Читать книгу Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам - Вадим Шабалин - Страница 4

Слышал, что в Москве с 2014 г. изменились правила постановки на учет очередников и лица, прожившие в городе менее 10 лет, также получили это право. Расскажите о новом порядке подробнее.

Еще с 01.01.2007 г. в столице вступил в силу Закон № 29-3Г[1], который регламентирует новые правила постановки на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В 2011 и 2014 гг. в этот документ были внесены существенные изменения. к сожалению, ужесточающие соответствующие правила. Он не имеет обратной силы во времени и не затрагивает интересов лиц, ставших очередниками в 1989–2004 гг., т. е. до введения в действие нового ЖК РФ.

Согласно выше указанному закону организуется три очереди.

1. На получение бесплатного жилья (по договору социального найма). Чтобы претендовать на таковое, необходимо получить статус малоимущих (см. вопрос в конце этой главы), причем сообщение заниженных сведений об имуществе и доходах влечет автоматическое исключение из очереди. Граждане, вставшие в эту очередь, будут мыкаться в ней минимум 20–25 лет (связано это с тем, что все очередники предшествующих годов будут автоматически переоформлены туда же). С такими людьми будут заключаться договоры безвозмездного пользования жилплощадью: в течение 5 лет с момента получения бесплатной квартиры ее невозможно будет приватизировать и продать, хотя можно совершить натуральный обмен (см. главу 3.9). В дальнейшем подобный договор может быть либо продлен либо переоформлен в договор социального найма (см. ответ на следующий вопрос). Для постановки на учет в эту очередь ценз оседлости «10 лет проживания в Москве» сохраняется;

2. На получение жилья путем коммерческого найма. Для тех, кто не хочет ждать обещанную квартиру и располагает минимальными деньгами (не признается малоимущим), будет предложено жилье на условиях коммерческого найма (см. главу 3.2 третьей книги серии). Сюда же переоформлена и бывшая очередь ЖСК (с сохранением года постановки на учет). При этом квартиру путем коммерческого найма удастся получить через 5–6 лет, однако платить за нее придется в 2–3 раза дороже;

3. В собственность на льготных условиях. Эта очередь предназначена для граждан, имеющих средние доходы (более 20 минимальных зарплат в месяц), и жилье им будет предоставляться следующими способами: вступление в ССК или ЖНК (см. главу 3.13 третьей части нашей книги), пользование субсидиями (глава 4.6), получение льготного кредита (глава 3.21) или возмездной ссуды на возвратной основе (10–12 % годовых в рублях на срок до 10 лет). Именно в отношении этой категории граждан снято пресловутое ограничение насчет 10 лет проживания (постоянной прописки) в Москве. Томиться в ожидании придется, скорее всего, от 2 до 5 лет.

Нормы постановки на учет принципиально не изменились – в качестве базовой осталась величина в 10 кв. м общей площади квартиры на человека. Жильцы коммуналок, тяжелобольные лица и две семьи в смежных комнатах или в однокомнатной квартире имеют льготу до 15 кв. м общей площади (подробнее об этом – см. следующий вопрос). Кроме того, очередниками могут стать наниматели некомфортного жилья – квартир гостиничного типа и ордерованных общежитий (без ограничения общей площади последних).

Также в новой редакции закона перекрыты различные лазейки, используемые ранее для постановки на учет граждан, имеющих право на льготы (см. ответы на следующие вопросы).

Помимо «общей очереди» (наша семья мыкается в ней уже 12 лет) существуют еще и льготные. Можно ли перейти в одну из них и как это сделать?

На практике работы жилотделов сложились три основных списка (очереди) лиц, претендующих на получение жилого помещения (в дальнейшем, после ввода в действие нового ЖК РФ, их останется две:

1. Внеочередники (см. таблицу 4.1.1).

Реально указанным категориям граждан жилье предоставляется в срок от трех месяцев до двух лет со дня заявления их прав (постановки на учет).

Таблица 4.1.1

ПЕРЕЧЕНЬ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ПРАВО НА ВНЕОЧЕРЕДНОЕ ПОЛУЧЕНИЕ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ

2. Первоочередники (см. таблицу 4.1.2). В большинстве жилотделов для указанной категории лиц сложилась практика предоставления жилья «через одного» от простых очередников, чтобы не ущемлять интересы последних. Поэтому «первоочередники» получают положенное быстрее, но все равно через 1–6 лет после постановки на учет (данные по Москве). Однако с введением в действие с 01.03.2005 г. нового ЖК РФ (подробнее об этом см. главу 2.1) категория «первоочередников» исчезает в принципе: эти граждане будут поставлены в обычную очередь даже не по принципу «через одного», а в соответствии с датой постановки на учет, которая для бывших «первоочередников» будет, естественно, более поздней.

Таблица 4.1.2

ПЕРЕЧЕНЬ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ПРАВО НА ПЕРВООЧЕРЕДНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДЬЮ (до 01.03.2005)

Таблица 4.1.3

ПЕРЕЧЕНЬ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ПРАВО НА ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ ЖИЛПЛОЩАДЬ

3. Прочие очередники. Как уже говорилось в вопросе 4.1.1, ожидание квартиры указанной категории граждан, если они отказываются частично оплачивать свое будущее жилье, растягивается на 15–20 лет (в Москве очередь существует с 1989 г., а в отдельных регионах РФ – с 1978 г.).

На практике иногда встречается документальная симуляция заболеваний (психических или соматических), дающих на это право. Однако на страже интересов государства стоят бюро МСЭ (бывшие ВТЭК) при муниципальных органах власти, которые проверяют «мнимых больных». Даже получение соответствующего заключения не дает гарантии более быстрого получения квартиры, тем более его надо ежегодно обновлять..

В официальных документах часто встречаются разные площади жилого помещения – общая, жилая, строительная, эксплуатационная, а также имеются ссылки на всевозможные нормы, такие как санитарная, социальная, вселения в общежитие, ученая, предоставления. Разъясните, пожалуйста, суть этих терминов.

Давайте сначала разберемся с площадями: самое широкое понятие – площадь жилого помещения, которая включает в себя общую площадь (о ней ниже) и вспомогательную, к которой относятся балконы, лоджии, террасы, элементы эксплуатируемой кровли и другие летние (сезонные) помещения (согласно ст. 15 ЖК РФ таковые в общую площадь не входят). Последнее понятие, наиболее часто используемое в законодательстве, включает в себя жилую площадь, а также сумму подсобных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, неразрывно связанных с проживанием, – кухонь, передних, коридоров, холлов, ванных, туалетов, сантехкабин, кладовых, встроенных шкафов, внутриквартирных мусоропроводных камер и т. д. В общую площадь, как уже говорилось выше, не включаются вспомогательная площадь квартир, а также общедомовые места коллективного пользования – лестничные клетки, тамбуры, лифтовые холлы, общие коридоры, вестибюли, включая и нежилые помещения на первых этажах, чердаках, подвалах и полуподвалах. При замере общей площади квартиры каждое помещение из указанных выше, включая и жилые, измеряется, «как есть», т. е. с учетом физической толщины стен (перегородок), и такая площадь иногда еще называется общей эксплуатационной (именно с нее и начисляется в дальнейшем квартплата), в отличие от общей строительной, которая представляет собой площадь пространства, занимаемого квартирой, без учета внутренних перегородок, но с учетом половины толщины внешней и ограждающих стен (по осям). Вполне естественно, что строительная площадь всегда (в среднем на 2–4 %) больше эксплуатационной, что часто используется недобросовестными застройщиками (см. главу 3.12 третьей книги нашей серии). Следует также иметь в виду, что в статье 16 ЖК РФ дана немного другая трактовка этих понятий: вместо «жилого помещения» используется термин «квартира» как структурно обособленное помещение в многоквартирном доме (МКД), состоящее из одной или нескольких жилых комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые включают в себя балконы и лоджии.

Теперь давайте подробнее разберемся с нормами площадей. В ЖК РСФСР таких существовало три (см. табл. 4.1.4), в новом ЖК РФ – осталось столько же, только они стали называться по-другому. При этом норма общежития (бывшая санитарная) установлена в ст. 105 ЖК РФ единой, учетные же нормы и нормы предоставления определяются согласно ст. 50 ЖК РФ субъектами Федерации (в табл. 4.1.4 они приведены для Москвы и Подмосковья).

Таблица 4.1.4.

ЖИЛИЩНЫЕ НОРМЫ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РФ (до 01.03.2005 г. – РСФСР)

Слышали, что теперь (после введения в действие нового ЖК РФ – прим. авт.), чтобы встать в очередь на получение бесплатного жилья, надо числиться малоимущими. А какие доходы позволяют признать гражданина (семью) таковым? А если в собственности есть другое имущество, как будет определяться его стоимость? Проживаем в Москве.

С 1 июля 2006 года в Москве введен новый порядок постановки граждан на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма.

Постановка на учет на предоставление бесплатно жилых помещений (квартиры или комнаты) будет осуществляться при соблюдении двух условий:

1) отсутствие жилья или обеспечение жильем менее нормы, установленной законодательством;

2) признание граждан, нуждающихся в жилье, малоимущими.

Это новое требование, введенное Жилищным кодексом РФ с 01.03.2005 г. и Москве, как и другим регионам РФ, после принятия ЖК РФ необходимо было привести свое законодательство в соответствие с федеральным.

25 января 2006 года был принят Закон города Москвы № 7-ЗГ[2]. Постановлением Правительства Москвы № 362-ПП[3] определено, что признавать граждан малоимущими будут органы социальной защиты. Процедура постановки на учет состоит из двух этапов.

Первый этап. Москвичи обращаются в МФЦ (центр «Мои Документы») по месту своего жительства. Заполняют бланк заявления о признании малоимущими с указанием данных всех членов семьи. Далее предоставляются документы о своих доходах и стоимости имущества. Управление социальной защиты, произведя подсчет доходов, выносит решение о признании малоимущими (или об отказе в этом).

Второй этап. Заявитель и члены его семьи, в отношении которых принято решение о признании их малоимущими, в течение года после вынесения решения могут обратиться в управу своего района за постановкой на очередь (дополнительно предоставив требуемые документы). Глава управы, в соответствии с требованиями жилищного законодательства (определенное количество метров на каждого члена семьи (см. предыдущий вопрос); определенное число лет (не менее 10) проживания в Москве и т. д.), принимает решение о постановке граждан на учет в качестве нуждающихся в жилье.

Вышеуказанными нормативными актами предусмотрено, что малоимущими граждане признаются в составе семьи. Если речь идет об отдельной (некоммунальной) квартире, то учитываются все лица, постоянно зарегистрированные (прописанные) в ней. При этом супруг и несовершеннолетние дети, числятся в составе семьи даже и в том случае, если они проживают по другому адресу.

Малоимущими признаются те москвичи, доходы которых не позволяют им за период ожидания в очереди (в настоящее время – 20 лет) самостоятельно приобрести жилье по действующим нормам предоставления (1 чел. – 33 м², 2 чел. – 42 м², три и более – по 18 м² общей площади на каждого. Размер ежемесячного дохода семьи для такого признания зависит от нескольких факторов: величины прожиточного минимума (эта цифра устанавливается нормативными актами г. Москвы и составляет в 4 квартале 2015 г. 14 300 руб.); стоимости имущества, имеющегося в собственности граждан (земельные участки, дачные домики, гаражи, автомобили, ценные бумаги); правового статуса нынешней квартиры (социальный наем или частная), а также способа приобретения имеющегося жилья в собственность: безвозмездно (приватизация, дарение, наследование) или возмездно (купля-продажа, мена, рента). Причем доходы (зарплата, пенсии, пособия) считаются за два календарных года перед годом обращения с заявлением. Недвижимое имущество учитывается по кадастровой стоимости, а все иное (автомобили, ценные бумаги) – по рыночной.

Естественно, что передача недостоверных и явно заниженных данных автоматически влечет отказ от предоставления статуса малоимущего или даже исключение из очереди, если указанные факты вскрылись позднее.

Блиц

Семья из четырех человек, проживаем в коммуналке, комната муниципальная, стоим на учете с 2009 года. Хотим совершить обмен на комнату в другом районе (вопрос из Москвы. – Прим. авт.). Не снимут ли в этом случае нас с учета?

Нет, не снимут. Если вы переедете в комнату в пределах своего административного округа, даже не придется переоформлять учетное дело.

Стоим на учете с 1999 года (сейчас шесть человек: мои родители, брат, супруг и наш ребеночек). Если мы получим на троих квартиру по программе «Молодая семья», снимут ли моих родителей с очереди? Сейчас двухкомнатная квартира 45 кв. м, город Звенигород Московской области.

Чтобы ответить на ваш вопрос, надо знать площадь новой квартиры, предоставленной по программе «МС». Если суммарная площадь двух квартир будет менее нормы предоставления (для Московской области это 18 кв. м общей площади на человека), то не снимут.

Очередники 2006 года. Нам предлагают квартиру по договору коммерческого найма в бездотационном жилом доме. Если согласимся – нас снимут с учета?

Нет, не снимут; точнее говоря, только по вашему заявлению, которое подписывать, конечно, не следует.

Какой срок проживания сейчас используется в Москве для постановки на учет – пять или десять лет?

Для постановки – десять. Пятилетний срок действует в отношении сделок с недвижимым имуществом, повлекших ухудшение жилищных условий заявителей.

Стоим в очереди с 2003 года, еще по старым правилам. Старшего сына приговорили к лишению свободы на восемь лет. Не снимут ли нас (и его в частности) с очереди?

Нет, не снимут. С 1995 года лица, находящиеся в местах лишения свободы, сохраняют право пользования жилым помещением и все соответствующие этому льготы.