la renta actualizada sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en la regla 5.ª de este apartado.

Para calcular la renta revalorizada a que se refiere el art. 96.10 LAU/64 habrá que sumar a la renta contractual los incrementos legales previstos, en su caso, en el art. 118 LAU/64, y en los Decretos de 17 de mayo de 1952, 6 de marzo de 1953, 9 de abril de 1954, 30 de noviembre de 1956, 22 de julio de 1958 y 6 de septiembre de 1961; y multiplicar todo ello por el coeficiente 4 en los contratos celebrados hasta el 17 de julio de 1936, por el 3 en los celebrados desde el 18 de julio de 1936 al 31 de diciembre de 1941; del 2 de los celebrados desde el 1 de enero de 1942 al 31 de diciembre de 1946; del 1,50 desde el 1 de enero de 1947 al 31 de diciembre de 1951; y de 1,25 desde el 1 de enero de 1952 a 11 de mayo de 1956. Para el cálculo de la actualización de las viviendas no suntuarias según la LAU/64, habrán de tomarse en cuenta los Decretos de 6 de marzo de 1953, 8 de abril de 1954, 30 de noviembre de 1956 y 22 de julio de 1958, así como el de 6 de octubre de 1961, pero siempre teniendo en cuenta el contenido de cada una de estas disposiciones, y los presupuestos para su aplicación.

Tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985

⇒ Los arrendamientos a los que se refiere esta disposición son todos aquellos que en la LAU/64 se califican como de locales de negocio propiamente dichos y no por asimilación, y además que hayan sido pactados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan al 1 de enero de 1995. Serían los siguientes:

a) Arrendamientos sobre locales de negocio a los que se refiere el art. 1 LAU/64.

b) Arrendamientos sobre locales de negocio con instalaciones, a los que se refiere el art. 3.2 LAU/64.

c) Arrendamiento de industria de espectáculos de que trata el art. 3.3 LAU/64.

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

⇒ Los artículos de la LAU/64 (§ 2.2) aplicables serían:

Arts. 1 (sobre ámbito del arrendamiento de local de negocio), 2.1 (sobre arrendamiento de local de negocio por temporada), 3.1 (sobre arrendamiento de industria de local de negocio con instalaciones y de la industria o negocio de espectáculos del art. 3.3), 5 (sobre arrendamiento de local de negocio por asimilación), 6.3 (sobre renuncia de derechos), 7 (sobre arrendatarios extranjeros), 8 (sobre analogía), 9 (sobre abuso de derecho y fraude de ley), 22 (sobre subarriendo), 29 a 42 (sobre derecho de traspaso), 47 a 55 (sobre derechos de tanteo y retracto), 56 (sobre duración y desistimiento), 61 (sobre extinción del subarriendo), 62 núms. 1 a 3 y 76 (sobre denegación de la prórroga por necesidad), 77 (sobre industria o negocio de espectáculos), 78 a 94 (sobre denegación de prórroga por derribo para nueva edificación, si se tratare de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985), 101 (sobre notificación de incrementos y repercusiones), 106 (sobre caducidad de acciones en caso de incrementos o repercusiones), 114 (sobre causas de resolución del arrendamiento por el arrendador), 115 y 116 (sobre causas de resolución del arrendamiento a instancia del arrendatario), 117 (sobre resolución del subarriendo), 118 (sobre resolución por pérdida) y 119 (sobre causa de suspensión de los contratos).

Produciéndose modificaciones en los siguientes artículos:

Arts. 57 (sobre la prórroga forzosa), 60 (sobre sucesión en el arrendamiento), 97 y 98 (sobre rentas), 99.1 (sobre repercusión de contribución), 102 (sobre repercusión por servicios y suministros), 105 (sobre fianzas), 108 y 109 (sobre repercusión por obras).

B) Extinción y subrogación.

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:

1ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años.

Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.

⇒ Las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas han sido aprobadas por Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre (BOE núms. 234 a 236, de 29 de septiembre y 1 y 2 de octubre). En concreto la División 6.ª a que se refiere esta regla 1.ª lleva por título «Comercio, restaurantes y hospedaje, reparaciones».

Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a dos mil quinientos metros cuadrados, en cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años.

2ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquellas a las que se refiere la regla 1ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:

– De menos de 85.000 ptas., en veinte años,

– Entre 85.001 y 130.000 ptas., en quince años,

– Entre 130.001 y 190.000 ptas., en diez años,

– De más de 190.000 ptas., en cinco años.

Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación en la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad que corresponda.

Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente Ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha de traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuando en un local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas cuotas, sólo se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de ellas.

Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero.

⇒ Esta Disposición transitoria tercera B) 4 establece un sistema de resolución de los contratos de arrendamiento de local de negocio en los que el arrendatario es persona jurídica y se dedica al comercio en que se conjugan dos variables: la actividad a la que se dedique y la superficie del local. La extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985 por el transcurso de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994 requieren: que en ellos se desarrollen actividades comerciales, en concreto las comprendidas en la División 6 de la tarifa del IAE y que la superficie del local con ese destino no sea superior a dos mil quinientos metros cuadrados. Si es superior la extinción se podía producir entre los cinco y los veinte años de vigencia de la Ley.

5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.

En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se regirá por lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, y serán aplicables al arrendamiento renovado las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.

⇒ Si el contrato estuviere en plazo contractual, el régimen jurídico a aplicar será la LAU/64, y en el supuesto de que a la expiración del término se produzca la tácita reconducción del art. 1.566 Cc., entonces serán de aplicación las normas de la LAU/94 relativas al arrendamiento de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda que se recogen en los arts. 3, 4, 29 a 37.

C) Actualización de la renta.

6. A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:

1ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.

2ª De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera cobrando sin la actualización.

3ª En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de 5 ó 10 años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:

⇒ Los arrendamientos a los que afecta serán los de locales de negocio que fueren anteriores al 9 de mayo de 1985 y subsistieran al 1 de enero de 1995, de los que fuere arrendatario una persona jurídica, y que tuvieren según el apartado 4 un período de extinción de 5 ó 10 años.

Actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley	Porcentaje exigible de la renta actualizada
1º	10
2º	20
3º	35
4º	60
5º	100

4ª En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquellos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de 15 ó 20 años, la revisión de renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9ª a), del apartado 11 de la disposición transitoria segunda.

⇒ Los arrendamientos a que se refiere son aquellos en los que el arrendatario es una persona física y los comprendidos en el apartado 4 con un período de extinción de 15 ó 20 años.

5ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado Texto Legal.

6ª A partir del año en que se alcance el 100 por 100 de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

7ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

8ª Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a aquella en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.

7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1ª, 5ª y 6ª del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.

En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7.

8. La revisión de renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período de extinción de quince o veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación de la misma.

Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste para la revisión de la renta.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente Ley.

⇒ Al respecto, la SAP de Asturias de 7 de mayo de 1996 declara: «En efecto, la DT 3.ª c) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, regula la actualización de la renta de los contratos de arrendamientos anteriores al año de 1985 con un contenido y una significación jurídica distinta de la elevación. Mediante la actualización lo que pretende la Ley, dicho en términos de la Exposición de Motivos, es que la renta pactada inicialmente recupere gradualmente "las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda". Con la elevación se trata de mantener la equivalencia y proporcionalidad entre las prestaciones durante la vida del contrato a partir de las rentas actualizadas, conforme a los criterios de revisión previstos en el propio contrato o en su defecto en la nueva Ley, siguiendo para ello el procedimiento establecido en la de 1964, cuya vigencia se mantiene, según la citada DT, letra A).1. Por esta razón la regla sexta del punto 6 del apartado C señala expresamente que "A partir del año en que se alcance el 100 por 100 de actualización, la renta que corresponda podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios al Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación". De esa forma, los mecanismos de revisión instalados en el contrato actúan a partir del momento en que se hubiera repercutido toda la inflación, y se accionan conforme a la normativa anterior. Hasta entonces la actualización de la renta, si procede, se realiza conforme a las previsiones establecidas en la Ley de 1964, independientemente de los incrementos que hubieran podido realizarse durante la vida del contrato, que únicamente podrán influir, en el plazo más o menos breve en que el arrendador va a poder cobrar la totalidad de la renta actualizada.»

D) Otros derechos del arrendador.

9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta Ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda.

⇒ Será aplicable también a los arrendamientos de locales de negocio que se hubieren celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que subsistan al 1 de enero de 1995, todo lo referente a:

Impuesto sobre el Patrimonio (DT 2.ª, apdo. 10.1), Impuesto sobre Bienes Inmuebles (DT 2.ª, apdo. 10.2), repercusión por obras (DT 2.ª, apdos. 10.3 y 4), repercusión por servicios y suministros (DT 2.ª, apdo. 10.5).

La SAP de Barcelona de 25 de febrero de 1997 dictamina que:

«Desde esta perspectiva, a la entrada en vigor de la nueva LAU, existirán arrendamientos en los que el arrendatario venga pagando el importe de los servicios y suministros, porque así se había pactado; que venga abonando sólo el importe de los aumentos experimentados por aquéllos desde la conclusión del contrato; o, por último, que sea el arrendador quien los venga prestando a su costa, sin otra contraprestación que la representada por la renta. En el primer caso no tendrán la condición de cantidades asimiladas a la renta y continuarán siendo de cargo del arrendatario, si bien el arrendador, al amparo de lo dispuesto en el apartado 10.5 de la citada DT 2.ª, a la que se remite el apartado 9 de la DT 3.ª, podrá sustituir la cantidad que en tal concepto venía satisfaciendo el inquilino por la superior que corresponda al importe de tales gastos producidos a partir del 1 de enero de 1995. En el segundo supuesto, tendrán la consideración de cantidades asimiladas, lo que no impide al arrendador repercutir al arrendatario el total coste que se produzca a partir de la fecha indicada de 1 de enero de 1995. En el tercer caso, y conforme al citado apartado 10.5, podrá ahora el arrendador repercutir la totalidad del coste; b) respecto a las repercusiones por obras que por acuerdo de las partes se hubieran producido en arrendamientos posteriores a la LAU de 1964, puede decirse que como no se trata de repercusiones realizadas al amparo de la Ley, sino de un acuerdo de elevación de renta por razón de tales obras, se incluyen dentro del concepto de renta que viniere pagando el arrendatario; sin olvidar que el apartado 10.3 de la citada DT 2.ª permite al arrendador repercutir las obras de reparación posteriores al 1 de enero de 1995 en todos los arrendamientos anteriores a 1985; y c) por último, respecto a los impuestos, tributos y repercusiones fiscales que viniera pagando el arrendatario en virtud de pacto, no tienen la consideración de cantidades asimiladas, pudiendo el arrendador a la entrada en vigor de la nueva LAU y conforme a lo dispuesto en el apartado 10.2.C) de la DT 2.ª, repercutir el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado, sustituyendo al pacto anterior de repercusión por tal concepto. En resumen, todos los gastos que por acuerdo de las partes y no por aplicación de los citados artículos 102 y 108 de la LAU de 1964 corresponde abonarlos al arrendatario no constituyen cantidades asimiladas y el arrendatario habrá de seguir abonándolos en el futuro y si no lo hacía el citado apdo. 10 de la DT 2.ª permite como derechos del arrendador exigir del arrendatario el total importe del IBI, obras de reparación y servicios y suministros, sin que dichos conceptos tengan tampoco la consideración de cantidades asimiladas a la renta ni a efectos de absorción, ni de comparación con lo que en la actualidad paga el arrendatario a fin de hallar el porcentaje de la renta actualizada a aplicar en la primera o sucesivas anualidades.

Para calcular el porcentaje habrán de sumarse las cantidades asimiladas que en el párrafo 2.º de la regla 5.ª se concretan por referencia a la "repercusión del arrendatario del aumento de coste de servicios y suministros" a que se refiere el artículo 102 y la "repercusión del coste de las obras" del artículo 107, ambos de la LAU de 1964, siquiera, en principio, tales repercusiones sólo se permiten en la citada LAU de 1964 para arrendamientos anteriores a su entrada en vigor. Lo dicho parece significar que cualesquiera gastos que por acuerdo de las partes, y no por aplicación de dichos preceptos, corresponden al arrendatario por servicios y suministros (tales como agua, calefacción, portería, gastos de comunidad), no constituyen cantidades asimiladas y el arrendatario habrá de seguir abonándolos en el futuro, además de lo que corresponda por renta actualizada, siempre y cuando tales gastos no deban entenderse englobados dentro del propio concepto de renta, es decir, no se trate de que el arrendador los venga prestando a su costa, sin otra contraprestación que la propia renta. En general, la Ley de 1964 estimaba que si otra cosa no se había manifestado al concluir el contrato, el coste de servicios y suministros era de cuenta del arrendador.»

E) Otros derechos del arrendatario.

10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.

A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.

El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió.

Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.

El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de quince días desde su celebración.

El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro.

12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999.

✐ Ap. 12 añadido por disp. adic. 8 de Ley núm. 55/1999, de 29 diciembre.

⇒ La Disposición transitoria tercera estableció un dilatado régimen transitorio para la extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que en aplicación del artículo 57 de la antigua LAU se beneficiaban del derecho de prórroga obligatoria a favor del arrendatario. Con la nueva regulación, cuando el arrendatario del local de negocio es una persona física se dan distintas soluciones a la extinción del contrato según diversos supuestos: si los contratos se encuentran aún dentro del plazo pactado, durarán el tiempo que reste para que se cumpla el plazo; los contratos se extinguen por jubilación o fallecimiento del arrendatario si se encuentran en situación de prórroga legal; existe la posibilidad de subrogación del cónyuge que continúe la misma actividad desarrollada en el local, en cuyo caso, al no indicar la norma un plazo máximo de duración, deberá entenderse que se mantiene en vigor el contrato hasta la jubilación o fallecimiento del cónyuge, no admitiéndose la subrogación si con anterioridad ya se han producido otras dos transmisiones por condición de heredero, según permitía el artículo 60 de la LAU de 1964. En defecto de cónyuge que continúe la actividad o si subrogado éste se produce su jubilación o fallecimiento, puede subrogarse un descendiente del arrendatario que continúe la actividad. Esta posibilidad solo existe si no han transcurrido veinte años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994 (es decir, antes del 1 de enero de 2015). La duración máxima en este caso sería también hasta el 1 de enero de 2015.

Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985

1. Los contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado Texto Refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

⇒ Estas modificaciones se refieren:

a) En cuanto a los arrendamientos asimilados al inquilinato del art. 4.2 LAU/64, a las mencionadas en la DT 3.ª de la presente LAU, y aun así distinguiendo, respecto a la duración, entre la Iglesia Católica y las Corporaciones que no persigan ánimo de lucro.

b) En cuanto a los arrendamientos asimilados a los de local de negocio del art. 5.2 LAU/64, también a las de la DT 3.ª, apartado 4 regla 2.ª

c) Respecto a los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollan actividades profesionales, concepto que no coincide exactamente con aquellas a las que se refiere el art. 58.3 relativo exclusivamente al «arrendamiento de local destinado por el arrendatario al ejercicio de su profesión facultativa y colegiada», declarando aplicable también el apartado 4 regla 2.ª de la DT 3.ª de la presente Ley, como si de arrendamientos asimilados a locales de negocio del art. 5.2 LAU/64 se tratare.2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2ª del apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán equiparados a aquéllos de los mencionados en la citada regla 2ª a los que corresponda un plazo de extinción de diez años.

⇒ Art. 4.2 LAU/64 (§ 2.2).

3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2ª del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.

⇒ Art. 5.2 LAU/64 (§ 2.2).

4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.

⇒ Son actividades profesionales las relacionadas en la Sección 2.ª del Impuesto sobre Actividades Económicas.

Quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial

Los arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente Ley continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo de aplicación.

⇒ Véanse DA 1.ª LAU/94 y RD 727/1993, de 14 de mayo.

Sexta. Procesos judiciales

1. El Título V de la presente Ley será aplicable a los litigios relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta Ley.

2. Se exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de las sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos de casación en los litigios sobre contratos de arrendamientos de local de negocio en los que la sentencia de la Audiencia Provincial se haya dictado después de la entrada en vigor de la presente Ley.

Disposición derogatoria

Única. Disposiciones que se derogan

Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la presente Ley, el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; los artículos 8 y 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de Política Económica, y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta Ley.

También queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949. Esta derogación producirá sus efectos en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma cuando se dicten las disposiciones a que se refiere la disposición adicional tercera de la presente Ley.

Disposiciones finales

Primera. Naturaleza de la Ley

La presente Ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8ª de la Constitución.

Segunda. Entrada en vigor

La presente Ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995.

El apartado 3 de la disposición transitoria segunda entrará en vigor el día siguiente al de la publicación de la presente Ley en el «Boletín Oficial del Estado».

Los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en el párrafo anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en vigor de la Ley.

Tercera. Publicación por el Gobierno de los Índices de Precios al Consumo a que se refiere esta Ley

El Gobierno, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente Ley, publicará en el «Boletín Oficial del Estado» una relación de los Índices de Precios al Consumo desde el año 1954 hasta la entrada en vigor de la misma.

⇒ Conforme a lo previsto en esta disposición se dictó la Orden de 28 de diciembre de 1994 por la que se dispone la publicación del Acuerdo del Consejo de Ministros de 23 de diciembre de 1994, por el que se hacen públicos los índices de precios de consumo, a los efectos previstos en la disposición final tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE núm. 313, de 31 de diciembre).

Una vez publicada la relación a que se refiere el párrafo anterior, el Instituto Nacional de Estadística, al anunciar mensualmente las modificaciones sucesivas del Índice de Precios al Consumo, hará constar también la variación de la proporción con el índice base de 1954.

Cuarta. Compensaciones por vía fiscal

El Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor de la Ley, a presentar a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que se arbitre un sistema de beneficios fiscales para compensar a los arrendadores, en contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la Ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato por aplicación de la regla 7ª del apartado 11 de la disposición transitoria segunda de esta Ley.