Читать книгу Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости - Василий Владимирович Голощапов, В. В. Витрянский, Василий Владимирович Неделько - Страница 6
ЧАСТЬ I. ПОЧЕМУ ИМЕННО ТОРГИ?
ГЛАВА 2. Основные стратегии продавцов и покупателей на торгах
Оглавление* * *
Одной из особенностей торгов является то, что в процессе совершения сделки могут участвовать не только покупатель и продавец, но и арбитражный управляющий, пристав, электронная торговая площадка и т. д.
Все они играют особые роли, их интересы могут не совпадать, и от этого может существенным образом меняться не только поведение участвующих в процессе торгов по недвижимости лиц, но и избранная ими стратегия поведения.
2.1. Обзор наиболее часто встречающихся на практике соотношений интересов собственника недвижимости и других лиц при продаже имущества на торгах
В табл. 2.1–2.4 мы подготовили краткий обзор наиболее часто встречающихся на практике соотношений интересов собственника недвижимости и других лиц, участвующих в продаже имущества на торгах.
Предлагаем нашим читателям для начала изучить эти таблицы, а затем мы представим по ним дополнительные пояснения.
Таблица 2.1. Продажа имущества в процедуре банкротства. Возможные интересы сторон
6 Следует отметить, что право выбора АУ принадлежит кредитору, который первым подаст в суд заявление о признании должника банкротом. Возможность замены АУ существует при переходе из одной процедуры в другую, например из наблюдения – в конкурсное производство. Также собрание кредиторов имеет право выбрать нового АУ при освобождении или отстранении предыдущего. При подаче заявления самим должником саморегулируемую организацию, из которой будет назначен АУ, выбирает суд. Поэтому формально должник не может влиять на назначение АУ. Однако на практике применяются схемы, которые позволяют должнику назначить «своего» АУ. Например, когда заявление о банкротстве подает де-факто связанный с должником кредитор. Подробнее см.: ст. 45, 83, 97, 144 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
7 Деньги, полученные от реализации имущества должника, попадают в общую конкурсную массу и потом распределяются между всеми кредиторами пропорционально их размеру требования. В данном варианте предполагается, что покупатель и основной кредитор контролируются и финансируются одними и теми же лицами. Основной кредитор выкупил практически 100 % требований других кредиторов с большим дисконтом. Поэтому деньги, уплаченные покупателем за недвижимость, попадают в конкурсную массу и оттуда попадают на счет основного кредитора. По сути, в данной ситуации покупатель покупает недвижимость по цене выкупа права требования у других кредиторов + стоимость банкротства. Хотя внешне это выглядит, как будто покупатель купил недвижимость по рыночной стоимости.
Таблица 2.2. Продажа имущества в ходе исполнительного производства. Возможные интересы сторон
8 Если кредитор один, исполнительное производство открывается на основании его заявления и выданного судом исполнительного листа. В этом случае денежные средства, полученные от реализации имущества, пойдут на погашение требований кредитора, оплату исполнительского сбора в размере 7 %, затрат на проведение торгов. Остаток денежных средств получит сам должник. Если кредиторов несколько, открывается сводное исполнительное производство. В этом случае деньги от реализации имущества будут делиться между всеми кредиторами пропорционально их размеру требования. Подробнее см.: ст. 110 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Таблица 2.3. Продажа имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур. Возможные интересы сторон
Таблица 2.4. Продажа имущества на торгах по добровольному решению собственника. Возможные интересы сторон
9 Не всегда собственник продает недвижимость на торгах с целью получить за нее наибольшую цену. В некоторых случаях торги проводятся с целью передать право собственности на недвижимость другому лицу с минимальной официальной стоимостью сделки, к примеру, для предотвращения дальнейшего оспаривания сделки в ходе процедуры банкротства продавца – собственника недвижимости, которая может начаться через некоторое время. То есть в данном случае торги проводят с целью прикрыть вывод актива на другое лицо.
Итак, в зависимости от причины продажи недвижимости на торгах существенную роль в определении тактики продажи и, как следствие, конечной цены ее реализации могут играть следующие лица:
1) при продаже имущества в процедуре банкротства:
а) должник – собственник недвижимости;
б) арбитражный управляющий;
в) кредиторы;
г) покупатель;
2) при продаже имущества в ходе исполнительного производства:
а) должник – собственник недвижимости;
б) Росимущество или специализированные организации, которым судебный пристав передал имущество для реализации;
в) кредиторы;
г) покупатель;
3) при продаже имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур:
а) собственник недвижимости;
б) покупатель;
в) особый бенефициар;
4) при продаже имущества на торгах по добровольному решению собственника:
а) собственник недвижимости;
б) покупатель.
Все эти лица могут играть существенную роль в определении условий и результатов торгов. При этом, как было указано в таблицах, их интересы могут совпадать, а могут быть противоположными.
Кроме того, отдельную роль может играть электронная торговая площадка, вернее, ее сотрудники. Они могут, действуя в собственных интересах или по поручению одного из указанных выше лиц, не допускать к торгам определенных участников по формальным основаниям, сообщать информацию о поданных заявках и предложенных ценах нужным участникам торгов, а также производить ряд других манипуляций, которые могут повлиять на результаты торгов.
Как продемонстрировано в табл. 2.1–2.4, основные стратегии на торгах:
1) продать имущество как можно дороже кому угодно;
2) продать имущество как можно дешевле или за определенную цену конкретному покупателю;
3) продать имущество дорого конкретному покупателю (при банкротстве).
Для осуществления стратегического замысла заинтересованные стороны проделывают различные действия и манипуляции. Приведем примеры некоторых из них.
2.2. Чтобы продать как можно дороже, заинтересованные лица:
• готовят недвижимость к продаже, оформляя все необходимые документы и приводя ее в надлежащий вид;
• делают качественные фотографии и продающие презентации;
• выбирают крупные надежные торговые площадки;
• стараются дополнительно уведомить о торгах потенциальных покупателей, предоставляют рекламную информацию;
• предъявляют минимальные требования к участникам и предоставляемым ими документам;
• следят за допуском участников к торгам, оперативно рассматривая жалобы участников;
• оперативно предоставляют дополнительные документы по запросам участников и дают им возможность осмотреть недвижимость.
2.3. Чтобы продать как можно дешевле нужному покупателю, заинтересованные лица:
• искусственно ухудшают физическое состояние недвижимости (снимают системы отопления и кондиционирования, портят канализацию, затапливают подвалы и т. п.);
• делают заключение строительно-технической экспертизы, которое создает видимость предаварийного состояния здания, и прикладывают его к конкурсной документации;
• делают фотографии, подчеркивающие плачевный вид недвижимости, либо вообще не предоставляют фотографии;
• инициируют от своих доверенных лиц судебные иски и аресты в отношении недвижимости;
• организуют аресты на недвижимость по уголовным делам, которые не снимаются в процедурах банкротства;
• прикладывают к конкурсной документации заключения оценщиков с минимальной стоимостью недвижимости;
• выбирают небольшие «лояльные» торговые площадки;
• предъявляют избыточные требования к участникам и предоставляемым ими документам;
• публикуют сообщения с ошибками или с минимальным количеством информации;
• искусственно не допускают к торгам ненужных участников по формальным основаниям;
• отказываются предоставлять дополнительные документы и не дают участникам им возможность осмотреть недвижимость;
• назначают торги на предпраздничный день в неудобное время и др.
Как видим, арсенал возможных действий для злоупотреблений недобросовестными участниками торгов достаточно велик.
Поэтому может сложиться впечатление, что лица, способные влиять на подготовку недвижимости к торгам, могут продать любой объект кому угодно на любых условиях, но это не так!
Публичный характер торгов, возможность оспаривать действия их организаторов и других участников вносят некий элемент неопределенности в результаты торгов.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА:
Богдан Костанец
Основатель Союза арбитражных и антикризисных управляющих, член экспертного совета Палаты Налоговых Консультантов, основатель проекта Банкротчик. РФ
С точки зрения недобросовестного арбитражного управляющего, которые, к сожалению, на рынке встречаются, одной из стратегий является продажа объекта по заведомо низкой цене.
Практический пример: с торгов продается отдельно стоящее здание в центре Москвы.
К моменту выставления на торги оказывается, что в отношении здания ведется 5 судебных процессов (об обязании заключить договор аренды, по которому оплачено на пять лет вперед; о признании права собственности на это здание; о сносе части здания, так как оно частично расположено на смежном земельном участке и т. д.). Торги назначены на 31 декабря. Два этажа опечатаны печатью ФСБ, управляющий поясняет, что были какие-то обыски, но пообещали «очень скоро» – месяцев через шесть – «распечатать». В подвале все залито водой, ужасный запах, так как есть проблемы с канализацией. Имеется строительная экспертиза, подтверждающая, что при строительстве рядом ТТК в здании образовалась трещина вплоть до фундамента.
Можно не объяснять, почему на этот лот не нашлось желающих.
В результате на торги явился единственный участник, который и купил это здание за 25 процентов от рыночной цены.
Неизвестно откуда взявшийся участник торгов, который не испугался искусственного ухудшения недвижимости, может повести игру на повышение и, в результате, выкупить объект, который инициаторами торгов предназначался другому участнику.
У покупки и продажи недвижимости на торгах есть уникальные особенности, которые нужно правильно использовать. Об этих особенностях мы и поговорим дальше.
