Читать книгу Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику - Виктор Владимирович Щелоков, Виктор Щелоков - Страница 5

В связи с тем, что в последнее время в центральных и региональных печатных изданиях появилась противоречивая информация, а также прозвучали выступления различных политических деятелей и журналистов, посвященные проблемам кадастровой съемки и оформления кадастровой карты (плана) на земельный участок, считаю необходимым разъяснить следующее.

Государственный кадастровый учет земельных участков – это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» все земельные участки, принадлежащие юридическим лицам, должны быть поставлены на кадастровый учет согласно действующему законодательству (2010—2013 годы).

Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории России, до вступления в силу указанного Федерального закона (т. е. до 13.05.2008) является юридически действительным.

Третьей главой вышеназванного Закона определяется порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков – он проводится по месту нахождения земельных участков в обязательном порядке на всей территории России по единой методике.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя:

– проверку представленных заявителями документов;

– составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель;

– присвоение кадастровых номеров земельным участкам;

– изготовление кадастровых паспортов земельных участков;

– формирование межевых планов.

Межевание земельного участка – это мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Таким образом, проведение процедуры межевания является необходимым условием формирования межевого плана и изготовления кадастрового паспорта земельного участка.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям (землепользователям) выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Единый государственный реестр и кадастровые дела подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются.

Пункт 1 ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит требование, согласно которому в качестве обязательного приложения к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый паспорт земельного участка с указанием кадастрового номера.

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается органом кадастрового учета (ч. 4 п. 3 ст. 12 122-ФЗ).

Изменения в правилах кадастрового учета

Приказом Министерства экономического развития РФ от 24.11.2008 № 412 утверждена форма межевого плана и требования к его подготовке, примерная форма извещения о проведении собрания о согласовании местоположении границ земельных участков.

Межевой план составляется на основе кадастрового плана соответствующего земельного участка. В нем указываются сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, об образуемых земельных участках либо о части или частях земельного участка; новые сведения о земельных участках, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости.

Ранее в орган кадастрового учета представлялись документы о межевании (описание, чертеж земельных участков, сведения о них и др.).

Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на обязательные разделы и разделы, включение которых зависит от вида кадастровых работ. Обязательными разделами являются: исходные данные; сведения о выполненных измерениях и расчетах; схема расположения земельных участков; чертеж земельных участков и их частей. В отдельных случаях в состав межевого плана включается заключение кадастрового инженера (если, например, ранее установленные границы земельных участков не соответствуют их фактическому местоположению; необходимо обосновать размеры образуемых земельных участков).

Межевой план составляется в виде одного или двух документов. Как один документ межевой план оформляется, если образуются один или несколько земельных участков в результате раздела, перераспределения, выдела доли; уточняются сведения о земельных участках и их границах. Если земельные участки образуются путем уточнения местоположения границы исходного земельного участка, составляются межевой план по уточнению местоположения границы земельного участка и межевой план по образованию земельных участков.

Для оформления межевого плана используются кадастровая выписка о земельном участке, кадастровый план территории, картографические материалы и землеустроительная документация, иные документы. В зависимости от оснований образования земельных участков к межевому плану прилагается пакет сопроводительной документации.

В связи с вступлением приказа в силу и учитывая, что до 1 января 2009 года принимались документы, подготовленные по старым правилам, установленным приказом Минэкономразвития от 02.10.2002 № П/327, составлялись акты гражданского законодательства, не имеющие обратной силы и применяющиеся к отношениям, возникшим после введения их в действие, введен переходный период, действующий до 1 июля 2009 года, в течение которого граждане и юридические лица, заключившие договоры подряда на выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, необходимых для постановки на кадастровый учет, вместо межевых планов в орган кадастрового учета могут предоставляться описания земельных участков. В переходный период описание земельных участков оформляется с учетом письма Минэкономразвития России от 08.08.2008 № 11013-ИМ/Д23. В реквизите «удостоверяющие подписи» титульного листа описания земельных участков дополнительно после подписи лица, составившего описание, приводится дата заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ.

Сложно судить о проблемах, которые могут возникнуть у владельцев земельных участков после вступления в силу приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412, спустя всего несколько месяцев с тех пор, как он начал действовать. На сегодняшний день межевые планы геодезическими организациями пока не сдаются. Во-первых до 1 июля 2009 года можно сдавать документы, подготовленные по «старым» правилам, если договор с геодезической организацией был подписан до 1 января 2009 года (так называемый переходный период).

На данный момент непонятно, что еще будет входить в пакет документов на формируемый земельный участок. По состоянию на конец 2008 года вместе с описанием земельных участков (то, что сейчас будет являться межевым планом) делается землеустроительное дело. В приказе № 412 по поводу землеустроительного дела не прописано ничего. Если предположить, что землеустроительное дело останется, то много информации из него будет дублироваться межевым планом. Если землеустроительного дела не будет, то в межевом плане никак не отражено, как показывать охранные зоны (ЛЭП, водные объекты и т. д.). На данный момент в экспликациях зданий (сооружений) требуется помимо указания, является ли объект жилым (нежилым), указывать его принадлежность (гараж, сарай и т. д.).

Хотя уже сейчас совершенно очевидны некоторые недоработки вышеупомянутого приказа, которые могут стать проблемами для владельцев земельных участков:

1. Невозможность получить кадастровый паспорт на земельный участок и соответственно свидетельства о собственности.

2. В свидетельстве о праве собственности, выданном в Федеральной регистрационной службе, будет указана недействительная фактическая площадь объекта, что ведет к дополнительным затратам на получение нового свидетельства с уточненной площадью.

3. При заключении сделки возможен отказ регистрирующего органа в осуществлении регистрации прав собственности на земельный участок, что может привести к судебному спору со стороной по сделке или с регистрирующим органом.

Существует реальная возможность проявления субъективного отношения чиновников Роснедвижимости (кадастровая палата) при регулировании геодезической деятельности в целях ограничения количества геодезических организаций (кадастровых инженеров) в своих районах. Эти действия неизбежно приведут к сужению рынка кадастровых услуг и устранению с него «недружественных» кадастровых инженеров. Как результат – одни кадастровые инженеры будут десятки раз переделывать межевые планы, а другие процветать, сдавая всё, пусть и с «незначительными» ошибками, но с первого раза. Для граждан данная ситуация будет означать следующее – вырастут цены на землеустроительные работы.

Субъективные действия чиновников федеральных кадастровых органов (Роснедвижимость) и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации основаны на неопределенном положении п. 7.4 ст. 29 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», который предусматривает аннулирование квалификационного аттестата в случае «принятия неоднократно в течении календарного года органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ». Отнесение нарушений к грубым полностью зависит от оценки, даваемой сотрудником органа кадастрового учета.

Проблемы у кадастровых инженеров будут возникать не в процессе получения квалификационного аттестата, где действия чиновников строго регламентированы процедурой квалификационного экзамена, ав результате субъективной оценки нарушений требований к выполнению кадастровых работ или оформлению документации, отнесения несущественных нарушений к грубым. По этой причине очень важно, чтобы в квалификационную комиссию, принимающую решение об аннулировании квалификационного аттестата, были включены представители независимых геодезических (саморегулируемых) организаций в сфере кадастровой деятельности, представляющие законные интересы своих членов в их отношениях с органами государственной власти. Это особенно важно при рассмотрении споров, связанных с принятием органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета (это право саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности предусмотрено п. 2.1 ст. 34 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Межевой план, по сути, устраняет многие недостатки действующего землеустроительного дела, в нем четко прописаны требования к выполняемым работам, отсутствует пояснительная записка, которая раньше не имела унифицированной формы. Имеются точные приложения и формы, где указываются все необходимые данные, которые должны отображаться при межевании. Из существующей документации не претерпел изменений только акт согласования границ. Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера с указанием квалификационного аттестата подготовившего такой план.

С введением института кадастровых инженеров должно повыситься качество оказываемых услуг по межеванию, так как при грубом нарушении требований по проведению межевых работ следует аннулирование квалификационного аттестата, что скорее всего приведет к увеличению расценок на выполняемые работы. Следует отметить, что до 1 января 2011 года кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять лица, обладающие на день вступления в силу Федерального закона правом выполнения работ по территориальному землеустройству.