Читать книгу Сделки. Недействительность сделок - В. Г. Лазарев - Страница 15

§1. Общие положения

«1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».120

«Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность».121

Целями введения государственной регистрации являются: определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости и государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Требование о государственной регистрации установлено, прежде всего, в интересах третьих лиц, а не участников договора. Следовательно, стороны договора не вправе ссылаться на отсутствие регистрации, если они не приняли мер по устранению этого нарушения.122

Государственная регистрация сделки не является какой-либо формой сделки. Государственная регистрация сделки и форма сделки имеют разную правую природу и являются предметом регулирования самостоятельных норм,123 требование о государственной регистрации не относится к требованиям, предъявляемым к форме сделки,124 поэтому неправомерно нормы права, относящиеся к форме сделки, распространять по аналогии или по иному основанию на правоотношения, связанные с государственной регистрацией сделки.

Согласно пункту «о» статьи 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Таким образом, в силу Конституции России и ГК РФ только Российская Федерация праве издавать законы, в которых определяются права на недвижимое имущество и виды сделок с ним, подлежащие обязательной государственной регистрации. Субъекты Российской Федерации, муниципальные образования не имеют такого права.125

В некоторых случаях стороны договора, относительно которого нет императивной нормы федерального закона о государственной регистрации такого договора, указывают, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации договора. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ о моменте заключения договора, в частности, статье 433 ГК РФ. Такое условие договора является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.126 Ничтожность данного условия договора не влечет ничтожность всего договора, так как можно предположить, что сделка была бы совершена и без ничтожного условия относительно государственной регистрации договора.127

Если договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), и один из видов договора, содержащийся в смешанном договоре подлежит, государственной регистрации, то весь смешанный договор подлежит регистрации. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор считается незаключенным.128

Не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, так как в этом случае предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.129

Законодательством прямо не урегулирован порядок регистрации сделки, перехода права и/или регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о регистрации. В этом случае подлежит применению аналогия закона. Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда. Подобным образом должен быть решен и вопрос о возможности регистрации сделки, перехода права и/или регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о регистрации.

120

п.1 ст.164 ГК

121

Определение Конституционного Суда РФ от 05.06.2001г. №132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества „РЕБАУ АГ“ на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации, 2002г., №1

122

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2005г. №Ф08—6529/2004

123

Постановление ФАС Уральского округа от 24.04.2005г. №Ф09—575/05-ГК

124

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.01.2002г. №А56—21086/01

125

п.2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001г., №4

126

п.5 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001г., №4; Постановление ФАС Московского округа от 17.01.2003г. № КГ-А40/8923—02

127

ст.180 ГК РФ

128

п.13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001г., №4

129

п.14 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001г., №4; Постановление ФАС Уральского округа от 04.11.2003г. №Ф09—3115/03-ГК