Читать книгу Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку - Вадим Шабалин - Страница 5

Как уже говорилось выше, вновь вводимые в эксплуатацию многоквартирные дома, а также загородные поселки можно условно разделить по ценовому диапазону на четыре основные группы, каждая из которых ориентирована на своего покупателя – жилье эконом-класса, бизнес-класса, премиум-класса и «клубный эксклюзив». Давайте остановимся на них подробнее.

1. Эконом-класс.

По «фактуре» дома эконом-класса представляют из себя панельные здания улучшенных серий, о которых речь шла в разделе

1.1. Площади квартир типовой планировки (см. таблицу 1.1) относительно невелики, но все-таки больше, чем в домах советского периода (см. Приложение 2). Архитектурные решения зданий и кварталов не блещут разнообразием, инфраструктура территории ограничивается детскими площадками во дворах и магазинами шаговой доступности на первых этажах, строят такое жилье обычно в непрестижных районах массовой застройки столичных городов (для Москвы это Люберецкие поля, Северный-Виногра-дово, Щербинка, Зеленоград), а также в ближайших пригородах. Основными покупателями недорогих квартир являются либо молодые семьи, либо приезжие из других регионов, либо люди, которым надо срочно разъехаться, кроме того, в домах эконом-класса часть квартир выделяется под муниципальное жилье (для очередников и переселенцев из ветхого фонда), так что возможно неприятное соседство, включая и откровенных маргиналов. Что же – чудес на свете не бывает, либо дорого, но мило, либо дешево, но гнило, хотя «экономичное» жилье – совсем не означает «плохое», просто это самый нижний ценовой диапазон из всех предложений первичного рынка (подробнее об этом см. таблицу 1.2).

2. Бизнес-класс.

Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – такое жилье покупают представители верхнего среднего класса, имеющие ежемесячные доходы минимум 100 тыс. руб. на члена семьи. Типичное здание такого уровня – высотный кирпично-монолитный каркасный дом (одиночный или входящий в жилой комплекс) с повышенным уровнем комфорта (подъезды, лифты, холлы, подземный гараж), развитой придомовой инфраструктурой (ограждение, шлагбаумы, озеленение, детские площадки), а также более совершенными системами безопасности (видеонаблюдение, охрана в подъездах, правда, обычно без ограничения доступа на территорию). К тому же в этих домах уже нет бесплатного муниципального жилья, однако пока еще присутствует «доля города» – площади, выделяемые не совсем «рядовым» гражданам. Социальный статус и материальный достаток жильцов уже примерно однороден, и проблем с дальнейшим благоустройством обычно не возникает.

Дома бизнес-класса строят, как правило, на площадках точечной застройки (о ней подробнее в разделе 1.3) в любых районах крупных городов, в отдельных «массовых» микрорайонах (в Москве, например, это Куркино), а также в удобных и престижных местах ближайшего пригорода, включая и «зеленую зону». Главными критериями удачного местоположения являются: транспортная доступность, благоприятная экология, престижность и «история» района, хорошая окружающая инфраструктура. Конечно, квартиры в бизнес-домах существенно дороже, чем в их эконом-собратьях, в первую очередь за счет больших площадей (см. таблицу 1.1), а не стоимости квадратного метра (см. таблицу 1.2), однако за «излишества» приходится, естественно, платить.

Таблица 1.2

Средняя стоимость новостроек разного ценового уровня, $/м²

Примечание:

1. Цифры в первой строке – на начальном этапе строительства, во второй – перед сдачей дома;

2. Данные приведены на конец 2011 г.

3. Премиум-класс.

За такое жилье иногда выдаются здания «верхнего» бизнес-класса, однако существую три четких критерия, которые отличают Венеру Милосскую от Девушки с Веслом: во-первых, придомовая территория элитных комплексов закрыта – чужие здесь и не ездят, и не ходят; во-вторых, в нежилых этажах такого дома нет общедоступных магазинов или офисов – инфраструктура (рестораны, фитнес-центры, спортплощадки, клубы) обслуживает только жильцов и их гостей; в-третьих, в элитных комплексах нет «доли города» – все квартиры выкупаются за рыночную цену, и социальный состав публики (богатых людей с уровнем ежемесячных доходов минимум 250–300 тыс. руб. на члена семьи) однороден. Естественно, что к самому зданию предъявляются повышенные требования: индивидуальный проект дома; подземная парковка с отдельным въездом и двойным количеством машиномест; качественные коммуникации и отделка; централизованное остекление и кондиционирование и еще ряд факторов (подробнее об этом, а также об оценке подобных домов можно прочитать в других наших книгах из серии «Сделки с недвижимостью»[1]).

Застройка премиум-класса расположена в наиболее престижных или экологически чистых районах крупных городов (для Москвы это центр, запад, юго-запад, северо-запад). К этой же категории можно отнести и коттеджные поселки, тяготеющие в столичном регионе к тем же направлениям (поселки таунхаусов или «смешанные» обычно входят в категорию «бизнес»).

Вполне естественно, что цены на жилье (квартиры или коттеджи, см. табл. 1.2) премиум-класса значительно выше «бизнесовых», но это уже новый уровень (если хотите – стиль) жизни.

4. «Клубный эксклюзив».

За последние десять лет существования российского рынка дорогих новостроек покупательские предпочтения значительно изменились, и требования к качеству элитной жилплощади неизменно растут. Но даже самый взыскательный, капризный и требовательный приобретатель сегодня найдет то жилье, которое ему нужно, – вниманию таких «страшно далеких от народа» господ предлагаются небольшие «клубные» дома в самых престижных районах, именуемых среди риэлтеров «золотая миля», – для Москвы это улицы Арбат, Пречистенка, Остоженка, а также Патриаршие пруды.

И все-таки принадлежность квартиры к классу «эксклюзив» определяет не столько место и качество, сколько определенный стиль жизни. В клубных домах небольшое число квартир (максимум 20–25), существуют ограничения по составу публики (примитивному герою анекдотов про «нового русского», человеку «непонятной национальности» или бизнесмену с сомнительным источником доходов здесь жилье не продадут, даже если есть деньги), а также используются многоступенчатые системы безопасности и автономное инженерное жизнеобеспечение с элементами «умного дома». Обычно заказчик приобретает квартиру не «свободной планировки», а оплачивает дизайн-проект и отделочные работы «под ключ» (мешающий ремонт после заселения хотя бы одного жильца не допускается). Конечно, «клубный эксклюзив» стоит огромных денег – в Москве встречаются предложения по 1,5 млн. руб./м², хотя платежеспособный спрос ниже, на уровне 850–900 тыс. руб./м².

* * *

Как показывают многочисленные исследования, в 2011–2012 гг. существенно возросло количество потенциальных покупателей в первых двух условных категориях, которые мы рассмотрели, причем жилье эконом-класса разбирается зачастую на «стадии котлована» (о негативных последствиях подобного потребительского обострения» у нас пойдет речь в главе 2). При этом в столичном регионе строительство перемещается в Подмосковье – ведь в городе уже нет площадок под застройку, а доля бизнес-зданий превышает 70 %. Авторы сходятся во мнении, что этот ценовой диапазон наиболее приемлем «на перспективу», даже с учетом нынешних, явно завышенных цен. Помочь осилить такую покупку могут всевозможные финансовые схемы, о которых у нас пойдет речь в главе 6.